2025年房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)務(wù)模擬試卷（附答案）考試時(shí)間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題1分，共25分。下列每題的選項(xiàng)中，只有一項(xiàng)符合題意）1.根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法，下列房地產(chǎn)中，不得轉(zhuǎn)讓的是（）。A.商品房B.以營利為目的的存量房屋C.依法取得土地使用權(quán)的土地使用權(quán)D.司法沒收的房屋2.房地產(chǎn)估價(jià)中的最高最佳使用原則，是指估價(jià)時(shí)應(yīng)當(dāng)假設(shè)房地產(chǎn)的使用是（）。A.法律允許的B.經(jīng)濟(jì)上可行的C.社會(huì)上公認(rèn)的D.A和B3.市場法中的比較案例修正，通常包括（）。A.時(shí)間修正、區(qū)域修正、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況修正B.時(shí)間修正、區(qū)域修正、交易情況修正、區(qū)位修正C.時(shí)間修正、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況修正、區(qū)位修正D.區(qū)域修正、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況修正、權(quán)益修正4.收益法中，凈收益通常是指（）。A.營業(yè)收入減去運(yùn)營費(fèi)用B.營業(yè)收入減去財(cái)務(wù)費(fèi)用C.營業(yè)收入減去管理費(fèi)用D.營業(yè)利潤5.成本法中，重置成本是指（）。A.重新建造或購置與評估對象功能相同的全新房地產(chǎn)所必需的支出B.評估對象在建造時(shí)所需的全部支出C.評估對象當(dāng)前的建安成本D.評估對象當(dāng)前的維修費(fèi)用6.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價(jià)值通常采用（）方法估算。A.市場法B.收益法C.成本法D.長期趨勢法7.房地產(chǎn)估價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整法，通常適用于（）。A.交易活躍的房地產(chǎn)B.收益穩(wěn)定的房地產(chǎn)C.數(shù)據(jù)缺乏的房地產(chǎn)D.復(fù)雜的房地產(chǎn)8.下列關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)的說法中，錯(cuò)誤的是（）。A.基準(zhǔn)地價(jià)是政府制定的區(qū)域性土地使用權(quán)的平均價(jià)格B.基準(zhǔn)地價(jià)是評估宗地地價(jià)的基礎(chǔ)C.基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)出讓的最低價(jià)格D.基準(zhǔn)地價(jià)通常按照不同用途分別設(shè)定9.房地產(chǎn)估價(jià)中的區(qū)位因素，不包括（）。A.交通條件B.環(huán)境質(zhì)量C.宏觀經(jīng)濟(jì)狀況D.物業(yè)管理水平10.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的說法中，錯(cuò)誤的是（）。A.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是估價(jià)師出具的正式估價(jià)意見B.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)由估價(jià)機(jī)構(gòu)出具C.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)附有估價(jià)對象的產(chǎn)權(quán)證明D.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整11.房地產(chǎn)估價(jià)中的最高最佳使用，是指能夠帶來（）的土地利用方式。A.最高價(jià)值B.最低成本C.最大效用D.最優(yōu)效益12.市場法中，選擇可比案例應(yīng)當(dāng)滿足（）的要求。A.時(shí)間相近、地點(diǎn)相同、用途相同、性質(zhì)相同B.時(shí)間相近、地點(diǎn)相近、用途相同、性質(zhì)相同C.時(shí)間相近、地點(diǎn)相同、用途相同、狀況相同D.時(shí)間相近、地點(diǎn)相近、用途相同、狀況相同13.收益法中，收益年限的確定，對于（）的房地產(chǎn)尤為重要。A.商業(yè)用房B.寫字樓C.住宅D.出租宿舍14.成本法中，折舊是指（）。A.房地產(chǎn)價(jià)值隨時(shí)間流逝而減少的部分B.房地產(chǎn)由于使用、自然力作用或意外事故而造成的價(jià)值減損C.房地產(chǎn)建安成本的合理損耗D.房地產(chǎn)的維修費(fèi)用15.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)成本通常包括（）。A.土地費(fèi)用、建安成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用B.土地費(fèi)用、建安成本、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用C.土地費(fèi)用、建安成本、銷售費(fèi)用、投資利息D.土地費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息16.房地產(chǎn)估價(jià)中的最高最佳使用，應(yīng)當(dāng)符合（）。A.法律規(guī)定B.經(jīng)濟(jì)可行C.社會(huì)公認(rèn)D.A、B和C17.市場法中，交易情況修正的主要目的是（）。A.消除可比案例交易價(jià)格中存在的個(gè)別因素偏差B.消除可比案例交易價(jià)格中存在的系統(tǒng)因素偏差C.消除評估對象價(jià)格中存在的個(gè)別因素偏差D.消除評估對象價(jià)格中存在的系統(tǒng)因素偏差18.收益法中，凈收益的估算，通常需要考慮（）。A.營業(yè)收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率、租金水平B.營業(yè)收入、財(cái)務(wù)費(fèi)用、空置率、租金水平C.營業(yè)收入、管理費(fèi)用、空置率、租金水平D.營業(yè)收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率、資本化率19.成本法中，重置成本的估算，通常采用（）方法。A.元件法、類比法、指數(shù)法B.元件法、類比法、類比法C.元件法、指數(shù)法、指數(shù)法D.類比法、類比法、指數(shù)法20.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)周期的估算，通常需要考慮（）。A.規(guī)劃周期、設(shè)計(jì)周期、建設(shè)周期、銷售周期B.規(guī)劃周期、設(shè)計(jì)周期、建設(shè)周期、出租周期C.規(guī)劃周期、設(shè)計(jì)周期、建設(shè)周期、投資回收期D.規(guī)劃周期、設(shè)計(jì)周期、銷售周期、投資回收期21.房地產(chǎn)估價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括（）。A.市場風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)B.市場風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)C.自然風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)D.自然風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)22.下列關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)的說法中，正確的是（）。A.基準(zhǔn)地價(jià)是政府制定的區(qū)域性土地使用權(quán)的最高價(jià)格B.基準(zhǔn)地價(jià)是評估宗地地價(jià)的基礎(chǔ)C.基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)出讓的最高價(jià)格D.基準(zhǔn)地價(jià)通常不按照不同用途分別設(shè)定23.房地產(chǎn)估價(jià)中的區(qū)位因素，不包括（）。A.交通條件B.環(huán)境質(zhì)量C.宏觀經(jīng)濟(jì)狀況D.開發(fā)潛力24.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的說法中，正確的是（）。A.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)由估價(jià)師個(gè)人出具B.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容可以不真實(shí)、不準(zhǔn)確C.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)附有估價(jià)對象的產(chǎn)權(quán)證明D.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容可以不完整25.房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊有效期屆滿，需要繼續(xù)從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)在有效期屆滿前（）申請?jiān)俅巫?。A.30日B.60日C.90日D.120日二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分，共30分。下列每題的選項(xiàng)中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，全部選對得2分，選錯(cuò)、少選或多選不得分）1.房地產(chǎn)估價(jià)的必要性，主要體現(xiàn)在（）。A.房地產(chǎn)交易的需要B.房地產(chǎn)稅收的需要C.房地產(chǎn)金融的需要D.房地產(chǎn)管理的需要E.房地產(chǎn)投資的需要2.房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則，包括（）。A.最高最佳使用原則B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則C.替代原則D.誠實(shí)信用原則E.預(yù)期原則3.市場法中的比較案例修正，通常包括（）。A.時(shí)間修正B.區(qū)域修正C.交易情況修正D.房地產(chǎn)狀況修正E.權(quán)益修正4.收益法中，凈收益的估算，通常需要考慮（）。A.營業(yè)收入B.運(yùn)營費(fèi)用C.空置率D.租金水平E.資本化率5.成本法中，重置成本的估算，通常采用（）方法。A.元件法B.類比法C.指數(shù)法D.重置價(jià)格法E.成本法6.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)成本通常包括（）。A.土地費(fèi)用B.建安成本C.管理費(fèi)用D.銷售費(fèi)用E.投資利息7.房地產(chǎn)估價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括（）。A.市場風(fēng)險(xiǎn)B.政策風(fēng)險(xiǎn)C.經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)D.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)E.自然風(fēng)險(xiǎn)8.下列關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)的說法中，正確的有（）。A.基準(zhǔn)地價(jià)是政府制定的區(qū)域性土地使用權(quán)的平均價(jià)格B.基準(zhǔn)地價(jià)是評估宗地地價(jià)的基礎(chǔ)C.基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)出讓的最低價(jià)格D.基準(zhǔn)地價(jià)通常按照不同用途分別設(shè)定E.基準(zhǔn)地價(jià)是政府制定的區(qū)域性土地使用權(quán)的最高價(jià)格9.房地產(chǎn)估價(jià)中的區(qū)位因素，包括（）。A.交通條件B.環(huán)境質(zhì)量C.宏觀經(jīng)濟(jì)狀況D.基礎(chǔ)設(shè)施配套E.開發(fā)潛力10.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的說法中，正確的有（）。A.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是估價(jià)師出具的正式估價(jià)意見B.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)由估價(jià)機(jī)構(gòu)出具C.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)附有估價(jià)對象的產(chǎn)權(quán)證明D.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整E.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容可以不完整11.房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊，分為（）。A.初始注冊B.延期注冊C.再次注冊D.轉(zhuǎn)注冊E.注銷注冊12.市場法中，選擇可比案例應(yīng)當(dāng)滿足（）的要求。A.時(shí)間相近B.地點(diǎn)相同C.用途相同D.性質(zhì)相同E.狀況相同13.收益法中，收益年限的確定，通常需要考慮（）。A.土地使用權(quán)年限B.房屋所有權(quán)年限C.法律規(guī)定D.經(jīng)濟(jì)可行E.社會(huì)公認(rèn)14.成本法中，折舊是指（）。A.房地產(chǎn)價(jià)值隨時(shí)間流逝而減少的部分B.房地產(chǎn)由于使用、自然力作用或意外事故而造成的價(jià)值減損C.房地產(chǎn)建安成本的合理損耗D.房地產(chǎn)的維修費(fèi)用E.房地產(chǎn)的貶值15.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)周期的估算，通常需要考慮（）。A.規(guī)劃周期B.設(shè)計(jì)周期C.建設(shè)周期D.銷售周期E.投資回收期三、簡答題（共5題，每題4分，共20分）1.簡述房地產(chǎn)估價(jià)的含義和目的。2.簡述市場法估價(jià)的原理和步驟。3.簡述收益法估價(jià)的原理和步驟。4.簡述成本法估價(jià)的原理和步驟。5.簡述假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的原理和步驟。四、計(jì)算題（共3題，每題10分，共30分）1.某宗住宅用地面積為1000平方米，土地使用權(quán)年限為70年，現(xiàn)狀用途為住宅，容積率為2.0，假設(shè)土地出讓金為800元/平方米，建安成本為2000元/平方米，管理費(fèi)用為建安成本的5%，銷售費(fèi)用為建安成本的3%，開發(fā)周期為3年，投資利息率為5%，假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的售價(jià)為6000元/平方米，求該宗住宅用地的價(jià)值。2.某宗商業(yè)用房，年租金收入為100萬元，年運(yùn)營費(fèi)用為40萬元，空置率為10%，資本化率為8%，求該宗商業(yè)用房的凈收益。3.某宗房屋建筑面積為1000平方米，建成于1990年，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，重置成本為3000元/平方米，折舊總額為500萬元，求該宗房屋的當(dāng)前價(jià)值。試卷答案一、單項(xiàng)選擇題1.D解析：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：（一）以出讓方式取得的土地使用權(quán)，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。D選項(xiàng)屬于第二種情況。2.D解析：最高最佳使用原則是指假設(shè)房地產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、社會(huì)環(huán)境容許的條件下，采取能夠產(chǎn)生最大價(jià)值的用途。即A和B。3.A解析：市場法修正通常包括時(shí)間修正、區(qū)域修正、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況修正。4.A解析：收益法中，凈收益=營業(yè)收入-運(yùn)營費(fèi)用。5.A解析：重置成本是指重新建造或購置與評估對象功能相同的全新房地產(chǎn)所必需的支出。6.B解析：假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價(jià)值通常采用收益法或市場法估算。7.C解析：風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整法適用于數(shù)據(jù)缺乏、交易不活躍、收益不穩(wěn)定或風(fēng)險(xiǎn)較大的房地產(chǎn)。8.C解析：基準(zhǔn)地價(jià)是政府制定的區(qū)域性土地使用權(quán)的平均價(jià)格，是評估宗地地價(jià)的基礎(chǔ)，但土地使用權(quán)出讓的最低價(jià)格是標(biāo)定地價(jià)。9.C解析：宏觀經(jīng)濟(jì)狀況屬于宏觀因素，不屬于區(qū)位因素。10.D解析：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整、客觀公正。11.D解析：最高最佳使用是指能夠帶來最優(yōu)效益的土地利用方式。12.D解析：選擇可比案例應(yīng)當(dāng)滿足時(shí)間相近、地點(diǎn)相近、用途相同、狀況相同的要求。13.A解析：對于商業(yè)用房，收益年限的確定尤為重要。14.B解析：折舊是指房地產(chǎn)由于使用、自然力作用或意外事故而造成的價(jià)值減損。15.A解析：開發(fā)成本通常包括土地費(fèi)用、建安成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用。16.D解析：最高最佳使用應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定、經(jīng)濟(jì)可行、社會(huì)公認(rèn)。17.A解析：交易情況修正的主要目的是消除可比案例交易價(jià)格中存在的個(gè)別因素偏差。18.A解析：凈收益的估算，通常需要考慮營業(yè)收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率、租金水平。19.A解析：重置成本的估算，通常采用元件法、類比法、指數(shù)法。20.A解析：開發(fā)周期的估算，通常需要考慮規(guī)劃周期、設(shè)計(jì)周期、建設(shè)周期、銷售周期。21.B解析：房地產(chǎn)估價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括市場風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)。22.B解析：基準(zhǔn)地價(jià)是評估宗地地價(jià)的基礎(chǔ)。23.C解析：宏觀經(jīng)濟(jì)狀況屬于宏觀因素，不屬于區(qū)位因素。24.C解析：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)附有估價(jià)對象的產(chǎn)權(quán)證明。25.C解析：房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊有效期屆滿，需要繼續(xù)從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)在有效期屆滿前90日申請?jiān)俅巫?。二、多?xiàng)選擇題1.ABCDE解析：房地產(chǎn)估價(jià)的必要性，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)交易、稅收、金融、管理、投資等方面。2.ABCE解析：房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則，包括最高最佳使用原則、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則、替代原則、預(yù)期原則。3.ABCD解析：市場法中的比較案例修正，通常包括時(shí)間修正、區(qū)域修正、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況修正。4.ABCD解析：收益法中，凈收益的估算，通常需要考慮營業(yè)收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率、租金水平。5.ABC解析：成本法中，重置成本的估算，通常采用元件法、類比法、指數(shù)法。6.ABCD解析：假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)成本通常包括土地費(fèi)用、建安成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用。7.ABCDE解析：房地產(chǎn)估價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括市場風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)。8.ABD解析：基準(zhǔn)地價(jià)是政府制定的區(qū)域性土地使用權(quán)的平均價(jià)格，是評估宗地地價(jià)的基礎(chǔ)，通常按照不同用途分別設(shè)定，但不是最高價(jià)格，也不是土地使用權(quán)出讓的最低價(jià)格。9.ABCD解析：房地產(chǎn)估價(jià)中的區(qū)位因素，包括交通條件、環(huán)境質(zhì)量、宏觀經(jīng)濟(jì)狀況、基礎(chǔ)設(shè)施配套。10.ABCD解析：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是估價(jià)師出具的正式估價(jià)意見，應(yīng)當(dāng)由估價(jià)機(jī)構(gòu)出具，應(yīng)當(dāng)附有估價(jià)對象的產(chǎn)權(quán)證明，內(nèi)容應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。11.ABCDE解析：房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊，分為初始注冊、延期注冊、再次注冊、轉(zhuǎn)注冊、注銷注冊。12.ACD解析：市場法中，選擇可比案例應(yīng)當(dāng)滿足時(shí)間相近、地點(diǎn)相同、用途相同的要求。狀況相同是理想情況，實(shí)際中可能不完全相同，但應(yīng)盡可能相似。13.ABCD解析：收益法中，收益年限的確定，通常需要考慮土地使用權(quán)年限、房屋所有權(quán)年限、法律規(guī)定、經(jīng)濟(jì)可行。14.ABCE解析：折舊是指房地產(chǎn)價(jià)值隨時(shí)間流逝而減少的部分，房地產(chǎn)由于使用、自然力作用或意外事故而造成的價(jià)值減損，房地產(chǎn)的貶值。C選項(xiàng)是重置成本的構(gòu)成部分，E選項(xiàng)是維修費(fèi)用的性質(zhì)。15.ABCD解析：假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)周期的估算，通常需要考慮規(guī)劃周期、設(shè)計(jì)周期、建設(shè)周期、銷售周期。三、簡答題1.房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)估價(jià)人員遵循相關(guān)法律法規(guī)和估價(jià)準(zhǔn)則，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，對特定房地產(chǎn)在特定價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行分析、判斷和估算，并出具估價(jià)報(bào)告的專業(yè)活動(dòng)。其目的是為委托人提供客觀、公正、合理的估價(jià)意見，作為房地產(chǎn)交易、稅收、金融、管理等方面的決策依據(jù)。2.市場法估價(jià)的原理是替代原則，即房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)趨向于與其具有相同或相似效用