在物業(yè)管理服務(wù)的閉環(huán)中，物業(yè)費(fèi)催繳既是保障物業(yè)服務(wù)持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)的必要環(huán)節(jié)，也是維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的重要支點(diǎn)——優(yōu)質(zhì)服務(wù)需要合理成本支撐，而規(guī)范的催繳流程則能避免矛盾激化。本文結(jié)合實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)與法律規(guī)定，系統(tǒng)解析物業(yè)費(fèi)催繳通知書(shū)的制作要點(diǎn)及背后的法律邏輯，為物業(yè)從業(yè)者與業(yè)主提供雙向參考。一、催繳通知書(shū)的規(guī)范要素：既要清晰嚴(yán)謹(jǐn)，也要合規(guī)適度一份具備法律效力與實(shí)務(wù)價(jià)值的催繳通知書(shū)，需在結(jié)構(gòu)完整性與語(yǔ)言專(zhuān)業(yè)性上達(dá)到平衡，避免因文書(shū)瑕疵削弱催繳效力。（一）文書(shū)結(jié)構(gòu)的核心要素1.標(biāo)題與編號(hào)：標(biāo)題應(yīng)直接明確“物業(yè)費(fèi)催繳通知書(shū)”，編號(hào)建議包含年份、類(lèi)別與序號(hào)（如“XX物業(yè)〔2024〕催字第05號(hào)”），便于管理與后續(xù)法律程序中的證據(jù)追溯。2.業(yè)主信息：準(zhǔn)確填寫(xiě)業(yè)主姓名、房號(hào)（如“XX小區(qū)X棟X單元XXX室”）、有效聯(lián)系方式（電話/郵箱），確保送達(dá)對(duì)象無(wú)歧義。3.欠費(fèi)明細(xì)：需清晰呈現(xiàn)欠費(fèi)周期（如“2023年1月至2023年12月”）、物業(yè)費(fèi)金額、公攤水電費(fèi)（如有）、違約金（依據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》約定計(jì)算，金額表述避免4位以上數(shù)字，可寫(xiě)“違約金暫計(jì)XX元”）。示例：“您截至2023年12月累計(jì)欠繳物業(yè)費(fèi)XX元、公攤電費(fèi)XX元，違約金XX元，合計(jì)XX元?！?.催繳要求：明確繳費(fèi)期限（如“請(qǐng)于收到本通知之日起15日內(nèi)完成繳費(fèi)”），并詳細(xì)說(shuō)明繳費(fèi)方式（如“可通過(guò)XX銀行賬戶(hù)轉(zhuǎn)賬（戶(hù)名：XX物業(yè)有限公司，賬號(hào)：XXXXXXXX），或至XX小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心現(xiàn)場(chǎng)繳費(fèi)”）。5.法律后果提示：結(jié)合法律規(guī)定簡(jiǎn)要說(shuō)明后果，避免威脅性表述。例如：“根據(jù)《民法典》第九百四十四條，您有義務(wù)按時(shí)支付物業(yè)費(fèi)。逾期未繳，我司將依法催告；催告后仍不支付的，將通過(guò)訴訟途徑主張權(quán)利，相關(guān)費(fèi)用（訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等）將由違約方承擔(dān)。”6.落款與送達(dá)：物業(yè)公司加蓋公章、注明日期，并在文末注明送達(dá)方式（如“本通知通過(guò)郵政EMS（單號(hào)：XXXXXXXX）郵寄送達(dá)”或“于XX年XX月XX日張貼于小區(qū)公告欄（附張貼照片）”）。（二）語(yǔ)言表述的合規(guī)性原則催繳文書(shū)的語(yǔ)言需客觀中立，避免使用“必須”“否則后果自負(fù)”等激化矛盾的表述，轉(zhuǎn)而采用“根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》及《民法典》相關(guān)規(guī)定，您的繳費(fèi)義務(wù)受法律約束”等專(zhuān)業(yè)表述，既傳遞義務(wù)性，又保留溝通空間。二、物業(yè)費(fèi)催繳的法律依據(jù)：從合同約定到法定約束物業(yè)費(fèi)催繳的合法性源于法律規(guī)定與合同約定的雙重支撐，核心法律依據(jù)貫穿《民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》及司法解釋?zhuān)瑯?gòu)成催繳行為的“權(quán)利基礎(chǔ)”。（一）《民法典》的基礎(chǔ)性規(guī)制1.合同效力的延伸：《民法典》第九百三十九條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有法律約束力——即便業(yè)主未直接簽署合同（如前期物業(yè)階段），也需受合同條款約束，不得以“未簽合同”為由拒繳。2.業(yè)主的支付義務(wù)：第九百四十四條明確，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定支付物業(yè)費(fèi)；不得以“未享受服務(wù)”（如房屋空置）或“無(wú)需接受服務(wù)”（如自住但認(rèn)為服務(wù)多余）為由拒繳，但業(yè)主有證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)人“不履行或不完全履行合同義務(wù)”的除外（如電梯長(zhǎng)期停運(yùn)、保潔長(zhǎng)期缺失）。3.催繳與救濟(jì)途徑：業(yè)主逾期不支付的，物業(yè)服務(wù)人可催告（即發(fā)送催繳通知書(shū)）；催告后在合理期限內(nèi)仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可提起訴訟或申請(qǐng)仲裁。（二）《物業(yè)管理?xiàng)l例》的配套約束1.催繳的前置程序：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十四條規(guī)定，業(yè)主逾期不繳物業(yè)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)有義務(wù)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向法院起訴。這意味著，物業(yè)直接起訴前，可通過(guò)業(yè)主委員會(huì)施加督促壓力，也可直接催告后起訴（實(shí)務(wù)中兩種路徑均可，需結(jié)合小區(qū)治理情況選擇）。2.服務(wù)質(zhì)量與費(fèi)用的關(guān)聯(lián)：第三十五條要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)“按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)服務(wù)”。若業(yè)主主張服務(wù)不達(dá)標(biāo)，需舉證服務(wù)瑕疵（如提供保潔記錄缺失、設(shè)施維修臺(tái)賬造假等證據(jù)）；但“服務(wù)瑕疵”≠“拒繳理由”，業(yè)主應(yīng)通過(guò)協(xié)商、投訴或訴訟主張服務(wù)改進(jìn)，而非直接拒繳。（三）司法解釋的細(xì)化指引《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（2020年修正）第六條規(guī)定：經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)人請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。但業(yè)主有證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)人“不履行或不完全履行合同義務(wù)”的除外。該條款明確了“書(shū)面催繳”的前置性——物業(yè)起訴前必須完成書(shū)面催繳（即發(fā)送催繳通知書(shū)），否則法院可能駁回起訴；同時(shí)，業(yè)主的“正當(dāng)理由”需圍繞“服務(wù)未履約”展開(kāi)，單純以“費(fèi)用過(guò)高”“鄰里糾紛”等理由拒繳，難以得到法院支持。三、實(shí)務(wù)催繳的關(guān)鍵技巧：從流程合規(guī)到糾紛化解催繳并非簡(jiǎn)單的“發(fā)通知”，而是結(jié)合法律規(guī)定、證據(jù)管理與溝通策略的系統(tǒng)性工作，需在“剛性約束”與“柔性溝通”間找到平衡。（一）催繳流程的分層推進(jìn)1.首次催繳：書(shū)面通知+證據(jù)固化首次催繳需以書(shū)面形式（EMS、短信、微信、張貼等）送達(dá)，留存送達(dá)憑證（如EMS回執(zhí)、短信發(fā)送記錄、張貼照片+見(jiàn)證人簽字）。通知內(nèi)容需清晰、簡(jiǎn)潔，避免過(guò)度強(qiáng)調(diào)“后果”，先以“提醒履約”為基調(diào)。2.二次催繳：溝通協(xié)商+異議處理若首次催繳無(wú)回應(yīng)，可通過(guò)電話、面談與業(yè)主溝通，了解拒繳原因：若業(yè)主對(duì)費(fèi)用有疑問(wèn)，當(dāng)場(chǎng)核對(duì)欠費(fèi)明細(xì)，出示《物業(yè)服務(wù)合同》中的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；若業(yè)主主張服務(wù)瑕疵，記錄問(wèn)題點(diǎn)（如“X棟電梯故障3次”），承諾限期核查并反饋（如“我們將在3個(gè)工作日內(nèi)核查電梯維保記錄，結(jié)果會(huì)書(shū)面告知您”）。3.法律途徑：訴訟/仲裁的證據(jù)準(zhǔn)備若催繳無(wú)果，啟動(dòng)法律程序前需整理完整證據(jù)鏈：物業(yè)服務(wù)合同（證明收費(fèi)依據(jù)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)）；催繳通知書(shū)及送達(dá)憑證（證明已履行催告義務(wù)）；服務(wù)證據(jù)（如保潔記錄、設(shè)施維修臺(tái)賬、應(yīng)急事件處理照片，證明已履約）；欠費(fèi)明細(xì)計(jì)算依據(jù)（如物業(yè)費(fèi)單價(jià)×面積×欠費(fèi)月數(shù)）。（二）證據(jù)管理的精細(xì)化操作1.服務(wù)證據(jù)的日常積累建立“服務(wù)臺(tái)賬”，每日記錄保潔、安保、設(shè)施維護(hù)等工作（如“2024年3月1日，保潔員XXX清理X棟大堂垃圾，耗時(shí)30分鐘”），并留存照片、簽到表等佐證。這些證據(jù)在業(yè)主主張“服務(wù)不到位”時(shí)，可直接反駁。2.催繳證據(jù)的分類(lèi)歸檔將催繳通知書(shū)（原件）、送達(dá)憑證（EMS回執(zhí)、短信截圖、張貼照片）、溝通記錄（電話錄音、微信聊天記錄）按業(yè)主分類(lèi)存檔，形成“一戶(hù)一檔”，確保訴訟時(shí)能快速調(diào)取。（三）溝通策略的共情式表達(dá)催繳的本質(zhì)是“喚醒履約意識(shí)”，而非“對(duì)抗”。溝通時(shí)可采用“共情+釋法”的話術(shù)：“我理解您對(duì)費(fèi)用使用的關(guān)注，我們每月會(huì)在公告欄公示物業(yè)費(fèi)收支明細(xì)（出示公示照片），您可以隨時(shí)查閱。”“您提到的電梯問(wèn)題，我們已調(diào)取維保記錄（出示記錄），確實(shí)因配件缺貨延誤了2天，現(xiàn)已整改完畢，后續(xù)會(huì)加強(qiáng)維保監(jiān)管?！彼?、常見(jiàn)糾紛場(chǎng)景的應(yīng)對(duì)策略：從抗辯理由到破局方法實(shí)務(wù)中，業(yè)主拒繳的理由多樣，需針對(duì)性拆解，既要堅(jiān)守法律底線，也要兼顧社區(qū)和諧。（一）“服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)”的抗辯應(yīng)對(duì)業(yè)主以“衛(wèi)生差”“電梯常壞”等為由拒繳時(shí)，物業(yè)需：1.自查整改：現(xiàn)場(chǎng)核查問(wèn)題，如衛(wèi)生死角立即清理，設(shè)施故障加急維修，并拍照記錄整改過(guò)程。2.證據(jù)反駁：出示日常服務(wù)記錄（如保潔簽到表、電梯維保臺(tái)賬），證明“服務(wù)瑕疵”屬于偶發(fā)，而非“長(zhǎng)期不履約”。3.釋法引導(dǎo)：告知業(yè)主“服務(wù)瑕疵可通過(guò)業(yè)主委員會(huì)要求整改，或向住建部門(mén)投訴，但拒繳物業(yè)費(fèi)會(huì)導(dǎo)致違約，需承擔(dān)法律后果”。（二）“公共收益未返還”的爭(zhēng)議化解業(yè)主質(zhì)疑“電梯廣告收入未返還”時(shí)，物業(yè)需：1.公示收支明細(xì)：制作“公共收益公示表”，列明收入（如電梯廣告XX元、停車(chē)費(fèi)XX元）、支出（如補(bǔ)充維修資金XX元、園區(qū)綠化改造XX元），并在小區(qū)公告欄、業(yè)主群同步公示。2.法律釋明：根據(jù)《民法典》第二百八十二條，公共收益“在扣除合理成本后，屬于業(yè)主共有”；若合同未約定收益分配，可通過(guò)業(yè)主大會(huì)決定使用方式（如抵扣物業(yè)費(fèi)、用于園區(qū)升級(jí)）。（三）“空置房減免物業(yè)費(fèi)”的訴求處理業(yè)主以“房屋空置”為由要求減免時(shí)，物業(yè)需：1.法律依據(jù)釋明：根據(jù)《民法典》第九百四十四條，空置房仍需全額繳納物業(yè)費(fèi)（物業(yè)服務(wù)具有公共性，空置不影響公共區(qū)域服務(wù)的提供，如安保、保潔、設(shè)施維護(hù)）。2.合同約定靈活處理：若《物業(yè)服務(wù)合同》約定“空置6個(gè)月以上可按70%繳納”，則按約定執(zhí)行；若無(wú)約定，可建議業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)協(xié)商減免規(guī)則，但不得強(qiáng)制要求物業(yè)減免。結(jié)語(yǔ)