市場(chǎng)調(diào)研工作指引

項(xiàng)

工作要點(diǎn)工作標(biāo)準(zhǔn)管理控制責(zé)任人工作記錄支持文件

目

①每年至少1次。

1.1調(diào)查頻率②在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)、區(qū)域發(fā)展速度和變化較快城市（如北京、上海、

寧波等）的，每半年至少1次.①分析和研究商圈倜

①商圈調(diào)研范圍可分為：或心商圈（半徑3-5公里）：次級(jí)商圈（5-7研結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)

公里）；輜射商圈（7-10公里以卜.）。管理提出可行性建議

11.2調(diào)查范圍

②應(yīng)以核心商圈和次級(jí)商圈為主，具體范圍可根據(jù)所在地區(qū)實(shí)際狀或方案，并形成調(diào)研

商

況確定，但不少于半徑3公里范圍。報(bào)告.招商營(yíng)運(yùn)

圈

①商圈人口（包括常住人口和商務(wù)人群）規(guī)模、人口特征（如年齡②商圈調(diào)研報(bào)告每年經(jīng)理

調(diào)

層分布、收入水平、購(gòu)買(mǎi)力水平、教育水平、職業(yè)分布、家庭結(jié)構(gòu)6月底前，經(jīng)各地商管

研

狀況、居住狀況、小汽車(chē)擁有量等）、住宅項(xiàng)目和商務(wù)區(qū)分布等。公司總經(jīng)理審批后，

1.3調(diào)查內(nèi)容②商圈道路交通網(wǎng)絡(luò)（如主要支干道布局、與主要商業(yè)區(qū)的距離、報(bào)商管總部商業(yè)運(yùn)營(yíng)

時(shí)間路程等）和公共交通系統(tǒng)（如公交車(chē)、地鐵戰(zhàn)路等）。中心.

③商圈內(nèi)主要商業(yè)項(xiàng)目、新增項(xiàng)目及周邊業(yè)態(tài)分布狀況等。

④商圈內(nèi)1-3年總休發(fā)展觀劃等.

-164-

項(xiàng)

工作要點(diǎn)工作標(biāo)準(zhǔn)管理控制責(zé)任人工作記錄支持文件

目

①每季度至少1次。

2.1調(diào)查頻率②在主要節(jié)假日、換季、大型營(yíng)銷(xiāo)企劃活動(dòng)期間,須對(duì)競(jìng)爭(zhēng)

對(duì)手進(jìn)行重點(diǎn)追蹤。

①基本狀況:如經(jīng)營(yíng)面積、商業(yè)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、結(jié)構(gòu)布局、①分析和研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)

購(gòu)物環(huán)境裝點(diǎn)、內(nèi)部裝修改造等.研結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)管理提

2

②經(jīng)營(yíng)信息：如銷(xiāo)售額、垂點(diǎn)時(shí)段客流及交易狀況、客流量、出可廳性建議或方案，并形

競(jìng)

車(chē)流量、租費(fèi)水平等.成調(diào)研報(bào)告.

爭(zhēng)

③品牌信息：商戶(hù)品牌、價(jià)格和貨品款式、品牌（品類(lèi)）調(diào)②對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手節(jié)假日、換招商營(yíng)運(yùn)

對(duì)

整、相同品牌暢銷(xiāo)款價(jià)格、專(zhuān)柜貨品豐滿(mǎn)度、貨品中新舊產(chǎn)季、大型營(yíng)銷(xiāo)企劃活動(dòng)期間經(jīng)理

手2.2調(diào)查內(nèi)容

品比例、商品折扣變動(dòng)、特賣(mài)會(huì)區(qū)域等。的專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研報(bào)告于活動(dòng)結(jié)

調(diào)

④營(yíng)銷(xiāo)企劃信息：如大型企劃活動(dòng)情況、促銷(xiāo)活動(dòng)細(xì)則、媒束一用內(nèi)，經(jīng)各地商管公司

研

體宣傳情況、營(yíng)銷(xiāo)美陳環(huán)境布置.總經(jīng)理審批后，報(bào)商管總部

⑤管理服務(wù)細(xì)節(jié)：如客戶(hù)特色服務(wù)、引導(dǎo)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、空內(nèi)燈商業(yè)Z營(yíng)中心。

光、背景音樂(lè)、多種經(jīng)營(yíng)點(diǎn)位、商戶(hù)廣告宣傳、停乍場(chǎng)、衛(wèi)

生間、外廣場(chǎng)管理等。

-1遷

項(xiàng)

工作要點(diǎn)工作標(biāo)準(zhǔn)管理控制責(zé)任人工作記錄支持文件

目

3.1調(diào)查頻率①每半年至少1次。①分析和研究租費(fèi)價(jià)格調(diào)

3研結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)管理提

租①所在城巾主要商業(yè)項(xiàng)目、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、同類(lèi)商業(yè)項(xiàng)目、新增出可行性建議或方案，并形

費(fèi)商業(yè)項(xiàng)目的租金、物業(yè)管理費(fèi)價(jià)格。成調(diào)班報(bào)告。

招商營(yíng)運(yùn)

價(jià)②所在城曲或區(qū)域影響租費(fèi)價(jià)格的主要因素等。②租費(fèi)謝研報(bào)告分別于每

3.2調(diào)查內(nèi)容經(jīng)理

格電項(xiàng)目主力店和苴他商戶(hù)開(kāi)店成本中租的所占比甲、銷(xiāo)缶新年6月底和1?月底前.經(jīng)

調(diào)中租費(fèi)所占比重：其他商業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)商戶(hù)開(kāi)店成本中租費(fèi)所占各地商管公司總經(jīng)理審批

研比祖、俏售額中租費(fèi)所占比重等.后，報(bào)商管總部商業(yè)運(yùn)營(yíng)中

心和財(cái)務(wù)部“

-16#-

項(xiàng)

工作要點(diǎn)工作標(biāo)準(zhǔn)管理控制責(zé)任人工作記錄支持文件

目

44.1調(diào)查頻率①每季度至少1次。

消

①消費(fèi)者購(gòu)物行為模式：如來(lái)店頻次、來(lái)店時(shí)間和時(shí)段、來(lái)①分析和研究消費(fèi)者調(diào)研

費(fèi)

店目的、光顧店鋪、消費(fèi)店鋪和金額、同行伙伴、停留時(shí)間、結(jié)果對(duì)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)管理提出

者

餐飲消費(fèi)習(xí)慣與方式、休閑娛樂(lè)消費(fèi)習(xí)慣與方式等：可行性建議或方案，并形成

購(gòu)

②消費(fèi)希求：如常去的商業(yè)區(qū)或購(gòu)物中心、已滿(mǎn)足和未滿(mǎn)足調(diào)研報(bào)告.

物

的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)需求：選擇購(gòu)物、娛樂(lè)和就崔環(huán)境的考②消費(fèi)者購(gòu)物行為模式和

行

慮因素：對(duì)購(gòu)物、娛樂(lè)和就餐場(chǎng)所的組合形式的喜好：喜歡需求調(diào)研可與消費(fèi)者滿(mǎn)意《消吩者調(diào)

為營(yíng)運(yùn)經(jīng)理

4.2調(diào)查內(nèi)容的宣傳方式（如電視、廣播、廣告、宣傳海報(bào)等）和促銷(xiāo)方度詢(xún)研進(jìn)行合并，同時(shí)調(diào)查問(wèn)卷》

模

式（如會(huì)M積分、打折、返券、禮品、抽獎(jiǎng)等）：媒體接觸習(xí)查。

式

慣和媒體閱讀習(xí)慣等。③消費(fèi)者調(diào)研報(bào)告每季度

和

③消費(fèi)者群體細(xì)分,如白領(lǐng)人群、工薪人群、有車(chē)族、學(xué)生第一個(gè)月底前，經(jīng)各地商管

需

族等；消費(fèi)類(lèi)型特征細(xì)分，如價(jià)格主導(dǎo)型、品牌主導(dǎo)型、追公司總經(jīng)理審批后,報(bào)商管

求

求高檔型、偶然閃素主導(dǎo)型等；消費(fèi)行為特點(diǎn)細(xì)分,如單純總部商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心。

調(diào)

休閑形式的閑逛、有明確的消費(fèi)、即興消費(fèi)等。

研

-即

項(xiàng)

工作要點(diǎn)工作標(biāo)準(zhǔn)管理控制責(zé)任人工作記錄支持文件

目

5①每年至少收集1次。

行5.1調(diào)查頻率②在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)、區(qū)域發(fā)展速度和變化較快城市（如北京、

業(yè)上海、寧波等）的各地商管公司每半年至少收集1次

發(fā)

①所在城市和區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展以及商業(yè)管理行業(yè)動(dòng)態(tài)①行業(yè)發(fā)展和宏觀環(huán)境研

展

等相關(guān)信息.究報(bào)告每年11月底前，經(jīng)

和計(jì)運(yùn)副急

②所在城市和區(qū)域宏觀環(huán)境信息：如人口環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、各地商管公司總經(jīng)理審批

宏?duì)I運(yùn)經(jīng)理

自然環(huán)境、政策法律環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、社會(huì)和文化環(huán)境等.后，掖商管總部商業(yè)運(yùn)營(yíng)中

觀5.2調(diào)查內(nèi)容

③結(jié)合集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)研究部、商務(wù)部、商業(yè)規(guī)劃研究院、商心。

環(huán)

管總部的研究成果，對(duì)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展（尤其是商

境

業(yè)運(yùn)營(yíng)和管理）和城市環(huán)境認(rèn)真分析和研究，形成行業(yè)發(fā)展

調(diào)

和宏觀環(huán)境研究報(bào)告。

研

-160-

項(xiàng)

工作要點(diǎn)工作標(biāo)準(zhǔn)管理控制責(zé)任人工作記錄支持文件

目

6

特①特定的具有戰(zhàn)略意義的調(diào)研項(xiàng)目由商管總部商業(yè)運(yùn)營(yíng)中

定心組織各地商管公司實(shí)施，或委托專(zhuān)業(yè)調(diào)研公司實(shí)施。各

營(yíng)運(yùn)副總

項(xiàng)地商管公司須按具體要求完成相應(yīng)工作.

越運(yùn)經(jīng)理

目②各地商管公司可根據(jù)實(shí)際需求確定特定的調(diào)研項(xiàng)目,經(jīng)各

調(diào)地商管公司總經(jīng)理審批后執(zhí)行。

研

①商戶(hù)滿(mǎn)意度調(diào)研

①每季度至少1次。

報(bào)告每季度第一個(gè)月底

②調(diào)查邀蓋全部步行街商戶(hù)（包括多種經(jīng)營(yíng)商戶(hù)）

7.1步行街商前，經(jīng)各地商恰公司總

③調(diào)查對(duì)象必須是商戶(hù)經(jīng)營(yíng)主要負(fù)責(zé)人、店長(zhǎng)等，

戶(hù)滿(mǎn)意度調(diào)經(jīng)理審批后，報(bào)商管總

7④調(diào)查內(nèi)容包括：總體滿(mǎn)面:度、滿(mǎn)患度測(cè)a各項(xiàng)指標(biāo)的關(guān)注

查部商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心。《項(xiàng)目商戶(hù)

滂度和滿(mǎn)意度、商戶(hù)忠誠(chéng)度以及各地商管公司階段性的笊點(diǎn)關(guān)

②調(diào)研報(bào)告必須提出整改滿(mǎn)意度調(diào)查

意注問(wèn)題等.

措施和計(jì)