土地估價師試題帶答案姓名：__________班級：__________成績：__________一、單項選擇題（每題1分，共20分）1.土地估價的基本依據(jù)是（）A.土地市場價格B.土地用途C.土地質(zhì)量D.土地面積答案：A2.市場比較法中，選取的可比實例數(shù)量一般為（）A.1-2個B.2-3個C.3-5個D.5個以上答案：C3.收益還原法中，土地純收益是指（）A.土地總收益減去總成本B.土地總收益減去總費用C.土地總收益減去折舊費D.土地總收益減去利息答案：B4.成本逼近法中，土地取得費是指（）A.購買土地的費用B.征收土地的費用C.開發(fā)土地的費用D.以上都包括答案：B5.土地估價報告的有效期一般為（）A.半年B.一年C.兩年D.三年答案：B6.以下哪種土地類型不屬于農(nóng)用地（）A.耕地B.林地C.建設(shè)用地D.草地答案：C7.土地定級因素中，屬于區(qū)域因素的是（）A.交通條件B.宗地形狀C.基礎(chǔ)設(shè)施狀況D.土地利用效益答案：A8.基準地價評估的對象是（）A.具體宗地B.城市建成區(qū)的土地C.城市一定區(qū)域內(nèi)的土地D.城市規(guī)劃區(qū)的土地答案：C9.土地估價中，容積率是指（）A.建筑物總面積與土地總面積的比值B.建筑物占地面積與土地總面積的比值C.建筑物層數(shù)與土地總面積的比值D.建筑物高度與土地總面積的比值答案：A10.市場比較法中，交易情況修正的目的是（）A.使可比實例價格更接近待估宗地價格B.消除交易行為中的特殊因素對價格的影響C.調(diào)整可比實例的交易時間D.調(diào)整可比實例的土地用途答案：B11.收益還原法中，還原利率的確定方法不包括（）A.市場提取法B.安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法C.投資收益率排序插入法D.成本逼近法答案：D12.成本逼近法中，土地開發(fā)費不包括（）A.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費B.公共配套設(shè)施建設(shè)費C.土地平整費D.土地取得費答案：D13.土地估價中，土地使用年期修正系數(shù)的計算公式為（）A.[1-1/(1+r)^n]/[1-1/(1+r)^m]B.[1-1/(1+r)^m]/[1-1/(1+r)^n]C.(1+r)^n/(1+r)^mD.(1+r)^m/(1+r)^n答案：A14.以下哪種土地估價方法適用于新開發(fā)土地的估價（）A.市場比較法B.收益還原法C.成本逼近法D.剩余法答案：C15.土地定級中，采用多因素綜合評價法確定土地級別時，權(quán)重的確定方法一般為（）A.特爾斐法B.層次分析法C.主成分分析法D.以上都可以答案：D16.基準地價更新的主要原因是（）A.土地市場變化B.城市規(guī)劃調(diào)整C.土地利用方式改變D.以上都是答案：D17.土地估價中，土地價格的構(gòu)成不包括（）A.土地取得費B.土地開發(fā)費C.土地增值收益D.土地出讓金答案：D18.市場比較法中，可比實例的選擇應(yīng)滿足的條件不包括（）A.與待估宗地用途相同B.與待估宗地交易類型相同C.與待估宗地面積相同D.與待估宗地交易日期接近答案：C19.收益還原法中，土地收益的確定方法不包括（）A.客觀收益B.實際收益C.租賃收益D.經(jīng)營收益答案：B20.成本逼近法中，投資利潤的計算基數(shù)一般為（）A.土地取得費B.土地開發(fā)費C.土地取得費與土地開發(fā)費之和D.土地增值收益答案：C二、多項選擇題（每題2分，共20分）1.土地估價的方法包括（）A.市場比較法B.收益還原法C.成本逼近法D.剩余法答案：ABCD2.市場比較法中，可比實例的選擇應(yīng)符合的要求有（）A.與待估宗地具有替代性B.與待估宗地用途相同C.與待估宗地交易類型相同D.與待估宗地交易日期接近答案：ABCD3.收益還原法中，土地純收益的計算方法有（）A.土地租賃純收益B.土地經(jīng)營純收益C.土地還原純收益D.土地增值純收益答案：AB4.成本逼近法中，土地取得費包括（）A.征地補償費B.土地出讓金C.拆遷安置補助費D.土地開發(fā)費答案：AC5.土地估價報告應(yīng)包括的內(nèi)容有（）A.估價目的B.估價依據(jù)C.估價方法D.估價結(jié)果答案：ABCD6.土地定級因素中，屬于個別因素的有（）A.宗地形狀B.宗地面積C.基礎(chǔ)設(shè)施狀況D.土地利用效益答案：AB7.基準地價評估的原則有（）A.合法原則B.替代原則C.最有效使用原則D.供需原則答案：ABCD8.土地估價中，影響土地價格的因素有（）A.土地自身因素B.區(qū)域因素C.個別因素D.社會經(jīng)濟因素答案：ABCD9.市場比較法中，交易情況修正的因素包括（）A.交易時間B.交易方式C.交易主體D.交易目的答案：BCD10.收益還原法中，還原利率的確定應(yīng)考慮的因素有（）A.安全利率B.風(fēng)險調(diào)整值C.通貨膨脹率D.投資收益率答案：AB三、判斷題（每題1分，共10分）1.土地估價的結(jié)果是唯一的。（）答案：×2.市場比較法是土地估價中最常用的方法之一。（）答案：√3.收益還原法適用于有收益或潛在收益的土地估價。（）答案：√4.成本逼近法中，土地開發(fā)費是指開發(fā)土地的實際費用。（）答案：×5.土地估價報告一經(jīng)出具，不得修改。（）答案：×6.土地定級因素中，區(qū)域因素對土地價格的影響大于個別因素。（）答案：×7.基準地價是政府定期公布的土地價格。（）答案：√8.土地估價中，容積率越高，土地價格越高。（）答案：×9.市場比較法中，可比實例的價格不需要進行修正。（）答案：×10.收益還原法中，還原利率越高，土地價格越低。（）答案：√四、填空題（每題1分，共10分）1.土地估價的基本方法有市場比較法、收益還原法、（）和剩余法。答案：成本逼近法2.市場比較法中，可比實例的選擇應(yīng)遵循（）、替代性、可靠性和合法性原則。答案：相關(guān)性3.收益還原法中，土地純收益是指土地總收益減去（）。答案：總費用4.成本逼近法中，土地取得費包括征地補償費和（）。答案：拆遷安置補助費5.土地估價報告的有效期一般為（）年。答案：一6.土地定級因素中，屬于區(qū)域因素的有交通條件、（）等。答案：基礎(chǔ)設(shè)施狀況7.基準地價評估的對象是城市一定區(qū)域內(nèi)的（）。答案：土地8.土地估價中，容積率是指建筑物總面積與（）的比值。答案：土地總面積9.市場比較法中，交易情況修正的目的是消除交易行為中的（）對價格的影響。答案：特殊因素10.收益還原法中，還原利率的確定方法有市場提取法、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法和（）。答案：投資收益率排序插入法五、簡答題（每題5分，共20分）1.簡述市場比較法的基本原理和步驟。答案：基本原理：根據(jù)市場替代原理，將待估宗地與具有替代性的可比實例進行比較，對可比實例的成交價格進行修正，從而得到待估宗地的價格。步驟：選擇可比實例。收集可比實例的相關(guān)資料。建立價格可比基礎(chǔ)。進行交易情況修正。進行交易日期修正。進行區(qū)域因素修正。進行個別因素修正。計算比準價格。確定待估宗地價格。2.簡述收益還原法的適用范圍和應(yīng)用條件。答案：適用范圍：適用于有收益或潛在收益的土地估價，如商業(yè)用地、工業(yè)用地、租賃住宅用地等。應(yīng)用條件：土地具有收益或潛在收益。收益能夠準確量化。還原利率能夠合理確定。收益具有連續(xù)性和穩(wěn)定性。3.簡述成本逼近法的基本思路和計算公式。答案：基本思路：以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格。計算公式：土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地增值收益4.簡述土地估價報告的主要內(nèi)容。答案：估價目的。估價依據(jù)。估價對象。估價方法。估價過程。估價結(jié)果。估價人員。估價作業(yè)日期。估價報告有效期。六、論述題（每題5分，共20分）1.論述市場比較法在土地估價中的應(yīng)用要點。答案：可比實例的選擇要恰當，需滿足用途相同、交易類型相同、交易日期接近、與待估宗地具有替代性等條件。收集的可比實例資料要全面、準確，包括交易價格、交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等。價格可比基礎(chǔ)的建立要合理，如統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一價格單位等。交易情況修正要準確分析交易行為中的特殊因素對價格的影響程度，并進行合理修正。交易日期修正要根據(jù)市場變化情況，選擇合適的修正方法和系數(shù)。區(qū)域因素和個別因素修正要科學(xué)合理地確定各因素的影響權(quán)重和修正系數(shù)。比準價格的計算要采用合適的方法，如算術(shù)平均法、加權(quán)平均法等，并對計算結(jié)果進行分析和調(diào)整。2.論述收益還原法中還原利率的確定方法及影響因素。答案：確定方法：市場提取法：通過分析市場上類似土地的收益與價格關(guān)系，提取還原利率。安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法：以安全利率為基礎(chǔ)，加上風(fēng)險調(diào)整值得到還原利率。投資收益率排序插入法：將投資收益率按大小排序，根據(jù)待估土地的風(fēng)險程度插入合適的還原利率。影響因素：安全利率：通常選用國債收益率等無風(fēng)險利率。風(fēng)險調(diào)整值：考慮土地的市場風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險等因素。土地的用途和性質(zhì)：不同用途和性質(zhì)的土地風(fēng)險不同，還原利率也不同。市場供求關(guān)系：市場供大于求時，還原利率可能降低；市場供小于求時，還原利率可能升高。3.論述成本逼近法在土地估價中的局限性及改進措施。答案：局限性：成本逼近法以土地開發(fā)成本為基礎(chǔ)，沒有充分考慮土地的市場供求關(guān)系和土地收益情況，可能導(dǎo)致估價結(jié)果與市場價格存在偏差。成本逼近法中的各項費用計算較為復(fù)雜，且有些費用的取值可能存在主觀性，影響估價結(jié)果的準確性。成本逼近法適用于新開發(fā)土地或土地市場不發(fā)達的地區(qū)，對于有收益或市場交易活躍的土地估價效果可能不佳。改進措施：在計算土地價格時，應(yīng)適當考慮土地的市場供求關(guān)系和土地收益情況，對成本法的結(jié)果進行調(diào)整。加強對各項費用取值的研究和規(guī)范，盡量減少主觀性，提高費用計算的準確性。結(jié)合其他估價方法，如市場比較法、收益還原法等，對成本逼近法的結(jié)果進行驗證和補充，以提高估價結(jié)果的可靠性。4.論述土地估價在土地市場中的作用。答案：為土地交易提供價格參考：土地估價結(jié)果可以作為土地買賣、租賃、抵押等交易的價格依據(jù)，保障交易雙方的合法權(quán)益。促進土地資源合理配置：通過土地估價，反映土地的真