2024年房屋租賃合同糾紛解讀及常見(jiàn)情況（錦集10篇）

篇1:房屋租賃合同糾紛解讀及常見(jiàn)狀況

房屋租賃合同糾紛解讀及常見(jiàn)狀況

一、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法說(shuō)明的理解與適用》

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法愛(ài)護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和

國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事

審判實(shí)踐，制定本說(shuō)明。

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法愛(ài)護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和

國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事

審判實(shí)踐，制定本說(shuō)明。

第一條本說(shuō)明所稱城復(fù)房屋,是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。

鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本說(shuō)明處理。但法律另有規(guī)定的，適

用其規(guī)定。

當(dāng)事人依照國(guó)家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用

本說(shuō)明。

本條系關(guān)于本司法說(shuō)明適用范圍的規(guī)定。

本說(shuō)明只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)

的房屋租賃糾紛，可以參照本說(shuō)明。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準(zhǔn)，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無(wú)論土

地性質(zhì)為國(guó)有還是集體全部，均適用本說(shuō)明，實(shí)踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”

內(nèi)的房屋租賃行為在本說(shuō)明調(diào)整范圍之內(nèi)。

依照國(guó)家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其

租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系，不適用本說(shuō)明。

關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃基本屬于完全的市場(chǎng)行為，并不存在政府補(bǔ)貼的福利和社會(huì)保障性內(nèi)容，

最高院民一庭認(rèn)為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本說(shuō)明。

其次條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未睡建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的

房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)

主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

本條規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同無(wú)效。所謂違法建筑物，是指未取得建

設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，詳細(xì)包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃

規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時(shí)建筑管理規(guī)定的臨時(shí)建筑。

否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護(hù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序，但為了促進(jìn)交

易，當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，租賃合

同的效力會(huì)得以補(bǔ)正。此處"一審法庭辯論終結(jié)前"不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的

情形。

第三條出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未根據(jù)批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同

無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的運(yùn)用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批

準(zhǔn)延長(zhǎng)運(yùn)用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)運(yùn)用期限內(nèi)的租賃期間有效。

臨時(shí)建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，依據(jù)形勢(shì)的客雙須要，經(jīng)建設(shè)行政主管部門(mén)審核批準(zhǔn)后，在

核定的臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的運(yùn)用期限、范圍、月途內(nèi)，建立的供臨時(shí)運(yùn)用的建筑物。

未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，在性質(zhì)上均屬

于標(biāo)的物違法，相應(yīng)的房屋租賃合同無(wú)效。對(duì)于租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的運(yùn)用期限，超過(guò)部分無(wú)

效，合同其他內(nèi)容的效力不受影響。

第四條當(dāng)事人以房屋租賃合同未根據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,懇求確

認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)

履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

我國(guó)城市房屋租賃實(shí)行登記備案制度，《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)此有明確規(guī)定，但屬于管理

性規(guī)定，并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備

案的，其有效性不受影響。

若當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為準(zhǔn)，未辦理登記

備案手續(xù)的，合同無(wú)效。但一方履行了合同主要義務(wù)且對(duì)方接受的狀況下，視為當(dāng)事人以履行合

同主要義務(wù)的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時(shí)，即使未辦理

登記備案手續(xù)，合同仍為有效。

第五條房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人懇求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有運(yùn)用費(fèi)的，

人民法院一般應(yīng)予支持。

當(dāng)事人懇求賠償因合同無(wú)效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法說(shuō)明第九

條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。

根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無(wú)效的法律后果為返回財(cái)產(chǎn)、賠償損失，該規(guī)定同

樣適用于房屋租賃合同無(wú)效的場(chǎng)合。參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有運(yùn)用費(fèi)，屬于返還原

物的范疇.合同無(wú)效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過(guò)失責(zé)任，賠償范圍限于信任利益.即合同雙

方為締約進(jìn)行合理的接觸，當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信任，一方由于信任而支出肯定的成本，

主要包括用于締約的合理費(fèi)用和打算履約所支出的合理費(fèi)月，此外還包括丟失與第三人另訂立合

同的機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為困難，實(shí)踐中很難得到支持。

由于房屋租賃合同管的特別性，損失賠償?shù)臓?zhēng)議主要集中在裝飾裝修或者改建擴(kuò)建費(fèi)用上，

不定期租賃，出租人有權(quán)隨時(shí)解除合同。

出租人作為房屋全部權(quán)人，當(dāng)房屋因承租人擅自變更主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建受到損害時(shí)，出

租人有權(quán)隨時(shí)要求承租人復(fù)原原狀，不受任何期限限制。但當(dāng)出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時(shí),

必需在“合理期限”內(nèi)要求承租人復(fù)原原狀，承租人在此期限內(nèi)不予復(fù)原的，出租人方可解除合

同。

實(shí)踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種，一是出租人干脆通知承租人解除合同，通知到達(dá)承

租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果，假如承租人對(duì)此有異議，可以起訴要求確認(rèn)合同解除無(wú)效;二

是向法院起訴，懇求解除合同。

對(duì)于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下兩種通知方式：一是，承租人未經(jīng)出租

人同意變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，出租人告知承租人必需在肯定期限內(nèi)復(fù)原原狀，

承租人在此合理期限內(nèi)不予復(fù)原的，出租人通知承租人解除合同;二是，出租人向承租人發(fā)出通

知，要求其在肯定期限內(nèi)復(fù)原原狀，同時(shí)載明假如不再此期限內(nèi)復(fù)原原狀，合同即自動(dòng)解除。

第八條因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法運(yùn)用，承租人懇求解除合同的，人民法院應(yīng)予

支持：

(一)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；

(二)租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋運(yùn)用條件強(qiáng)制性規(guī)定狀況的。

綜合《合同法》的相關(guān)規(guī)定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不行抗力致使不能實(shí)

現(xiàn)合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的;(3)

因不行規(guī)責(zé)于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的;(4)不

定期租賃，承租人有權(quán)隨時(shí)解除合同;(5)租賃物危及承租人平安或健康的,即使承租人訂立合同

時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍有權(quán)隨時(shí)解除合同;⑹司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封租

賃房屋導(dǎo)致承租人不能運(yùn)用的;(7)租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議導(dǎo)致承租人不能運(yùn)用的;(8)不符合《建筑

法》、《消防法》等法律關(guān)于房屋運(yùn)用條件的強(qiáng)制性規(guī)定并導(dǎo)致承租人不能運(yùn)用的;(9)一房數(shù)租

之有效合同不能實(shí)際履行的。

在出現(xiàn)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、權(quán)屬有爭(zhēng)議，或者具有違反法律、行政

法規(guī)(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)關(guān)于房屋運(yùn)用條件強(qiáng)制性規(guī)定狀況任何一種情

形時(shí)，承租人的合同解除權(quán)并非隨意的，還須具備一個(gè)必'要前提，即該情形的出現(xiàn)導(dǎo)致“租賃房

屋無(wú)法運(yùn)用"。所謂"無(wú)法運(yùn)用"是指無(wú)法根據(jù)租賃房屋的約定用途運(yùn)用，或者無(wú)法根據(jù)租賃房

屋的性質(zhì)運(yùn)用。

司法機(jī)關(guān)對(duì)房屋的查封，實(shí)務(wù)中有"活封"和"死封"之分，其中“死封”是指房屋被查封

后不僅其處分權(quán)受到限制，而且丟失了運(yùn)用、管理權(quán)，權(quán)利人只有妥當(dāng)保管的義務(wù);而"活封"

則相反，房屋被查封后，權(quán)利人仍享有對(duì)房屋的運(yùn)用、管理和收益權(quán)，僅處分權(quán)受限。實(shí)踐中，

租賃房屋被杳封，假如是由于出租人的緣由，承租人在要求解除合同的同時(shí)也可要求出租人賠償

損失;假如是由于承租人的緣由，出租人因此遭遇損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人

賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。

當(dāng)租賃房屋的權(quán)屬存在爭(zhēng)議時(shí)，意味著出租人可能不是房屋的全部權(quán)人，假如出租人最終被

確認(rèn)為房屋的全部權(quán)人，則房屋租賃合同有效乂用如出租人最終被確認(rèn)不是房屋的全部權(quán)人，則

構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，該租賃合同屬效力待定合同。

第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租

人同意利用的，可折價(jià)歸出租人全部;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，

承租人應(yīng)當(dāng)復(fù)原原狀。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人全部;不同意利用的，由雙

方各自根據(jù)導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

根據(jù)裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分別（即未形成附合）和不行分別（即形成附合）兩

種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成接著性和固定性的，非毀損不行分別或者雖可分別

但花費(fèi)巨大，可以認(rèn)定形成附合，例如鋪設(shè)地板磚、吊設(shè)天花板、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物

與房屋未完全結(jié)合尚未達(dá)&不行分別狀態(tài)，則不能認(rèn)定形成附合,如安裝空調(diào)、電梯、太陽(yáng)能熱

水器、抽油煙機(jī)等。

根據(jù)添附理論，對(duì)于未形成附合的裝飾裝修物,全部權(quán)仍歸承租人，房屋租賃無(wú)效時(shí)，由承

租人拆除取回，出租人想要留用,應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)對(duì)價(jià)，承租人拆除過(guò)程中造成房屋損壞的應(yīng)復(fù)原

原狀。對(duì)于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下，可折價(jià)歸承租人全部;出租人

不同意利用的，由雙方各自根據(jù)導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

篇2:城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛最高院解讀

一、城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛最高院解讀

出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，

承租人懇求出租人擔(dān)當(dāng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但懇求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋

買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

依據(jù)以上規(guī)定承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)僅作為一般債權(quán)進(jìn)行愛(ài)護(hù)，不再作為準(zhǔn)物權(quán)進(jìn)行愛(ài)護(hù)。出

租人基于全部權(quán)對(duì)租賃房屋進(jìn)行處分，第三人基于對(duì)物權(quán)登記的信任而與出租人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)

合同有效，承租人不能以侵?jǐn)_其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)而主見(jiàn)合同無(wú)效。

《民法典》其次百三十條規(guī)定"出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知

承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。"

已經(jīng)被廢止的《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法典》若干問(wèn)題的看法8

規(guī)定：出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);

出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以懇求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件詳細(xì)應(yīng)用法律若干問(wèn)題的說(shuō)明》其次十

一條規(guī)定的依據(jù)是什么呢？

第一、物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原理。全部權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、運(yùn)用、

收益和處分的權(quán)利。出租人作為租賃房屋的全部權(quán)人，其對(duì)房屋依法享有處分權(quán)。

承租人對(duì)于租賃房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)來(lái)源于房屋租賃合同，是一種債權(quán)，雖然《合同法》明確

規(guī)定承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但是這不能變更優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的債權(quán)性質(zhì)。依據(jù)《合同法》的規(guī)定出

租人的義務(wù)也僅是在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，出租人違反這一義務(wù)僅需擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任

即可，承租人根本不存在強(qiáng)制購(gòu)買(mǎi)租賃房屋的權(quán)利。

其次、物權(quán)登記的公信力。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。出租人對(duì)租

賃房屋享有全部權(quán)，其將房屋出售給第三人屬于有權(quán)處分。第三人對(duì)物權(quán)登記有充分的信任，也

沒(méi)有義務(wù)去查清房屋是否存在租賃情形。只有充分維護(hù)物權(quán)登記的公信力才能保障正常的交易秩

序，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

第三、只有違反效力性強(qiáng)制規(guī)定的合同才無(wú)效?！睹穹ǖ洹菲浯伟偃畻l屬于隨意性規(guī)定，

并非強(qiáng)制性規(guī)定。承租人與出租人可以就優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)進(jìn)行約定，完全可以解除優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的適用，

約定優(yōu)先于法定。

另外《民法典》第五十二條的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。依據(jù)法

律規(guī)定合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的"強(qiáng)制性規(guī)定"，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定?！睹穹ǖ洹?/p>

其次百三十條不屬于效力性強(qiáng)制規(guī)定，因此不能因違反該規(guī)定而認(rèn)定合同無(wú)效.

二、《城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛辦案要件指南》中要件事實(shí)如下

1、房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生全部權(quán)變動(dòng)的；

2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的；

3、當(dāng)事人約定了租賃合同隨全部權(quán)變動(dòng)而終止的除外條件；

三、租房糾紛找哪個(gè)部門(mén)解決

假如出現(xiàn)了房屋租賃糾紛，我們可以通過(guò)調(diào)解、仲裁和訴訟三種方式解決，解決方式的不同

所對(duì)應(yīng)的相關(guān)部門(mén)也不同。

1.調(diào)解。它是指在第三者的主持下，出租承租雙方當(dāng)事人經(jīng)過(guò)自愿協(xié)商，解除爭(zhēng)端，達(dá)成

和解的一種方法和活動(dòng)。我國(guó)在基層群眾性組織村民委員會(huì)和居民委員會(huì)都設(shè)立了人民調(diào)解委員

會(huì)進(jìn)行民間糾紛的調(diào)解處理調(diào)解特殊適用對(duì)某些界限不清的事實(shí)、責(zé)任模糊不究的租賃糾紛。

2.仲裁。仲裁是一種準(zhǔn)司法活動(dòng)?！吨俨梅ā芬?guī)定：同等主體的公民、法人和其他組織之間發(fā)

生的合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛，可以仲裁。這里的"合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛”，包括

公民個(gè)人之間的房屋租賃糾紛等。房屋租賃糾紛發(fā)生后，公民可以依據(jù)條款或仲裁提請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)

居中判明事實(shí)，分清責(zé)任，依法做出仲裁裁決，解決糾紛。3.訴訟。有些租賃糾紛不情愿調(diào)解

或不服調(diào)解，又沒(méi)有達(dá)成仲裁協(xié)議的,當(dāng)事人可以將房屋租賃糾紛依法向人民法院提起訴訟。通

過(guò)法院的訴訟活動(dòng)而做出的判決的強(qiáng)制力，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于調(diào)解和仲裁。法律依據(jù)：

《中華人民共和國(guó)仲裁法》其次條

同等主體的公民、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛，可以仲裁。

篇3:房屋租賃合同糾紛

B、雙方補(bǔ)充協(xié)議約定的運(yùn)用方法；

C、根據(jù)合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定運(yùn)用方法。

②出租房屋性質(zhì)確定運(yùn)用方法（次要標(biāo)準(zhǔn)）：只有沒(méi)有絞定出租房屋運(yùn)用方法的，才能根據(jù)出

租房屋的性質(zhì)確定運(yùn)用方法。

承租人未根據(jù)約定的方法或者出租房屋的性質(zhì)運(yùn)用出租房屋，出租人有權(quán)解除合同和要求賠

償損失。

《合同法》第219條規(guī)定，承租人未根據(jù)約定的方法或者租賃物的性質(zhì)運(yùn)用租賃物，致使

租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。因此，承租人未根據(jù)約定的方法或者

出租房屋的性質(zhì)運(yùn)用出租房屋致使出租房屋受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。

《說(shuō)明》第7條規(guī)定，承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求

的合理期限內(nèi)仍不予復(fù)原原狀，出租人懇求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第

219條的規(guī)定處理。

承租人根據(jù)約定的方法或者出租房屋的性質(zhì)運(yùn)用出租房屋，致使出租房屋受到損耗的，承租

人不擔(dān)當(dāng)損害賠償責(zé)任。

(4)、承租人對(duì)出租房屋擔(dān)當(dāng)保管義務(wù)。

承租人應(yīng)當(dāng)妥當(dāng)保管出租房屋，因保管不善造成出租房屋毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)損害賠償

責(zé)任。

承租人已盡妥當(dāng)保管義務(wù)，承租人不擔(dān)當(dāng)損害賠償責(zé)任。

(5)、承租人能否對(duì)出租房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意。

《合同法》第224條其次款規(guī)定，"承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。

承租人轉(zhuǎn)租的‘，承租人與出租人之間的租賃合同接著有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租

人應(yīng)當(dāng)賠償損失。"

《說(shuō)明》第15條規(guī)定，"承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)

承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的

除外「

房屋轉(zhuǎn)租存在兩個(gè)房屋租賃合同：

A、原租賃合同：接著有效。

B、次房屋租賃合同：原房屋租賃合同的承租人須要對(duì)次房屋租賃合同的轉(zhuǎn)租第三人造成租

賃物損失行為負(fù)責(zé)。

《合同法》第224條其次款規(guī)定，"承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

《說(shuō)明》第16條規(guī)定，"出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，

其以承租人未經(jīng)同意為由懇求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參與訴訟。"

出租人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租后6個(gè)月內(nèi)未提出異議，視為出租人同意轉(zhuǎn)租.

(6)、房屋承租人有何支付租金的義務(wù)。

①承租人應(yīng)當(dāng)根據(jù)約定的期限支付租金。

②對(duì)支付期限沒(méi)有約定或者約定不明確，可以補(bǔ)充協(xié)議;無(wú)法達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，根據(jù)合同有

關(guān)條款或者交易習(xí)慣。

③根據(jù)合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣仍不能確定的，根據(jù)法定期限支付：

a、租賃期間不滿1年的：應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付；

b、租賃期間1年以上的：應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付;剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間

屆滿時(shí)支付。

承租人延付租金，出租人有以下補(bǔ)救方法：

(1)承租人無(wú)正值理由未支付或者拖延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支

付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

⑵《民法通則》第136條規(guī)定，"下列的訴訟時(shí)效期間為一年二..(三)延付或者拒付租金的“，

出租人要求承租人支付租金的訴訟時(shí)效期限為1年.

①出租人以延付租金為由解除租賃，必需給出租人合理期限。也就是說(shuō)，出租人不得因承租

人延付租金而干脆解除租賃合同。

②出租人要求承租人支付租金的訴訟時(shí)效為1年而非2年。

因拖延支付租金導(dǎo)致出租人解除房屋租賃合同，次承舊人有以下救濟(jì)權(quán)利：

承租人無(wú)正值理由未支付或者拖延支付租金，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍逾期不支付的，

出租人可以解除房屋租賃合同。

《說(shuō)明》第十七條規(guī)定，"因承租人拖欠租金，出租人懇求解除合同時(shí)，次承租人懇求代承

租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無(wú)效

的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人

追償。”

因此，出租人因承租人延付租金合理期限解除權(quán)受到次承租人代付租金抗辯權(quán)的限制。

7、承租人、次承租人返還房屋租賃物的義務(wù)各有哪些？

(1)租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合根據(jù)約定或者租賃物的

性質(zhì)運(yùn)用后的狀態(tài)。

(2)房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或者解除：

A。出租人有權(quán)懇求次承租人騰房；

負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人逾期騰房的出租人有權(quán)懇求次承租人支付逾期騰房占有運(yùn)用

Bo，

費(fèi)。

8、未經(jīng)整體驗(yàn)收合格的城鎮(zhèn)房屋，當(dāng)事人訂立的房屋租賃合同是否無(wú)效？

《建筑法》第61條其次款規(guī)定，建筑工程竣工閱歷收合格后，方可交付運(yùn)用;未閱歷收或者

驗(yàn)收不合格的，不得交付運(yùn)用。

《消防法》第10條根據(jù)國(guó)家工程建設(shè)肖防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)偵要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程,除本法

第十一條另有規(guī)定的外，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自依法取得施工許可之日起七個(gè)工作日內(nèi)，將消防設(shè)計(jì)文

件報(bào)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)備案，公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行抽查。？

《消防法》第11條國(guó)務(wù)院公安部門(mén)規(guī)定的大型的人員密集場(chǎng)所和其他特別建設(shè)工程，建設(shè)

單位應(yīng)當(dāng)將消防設(shè)計(jì)文件報(bào)送公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)審核。公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)依法對(duì)審核的結(jié)果負(fù)責(zé)。

出租未經(jīng)整體驗(yàn)收合格的城鎮(zhèn)房屋，違反《建筑法》第61條、《消防法》第10條的強(qiáng)制

性規(guī)定，但是不論是合同法還是《說(shuō)明》均未將此種情形規(guī)定為合同無(wú)效情形。因此，不應(yīng)當(dāng)認(rèn)

定房屋租賃合同無(wú)效。

①城鎮(zhèn)房屋是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。

②未經(jīng)整體驗(yàn)收合格的城鎮(zhèn)房屋，當(dāng)事人簽訂的房屋租賃合同不因此無(wú)效。

但是，《說(shuō)明》第2條規(guī)定，”出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未根據(jù)建設(shè)工程

規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的城鎮(zhèn)房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取

得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。"

違反建設(shè)工程規(guī)劃的城鎮(zhèn)房屋簽訂的房屋租賃合同無(wú)效;但在一審辯論終結(jié)前取得審批的依

法有效。

9、違反建設(shè)工程規(guī)劃的農(nóng)村房屋，當(dāng)事人簽訂的房屋租賃合同不因此無(wú)效。

農(nóng)村房屋是指鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。《說(shuō)明》第1條其次款規(guī)定，"鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)

的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本說(shuō)明處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定”。

法律、法規(guī)對(duì)農(nóng)村居民住宅設(shè)計(jì)、建設(shè)、驗(yàn)收方面的規(guī)定，至今適用的仍舊是1993年6月

29日國(guó)務(wù)院第116號(hào)令發(fā)布的《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》，農(nóng)村居民房屋的設(shè)計(jì)、施工、

驗(yàn)收均缺少詳細(xì)和嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。

因此，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的農(nóng)村房屋租

賃合同，不因此無(wú)效.

10、臨時(shí)建筑物房屋租賃合同，是否有效？

《說(shuō)明》第3條規(guī)定，”出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未根據(jù)批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租

人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有

效。

租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的運(yùn)用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批

準(zhǔn)延長(zhǎng)運(yùn)用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)運(yùn)用期限內(nèi)的租賃期間有效。"

非法的臨時(shí)建筑物房屋租賃合同除了在一審辯論終結(jié)前取得批準(zhǔn)有效以外均為無(wú)效房屋租

賃合同。

11、房屋租賃合同未經(jīng)備案是否有效？

《房地產(chǎn)管理法》第54條規(guī)定，"房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，并

向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案"。

《說(shuō)明》第4條規(guī)定，”當(dāng)事人以房屋租賃合同未全雕法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案

手續(xù)為由，懇求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)

履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。"

房屋租賃合同登記備案不是法定有效要件，而是約定生效要件。

12、房屋租賃合同無(wú)效，產(chǎn)生哪些法律后果？

房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人不得懇求支付租金;但是可以懇求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付

房屋占有運(yùn)用費(fèi)。

房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人可以懇求賠償損失。

房屋租賃合同無(wú)效的，出租人可以懇求支付房屋占有運(yùn)用費(fèi)。

13、"一房數(shù)租"狀況下，如何確定承租人？

《說(shuō)明》第六條規(guī)定，"出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的狀況下，承

租人均主見(jiàn)履行合同的，人民法院根據(jù)下列依次確定履行合同的承租人：

（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；

（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;

(三)合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人懇求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。"

"一房數(shù)租"占有人優(yōu)先一登記備案人優(yōu)先T先成立合同優(yōu)先。

14、因房屋租賃而發(fā)生的裝飾裝修處理方法：

Q)租賃合同無(wú)效時(shí)，裝飾裝修如何處理？

①承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，未形成附合的裝飾裝修物：

A、出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人全部；

B、不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)復(fù)原原狀。

②承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，已形成附合的裝飾裝修物：

A、出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人全部；

B、不同意利用的，由雙方各自根據(jù)導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

(2)租賃期間屆滿時(shí)，裝飾裝修如何處理？

①承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人

拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)復(fù)原原狀。

承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人不得懇求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修

費(fèi)用。

②承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，當(dāng)事人另有約定的根據(jù)約定處理。

綜上述，經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，除另有約定或者可以拆除以外，承租人

不得要求賠償裝飾裝修費(fèi)用。

(3)、合同解除時(shí),裝飾裝修如何處理？

①承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修合同解除時(shí)未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。

因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)復(fù)原原狀。

②承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有

約定的，根據(jù)下列情形分別處理：

A、因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人有權(quán)懇求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損

失。

B、因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人不得懇求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損

失。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償。

C、因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方依據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)

擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。

D、因不行歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方

根據(jù)公允原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

③當(dāng)事人另有約定的，根據(jù)約定處理。

15、什么是共同租賃權(quán)？

(1)共同居住戶的共同租賃權(quán)(共同居住權(quán))。

《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的看法(試行)》119條

第一款規(guī)定，承租戶以一人名義承租私有房屋，在租賃期內(nèi)，承租人死亡，該戶共同居住人要求

按原租約履行的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。

(2)共同經(jīng)營(yíng)人的共同租賃權(quán)。

《說(shuō)明》第19條規(guī)定承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，

承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人有權(quán)懇求根據(jù)原

租賃合同租賃該房屋。

共同租賃權(quán)限于共同居住戶、個(gè)體工商戶共同經(jīng)營(yíng)人或者個(gè)人合伙其他合伙人。

16、什么是"買(mǎi)賣(mài)不破租賃"？

最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的看法（試行）》第119條

其次款規(guī)定，私有房屋在租賃期內(nèi)，因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)

承租人和新居主接著有效。

《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生全部權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

《說(shuō)明》第20條規(guī)定，"租賃房屋在租賃期間發(fā)生全部權(quán)變動(dòng)，承租人懇求房屋受讓人接

著履行原租賃合同的人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生全部權(quán)變動(dòng)的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的?！?/p>

依據(jù)上述規(guī)定，"買(mǎi)賣(mài)不破租賃"是指租賃房屋在租賃期間發(fā)生全部權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃

合同的效力，原租賃合同對(duì)承租人和新居主接著有效，承租人有權(quán)懇求房屋受讓人接著履行原租

賃合同。

但是，"買(mǎi)賣(mài)不破租賃"受到約定限制和法定限制：

①當(dāng)事人另有約定除外："買(mǎi)賣(mài)不破租賃”受當(dāng)事人另有約定限制；

②事先抵押權(quán)限制：受房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生全部權(quán)變動(dòng)

的，"買(mǎi)賣(mài)不破租賃”受限制；

③事前查封限制：房屋在出租前已被人民法院依法查封的，"買(mǎi)賣(mài)不破租賃"受限制。

"買(mǎi)賣(mài)不破租賃"受到事先抵押權(quán)、事前查封和當(dāng)事人約定的限制。

17、什么是承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)？

《合同法》第230條規(guī)定，出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承

租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。

《說(shuō)明》第22條規(guī)定，出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣(mài)租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理

期限內(nèi)通知承租人。承租人懇求以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法院應(yīng)予支持。

依據(jù)上述規(guī)定，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指出租人出賣(mài)租賃房屋，或者協(xié)議折價(jià)、變賣(mài)抵押的

租賃房屋償還債務(wù)時(shí)，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。

①在承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)，出租人負(fù)有在合理期限通知承租人的義務(wù)。

②"合理期限"沒(méi)有明確規(guī)定。目前只有《說(shuō)明》第23條"拍賣(mài)租賃房屋,應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)5

日前通知承租人"規(guī)定；《民通看法》第118條規(guī)定的"前3個(gè)月通知"已作廢。

18、哪些情形承租人不得主見(jiàn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)？

《說(shuō)明》第23條規(guī)定，出租人托付拍賣(mài)人拍賣(mài)租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)5日前通知承租人。

承租人未參與拍賣(mài)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

《說(shuō)明》第24條具有下列情形之一，承租人主見(jiàn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的；

（二）出租人將房屋出賣(mài)給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、

孫子女、外孫子女的；

（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的；

（四）第三人善意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

依據(jù)上述規(guī)定，承租人在以下情形不得主見(jiàn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

（1）承租人怠于行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)：

A、出租人在拍賣(mài)5日前已經(jīng)通知承租人，承租人未參與拍賣(mài)的；

B、出租人已經(jīng)履行通知義務(wù)，承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的.

（2）房屋共有人、近親屬購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)先于承租人購(gòu)買(mǎi)權(quán)：

A、房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的；

B、出租人將房屋出賣(mài)給近親屬的。

（3）善意但三人已經(jīng)取得租賃房屋物權(quán)的：即第三人善意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)

的。

承租人怠于行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、更高優(yōu)先權(quán)人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、以及善意第三人確定物權(quán)的，

承租人均不得懇求優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

19、出租人侵?jǐn)_承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),承租人能否懇求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效？

《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的看法(試行)》第118

條規(guī)定已經(jīng)作廢，"出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，

享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以懇求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效J

《說(shuō)明》第21條規(guī)定，"出租人出賣(mài)租賃房屋未在會(huì)期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵

害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人懇求出租人擔(dān)當(dāng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但懇求確認(rèn)

出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。"

依據(jù)上述規(guī)定，出租人侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的：

Q)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同不因此無(wú)效；

(2)承租人只能懇求出租人擔(dān)當(dāng)賠償責(zé)任。

隨著《民通看法》第118條規(guī)定的廢止，承租人無(wú)權(quán)懇求法院確認(rèn)違反承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

20、房屋租賃糾紛如何確定管轄？

《最高人民法院關(guān)于房屋租賃糾紛如何確定管轄問(wèn)題的批復(fù)》(1986年1月7日)規(guī)定，凡

在租賃關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應(yīng)由房屋所在地法院管耀，個(gè)別

由被告所在地法院管轄更符合"兩便"原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。

上述規(guī)定仍是確定房屋租賃糾紛的管轄權(quán)的有效看法。

(1)房屋租賃糾紛一般應(yīng)由房屋所在地法院管轄；

(2)個(gè)別由被告所在地法院管轄更符合"兩便"原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管

轄。

篇4:房屋租賃合同糾紛若干問(wèn)題探討

房屋租賃合同糾紛若干問(wèn)題探討

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋租賃合同糾紛日益增多。在審判實(shí)踐中，能不能確認(rèn)房屋租賃合同的

效力、承租人對(duì)房屋進(jìn)行的裝修在租賃合同被確認(rèn)無(wú)效或被解除后如何處理以及違章建筑的租賃

糾紛如何處理等問(wèn)題是當(dāng)前房屋租賃合同糾紛審理的難點(diǎn)。筆者試就房屋租賃合同有關(guān)問(wèn)題，提

出自己的觀點(diǎn)供商榷。

一、對(duì)房屋租賃合同效力認(rèn)定問(wèn)題

出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成

一樣看法后，合同視為成立。房屋租賃合同有無(wú)效力，依據(jù)有關(guān)法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定,

筆者認(rèn)為對(duì)房屋租賃合同的效力主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面來(lái)目查：

（一）審查合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如

是否為無(wú)民事行為實(shí)力人，或限制民事行為實(shí)力人等。

（二）審查租賃的標(biāo)的物是否為法律法規(guī)禁止出租。但只要法律法規(guī)沒(méi)有禁止出租的房屋，

都應(yīng)是可以出租的。廣東省人大常委會(huì)1994年通過(guò)的《廣友省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》第六條規(guī)定，

不得出租的房屋有：1、未取得產(chǎn)權(quán)或者經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的；2、產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議或者產(chǎn)權(quán)受到限制的；3、

不行分割的共有房屋未取得其他共有人同意的；4、屬于違章建筑的；5、不符合平安標(biāo)準(zhǔn)的；6、

已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；7、法律、法規(guī)禁止的.

而建設(shè)部1995年以第42號(hào)令發(fā)布的《城市房屋租賃管理方法》第六條規(guī)定，有下列情形

之一的房屋不得出租：（-）未依法取得房屋全部權(quán)證的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、

確定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）權(quán)屬

有爭(zhēng)議的；（五）屬于違法建筑的；（六）不符合平安標(biāo)準(zhǔn)的；（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同

意的；（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的；（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止

出租的其他情形。

對(duì)于廣東法院來(lái)說(shuō)，上述兩個(gè)法規(guī)都應(yīng)適用。兩者規(guī)定基本相同。但筆者認(rèn)為，兩個(gè)法規(guī)都

存在值得探討的地方。一個(gè)是房屋租賃權(quán)源的問(wèn)題?！冻鞘蟹课葑赓U管理方法》和《廣東省城鎮(zhèn)

房屋租賃條例》都認(rèn)為房屋租賃的權(quán)源只能是全部權(quán)。而無(wú)論是法理分析，還是詳細(xì)考察國(guó)外關(guān)

于租賃的立法及審判實(shí)踐，都會(huì)得出房屋租賃的權(quán)源來(lái)自合法占有的結(jié)論。房屋租賃的權(quán)源問(wèn)題

也恰是長(zhǎng)期困擾審判人員的根本問(wèn)題。也正是這個(gè)問(wèn)題使得很多房屋糾紛案件難以作出合乎邏輯

和合乎實(shí)際狀況的判決。比如按揭房出租，因沒(méi)有完全取得產(chǎn)權(quán)，是否就認(rèn)為出租行為無(wú)效呢？

還如大量存在的“二房東"現(xiàn)象，是否"二房東"與他人簽訂的租賃合同都無(wú)效呢？明顯，這些

出租行為認(rèn)為無(wú)效，極不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也會(huì)導(dǎo)致房屋去源的閑置和奢侈。這與社會(huì)主義立法

的目的和法律應(yīng)適應(yīng)事物發(fā)展規(guī)律的原則是相左的。從物權(quán)的角度來(lái)分析，全部權(quán)人出讓占有權(quán)

是很常見(jiàn)的，合法占有權(quán)人在全部權(quán)人允許的范圍內(nèi)享受收益權(quán)，理應(yīng)恰當(dāng)，否則光"占有"有

何經(jīng)濟(jì)價(jià)值呢?房屋的合法占有人出租房屋正是這種狀況。物權(quán)的另一種形式，即他物權(quán)人事實(shí)

上就是物的實(shí)際占有者，同時(shí)其又享有全部權(quán)人的諸如出租等的很多權(quán)利。如國(guó)有企業(yè)的承包經(jīng)

營(yíng)權(quán)，莫非說(shuō)國(guó)有企業(yè)因?yàn)闆](méi)有對(duì)財(cái)產(chǎn)的全部權(quán)就不能把財(cái)產(chǎn)拿來(lái)出租嗎？明顯這是否定的，大

量的企業(yè)出租商鋪，出租廠房，比比皆是，假如都認(rèn)定為是非法的，那么立法者在自我否定。另

外從合同的角度來(lái)分析，租賃合同反映的是"出租人將租賃物交付承租人運(yùn)用、收益，承租人支

付租金的合同關(guān)系（合同法其次百二十二條）".出租人作為合同的一方，并非以全部權(quán)人為限，

因?yàn)樽赓U關(guān)系體現(xiàn)的是占有的轉(zhuǎn)移：一方讓渡其占有獲得租金利益，另一方則通過(guò)支付租金取得

占有以運(yùn)用收益。單就租賃的法律關(guān)系而言，各方均不與標(biāo)的物的全部權(quán)發(fā)生干脆必定的聯(lián)系，

具有房屋全部權(quán)的出租人與通過(guò)其他方式合法獲得占有權(quán)的出租人之間并無(wú)不同，只是他們占有

權(quán)的取得方式不同而已。據(jù)筆者所知，沒(méi)有一國(guó)的立法和我國(guó)當(dāng)前立法一樣將出租人干脆表述為

全部權(quán)人。從理論上講，合法占有即獲得標(biāo)的物的出租權(quán)。至于轉(zhuǎn)租須經(jīng)原出租人同意，只是租

賃合同的特別要求，且原出租人并不能被認(rèn)為就是全部權(quán)人。綜上所述，把全部權(quán)作為房屋租賃

的權(quán)源是不恰當(dāng)?shù)模鴳?yīng)以合法占有權(quán)作為權(quán)源。如此一興,很多麻煩的案件也就迎刃而解了。

《城市房屋租賃管理方法》和《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》中存在的另一個(gè)問(wèn)題是對(duì)權(quán)屬受

到諸如"司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、確定查封"等形式限制的房屋，在肯定條］牛下的租賃是

否允許。司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、確定直封的情形一般是因?yàn)闄?quán)屬有爭(zhēng)議訴之法院，法院

依申請(qǐng)人申請(qǐng)實(shí)行了訴訟保全或者房屋涉及到違法違紀(jì)被查封或者是房屋本身有不符合公安、

環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的狀況被查封。后兩種狀況被查封，因?yàn)殛P(guān)系到房屋本身問(wèn)題，

確定是不能進(jìn)行租賃的。但前一種狀況在肯定條件下，筆者認(rèn)為應(yīng)允許房屋租賃。從理論上說(shuō)，

《城市房屋租賃管理方法》和《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》的規(guī)定是建立在房屋租賃權(quán)源來(lái)自于

全部權(quán)的基礎(chǔ)之上，所以全部權(quán)不清楚當(dāng)然認(rèn)為不能租賃。依合法占有權(quán)源理論，即使權(quán)屬有爭(zhēng)

議，在法院沒(méi)有最終裁決之前，合法占有人仍應(yīng)有權(quán)出租的。假如一方堅(jiān)持不能讓合法占有方出

租，則應(yīng)供應(yīng)擔(dān)保，以保證法院裁決房屋歸屬合法占有方后，合法占有方的合理租金損失可以收

回。假如法院裁決房屋歸非合法占有方全部，則房屋在訴訟期間取的租金歸還給最終全部者。假

如同時(shí)存在“二房東”的狀況則依照全部權(quán)人與"二房東”的約定安排租金。從審判實(shí)際中看，

法院查封有權(quán)屬糾紛的房屋后，在法院的監(jiān)督和辦理肯定手續(xù)狀況下，實(shí)行"活查封"手段，使

房屋不置于閑置，造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失，這樣做最終還是有利于房屋全部權(quán)人的，也利于充分

發(fā)揮現(xiàn)有社會(huì)財(cái)寶資源的最大作用.不過(guò)需強(qiáng)調(diào)的是，這種狀況下的租賃肯定要辦理肯定的擔(dān)保

手續(xù)，并在法院的監(jiān)督下進(jìn)行。

（三）審查是否進(jìn)行過(guò)登記備案。1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理

方法》和《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》，都規(guī)定了租賃各方應(yīng)向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案的義務(wù)。

《城市房地產(chǎn)管理法》還規(guī)定登記備案后有關(guān)機(jī)關(guān)頒發(fā)的《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的

憑證。簡(jiǎn)言之，非經(jīng)登記備案，未取得《房屋租賃證》的租賃合同是無(wú)效的。分析作此立法的目

的，應(yīng)是規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)和確保國(guó)家稅收之策。有人認(rèn)為，房屋租賃登記制度沒(méi)有存在的必要

了，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和交易日益頻繁，一切交易手續(xù)應(yīng)越簡(jiǎn)便越好，登記制度會(huì)制約交易的進(jìn)行。此

論回避了房屋的特別性，房屋作為不動(dòng)產(chǎn)有其自身的特征，與一般流通物不同，房屋交易應(yīng)有權(quán)

屬登記備案，房屋租賃作為房屋全部權(quán)中占有權(quán)及運(yùn)用權(quán)出讓，當(dāng)然也應(yīng)予以登記備案。還有人

認(rèn)為，現(xiàn)行合同法在規(guī)范租賃合同內(nèi)容及出租人義務(wù)時(shí)，并未出現(xiàn)關(guān)于供應(yīng)出租權(quán)證書(shū)以辦理租

賃登記手續(xù)的規(guī)定。鑒于低位階法律所負(fù)荷的價(jià)值不得與高位階法律所負(fù)荷的價(jià)值相抵觸，以及

新法汲取舊法的原則，房屋租賃可以不進(jìn)行登記備案。這種說(shuō)法好像有道理，但分析一下也站不

住腳。合同法關(guān)于租賃的規(guī)定僅是范指而已，包括房屋，也包括其他財(cái)產(chǎn)的租賃。但房屋的租賃，

作為一種特別財(cái)產(chǎn)有特殊法規(guī)來(lái)規(guī)定，并不違反法理。特別法效力大于一般法效力，因而合同

法與房屋租賃特地法規(guī)同時(shí)調(diào)整房屋租賃法律關(guān)系時(shí)，優(yōu)先適用房屋租賃特地法規(guī)。事實(shí)上，合

同法無(wú)對(duì)租賃要辦理租賃登記手續(xù)的規(guī)定，并沒(méi)有否定有要求辦理租賃登記手續(xù)的必要性，也不

存立法價(jià)值的抵觸問(wèn)題。所以，筆者認(rèn)為，沒(méi)有登記備案的房屋租賃是不受法律爰護(hù)的，租賃合

同是無(wú)效的。

(四)審查房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在審判實(shí)踐中很多房屋租賃合同約定逾期支付租

金、水電費(fèi)等的滯納金按每日3%計(jì)，因其滯納金過(guò)高，導(dǎo)致滯納金的約定無(wú)效。有人認(rèn)為：只

要出租房屋不存在法律、法規(guī)所禁止出租的情形，承租人應(yīng)當(dāng)參考中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)

計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期付租金等款項(xiàng)的違約金.此外，還要審查房屋出租是否用來(lái)進(jìn)

行違法犯罪活動(dòng)，若是，則在出租人明知狀況下，租賃合同無(wú)效。

二、承租人對(duì)房屋進(jìn)行的裝修，在租賃合同被確認(rèn)無(wú)效或被解除后如何處理

(-)對(duì)承租人裝修物價(jià)值的認(rèn)定。承租人一般是在租賃房屋期內(nèi)依據(jù)租賃合同的用途對(duì)房

屋進(jìn)行裝修的，在房屋租賃合同中，一般均規(guī)定裝飾物在房屋租賃合同期滿歸出租人無(wú)償收回。

但在合同履行期間，往往因?yàn)楹贤瑹o(wú)效或者當(dāng)事人約定出租人提前收回裝修物，這就存在對(duì)裝飾

物現(xiàn)價(jià)值的確認(rèn)問(wèn)題。筆者認(rèn)為，首先應(yīng)由租賃雙方對(duì)裝修物進(jìn)行協(xié)調(diào)，這樣既解決了問(wèn)題，同

時(shí)也節(jié)約削減損失；假如協(xié)商不成，則由法院托付評(píng)估評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)裝修物的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。一般

評(píng)估是根據(jù)裝修物的正常運(yùn)用年限計(jì)算折舊，房屋裝修物的運(yùn)用年限應(yīng)與租賃期限相符，故裝修

物收回時(shí)的現(xiàn)價(jià)值應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃期限的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的折舊。

（二）對(duì)承租人裝修物的處理及補(bǔ)償。裝修物在法律上屬于添附物?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫

徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的看法（試行）》第86條對(duì)添附物的'規(guī)定是：非

產(chǎn)權(quán)人在運(yùn)用他人的財(cái)產(chǎn)上增加附屬物的，財(cái)產(chǎn)全部權(quán)人同意增加，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何

處理有約定的，根據(jù)約定辦理；沒(méi)有約定又協(xié)商不成的，能夠拆除的可以責(zé)令拆除；不能拆除的，

也可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)全部人；造成財(cái)產(chǎn)全部人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。這是對(duì)裝修物如何處理法

律上作出的原則規(guī)定。由于我國(guó)的《民法通則》對(duì)添附物的處理沒(méi)有干脆規(guī)定，最高法院的司法

說(shuō)明又過(guò)于籠統(tǒng)，所以在審判實(shí)踐中難以把握。筆者認(rèn)為：對(duì)承租人裝修物的處理及補(bǔ)償主要可

以從以下幾方面考慮：

1、房屋租賃合同合法有效，因出租人違約導(dǎo)致租賃合同被解除，承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝修形

成的裝修物，假如是征得出租人同意或者按合同約定的承租目的而合理添置的，對(duì)裝修物的處理

有約定的從約定，沒(méi)有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會(huì)嚴(yán)峻影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行

拆回。不能拆除的可以對(duì)裝修物現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并歸出租人承頂；若出租人不同意裝修或和承

租人并非按合同約定的承租目的裝修的，對(duì)裝修物的處理有約定的從約定，沒(méi)有約定又協(xié)商不成

的，拆除后并不會(huì)影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆除，不能拆回的，進(jìn)行評(píng)估，其裝修物的

損失由出租人對(duì)承租人作適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。假如是承租人的過(guò)錯(cuò)造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)

或賠償。

2、房屋租賃合同合法有效，因承租人違約導(dǎo)致租賃合同被解除，承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝修及

形成的裝修4勿，若是征得出租人同意或者根據(jù)合同約定的承租目的而合理添置的，對(duì)裝飾物的處

理有約定的從約定，沒(méi)有約定又協(xié)商不成，拆除后并不會(huì)嚴(yán)峻影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行

拆回，不能拆回的，可對(duì)裝修物進(jìn)行評(píng)估，其裝修物損失莊出租人對(duì)承租人作適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。若出

租人不同意裝修或承租人并非按合同約定的承租目的裝修的，對(duì)裝飾物的處理有約定的從約定,

沒(méi)有約定的又協(xié)商不成的，拆除后并不會(huì)嚴(yán)峻影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回，不能拆回

的，其裝修物無(wú)償歸出租人全部，因承租人有過(guò)錯(cuò)造成房屋損壞的,由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。

3、房屋租賃合同合法有效，因雙方違約導(dǎo)致租賃合同被解除的，承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝修形

成的裝修物，若是征得出租人同意或按合同約定的承租目的而合理添置的，對(duì)裝飾物的處理有約

定的從約定沒(méi)有約定又協(xié)商不成的拆除后并不會(huì)嚴(yán)峻影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回，

不能拆回的，可對(duì)裝修物的現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，其裝修物的損失依據(jù)雙方違約責(zé)任的大小來(lái)分擔(dān)。

若是未征得出租人同意或并非按合同約定的承租目的裝修的，對(duì)裝飾物的處理有約定的從約定,

沒(méi)有約定又協(xié)商不成，拆除后并不會(huì)嚴(yán)峻影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回，不能拆回的，

裝修無(wú)償歸出租人全部。

三、違章建筑的租賃合同糾紛的問(wèn)題

房屋屬違章建筑物，對(duì)此訂立的租賃合同無(wú)效?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管

理方法》和《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》，對(duì)此都有了明確的規(guī)定，本是無(wú)庸置疑的。但就目前

廣東的狀況來(lái)看，農(nóng)村為發(fā)展經(jīng)濟(jì)，主動(dòng)招商引資辦廠，沒(méi)有經(jīng)過(guò)任何規(guī)劃、報(bào)批、報(bào)建，建起

了大量的廠房、工棚，表面上是以廠房出資他人（多為臺(tái)商、港商）合作辦廠，實(shí)質(zhì)上是出租廠

房收取租金。明顯這樣的租賃行為是非法的，是不應(yīng)受到法律愛(ài)護(hù)的。現(xiàn)實(shí)中，農(nóng)村集體收入很

大一部分是靠這種違章建筑出租獲得的，村民的分紅也就靠這一塊。不幸的是許多外商賺足了錢(qián)

后，有的長(zhǎng)期拖欠租金，有的逃跑了，有的甚至留下一身債務(wù)要村集體來(lái)背。這種現(xiàn)狀目前較突

出，起訴到法院，法院又無(wú)法依法予以愛(ài)護(hù)，村民怨氣大。法院現(xiàn)在處于一種兩難境地。一方面

要依法辦案，不能明知是違章建筑出租，也賜予愛(ài)護(hù)。另一方面，法院作為地方經(jīng)濟(jì)秩序和社會(huì)

穩(wěn)定的維護(hù)者，又不忍看到村民受到巨大的經(jīng)濟(jì)損失，而且因?yàn)榉ㄔ旱囊婪ㄞk案導(dǎo)致村民對(duì)法院

工作的誤會(huì)，是任何法院領(lǐng)導(dǎo)都不愿看到的。對(duì)類似這樣的違章建筑出租問(wèn)題，我們?cè)趯徟袑?shí)踐

中原委應(yīng)如何處理，是困擾基層法院法官的一大難題。

對(duì)違章建筑出租案件如何處理，有多種觀點(diǎn)。一是認(rèn)為租金可以適當(dāng)愛(ài)護(hù)。即首先認(rèn)定違章

建筑出租是非法的，租賃合同無(wú)效，但實(shí)際已租用房屋或場(chǎng)地，本著實(shí)事求是的原則，仍應(yīng)賜予

肯定的*M嘗，因?yàn)樽赓U合同的無(wú)效不象其他買(mǎi)賣(mài)合同，可以返還，租賃是一種行為合同，沒(méi)法返

還。在計(jì)算補(bǔ)償費(fèi)時(shí)按房管部門(mén)評(píng)定的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。筆者認(rèn)為，不管采納何種計(jì)算方法，只要

對(duì)租金予以了支持，就是等于承認(rèn)了違章建筑出租的合法性，與認(rèn)定違章建筑出租是非法的前提

相沖突。二是認(rèn)為，對(duì)于違章建筑出租的非法所得應(yīng)依照《民法通則》第134條第3款的規(guī)定

對(duì)非法活動(dòng)的所得予以收繳，以懲處亂建亂租，沖擊、擾亂正常的房屋租賃市場(chǎng)的行為。站在村

民的角度來(lái)看，違章建設(shè)的廠房、工棚出租的租金不能通過(guò)合法途徑收回來(lái)，感情上是很難接受

的。但早知如此何必當(dāng)時(shí)，違法亂建的后果不是不知道的，只是在利益的驅(qū)動(dòng)下冒險(xiǎn)而已。同時(shí)，

要指責(zé)的是我們的有關(guān)政府職能部門(mén)的失職、失察和縱容。假如政府職能部門(mén)對(duì)農(nóng)村的違章建筑

加大監(jiān)督、懲罰力度，信任不會(huì)造成今日的尬尷局面。筆者認(rèn)為，對(duì)違章建筑