2025年不動產(chǎn)登記代理實務考試題庫及答案一、單項選擇題1.不動產(chǎn)登記機構(gòu)收到不動產(chǎn)登記申請材料后，對申請材料不齊全的，應當當場書面告知申請人（）。A.補正全部內(nèi)容B.5個工作日內(nèi)補正C.10個工作日內(nèi)補正D.無需補正，直接受理答案：A2.因繼承取得不動產(chǎn)權(quán)利的，當事人申請登記時，無需提交的材料是（）。A.死亡證明材料B.遺囑或全部法定繼承人關(guān)于不動產(chǎn)分配的協(xié)議C.申請人與被繼承人的親屬關(guān)系證明D.不動產(chǎn)權(quán)屬證書答案：D（注：繼承登記中，不動產(chǎn)權(quán)屬證書非必須提交材料，可由登記機構(gòu)通過內(nèi)部查詢獲?。?.預告登記后，債權(quán)消滅或自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起（）內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。A.30日B.60日C.90日D.180日答案：C4.不動產(chǎn)登記資料查詢中，利害關(guān)系人申請查詢的，應當提交（）。A.身份證原件及復印件B.不動產(chǎn)權(quán)屬證書C.證實存在利害關(guān)系的材料D.法院立案通知書答案：C5.下列情形中，屬于變更登記的是（）。A.買賣房屋轉(zhuǎn)移所有權(quán)B.房屋擴建導致面積增加C.房屋因火災滅失D.以房屋設定抵押權(quán)答案：B（注：變更登記針對不動產(chǎn)自然狀況、權(quán)利主體名稱等非轉(zhuǎn)移性質(zhì)的變更）二、多項選擇題1.不動產(chǎn)登記代理機構(gòu)及人員在執(zhí)業(yè)中不得有下列行為（）。A.隱瞞真實情況，誤導登記機構(gòu)B.同時在兩個以上代理機構(gòu)執(zhí)業(yè)C.代為簽署申請人未授權(quán)的文件D.收取約定之外的費用答案：ABCD2.申請國有建設用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記時，需提交的材料包括（）。A.土地權(quán)屬來源材料B.建設工程符合規(guī)劃的材料C.房屋已經(jīng)竣工的材料D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照答案：ABC3.下列情形中，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當不予登記的有（）。A.申請登記的不動產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限B.申請登記的事項與權(quán)屬來源材料不一致C.利害關(guān)系人對登記事項提出異議且已受理D.申請登記的不動產(chǎn)存在查封登記答案：ABD（注：異議登記期間不影響登記，僅限制處分登記）4.抵押登記中，下列可以作為抵押財產(chǎn)的有（）。A.正在建造的建筑物B.學校的教學樓C.已出租的商鋪D.集體土地所有權(quán)答案：AC（注：學校公益設施、集體土地所有權(quán)不得抵押）5.不動產(chǎn)登記代理實務中，代理人員需重點核查的申請材料包括（）。A.申請人身份證明的真實性B.權(quán)屬來源文件的合法性C.登記原因文件的有效性D.不動產(chǎn)測繪成果的準確性答案：ABCD三、判斷題1.不動產(chǎn)登記實行屬地登記原則，跨行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記由共同的上一級登記機構(gòu)辦理。（）答案：√2.異議登記申請人應當在異議登記之日起15日內(nèi)提起訴訟，否則異議登記失效。（）答案：√3.預告登記僅適用于商品房預售，不適用于二手房買賣。（）答案：×（注：預告登記適用于所有以將來發(fā)生物權(quán)變動為目的的債權(quán)請求權(quán)）4.未成年人的不動產(chǎn)登記，應當由其監(jiān)護人代為申請，無需提供監(jiān)護關(guān)系證明。（）答案：×（注：需提交監(jiān)護關(guān)系證明，如戶口簿、出生證明等）5.查封登記期間，不動產(chǎn)權(quán)利人可以申請辦理變更登記。（）答案：√（注：查封限制的是處分登記，變更登記不涉及權(quán)利轉(zhuǎn)移或設定負擔，可辦理）四、案例分析題案例1：張某通過繼承取得其祖父遺留的一套住宅，祖父生前未立遺囑，張某為唯一法定繼承人。張某委托某不動產(chǎn)登記代理機構(gòu)辦理轉(zhuǎn)移登記，代理人員在核查材料時發(fā)現(xiàn)：張某提供的祖父死亡證明為社區(qū)開具的手寫證明，未加蓋公章；張某與祖父的親屬關(guān)系證明僅為戶口簿復印件（戶口簿顯示兩人曾在同一戶，但張某已遷出）；不動產(chǎn)權(quán)屬證書顯示該住宅土地性質(zhì)為劃撥，且未標注是否已補繳土地出讓金。問題：（1）代理人員應要求張某補充哪些材料？（2）若該住宅土地為劃撥性質(zhì)，轉(zhuǎn)移登記時需注意哪些特殊程序？（3）若張某祖父生前曾將該住宅抵押給銀行，且抵押權(quán)尚未注銷，能否辦理繼承轉(zhuǎn)移登記？答案：（1）需補充材料：①祖父死亡證明需加蓋社區(qū)公章或提供公安機關(guān)出具的死亡證明；②親屬關(guān)系證明需補充公安機關(guān)出具的親屬關(guān)系公證書或戶籍檔案查詢記錄（僅戶口簿復印件不足以證明唯一繼承權(quán)）；③土地性質(zhì)為劃撥的，需核查是否已補繳土地出讓金（如未補繳，需告知張某需先辦理劃撥轉(zhuǎn)出讓手續(xù)或按規(guī)定繳納相關(guān)費用）。（2）劃撥土地上住宅轉(zhuǎn)移登記的特殊程序：①需先確認是否符合劃撥土地轉(zhuǎn)讓條件（如是否為住宅且符合當?shù)卣撸虎谌粜柩a繳土地出讓金，應要求張某提交土地出讓金繳納憑證；③登記機構(gòu)需在不動產(chǎn)權(quán)證書上注記“劃撥土地已補辦出讓”或保留“劃撥”性質(zhì)并注明相關(guān)限制。（3）可以辦理繼承轉(zhuǎn)移登記，但抵押權(quán)繼續(xù)存在。根據(jù)《民法典》第406條，抵押期間抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。因此，繼承轉(zhuǎn)移登記不影響銀行的抵押權(quán)，登記機構(gòu)應在登記簿中注記抵押權(quán)信息，新權(quán)利人（張某）需繼續(xù)履行原抵押合同義務。案例2：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的“陽光小區(qū)”項目已完成竣工驗收，現(xiàn)申請辦理國有建設用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記。登記機構(gòu)在審核時發(fā)現(xiàn)：項目規(guī)劃許可顯示總建筑面積為5萬平方米，但實測報告顯示為5.2萬平方米，超出規(guī)劃面積2000平方米；部分房屋已預售給購房人，開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂的《商品房買賣合同》中約定“房屋交付后90日內(nèi)由開發(fā)企業(yè)代為辦理轉(zhuǎn)移登記”。問題：（1）針對實測面積超出規(guī)劃的情形，登記機構(gòu)應如何處理？（2）開發(fā)企業(yè)申請首次登記時，是否需要提交購房人的相關(guān)材料？（3）若開發(fā)企業(yè)已辦理首次登記，購房人申請轉(zhuǎn)移登記時，代理人員需重點核查哪些內(nèi)容？答案：（1）實測面積超出規(guī)劃的處理：①根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，超出規(guī)劃面積屬于違法建設，登記機構(gòu)應要求開發(fā)企業(yè)提供規(guī)劃部門出具的處理意見（如是否認定為合法、是否需補繳罰款或調(diào)整規(guī)劃）；②若規(guī)劃部門未予認可，登記機構(gòu)應不予登記；③若規(guī)劃部門同意補辦手續(xù)并確認合法，開發(fā)企業(yè)需提交規(guī)劃變更批準文件及補繳相關(guān)費用的憑證，登記機構(gòu)按實測面積登記。（2）首次登記無需提交購房人材料。首次登記是開發(fā)企業(yè)對整棟或整個項目的所有權(quán)登記，購房人尚未取得分戶產(chǎn)權(quán)，開發(fā)企業(yè)僅需提交自身的申請材料（如土地權(quán)屬證明、規(guī)劃許可、竣工驗收材料等）。（3）購房人轉(zhuǎn)移登記需核查的內(nèi)容：①開發(fā)企業(yè)是否已辦理首次登記（即是否取得“大產(chǎn)證”）；②購房合同的有效性（如是否網(wǎng)簽備案、是否存在解除或無效情形）；③購房人是否已支付全部房款（或符合貸款條件）；④開發(fā)企業(yè)是否已繳納相關(guān)稅費（如增值稅、土地增值稅）；⑤房屋是否存在查封、抵押等限制轉(zhuǎn)移的情形；⑥購房人身份證明及婚姻狀況（如已婚需核查共有情況）。案例3：李某將其名下一套房產(chǎn)抵押給銀行，借款100萬元，辦理了抵押權(quán)登記。后李某因債務糾紛被債權(quán)人王某起訴，法院對該房產(chǎn)采取了查封措施?，F(xiàn)李某欲再次將該房產(chǎn)抵押給另一家銀行（乙銀行），借款80萬元，委托代理機構(gòu)辦理抵押登記。問題：（1）查封期間能否辦理二次抵押登記？（2）若可以辦理，需滿足哪些條件？（3）代理機構(gòu)在實務中應如何提示李某相關(guān)風險？答案：（1）可以辦理。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》，查封不影響已查封財產(chǎn)的使用、收益，也不禁止設定抵押權(quán)（但抵押權(quán)的實現(xiàn)受查封影響）。因此，查封期間可以辦理二次抵押登記。（2）需滿足的條件：①首次抵押權(quán)（銀行）未禁止二次抵押（或抵押合同中無限制條款）；②二次抵押的債權(quán)金額不超過房產(chǎn)剩余價值（需提供房產(chǎn)評估報告或雙方認可的價值確認文件）；③登記機構(gòu)需在登記簿中依次注記首次抵押、查