地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)評估師崗位招聘考試試卷及答案一、填空題（每題1分，共10分）1.房地產(chǎn)評估的基本方法有市場法、收益法和______。（答案：成本法）2.土地使用權(quán)出讓最高年限按用途分，居住用地為______年。（答案：70）3.建筑物的重置成本是指在______條件下重新建造全新狀態(tài)的建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。（答案：價值時點）4.房地產(chǎn)評估中，______是將預(yù)測的估價對象未來各期的凈收益，利用報酬率將其折現(xiàn)到價值時點后相加來求取估價對象價值的方法。（答案：收益法）5.房地產(chǎn)的______是房地產(chǎn)最重要的一個特性。（答案：不可移動性）6.求取建筑物折舊的方法主要有年限法、市場提取法和______。（答案：分解法）7.評估報告的有效期一般為______。（答案：一年）8.市場法評估中選取的可比實例數(shù)量一般為______個。（答案：3-5）9.容積率是指一定地塊內(nèi)，地上總建筑面積計算值與______之比。（答案：總建設(shè)用地面積）10.房地產(chǎn)評估中，______是對房地產(chǎn)價值價格有影響的房地產(chǎn)自身因素。（答案：實物因素）二、單項選擇題（每題2分，共20分）1.下列房地產(chǎn)價值類型中，屬于非市場價值的是（）。A.市場價格B.投資價值C.謹(jǐn)慎價值D.快速變現(xiàn)價值（答案：D）2.某宗土地面積為2000㎡，土地單價為1000元/㎡，國家規(guī)定的容積率為4，則樓面地價為（）元/㎡。A.250B.500C.1000D.4000（答案：A）3.運用收益法評估房地產(chǎn)價值時，資本化率是（）。A.凈收益與價格的比率B.價格與凈收益的比率C.投資回報與所投入資本的比率D.投資回收與所投入資本的比率（答案：A）4.房地產(chǎn)評估中，不屬于權(quán)益狀況調(diào)整內(nèi)容的是（）。A.土地使用期限B.容積率C.建筑物外觀D.房屋所有權(quán)狀況（答案：C）5.采用成本法評估舊建筑物的價值時，首先求?。ǎ?。A.舊建筑物的重置成本B.舊建筑物的重建成本C.建筑物的折舊D.土地的價值（答案：A）6.市場法中，對可比實例成交價格進行交易情況修正的目的是（）。A.使其與估價對象自身狀況一致B.使其符合可比實例狀況C.使其成為正常價格D.使其符合市場狀況（答案：C）7.收益法中，凈收益每年不變，收益期限為有限年的公式是（）。A.V=A/YB.V=A/Y×[1-1/(1+Y)^n]C.V=A/(Y-g)D.V=A/(Y+g)（答案：B）8.房地產(chǎn)評估報告的封面不包括（）。A.估價報告名稱B.估價項目名稱C.估價方法D.估價機構(gòu)（答案：C）9.某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來每年的凈收益為8萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.100B.80C.90D.75（答案：A）10.房地產(chǎn)評估中，不屬于區(qū)位因素的是（）。A.交通條件B.配套設(shè)施C.建筑物結(jié)構(gòu)D.環(huán)境景觀（答案：C）三、多項選擇題（每題2分，共20分）1.房地產(chǎn)評估的原則包括（）。A.獨立、客觀、公正原則B.合法原則C.價值時點原則D.替代原則E.最高最佳利用原則（答案：ABCDE）2.下列屬于房地產(chǎn)實物因素的有（）。A.土地形狀B.建筑物外觀C.房地產(chǎn)的位置D.建筑物質(zhì)量E.建筑物朝向（答案：ABD）3.運用市場法評估房地產(chǎn)價值時，選取的可比實例應(yīng)符合的要求有（）。A.與估價對象類似B.成交日期與價值時點相近C.交易類型與估價目的吻合D.成交價格為正常價格或可修正為正常價格E.與估價對象位于同一街區(qū)（答案：ABCD）4.收益法中的運營費用包括（）。A.房地產(chǎn)稅B.保險費C.人員工資D.維修費用E.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額（答案：ABCD）5.成本法中，建筑物的重新購建成本的求取方法有（）。A.單位比較法B.分部分項法C.工料測量法D.指數(shù)調(diào)整法E.市場提取法（答案：ABCD）6.房地產(chǎn)評估報告的組成部分包括（）。A.封面B.目錄C.致估價委托人函D.估價師聲明E.估價結(jié)果報告（答案：ABCDE）7.下列房地產(chǎn)特性中，屬于房地產(chǎn)自然特性的有（）。A.不可移動性B.獨一無二性C.壽命長久性D.用途多樣性E.易受限制（答案：ABC）8.房地產(chǎn)評估中，對可比實例成交價格進行市場狀況調(diào)整的方法有（）。A.價格指數(shù)法B.價格變動率法C.時間序列分析法D.直接比較法E.間接比較法（答案：ABC）9.收益法中確定報酬率的方法有（）。A.累加法B.市場提取法C.投資報酬率排序插入法D.成本法E.市場法（答案：ABC）10.房地產(chǎn)評估中，屬于權(quán)益狀況比較、調(diào)整內(nèi)容的有（）。A.土地使用期限B.規(guī)劃條件C.共有情況D.用益物權(quán)設(shè)立情況E.建筑物結(jié)構(gòu)（答案：ABCD）四、判斷題（每題2分，共20分）1.房地產(chǎn)評估中，價值時點是由委托人決定的。（×，答案解析：價值時點是由估價目的決定的。）2.市場法的理論依據(jù)是替代原理。（√）3.收益法中，資本化率越高，房地產(chǎn)價值越高。（×，答案解析：資本化率與房地產(chǎn)價值成反比，資本化率越高，房地產(chǎn)價值越低。）4.成本法評估房地產(chǎn)價值時，應(yīng)扣除建筑物的折舊。（√）5.房地產(chǎn)評估報告的有效期可以由估價機構(gòu)自行規(guī)定。（×，答案解析：房地產(chǎn)評估報告有效期通常為一年，是行業(yè)規(guī)范要求。）6.運用市場法評估房地產(chǎn)價值時，可比實例的成交價格必須是正常成交價格。（×，答案解析：可比實例成交價格可以是正常價格或可修正為正常價格。）7.收益期限是指估價對象自價值時點起至未來可以獲得收益的時間。（√）8.建筑物的重置成本與重建成本在價值上是相等的。（×，答案解析：重置成本是采用現(xiàn)代建筑材料、建筑技術(shù)等重新建造，重建成本是按原建筑材料等重建，二者價值通常不相等。）9.房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是由其交通、配套設(shè)施、環(huán)境景觀等因素決定的。（√）10.房地產(chǎn)評估中，權(quán)益狀況對房地產(chǎn)價值有重要影響。（√）五、簡答題（每題5分，共20分）1.簡述市場法評估房地產(chǎn)價值的操作步驟。答案解析：首先要收集交易實例，廣泛搜集房地產(chǎn)市場交易信息。然后選取可比實例，從眾多交易實例中選取與估價對象類似、成交日期相近等符合要求的實例。接著對可比實例成交價格進行交易情況修正，使其成為正常價格。再進行市場狀況調(diào)整，將可比實例成交價格調(diào)整到價值時點的價格。之后進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，包括實物、權(quán)益和區(qū)位狀況調(diào)整。最后采用合適的方法綜合求取估價對象價值。2.簡述收益法中凈收益的求取方法。答案解析：對于出租型房地產(chǎn)，凈收益通常是租賃收入扣除運營費用，租賃收入包括租金收入、租賃保證金或押金利息收入等，運營費用涵蓋房地產(chǎn)稅、保險費、維修費用等。對于生產(chǎn)經(jīng)營型房地產(chǎn)，凈收益是銷售收入減去生產(chǎn)成本、費用、稅金等。對于自用型房地產(chǎn)，可通過類似房地產(chǎn)的凈收益情況來估算。在求取時要準(zhǔn)確界定和核算各項收支，確保凈收益的準(zhǔn)確性。3.簡述成本法評估房地產(chǎn)價值時，土地取得成本的構(gòu)成。答案解析：土地取得成本包括土地購置價款和相關(guān)稅費。土地購置價款取決于土地取得方式，如通過市場購買，就是購買價格；若為征收集體土地，包含土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費等。相關(guān)稅費則有契稅、印花稅等。不同取得方式下，土地取得成本的具體構(gòu)成和金額會有所不同，需根據(jù)實際情況準(zhǔn)確核算。4.簡述房地產(chǎn)評估報告應(yīng)包含的主要內(nèi)容。答案解析：房地產(chǎn)評估報告主要包含封面，展示報告名稱等基本信息；目錄方便查閱；致估價委托人函，說明估價目的等；估價師聲明，表明估價師的責(zé)任和遵循的原則；估價結(jié)果報告，闡述估價對象、目的、價值時點等核心內(nèi)容；估價技術(shù)報告，詳細說明評估方法、參數(shù)選取等評估過程；附件，包含相關(guān)證明材料等。這些內(nèi)容完整呈現(xiàn)評估過程和結(jié)果，確保報告的科學(xué)性和可靠性。六、討論題（每題5分，共10分）1.討論在當(dāng)前房地產(chǎn)市場環(huán)境下，房地產(chǎn)評估師如何應(yīng)對市場波動對評估結(jié)果的影響？答案解析：在當(dāng)前市場波動下，房地產(chǎn)評估師首先要密切關(guān)注市場動態(tài)，包括政策變化、供需關(guān)系等。在評估時，對于市場法，要更謹(jǐn)慎選取可比實例，考慮市場波動導(dǎo)致的價格差異，對交易時間和市場狀況調(diào)整要精準(zhǔn)。收益法中，合理預(yù)測收益變化，考慮租金波動和空置率變化對凈收益的影響。成本法要關(guān)注建筑材料價格波動對重置成本的影響。同時，評估師要不斷提升專業(yè)能力，準(zhǔn)確分析市場波動因素，為委托方提供可靠的評估結(jié)果。2.討論房地產(chǎn)評估中最高最佳利用原則的內(nèi)涵及在實際評估中的應(yīng)用。答案解析：最高最佳利用原則內(nèi)涵是在法律上允許、