物業(yè)服務(wù)合同范本及風(fēng)險(xiǎn)防控指南物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動(dòng)的核心依據(jù)，既規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)（以下簡稱“物業(yè)”）的管理行為，也保障業(yè)主的合法權(quán)益。一份條款清晰、權(quán)責(zé)對等的合同，能有效減少糾紛；而精準(zhǔn)的風(fēng)險(xiǎn)防控策略，則可從源頭規(guī)避履約隱患。本文結(jié)合實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，梳理合同范本核心要素，并針對常見風(fēng)險(xiǎn)提出防控建議，供實(shí)務(wù)參考。一、物業(yè)服務(wù)合同范本的核心要素（一）當(dāng)事人信息與合同目的主體明確性：物業(yè)需注明企業(yè)全稱、資質(zhì)等級(jí)、住所地；業(yè)主方（或業(yè)主委員會(huì)）需明確名稱、地址、法定代表人（或負(fù)責(zé)人）信息，確保主體適格（如物業(yè)需具備《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書》，業(yè)主委員會(huì)需依法成立并備案）。合同目的條款：簡要說明“為提升小區(qū)/項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)業(yè)主權(quán)益與物業(yè)安全，經(jīng)協(xié)商一致訂立本合同”，為后續(xù)條款提供邏輯基礎(chǔ)。（二）服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)內(nèi)容分層列舉：公共區(qū)域（如樓道、電梯、園區(qū)道路）的清潔頻次、設(shè)施設(shè)備（水電、消防、安防系統(tǒng)）的維護(hù)周期、綠化養(yǎng)護(hù)（修剪、補(bǔ)種）的具體要求、秩序維護(hù)（門崗值守、巡邏次數(shù)）的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)等，需量化、具象化，避免“及時(shí)維護(hù)”“定期清潔”等模糊表述。示例：電梯維護(hù)約定為“每月保養(yǎng)1次，故障報(bào)修后30分鐘內(nèi)響應(yīng)，24小時(shí)內(nèi)修復(fù)（重大故障72小時(shí)內(nèi)完成，期間提供臨時(shí)替代方案）”。質(zhì)量驗(yàn)收機(jī)制：約定每季度/半年由業(yè)主方組織滿意度調(diào)查，或委托第三方評(píng)估，明確驗(yàn)收不合格的整改期限與后果（如扣減服務(wù)費(fèi)）。（三）服務(wù)費(fèi)用及支付費(fèi)用構(gòu)成明細(xì)：區(qū)分物業(yè)費(fèi)（含人工、耗材、稅費(fèi)）、專項(xiàng)維修資金（使用范圍、分?jǐn)偡绞剑?、特約服務(wù)費(fèi)（如代收快遞、家政服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)），避免“一費(fèi)制”引發(fā)的爭議。支付方式與周期：明確按季度/半年支付，約定付款賬戶、逾期付款的違約金（建議不超過LPR的1.5倍，兼顧合理性與約束性），同時(shí)注明物業(yè)提供合規(guī)發(fā)票的義務(wù)。（四）雙方權(quán)利義務(wù)物業(yè)方義務(wù)：除服務(wù)內(nèi)容外，需約定“公示服務(wù)計(jì)劃、收支賬目”“配合政府部門檢查”“應(yīng)急事件（如火災(zāi)、疫情）的處置流程”等；權(quán)利包括“收取服務(wù)費(fèi)”“制止業(yè)主違規(guī)行為（如違建）并報(bào)告主管部門”。業(yè)主方義務(wù)：按時(shí)繳費(fèi)、遵守管理規(guī)約、配合物業(yè)施工/檢修；權(quán)利包括“監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量”“提議召開業(yè)主大會(huì)”“知悉專項(xiàng)維修資金使用情況”。（五）違約責(zé)任雙向違約條款：物業(yè)未達(dá)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，按“未達(dá)標(biāo)項(xiàng)對應(yīng)服務(wù)費(fèi)的X%”扣減費(fèi)用；業(yè)主逾期繳費(fèi)，按日萬分之X支付違約金（需合理，避免過高被認(rèn)定無效）。重大違約情形：如物業(yè)擅自轉(zhuǎn)包服務(wù)、挪用維修資金，業(yè)主有權(quán)解除合同并索賠；業(yè)主集體拒繳費(fèi)用且無正當(dāng)理由，物業(yè)可依法追討或申請仲裁。（六）合同期限與解除期限約定：首次簽訂建議不超過3年，便于業(yè)主評(píng)估服務(wù)質(zhì)量后續(xù)約；續(xù)約需經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決，避免物業(yè)“默認(rèn)續(xù)約”的爭議。解除條件：約定“服務(wù)質(zhì)量連續(xù)兩次評(píng)估不達(dá)標(biāo)”“一方破產(chǎn)/被吊銷資質(zhì)”等法定+約定解除情形，明確解除后的交接期限（如15日內(nèi)移交資料、設(shè)備）。（七）爭議解決與其他條款爭議解決：優(yōu)先約定“向物業(yè)所在地人民調(diào)解委員會(huì)申請調(diào)解”，調(diào)解不成則仲裁或訴訟（仲裁需雙方明確仲裁機(jī)構(gòu)），減少訴訟成本。通知與送達(dá)：約定以EMS、微信公眾號(hào)、小區(qū)公告欄為有效送達(dá)方式，避免“無法送達(dá)”導(dǎo)致的糾紛。二、常見風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及防控策略（一）條款模糊引發(fā)的履約爭議風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)“一刀切”（如“電梯正常運(yùn)行”未定義“正常”的標(biāo)準(zhǔn)），導(dǎo)致業(yè)主認(rèn)為“偶發(fā)故障即違約”，物業(yè)認(rèn)為“非人為故障屬合理范圍”。防控策略：服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)需“場景化+量化”，例如綠化養(yǎng)護(hù)約定為“每月修剪灌木，草坪枯黃面積不超過5%，每年補(bǔ)種喬木X株”。（二）費(fèi)用約定不明的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：物業(yè)費(fèi)包含“公共能耗費(fèi)”但未約定分?jǐn)偡绞?，物業(yè)加價(jià)收取時(shí)引發(fā)糾紛；專項(xiàng)維修資金使用流程模糊，業(yè)主質(zhì)疑“暗箱操作”。防控策略：費(fèi)用條款需“清單化+透明化”：物業(yè)費(fèi)分項(xiàng)列示人工成本、設(shè)施維護(hù)費(fèi)、稅費(fèi)等，公示年度收支報(bào)告；專項(xiàng)維修資金約定“使用前需經(jīng)2/3業(yè)主表決通過”“每筆支出附第三方審計(jì)報(bào)告”。（三）違約責(zé)任失衡的法律風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：合同僅約定業(yè)主逾期繳費(fèi)的高額違約金，卻未約定物業(yè)違約的賠償責(zé)任，或賠償金額遠(yuǎn)低于業(yè)主損失（如物業(yè)安保不力導(dǎo)致業(yè)主失竊，合同僅賠1個(gè)月物業(yè)費(fèi)）。防控策略：違約責(zé)任“對等化+可量化”：物業(yè)違約賠償：按“未達(dá)標(biāo)服務(wù)對應(yīng)的服務(wù)費(fèi)×違約天數(shù)×系數(shù)”計(jì)算，或約定“賠償業(yè)主實(shí)際損失（需提供醫(yī)療證明、維修單據(jù)等）”；業(yè)主違約賠償：違約金比例參考LPR，避免超過日萬分之五，同時(shí)約定“業(yè)主集體違約時(shí)，物業(yè)可暫停部分非必要服務(wù)，但需保障基本生活服務(wù)”。（四）合同解除的實(shí)務(wù)困境風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：合同未約定“業(yè)主方解除權(quán)”，或解除條件過于苛刻（如“服務(wù)質(zhì)量連續(xù)12個(gè)月不達(dá)標(biāo)”才允許解除），導(dǎo)致業(yè)主維權(quán)困難；物業(yè)擅自解除合同，卻未提前通知，引發(fā)小區(qū)管理真空。防控策略：解除條款“彈性化+可操作”：業(yè)主方解除：約定“連續(xù)兩次季度評(píng)估不達(dá)標(biāo)（且整改后仍不合格）”即可啟動(dòng)解除程序，解除前需書面通知并給予30天整改期；物業(yè)方解除：需提前90天書面通知業(yè)主大會(huì)，說明解除理由，并協(xié)助業(yè)主選聘新物業(yè)，否則需賠償業(yè)主“過渡期管理費(fèi)+設(shè)施損壞修復(fù)費(fèi)”。（五）證據(jù)留存不足的舉證風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：物業(yè)日常巡檢、維修記錄僅為紙質(zhì)臺(tái)賬，無業(yè)主簽字確認(rèn)；業(yè)主投訴未留痕，糾紛時(shí)無法證明“已履行服務(wù)義務(wù)”或“業(yè)主明知違約卻未提出異議”。防控策略：建立“數(shù)字化+可視化”證據(jù)體系：服務(wù)記錄：用物業(yè)APP或小程序記錄巡檢（附照片、時(shí)間戳）、維修（業(yè)主簽字+評(píng)價(jià)），自動(dòng)生成電子臺(tái)賬；溝通留痕：業(yè)主群溝通、投訴建議通過企業(yè)微信或短信發(fā)送，重要事項(xiàng)以EMS書面函告并留存回執(zhí)。三、實(shí)務(wù)操作建議（一）合同簽訂前：盡職調(diào)查與需求調(diào)研物業(yè)方：核查自身資質(zhì)（如《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書》是否有效）、項(xiàng)目承接能力（人力、設(shè)備是否匹配小區(qū)規(guī)模）；調(diào)研業(yè)主需求（通過問卷了解“最關(guān)注的服務(wù)項(xiàng)”，如老年社區(qū)側(cè)重醫(yī)療協(xié)助、高端小區(qū)側(cè)重隱私保護(hù)）。業(yè)主方：審查物業(yè)過往服務(wù)案例（如同類小區(qū)的投訴率、續(xù)約率）、財(cái)務(wù)狀況（避免“空殼公司”承接后跑路）；通過業(yè)主大會(huì)表決“服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)底線”（如電梯故障響應(yīng)時(shí)間不超過15分鐘）。（二）合同簽訂中：條款談判與風(fēng)險(xiǎn)分配核心條款談判：針對“服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”“費(fèi)用調(diào)整機(jī)制”“違約責(zé)任”三大核心條款，業(yè)主方可要求“每年物業(yè)費(fèi)漲幅不超過CPI漲幅”“物業(yè)需為服務(wù)人員購買意外險(xiǎn)（避免業(yè)主承擔(dān)工傷責(zé)任）”；物業(yè)方可要求“業(yè)主方提供共用設(shè)施的產(chǎn)權(quán)證明（便于維修申報(bào)）”。風(fēng)險(xiǎn)分配原則：遵循“誰能控制風(fēng)險(xiǎn)誰承擔(dān)”，如“自然災(zāi)害導(dǎo)致的設(shè)施損壞”由業(yè)主方（通過維修資金）承擔(dān)，“物業(yè)操作失誤導(dǎo)致的損失”由物業(yè)承擔(dān)。（三）合同履行中：動(dòng)態(tài)管理與爭議化解服務(wù)評(píng)估機(jī)制：每季度由業(yè)主代表+第三方機(jī)構(gòu)聯(lián)合評(píng)估，評(píng)估結(jié)果與物業(yè)費(fèi)掛鉤（如達(dá)標(biāo)則全額支付，超標(biāo)則獎(jiǎng)勵(lì)X%，不達(dá)標(biāo)則扣減Y%）。爭議快速響應(yīng)：設(shè)立“48小時(shí)爭議解決通道”，小糾紛（如垃圾清理不及時(shí)）由樓棟管家現(xiàn)場解決，大糾紛（如維修資金使用爭議）提交業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)協(xié)商，協(xié)商不成啟動(dòng)調(diào)解/仲裁。附件：物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）（注：示范文本需根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況調(diào)整，建議簽訂前由專業(yè)律師審核，確保條款合法合規(guī)。）物業(yè)服務(wù)合同甲方（業(yè)主方）：_______________________（業(yè)主委員會(huì)/全體業(yè)主）法定代表人：__________________________地址：________________________________乙方（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）：_________________統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：____________________資質(zhì)等級(jí)：___________________________地址：________________________________第一條合同目的與服務(wù)范圍1.1合同目的：提升小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)物業(yè)安全與業(yè)主權(quán)益，營造舒適居住環(huán)境。1.2服務(wù)范圍：__________小區(qū)（總建筑面積_____㎡，總戶數(shù)_____戶）的公共區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備（詳見附件1《服務(wù)范圍清單》）。第二條服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)2.1公共區(qū)域清潔、設(shè)施設(shè)備維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)等服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，按“場景化+量化”原則約定（示例：電梯每月保養(yǎng)1次，故障報(bào)修后30分鐘內(nèi)響應(yīng)，24小時(shí)內(nèi)修復(fù)）。2.2質(zhì)量驗(yàn)收：每季度末15日內(nèi)，甲方組織業(yè)主代表對服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收結(jié)果作為服務(wù)費(fèi)支付依據(jù)。第三條服務(wù)費(fèi)用及支付3.1物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：住宅____元/㎡/月，商業(yè)____元/㎡/月，車位____元/個(gè)/月（含公共能耗費(fèi)）。3.2支付方式：甲方按季度支付，每季度首月10日前付款至乙方賬戶，乙方收到費(fèi)用后5日內(nèi)提供發(fā)票。3.3專項(xiàng)維修資金：使用前需經(jīng)2/3業(yè)主表決通過，每筆支出附第三方審計(jì)報(bào)告并公示。第四條雙方權(quán)利義務(wù)4.1乙方義務(wù)：公示服務(wù)計(jì)劃、收支賬目，配合政府檢查，建立應(yīng)急處置機(jī)制，為服務(wù)人員購買意外險(xiǎn)。4.2甲方義務(wù)：按時(shí)繳費(fèi)，遵守管理規(guī)約，配合物業(yè)施工、檢修。第五條違約責(zé)任5.1乙方違約：服務(wù)質(zhì)量未達(dá)標(biāo)，扣減對應(yīng)服務(wù)費(fèi)；擅自轉(zhuǎn)包、挪用資金，甲方有權(quán)解除合同并索賠。5.2甲方違約：業(yè)主逾期繳費(fèi)按日萬分之____支付違約金；集體拒繳且無正當(dāng)理由，乙方可暫停部分非必要服務(wù)。第六條合同期限與解除6.1合同期限：自____年____月____日起至____年____月____日止，期滿前3個(gè)月甲方組織業(yè)主大會(huì)表決續(xù)約。6.2解除條件：服務(wù)質(zhì)量連續(xù)兩次評(píng)估不達(dá)標(biāo)、一方喪失履約能力等，解除后15日內(nèi)完成資料移交。第七條爭議解決協(xié)商不成的，向物業(yè)所在地人民調(diào)解委員會(huì)申請調(diào)解；調(diào)解不成的，提交________仲裁委員會(huì)仲裁（或向________人民法院提起訴訟）。第八條其他條款8.1通知與送達(dá)：以EMS、微信公眾號(hào)、小區(qū)公告欄為有效送達(dá)方式。8.2附件：《服務(wù)范圍清單》《維修資金分?jǐn)偙怼返葹楸竞贤M成部分。甲方（蓋章）：_______________________乙方（蓋章）：_______________________法定代表人簽字：___