物業(yè)設(shè)備維護(hù)管理日常操作規(guī)程為保障物業(yè)管轄范圍內(nèi)各類設(shè)施設(shè)備的安全穩(wěn)定運(yùn)行，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命，提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，特制定本日常操作規(guī)程。本規(guī)程適用于小區(qū)、商業(yè)樓宇等物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)的供配電、給排水、電梯、消防、安防等設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理工作。一、設(shè)備巡檢管理日常巡檢遵循“定時(shí)、定點(diǎn)、定項(xiàng)”原則，不同類型設(shè)備執(zhí)行差異化巡檢周期：核心設(shè)備（供配電、消防泵、電梯主機(jī)等）：每日檢查外觀及運(yùn)行參數(shù)；重要設(shè)備（給排水泵、安防攝像頭、門禁系統(tǒng)等）：每三日巡檢一次；輔助設(shè)備（公共區(qū)域照明、小型風(fēng)機(jī)等）：每周巡檢一次。巡檢內(nèi)容需涵蓋：1.設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)：電流、電壓、壓力、溫度等參數(shù)是否在正常區(qū)間；2.外觀完整性：有無銹蝕、滲漏、異響、松動(dòng)等異常；3.安全防護(hù)裝置：接地、絕緣層、急停按鈕等是否有效。發(fā)現(xiàn)異常后，巡檢人員需立即通過物業(yè)運(yùn)維系統(tǒng)上報(bào)，同步在設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)懸掛“待檢修”標(biāo)識(shí)。若涉及安全隱患（如漏電、漏水），應(yīng)第一時(shí)間采取臨時(shí)處置措施（切斷電源、關(guān)閉閥門等），并通知專業(yè)維保人員到場(chǎng)。二、機(jī)電設(shè)備維護(hù)操作（一）供配電設(shè)備停電檢修前，需提前24小時(shí)公示停電計(jì)劃，操作時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行“停電→驗(yàn)電→掛接地線→設(shè)警示標(biāo)識(shí)”流程，使用絕緣工具，雙人監(jiān)護(hù)作業(yè)；每月檢查高低壓配電柜接線端子緊固情況，清理柜內(nèi)灰塵，測(cè)試絕緣電阻（不低于0.5MΩ）；變壓器每季度檢查油溫、油位，每年進(jìn)行一次油質(zhì)檢測(cè)及鐵芯接地電阻測(cè)試。（二）給排水設(shè)備生活水泵每周進(jìn)行一次點(diǎn)動(dòng)試運(yùn)行（非高峰時(shí)段），檢查泵體振動(dòng)、軸承溫度（≤70℃），每半年清理進(jìn)水口濾網(wǎng)；排污泵每月測(cè)試自動(dòng)啟停功能，雨季前檢查集水坑液位傳感器靈敏度；管道維護(hù)需關(guān)閉對(duì)應(yīng)區(qū)域閥門，排空余水后作業(yè)；焊接或切割管道時(shí)遠(yuǎn)離易燃易爆物品，作業(yè)后進(jìn)行壓力測(cè)試（試驗(yàn)壓力為工作壓力的1.5倍，穩(wěn)壓30分鐘無滲漏）。（三）暖通設(shè)備中央空調(diào)主機(jī)每年換季前進(jìn)行冷媒壓力檢測(cè)、冷凝器清洗，風(fēng)機(jī)盤管每月清理回風(fēng)濾網(wǎng)；供暖鍋爐運(yùn)行前檢查燃?xì)夤艿罋饷苄?，每周清理煙道積灰，每月測(cè)試安全閥啟閉壓力；風(fēng)機(jī)類設(shè)備每季度檢查皮帶張緊度（手指按壓皮帶中部，下沉量≤15mm），每年對(duì)電機(jī)軸承補(bǔ)充潤(rùn)滑脂。三、電梯設(shè)備維護(hù)操作日常檢查：每日運(yùn)行前測(cè)試緊急報(bào)警裝置、廳門/轎門開關(guān)功能，每周檢查轎廂導(dǎo)靴油杯油位、曳引機(jī)潤(rùn)滑油位；定期維保：每15日檢查鋼絲繩磨損（斷絲數(shù)≤總絲數(shù)的5%），每月緊固導(dǎo)軌支架螺栓，每季度調(diào)整制動(dòng)器間隙（制動(dòng)瓦與制動(dòng)輪間隙≤0.7mm）；故障處置：遇困人故障時(shí)，維保人員需在30分鐘內(nèi)到場(chǎng)。通過盤車裝置救援時(shí)，先切斷電梯主電源，由兩人配合操作（一人盤車、一人觀察平層標(biāo)記），救援后填寫《電梯困人救援記錄》，記錄故障原因及處置措施。四、消防設(shè)備維護(hù)操作（一）消防水系統(tǒng)每月檢查消防泵控制柜電源狀態(tài)，測(cè)試啟泵功能（主備泵切換正常）；每季度進(jìn)行一次水泵全負(fù)荷運(yùn)行測(cè)試（運(yùn)行時(shí)間≥15分鐘，壓力≥設(shè)計(jì)值的90%）；噴淋系統(tǒng)每月檢查末端試水裝置（放水5分鐘，水流指示器、報(bào)警閥應(yīng)動(dòng)作），每年對(duì)管網(wǎng)進(jìn)行防銹處理；消防水箱每周檢查水位（保持設(shè)計(jì)水位的80%以上），每月清理箱內(nèi)雜物。（二）火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)每日檢查控制器指示燈、自檢功能；每月測(cè)試手動(dòng)報(bào)警按鈕、煙感探測(cè)器（采用專用測(cè)試器，每30個(gè)探測(cè)器抽測(cè)1個(gè)）；每季度檢查線路絕緣電阻（≥20MΩ），每年對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)測(cè)試（觸發(fā)煙感，應(yīng)聯(lián)動(dòng)聲光報(bào)警、電梯迫降、風(fēng)機(jī)啟停）。（三）消防器材滅火器每月檢查壓力（指針在綠區(qū)）、噴管完整性，每半年清理筒體灰塵，有效期滿前進(jìn)行水壓試驗(yàn)；消火栓每周檢查箱門開啟、水帶卷盤、水槍配件，每月測(cè)試啟泵按鈕功能。五、安防設(shè)備維護(hù)操作監(jiān)控系統(tǒng)：每日檢查攝像頭畫面清晰度、錄像存儲(chǔ)（保存≥30天）；每月清理鏡頭灰塵，每季度測(cè)試硬盤錄像機(jī)備份功能；門禁系統(tǒng)：每周檢查刷卡/密碼識(shí)別靈敏度；每月測(cè)試電磁鎖吸力（懸掛5kg重物無滑落），每季度更新門禁權(quán)限名單；道閘系統(tǒng)：每月檢查欄桿起落速度（≤6秒/次）、防砸雷達(dá)靈敏度；雨季前對(duì)控制箱進(jìn)行防水處理。六、應(yīng)急處置流程1.設(shè)備突發(fā)故障時(shí)，值班人員立即啟動(dòng)備用設(shè)備（如柴油發(fā)電機(jī)、備用水泵），同時(shí)切斷故障設(shè)備電源/水源，設(shè)置警示區(qū)域；2.30分鐘內(nèi)聯(lián)系專業(yè)維保單位，詳細(xì)描述故障現(xiàn)象（如“電梯困人于15樓，轎廂停在14-15樓之間”），同步上報(bào)物業(yè)負(fù)責(zé)人；3.故障處置后，24小時(shí)內(nèi)完成《設(shè)備故障處置報(bào)告》，分析原因（如“因電壓波動(dòng)導(dǎo)致變頻器故障”），制定預(yù)防措施（如“加裝穩(wěn)壓器”）。七、維護(hù)記錄與檔案管理日常巡檢、維護(hù)需填寫《設(shè)備巡檢表》《維護(hù)作業(yè)單》，記錄設(shè)備參數(shù)、操作內(nèi)容、異常情況，由操作人員及復(fù)核人簽字確認(rèn)；設(shè)備檔案按“一機(jī)一檔”管理，包含出廠資料、安裝圖紙、歷次維護(hù)記錄、故障處置報(bào)告，保存期限至設(shè)備報(bào)廢后5年；每月5日前完成上月設(shè)備運(yùn)行分析，統(tǒng)計(jì)故障頻次、維修時(shí)長(zhǎng)，