某省市區(qū)房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告調(diào)查目的：1、青州各開發(fā)樓盤的位置、價(jià)格與概況，樓盤設(shè)計(jì)的整體概念，找出樓盤的賣點(diǎn)；2、通過本次調(diào)研，了某省市的目標(biāo)消費(fèi)群；3、設(shè)計(jì)樓盤的規(guī)劃（規(guī)劃：包括產(chǎn)品導(dǎo)向、環(huán)境規(guī)劃、戶型要求、軟性規(guī)劃）4、青州的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)；5、了解青州的房地產(chǎn)中介發(fā)展情況。調(diào)查手段：

1、案頭調(diào)研：包括二手資料的收集;2、渠道調(diào)研：對(duì)青州房產(chǎn)管理局某省市建設(shè)局等相關(guān)部門做訪問，收集相關(guān)資料；3、淺度訪談：分為發(fā)展商的淺度訪談，業(yè)務(wù)人員、售樓人員的淺度訪談，消費(fèi)者的淺度訪談；某省市場(chǎng)調(diào)查組成員：

市調(diào)路線：

小組路線（2007年1月31日上午）：堯路→青州中心商務(wù)區(qū)→新通元小區(qū)→華裕小區(qū)→一塊正在修整的空地（沒調(diào)查到具體項(xiàng)目名稱）市調(diào)路線1.小組一路線（2007年1月31日）：堯路→南陽橋→營(yíng)子小區(qū)（青某著名企業(yè)開發(fā)的五星級(jí)酒店、沿街商鋪、住宅等）→南燕都→前營(yíng)子村改造工程某省市府小區(qū)→瑞陽小區(qū)→云門酒業(yè)家屬樓→同濟(jì)花園→嘉誠房產(chǎn)營(yíng)銷中心→雙喜家居廣場(chǎng)→富豪家居廣場(chǎng)→聯(lián)誼家具某省市第二中學(xué)→人民商城.市調(diào)路線小組一路線（2007年2月1日）：堯路某省市房管局→雙喜家居廣場(chǎng)→富豪家居廣場(chǎng)→聯(lián)誼家具→奧新家具廣場(chǎng)→寶鼎家園→東方家園精品家居廣場(chǎng)→得福來家居廣場(chǎng)→堯路某省市房管局某省市建設(shè)局→青云橋→老青州體育場(chǎng)某省市府招待所→九州名座→城→人民商城.市調(diào)路線小組二路線（2007年1月31日）：堯路→范公亭路→駝山南路→芙蓉居→二炮宿舍→南環(huán)西路→朝陽組團(tuán)→玲瓏山路→天主教堂北巷→云門山南路→九州名座→河濱路→辦→人民商城市調(diào)路線小組二路線（2007年2月1日）：堯路某省市房管局→駝山中路→嘉誠房產(chǎn)營(yíng)銷中心→人民商城→玲瓏山中路→城→園→河濱東路→辦→云門山北路→寶鼎家園→青州中央商務(wù)區(qū)→人民商城地塊調(diào)查：

營(yíng)子小區(qū)地塊：

該地塊是由廈門豐億投資、青某著名企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目。該地塊占地40畝，地理位置優(yōu)越：南臨南陽河綠地公園，北接后營(yíng)子小區(qū)、瑞陽小區(qū)（前營(yíng)子中、西街），東靠駝山中路，西接南燕都居民小區(qū)、前營(yíng)子居民小區(qū)；前營(yíng)子西街貫穿其中。在前營(yíng)子西街南側(cè)建設(shè)一個(gè)濰坊首家五星級(jí)酒店，前營(yíng)子西街北側(cè)建設(shè)高檔小區(qū)，在前營(yíng)子西街兩側(cè)建設(shè)二或三層的商鋪。該項(xiàng)目所拆遷的前營(yíng)子村居民已經(jīng)在南燕都西側(cè)建立了安居工程，該地段地理位置較好，是青州是房?jī)r(jià)最高的地段。該公司對(duì)開發(fā)的項(xiàng)目名稱等沒有確切的定位，有意請(qǐng)策劃代理公司，存在著巨大的商機(jī)。青州中央商務(wù)區(qū)

該地塊位于青州核心商業(yè)區(qū)，在堯路與云門山北路交叉路口，與青洲人民商城、銀座百貨、青州大利群對(duì)面，中百大廈青州店離項(xiàng)目不到100米，地理位置極佳，商業(yè)氛圍濃厚。該項(xiàng)目占地畝，是由一家房產(chǎn)公司開發(fā)，開發(fā)商辦公室位于青州殘聯(lián)（堯路）。某省市民休閑娛樂中心該地塊某省市政工程最大的項(xiàng)目某省市市民休閑娛樂中心規(guī)劃總面積850畝，預(yù)計(jì)總投資5.6億元人民幣。該區(qū)域通過規(guī)劃改造將建成為集商業(yè)、休閑、娛樂、居住、服務(wù)接待于一某省市標(biāo)志性景觀。某省市民休閑娛樂中心某省市“南陽河綜合整治工程”預(yù)計(jì)總投資4.5億元。規(guī)劃東西長(zhǎng)約7.1公里，規(guī)劃總面積130公頃，建設(shè)實(shí)施可大致分為3個(gè)階段:第一階段（2005——2006）：重點(diǎn)整修南陽河河道清淤治污，完成防身、完善治河兩岸綠化工程；第二階段（2006——2007）：修復(fù)和興建青云橋至萬年橋一帶的古城遺址與歷史景觀。建設(shè)花文化和人文與自然生態(tài)過渡區(qū)。興建沁陽樓、陽、海岱樓河水月島等重要景觀節(jié)點(diǎn)，初步建立南陽河景觀體系框架；第三階段（2007——2008）：重點(diǎn)建設(shè)沿河的歷史人文景觀。建設(shè)民俗文化活動(dòng)區(qū)、碑刻文化展示區(qū)、古青舍風(fēng)貌區(qū)和史前文化風(fēng)貌區(qū)、東夷文化風(fēng)貌區(qū)和傳統(tǒng)商業(yè)街，并完善整體景觀和綠化系統(tǒng)，完善已建成景觀的生態(tài)連接。最終建成完整的南某省市生態(tài)文化景觀風(fēng)景帶。某省市民休閑娛樂中心該項(xiàng)目位于范公亭路與云門山路交叉路口，范公亭路以東，云門山北路兩側(cè)，項(xiàng)目西側(cè)某省市某省市府招待所（林海大酒店）、地稅局、旅某省市政府部門，東側(cè)為紅廟小區(qū)，北接九州名座居民小區(qū)（本小區(qū)是為青州首家小高層，在建項(xiàng)目），位置優(yōu)越。青州的房地產(chǎn)業(yè)正在以前所未有的速度向前發(fā)展著，近一年來的上漲速度超過了99年至04年五年中的上漲總和某省市市區(qū)內(nèi)新房的平均房?jī)r(jià)已達(dá)到1900元/平方，二手房平均價(jià)格也高達(dá)1600-1700元/平方，青州房地產(chǎn)業(yè)的春天即將到來！調(diào)查項(xiàng)目----寶鼎家園二期開發(fā)商：濰坊青某著名企業(yè)項(xiàng)目位置：云門山北路829號(hào)新華書店南鄰6號(hào)樓：137.93平米/戶

5樓三單元西戶、一單元東戶1580元/平米，1樓三單元西戶1780元/平米

7號(hào)樓：137.93平米/戶

5樓三單元西戶價(jià)格1580元/平米

8號(hào)樓：137.93平米/戶

5樓三單元西戶、一單元東戶價(jià)格1680元/平米，四樓三單元西戶價(jià)格1780元/平米

9號(hào)樓：140.895平米/戶

三樓三單元西戶2260元/平米，5樓一二三單元共6戶，價(jià)格1680元/平米

10號(hào)樓：140.895平米/戶

3、4、5樓三單元西戶(3樓2260元/平米、4樓1900元/平米、5樓1680元/平米)，3單元5樓東戶價(jià)格1680元/平米，一單元、二單元5樓共4戶，價(jià)格1680元/平米，4樓一單元東戶，價(jià)格1900元/平米。

車庫價(jià)格：1780元/平米

九州名座開發(fā)某著名企業(yè)青州分公司售樓911號(hào)房?jī)r(jià)：三樓：2410元/平方，四樓：2160元/平方，六樓1950元/平方（帶閣樓），五樓2020元/平方，車庫價(jià)格：1080元/平方南燕都開發(fā)商：浙江紹某著名企業(yè)青州分公司0米處價(jià)格：起價(jià)1918元/平方，最高：2460元/平方，均價(jià)在2078元/平方（附帶清單）而且隨著營(yíng)子小區(qū)東側(cè)的拆遷，給予了南燕都二期更多的挑戰(zhàn)，根據(jù)筆者對(duì)山東各地五星級(jí)酒店配套設(shè)施及房產(chǎn)的考察，青州五星級(jí)酒店等項(xiàng)目的建設(shè)，筆者認(rèn)為不會(huì)給該地塊帶來更多的發(fā)展！南洋花園開發(fā)商某省市中浩房地產(chǎn)公司青州分公司面積范圍：90-160平方售樓價(jià)格：三樓2050元/平方，四樓1850元/平方，五樓1780元/平方。同濟(jì)花園開發(fā)某著名企業(yè)詳細(xì)地址某省市駝山中路與堯路交匯處(齒輪廠轉(zhuǎn)盤拐角處)簡(jiǎn)介：座落于駝山中路與堯路交匯處,北鄰大型家某省市場(chǎng)及維客購物中心,向南可到達(dá)西門范公亭公園。同濟(jì)花園40%的綠化率.園開發(fā)商：青某著名企業(yè)地址某省市玲瓏山中路（婦幼保健院南臨）32327777價(jià)格：一樓2388元/平方，二樓2600元/平方，三樓元/平方，四樓2198元/平方，五樓1918元/平方。閣樓：1600元/平方新陽光花園開發(fā)某著名企業(yè)南0價(jià)格：車庫：2000元/平米左右

一樓：1720元/平米左右

二樓：1900元/平米左右

三樓：2000元/平米左右

四樓：1850元/平米左右

五樓：1670元/平米左右(樓頂有閣間，另售)簡(jiǎn)介：小區(qū)占地面積80多畝，五層公寓式住宅12棟，建筑面積65000平米?，F(xiàn)有戶型5種，建筑面積有：90平米、80-90平米、123-128平米、98-104平米、133.06平米。天山花園開發(fā)某著名