基于過濾模型的南寧市保障性住房供給優(yōu)化策略探究一、引言1.1研究背景與意義住房作為人類生存和發(fā)展的基本需求，一直是社會關注的焦點。對于南寧市而言，保障性住房的供給在解決居民住房問題、促進社會公平方面發(fā)揮著舉足輕重的作用。隨著南寧市經濟的快速發(fā)展和城市化進程的加速推進，城市人口不斷增長，住房需求日益旺盛。然而，房價的持續(xù)上漲使得中低收入群體的住房支付能力與市場房價之間的差距逐漸拉大，住房困難問題愈發(fā)突出。保障性住房作為政府為中低收入住房困難家庭提供的限定標準、限定價格或租金的住房，旨在滿足這部分群體的基本住房需求，緩解住房市場供需矛盾，促進社會的和諧穩(wěn)定。從社會公平角度來看，保障性住房的供給有助于縮小貧富差距，實現(xiàn)社會資源的合理分配。在市場經濟條件下，住房資源的分配往往受到市場機制的影響，高收入群體能夠憑借其經濟實力購買到優(yōu)質的住房，而中低收入群體則可能因經濟條件限制而面臨住房困境。保障性住房的出現(xiàn)，為中低收入群體提供了住房保障，使他們能夠享受到與其他群體基本平等的居住權利，促進了社會公平的實現(xiàn)。過濾模型作為研究住房市場的重要理論工具，為保障性住房供給研究提供了獨特的視角和方法，具有重要的理論與實踐價值。在理論方面，過濾模型有助于深入理解住房市場的運行機制。該模型認為，隨著時間的推移，新建住房會逐漸老化，質量下降，價格也會相應降低，從而被較高收入群體“過濾”到較低收入群體。通過對這一過程的分析，可以揭示住房市場中不同收入群體之間的住房流動規(guī)律，以及住房價格、質量與消費者需求之間的相互關系，為進一步完善住房市場理論提供有力支持。在實踐方面，過濾模型能夠為保障性住房政策的制定和實施提供科學依據。利用過濾模型，可以準確預測不同收入階層和人群的住房需求，從而優(yōu)化保障性住房的供給結構和布局，提高住房資源的配置效率。例如，通過分析住房過濾的趨勢和速度，政府可以合理確定保障性住房的建設規(guī)模和供應時機，避免出現(xiàn)住房供應過?；虿蛔愕那闆r。同時，模型還可以幫助政府評估現(xiàn)有保障性住房政策的實施效果，及時發(fā)現(xiàn)政策中存在的問題并加以調整和完善，以提高政策的針對性和有效性。綜上所述，研究過濾模型下的南寧市保障性住房供給，對于解決南寧市居民住房問題、促進社會公平以及完善住房市場理論和政策具有重要的現(xiàn)實意義和理論價值。1.2國內外研究現(xiàn)狀國外對于保障性住房供給的研究起步較早，形成了較為成熟的理論體系和實踐經驗。在理論研究方面，許多學者從不同角度對保障性住房的供給機制、政策效果等進行了深入探討。如學者[具體姓名1]通過對住房市場的供需關系分析，指出保障性住房的供給應充分考慮市場的動態(tài)變化，以實現(xiàn)資源的有效配置。在實踐方面，美國、新加坡等國家的保障性住房建設取得了顯著成效。美國通過實施公共住房計劃、住房券制度等多種政策手段，為低收入家庭提供住房保障；新加坡則建立了以組屋為主的住房保障體系，政府在土地供應、資金支持等方面發(fā)揮了重要作用，實現(xiàn)了“居者有其屋”的目標。在過濾模型的應用研究方面，國外學者進行了大量的實證分析。學者[具體姓名2]運用過濾模型對住房市場的動態(tài)變化進行模擬，發(fā)現(xiàn)住房過濾過程受到住房價格、質量、消費者收入等多種因素的影響。他們認為，政府在制定保障性住房政策時，應充分考慮這些因素，以提高政策的有效性。此外，還有學者通過對不同城市的住房市場進行研究，驗證了過濾模型在不同市場環(huán)境下的適用性，并提出了相應的政策建議。國內對于保障性住房供給的研究隨著住房制度改革的推進而逐漸深入。在保障性住房的供給模式方面，學者們探討了政府直接建設、政府補貼開發(fā)商建設、貨幣補貼等多種模式的優(yōu)缺點。如[具體姓名3]認為，不同的供給模式適用于不同的地區(qū)和人群，應根據實際情況進行選擇和優(yōu)化。在保障性住房的政策效果評估方面，國內學者運用多種方法進行了研究。[具體姓名4]通過構建指標體系，對我國保障性住房政策的實施效果進行了量化評估，發(fā)現(xiàn)政策在解決中低收入家庭住房困難方面取得了一定成效，但仍存在一些問題，如供需結構不合理、保障范圍有限等。關于過濾模型在我國保障性住房供給中的應用研究，近年來也逐漸受到關注。一些學者運用過濾模型對我國住房市場的過濾現(xiàn)象進行了分析，探討了其對保障性住房供給的影響。[具體姓名5]通過對我國部分城市住房市場的實證研究，發(fā)現(xiàn)住房過濾速度較慢，影響了保障性住房的有效供給，并提出了加快住房過濾速度、優(yōu)化保障性住房供給結構的建議。然而，當前國內外研究仍存在一些不足之處。一方面，對于保障性住房供給的研究，大多側重于宏觀層面的政策分析，對微觀層面的住房市場主體行為研究相對較少。另一方面，在過濾模型的應用研究中，雖然取得了一定成果，但模型的假設條件與實際市場情況存在一定差異，導致模型的準確性和適用性有待進一步提高。此外，針對南寧市保障性住房供給的研究相對較少，且缺乏系統(tǒng)性和針對性。本研究將在已有研究的基礎上，以南寧市為研究對象，深入分析過濾模型在保障性住房供給中的應用，從微觀和宏觀層面綜合探討影響南寧市保障性住房供給的因素，提出具有針對性的政策建議，以期為南寧市保障性住房政策的制定和完善提供理論支持和實踐參考。1.3研究方法與創(chuàng)新點在本研究中，將綜合運用多種研究方法，以確保研究的全面性、科學性和準確性。文獻研究法是本研究的基礎方法之一。通過廣泛查閱國內外相關文獻，包括學術期刊論文、學位論文、政府報告、統(tǒng)計年鑒等，全面梳理過濾模型以及保障性住房供給的相關理論和研究成果。了解前人在該領域的研究現(xiàn)狀、研究方法和主要結論，分析現(xiàn)有研究的不足和有待進一步探討的問題，為本研究提供堅實的理論基礎和研究思路。例如，通過對國外保障性住房供給的經典文獻研究，借鑒美國、新加坡等國家在住房保障政策制定和實施方面的成功經驗；對國內相關研究成果的梳理，明確我國保障性住房供給的發(fā)展歷程、現(xiàn)狀以及存在的問題。案例分析法在本研究中具有重要作用。選取南寧市保障性住房供給的典型案例，深入分析其在政策實施、項目建設、分配管理等方面的具體情況。通過對這些案例的詳細剖析，總結成功經驗和存在的問題，為提出針對性的政策建議提供實踐依據。例如，對南寧市某保障性住房項目的建設過程進行案例分析，研究其在土地供應、資金籌集、建設進度等方面的做法和遇到的問題；對保障性住房分配管理案例的研究，探討如何優(yōu)化分配流程，提高分配的公平性和效率。數(shù)據統(tǒng)計法也是本研究的重要手段。收集南寧市保障性住房供給的相關數(shù)據，如住房建設數(shù)量、供應結構、保障對象數(shù)量、住房價格、租金水平等數(shù)據。運用統(tǒng)計學方法對這些數(shù)據進行整理、分析和處理，以揭示南寧市保障性住房供給的現(xiàn)狀、特點和存在的問題。通過數(shù)據分析，還可以建立相關的數(shù)學模型，對保障性住房供給的未來趨勢進行預測，為政策制定提供數(shù)據支持。例如，通過對南寧市歷年保障性住房建設數(shù)量和供應結構的數(shù)據統(tǒng)計分析，了解住房供給的變化趨勢；運用回歸分析等方法，研究住房價格、居民收入與保障性住房需求之間的關系。本研究在視角和方法上具有一定的創(chuàng)新之處。在研究視角方面，將過濾模型應用于南寧市保障性住房供給研究，從住房市場的動態(tài)變化角度出發(fā)，深入分析保障性住房在住房市場中的過濾機制和作用。這種視角突破了以往對保障性住房供給研究的局限，更加全面地考慮了住房市場中不同收入群體之間的住房流動關系，以及保障性住房與商品住房市場的相互影響，為深入理解南寧市保障性住房供給問題提供了新的思路。在研究方法方面，本研究將多種研究方法有機結合，形成了一個完整的研究體系。通過文獻研究法奠定理論基礎，案例分析法提供實踐依據，數(shù)據統(tǒng)計法進行量化分析，使研究結果更加具有說服力和可信度。同時，在運用數(shù)據統(tǒng)計法時，嘗試引入新的數(shù)據分析模型和工具，以更準確地揭示保障性住房供給的規(guī)律和趨勢，為政策制定提供更科學的決策支持。二、相關理論基礎2.1保障性住房相關概念與分類保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭提供的限定標準、限定價格或租金的住房，旨在解決特定群體的住房問題，具有顯著的社會保障性質。這一概念的核心在于政府的干預與保障，通過政策手段調節(jié)住房市場，確保中低收入群體能夠獲得基本的居住條件，是社會公平與穩(wěn)定的重要支撐。在南寧市，保障性住房主要包括廉租房、經濟適用房、公租房等多種類型，它們在保障對象、供應方式、租金或售價等方面各有特點，共同構成了多層次的住房保障體系。廉租房是保障性住房中的重要組成部分，主要面向南寧市的低收入住房困難家庭。這些家庭通常收入微薄，難以負擔市場租金，住房條件惡劣。廉租房以租金補貼或實物配租的方式提供保障，租金水平相對較低，旨在滿足最困難群體的基本居住需求。在實物配租方面，政府出資建設或收購房源，以極低的租金出租給符合條件的家庭，如一些老舊小區(qū)經過改造后作為廉租房源；租金補貼則是政府向符合條件的家庭發(fā)放補貼，使其能夠在市場上租賃合適的住房。經濟適用房是具有社會保障性質的政策性商品住房，面向南寧市當?shù)爻擎?zhèn)低收入住房困難家庭銷售。此類住房在建設過程中享受政府的土地、稅收等政策扶持，通過控制建筑標準、限制利潤等手段降低建筑成本，從而以低于市場的價格出售給符合條件的家庭。經濟適用房的戶型面積一般適中，既滿足家庭的居住需求，又避免資源浪費，幫助低收入家庭實現(xiàn)住房自有，提升生活質量。公租房的保障對象范圍相對更廣，除了城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭外，還包括新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員等群體。公租房由政府政策支持，通過限定戶型面積、供應對象和租金標準，以實物配租的方式提供住房。其租金通常根據市場租金水平適當下浮，既考慮了保障對象的經濟承受能力，又維持了一定的運營成本。公租房的戶型多樣，從單身公寓到多居室，滿足不同群體的居住需求，為新就業(yè)人員和外來務工人員在城市立足提供了基礎保障。2.2住房過濾模型概述2.2.1模型定義與原理住房過濾模型是一種用于描述住房市場中住房質量變化與住房消費選擇之間關系的理論模型。該模型的核心觀點認為，隨著時間的推移，新建住房會不可避免地逐漸老化，其質量也會隨之下降，進而被較高收入群體“過濾”到較低收入群體。這一過程如同一個動態(tài)的篩選機制，在住房市場中不斷演繹。住房過濾模型的原理基于不同收入群體對住房質量的需求存在顯著差異。較高收入群體由于具備更強的經濟實力，往往傾向于購買新建的、高質量的住房。這些新建住房通常配備了先進的設施、良好的建筑質量和優(yōu)質的居住環(huán)境，能夠滿足高收入群體對生活品質的追求。例如，他們可能更注重住房的面積寬敞、裝修豪華、周邊配套設施完善等。而較低收入群體，由于經濟條件的限制，在住房選擇上則更傾向于購買或租賃質量稍差但價格更為親民的舊住房。這些舊住房雖然在某些方面可能不如新建住房，但相對較低的價格使其成為低收入群體能夠承受的選擇。隨著時間的推移，住房會經歷自然的老化過程，包括建筑結構的損耗、設施設備的老化、周邊環(huán)境的變化等，這些因素都會導致住房質量的下降。同時，隨著社會經濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，高收入群體對住房質量的要求也在不斷提升。當現(xiàn)有的住房無法滿足他們日益增長的需求時，他們就會選擇放棄這些住房，轉而購買更新、質量更高的住房。而這些被高收入群體放棄的住房，就會進入市場，被下一個收入檔次的群體所選擇。如此循環(huán)往復，形成了住房在不同收入群體之間的過濾現(xiàn)象。以南寧市為例，在城市的發(fā)展過程中，一些早期建設的位于市中心的住宅小區(qū)，最初是高收入群體的居住選擇。隨著時間的推移，這些小區(qū)的建筑逐漸老化，周邊環(huán)境也不如新建的小區(qū)，高收入群體開始向新建的高檔住宅區(qū)遷移。而這些老舊小區(qū)則因其相對較低的價格和便利的地理位置，吸引了中低收入群體前來購買或租賃，成為了他們的居住選擇。2.2.2模型的發(fā)展歷程與應用范圍住房過濾模型的發(fā)展歷程可以追溯到20世紀20年代，美國學者E.W.Burgess在對芝加哥住宅區(qū)位格局進行研究時，發(fā)現(xiàn)隨著居民收入水平的提高，人們的居住區(qū)域逐漸遠離市中心，舊住宅則被低收入家庭所占據。這一現(xiàn)象的發(fā)現(xiàn)為住房過濾理論的形成奠定了基礎，被視為住房過濾理論的萌芽。到了20世紀60年代，學者Lowry進一步明確指出，過濾的主體是住宅而非各收入階層，過濾的主要原因是住宅老化與新建住房的出現(xiàn)。這一觀點的提出，使得住房過濾理論的核心更加清晰，為后續(xù)模型的構建提供了重要的理論支撐。20世紀70年代，針對住宅貶值引發(fā)的住宅過濾現(xiàn)象，規(guī)范的住宅過濾模型逐步出現(xiàn)，其中具有代表性的有Sweeney模型、Ohls模型和Braid模型等。這些模型通過建立數(shù)學方程，對住房過濾過程中的各種因素進行量化分析，使住房過濾理論更加科學化和系統(tǒng)化。隨著時間的推移，住房過濾模型的應用范圍不斷擴大。在當代社會，它不僅廣泛應用于研究城市內部住房市場的動態(tài)變化，如住房價格的波動、住房供需關系的調整等，還在城市經濟學、房地產經濟學等領域發(fā)揮著重要作用。在住房保障政策制定方面，住房過濾模型為政府提供了重要的決策依據。政府可以利用該模型評估現(xiàn)有住房保障政策的實施效果，如住房補貼、租金控制等政策對住房市場的影響。通過分析模型結果，政府能夠及時發(fā)現(xiàn)政策中存在的問題，并進行調整和完善，以提高政策的針對性和有效性。在預測未來住房市場趨勢方面，住房過濾模型能夠基于歷史數(shù)據和當前市場情況，對住房市場的發(fā)展方向進行預測。例如，通過分析住房過濾的速度和趨勢，預測不同收入群體的住房需求變化，為房地產開發(fā)商的投資決策提供參考，幫助他們合理規(guī)劃住房建設項目，避免過度開發(fā)或開發(fā)不足的情況。2.2.3模型的適用條件與局限性住房過濾模型的有效應用需滿足一系列特定條件。首先，住房市場應具備競爭性，這意味著消費者在選擇住房時能夠自由決策，不受過多非市場因素的限制。同時，住房價格應由市場供求關系決定，能夠真實反映住房的價值和市場需求。例如，在一個完全競爭的住房市場中，當某一區(qū)域的住房供應過剩時，價格會下降，吸引更多消費者購買或租賃；反之，當供應不足時，價格會上漲，促使開發(fā)商增加供應。其次，不同收入群體對住房質量的需求差異應保持相對穩(wěn)定。這是住房過濾模型的重要假設之一，只有在這種情況下，隨著住房質量的下降，高收入群體才會按照預期放棄現(xiàn)有住房，而低收入群體才會有意愿接手。如果收入群體對住房質量的需求發(fā)生大幅波動，例如高收入群體突然對低質量住房產生強烈需求，或者低收入群體對住房質量的要求迅速提高，那么住房過濾的正常秩序將被打破，模型的預測和分析結果也將失去準確性。此外，住房質量隨時間下降是住房過濾模型的核心假設之一。住房在使用過程中，會受到自然損耗、技術進步、周邊環(huán)境變化等因素的影響，導致其質量逐漸降低。然而，在現(xiàn)實中，住房質量的變化并非完全遵循這一規(guī)律。一方面，隨著建筑技術的不斷進步和維修保養(yǎng)水平的提高，一些住房可能通過翻新改造等方式保持甚至提升其質量。例如，一些老舊小區(qū)通過外立面改造、內部設施更新等措施，使其居住品質得到顯著改善，延緩了質量下降的速度。另一方面，部分住房由于特殊原因，如城市規(guī)劃調整、重大基礎設施建設等，可能會出現(xiàn)價值突然提升的情況，這與模型中住房質量持續(xù)下降的假設相矛盾。住房過濾模型還存在其他一些局限性。模型的假設條件往往較為理想化，與實際市場情況存在較大差異。在現(xiàn)實的住房市場中，信息不對稱問題普遍存在，消費者可能無法全面了解住房的真實質量、價格等信息，這會影響他們的住房選擇決策，進而干擾住房過濾的正常進行。同時，市場中還存在各種壟斷因素，如土地壟斷、開發(fā)商壟斷等，這些因素會扭曲住房價格和供求關系，使得住房市場無法完全按照模型假設的競爭機制運行。住房過濾模型難以全面考慮外部因素對住房市場的影響。城市的發(fā)展規(guī)劃、政策法規(guī)的調整、經濟形勢的波動、人口結構的變化等因素都會對住房市場產生深遠影響，但模型在構建時往往無法將這些復雜的外部因素完全納入考慮范圍。例如，政府出臺的房地產調控政策可能會直接影響住房的價格和供需關系，而人口老齡化趨勢的加劇可能會導致住房需求結構的變化，這些因素都可能使住房過濾模型的預測結果與實際情況產生偏差。三、南寧市保障性住房供給現(xiàn)狀3.1供給規(guī)模與結構近年來，南寧市在保障性住房建設方面持續(xù)發(fā)力，取得了顯著的成果。截至2023年底，全市累計開工各類保障性住房24.52萬套，建成19.6萬套，分配18.4萬套，成功幫助近70萬住房困難群眾實現(xiàn)了安居夢。這些保障性住房的建成與分配，極大地改善了中低收入群體的居住條件，為南寧市的社會穩(wěn)定和經濟發(fā)展奠定了堅實基礎。從歷年建設數(shù)量來看，南寧市保障性住房建設規(guī)模呈現(xiàn)出階段性變化。在早期，隨著住房保障政策的逐步推進，保障性住房建設數(shù)量穩(wěn)步增長。例如，在2010-2015年間，南寧市加大了對保障性住房的投入，建設數(shù)量逐年遞增，以滿足不斷增長的住房需求。這一時期，大量的廉租房和經濟適用房得以建設，為解決低收入家庭的住房問題發(fā)揮了重要作用。隨著城市的發(fā)展和住房需求結構的變化，近年來南寧市保障性住房建設規(guī)模在保持穩(wěn)定的基礎上，更加注重結構的優(yōu)化和質量的提升。例如，2024年，南寧市計劃新開工（籌集）保障性租賃住房18031套（間），新開工（籌集）公租房220套。這些數(shù)據表明，南寧市在保障性住房建設方面，根據市場需求和政策導向，合理調整建設規(guī)模，以實現(xiàn)住房資源的有效配置。在各類保障性住房占比方面，公租房、保障性租賃住房和配售型保障性住房等呈現(xiàn)出不同的發(fā)展態(tài)勢。公租房作為保障性住房的重要組成部分，在南寧市保障性住房體系中占據一定比例。截至2023年底，南寧市累計開工建設公租房9.17萬套，為近28萬城鎮(zhèn)“雙困”群眾提供了兜底保障。公租房的戶型設計以小戶型為主，市本級已建成的公租房中，30平方米的戶型占50%，充分體現(xiàn)了其保基本、兜底線的功能定位。保障性租賃住房的占比近年來呈現(xiàn)出上升趨勢。自2021年以來，廣西大力發(fā)展保障性租賃住房，南寧市積極響應政策，加快推進保障性租賃住房建設。“十四五”期間，南寧市新增保障性租賃住房占新增住房供應總量的比例力爭達到30%以上。2024年，南寧市計劃新開工（籌集）保障性租賃住房18031套（間），這表明保障性租賃住房在南寧市保障性住房供給結構中的重要性日益凸顯。保障性租賃住房主要面向符合條件的新市民、青年人等群體，其建設有助于緩解這部分群體的住房壓力，促進城市的人才集聚和穩(wěn)定發(fā)展。2023年9月，國家啟動配售型保障性住房建設，南寧市被列為全國首批規(guī)劃建設配售型保障性住房的35個城市之一。2024年，南寧市計劃開工5個配售型保障性住房項目，共計住房5000套，目前已開工3個項目，涉及住房2958套。配售型保障性住房面向本市市轄區(qū)城鎮(zhèn)戶籍家庭，公交司機、環(huán)衛(wèi)工人、輔警、城管協(xié)管員、交通協(xié)管員等從事城市公共服務人員，機關事業(yè)單位人員，企業(yè)引進人才等工薪收入群體住房困難家庭配售，其推出進一步豐富了南寧市保障性住房的供給結構，滿足了不同群體的住房需求。3.2供給政策與措施近年來，南寧市政府高度重視保障性住房的供給工作，出臺了一系列相關政策文件，涵蓋保障性住房的建設、分配、管理等各個環(huán)節(jié)，為保障性住房的有效供給提供了堅實的政策保障。在建設政策方面，南寧市積極落實國家和自治區(qū)的相關政策要求，加大對保障性住房建設的支持力度。根據《南寧市保障性住房建設管理辦法》，政府在土地供應、資金籌集、稅費減免等方面給予保障性住房項目諸多優(yōu)惠政策。在土地供應上，南寧市以劃撥方式供應保障性住房用地，優(yōu)先保障保障性住房項目的土地需求。例如，在南寧市某保障性住房項目中，政府通過劃撥土地的方式，確保了項目的順利落地，降低了項目的建設成本。在資金籌集方面，南寧市積極爭取中央和自治區(qū)的補助資金，同時加大市本級財政投入。此外，還鼓勵社會資本參與保障性住房建設，通過政府與社會資本合作（PPP）等模式，拓寬資金籌集渠道。截至2024年，南寧市已籌集配售型保障性住房各類資金7.06億元，為保障性住房建設提供了有力的資金支持。在稅費減免方面，保障性住房項目按照保障性住房有關稅費政策規(guī)定享受稅費減免，減輕了項目開發(fā)建設單位的負擔，提高了其參與保障性住房建設的積極性。南寧市還注重保障性住房項目的規(guī)劃布局和建設標準。根據城市發(fā)展規(guī)劃和住房需求分布，合理確定保障性住房項目的選址，優(yōu)先安排在交通便利、公共設施較為齊全的區(qū)域，以方便保障對象的生活和工作。例如，南寧市在城中村改造項目中，充分考慮居民的就業(yè)、教育、醫(yī)療等需求，就近解決“租住平衡”“職住平衡”和子女入學需求等問題。在建設標準上，嚴格按照相關規(guī)范和標準進行設計、施工和驗收，確保保障性住房的質量和品質。在分配政策方面，南寧市制定了詳細的保障性住房分配細則，以確保分配的公平、公正、公開。根據《南寧市公共租賃住房實物配租實施細則》《南寧市配售型保障性住房管理辦法》等文件，明確了各類保障性住房的申請條件、審核流程和分配方式。在申請條件方面，針對不同類型的保障性住房，設置了相應的準入門檻。公租房主要面向城鎮(zhèn)戶籍住房、收入困難家庭，以及符合條件的新市民、青年人等群體；保障性租賃住房主要面向符合條件的新市民、青年人等群體；配售型保障性住房面向本市市轄區(qū)城鎮(zhèn)戶籍家庭，公交司機、環(huán)衛(wèi)工人、輔警、城管協(xié)管員、交通協(xié)管員等從事城市公共服務人員，機關事業(yè)單位人員，企業(yè)引進人才等工薪收入群體住房困難家庭。例如，本市城鎮(zhèn)戶籍家庭申請配售型保障性住房，需滿足常住戶口登記在本市市轄區(qū)城鎮(zhèn)范圍、在本市市轄區(qū)城鎮(zhèn)范圍內無房或家庭人均自有住房建筑面積低于22平方米、家庭人均年收入低于本市上一年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的2.5倍、申請當月前12個月內在本市市轄區(qū)范圍內連續(xù)繳納城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險等條件。在審核流程方面，實行三審一公示制度。申請人提出申請后，由街道辦受理、初審、核對收入，城區(qū)復審（不動產登記機構、市人力資源社會保障部門核對有關信息），市住建部門終審并公示，給予發(fā)放準購資格（或租賃資格）。例如，在南寧市某公租房項目的分配過程中，通過嚴格的審核流程，確保了符合條件的家庭能夠公平地獲得租賃資格。在分配方式上，根據房源情況和申請家庭的實際需求，采取公開搖號、抽簽等方式進行分配。例如，南寧市在公租房分配中，通過公開搖號的方式確定選房順序，保障了分配的公平性。在管理政策方面，南寧市不斷完善保障性住房的運營管理機制，提高管理效率和服務水平。在運營管理方面，市本級政府投資公租房小區(qū)全部移交國有企業(yè)實行專業(yè)化運營管理，同步推進公租房小區(qū)人臉識別單元門禁、智能入戶門鎖、遠程監(jiān)控等智能化建設，進一步提升公租房小區(qū)運營管理服務水平。依托大數(shù)據、云計算等技術手段，打造南寧市住房租賃服務監(jiān)管平臺，將保障性租賃住房項目全生命周期納入監(jiān)管。在后期維護方面，明確了保障性住房的維修養(yǎng)護責任和資金來源。公租房維修養(yǎng)護費用主要通過公租房租金收入及配套商業(yè)服務設施租金收入解決，不足部分由財政預算安排解決。同時，建立了房屋維修申報和處理機制，及時解決保障對象在居住過程中遇到的房屋維修問題。在退出管理方面，制定了嚴格的退出機制。對于不再符合保障條件的家庭，要求其及時退出保障性住房；對于違規(guī)使用保障性住房的行為，依法依規(guī)進行處理。例如，根據相關規(guī)定，申請人已享受過房改房等政策性住房或者已購買經濟適用住房，未按規(guī)定騰退的，不得申請購買配售型保障性住房；申請人選房后不在規(guī)定時間內簽訂購房合同的，視同放棄準購資格，申請人自應簽訂購房合同期限屆滿之日起兩年內不得再次申請購買配售型保障性住房。3.3供給成效與存在問題3.3.1已取得的成效南寧市保障性住房供給在解決住房困難家庭居住問題方面成效顯著。大量保障性住房的建成與分配，使眾多中低收入家庭實現(xiàn)了住房夢。以公租房為例，截至2023年底，南寧市累計開工建設公租房9.17萬套，近28萬城鎮(zhèn)“雙困”群眾得到了兜底保障。如環(huán)衛(wèi)工夫妻潘志潔和黃增南一家六口入住惠民安居?仙葫苑公租房小區(qū)，小區(qū)周邊配套設施完善，樓下有幼兒園、小學，附近還有農貿市場、商超等，極大地改善了他們的生活條件。保障性住房的供給對促進房地產市場穩(wěn)定也起到了積極作用。通過增加住房供應，尤其是面向中低收入群體的保障性住房供應，一定程度上緩解了住房市場的供需矛盾，穩(wěn)定了住房價格。在房地產市場波動時期，保障性住房的持續(xù)供應為市場提供了穩(wěn)定的住房資源，避免了因住房供應不足導致的房價大幅上漲，保障了房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。南寧市在保障性住房建設和管理模式上的創(chuàng)新也取得了良好的社會反響。例如，在公租房建設中，推出戶型以30平方米為主體，40平方米、50平方米為補充的供應模式，市本級已建成的5.8萬套公租房中，30平方米的戶型占50%，充分體現(xiàn)了?；?、兜底線的功能定位，滿足了更多住房困難群眾的需求。在管理方面，打造高度融合的住房保障智慧平臺，實行一體化住房保障管理服務模式，群眾可“足不出戶”完成資格申請、報名選房、合同簽約、租金繳納等手續(xù)，提高了管理效率和服務質量，形成的“南寧經驗”得到了住建部的點贊。3.3.2存在的主要問題盡管南寧市保障性住房供給取得了一定成效，但仍存在一些問題亟待解決。供需矛盾突出是當前面臨的重要問題之一。隨著南寧市城市化進程的加速，城市人口不斷增長，中低收入群體對保障性住房的需求持續(xù)增加。然而，保障性住房的建設速度和供應規(guī)模在某些時段難以滿足快速增長的需求。例如，在一些熱點區(qū)域，由于土地資源有限，保障性住房項目的建設受到限制，導致房源緊張，申請家庭的輪候時間較長。據相關統(tǒng)計，部分區(qū)域的公租房申請家庭輪候時間長達數(shù)年，這使得一些住房困難家庭無法及時獲得住房保障。分配管理不規(guī)范的問題也時有發(fā)生。在保障性住房的分配過程中，存在個別審核把關不嚴的情況，導致一些不符合條件的家庭獲得了保障性住房，而真正需要住房保障的家庭卻被排除在外。曾有媒體報道，某保障性住房項目在分配過程中，部分申請家庭的收入和住房情況審核存在漏洞，一些收入較高、已有住房的家庭通過虛假材料獲得了保障性住房，引發(fā)了社會公眾的質疑。此外，在退出管理方面，也存在部分家庭在不再符合保障條件后仍繼續(xù)占用保障性住房的情況，影響了保障性住房的公平分配和有效利用。配套設施不完善也是影響保障性住房居住品質的重要因素。部分保障性住房項目在規(guī)劃建設時，對周邊配套設施的考慮不夠充分，導致入住后居民的生活不便。一些保障性住房小區(qū)周邊缺乏學校、醫(yī)院、商場等公共服務設施，居民日常生活成本增加。某保障性住房小區(qū)距離最近的學校較遠，孩子上學需要花費大量時間在路上，給居民帶來了極大的困擾。此外，一些小區(qū)的交通設施不完善，公交線路少，居民出行困難，這也降低了保障性住房的吸引力。四、基于過濾模型的南寧市保障性住房供給分析4.1過濾模型在南寧市保障性住房市場的適用性分析住房過濾模型的應用需滿足一系列假設條件，南寧市住房市場在一定程度上與之契合。從市場競爭角度來看，南寧市住房市場呈現(xiàn)出較為明顯的競爭性特征。眾多房地產開發(fā)商參與市場競爭，提供多樣化的住房產品，消費者在購房或租房時擁有相對廣泛的選擇空間。在商品房市場中，不同開發(fā)商開發(fā)的樓盤在地理位置、房屋戶型、配套設施等方面各有差異，消費者可以根據自身需求和經濟實力進行比較和選擇。這種競爭機制使得住房價格能夠在一定程度上反映市場供求關系。當某一區(qū)域的住房供應過剩時，開發(fā)商為了吸引消費者，往往會采取降價促銷等手段，從而促使房價下降；反之，當住房供應不足時，房價則會相應上漲。例如，在南寧市的一些新興開發(fā)區(qū)，由于大量樓盤集中入市，市場競爭激烈，部分開發(fā)商通過降低房價、推出優(yōu)惠活動等方式來提高樓盤的競爭力。在不同收入群體對住房質量需求差異方面，南寧市也表現(xiàn)出與住房過濾模型假設相符的特點。高收入群體通常追求高品質的住房，他們更傾向于購買新建的高檔住宅。這些住宅往往配備先進的智能設施、豪華的裝修、優(yōu)美的景觀環(huán)境以及完善的物業(yè)服務。像南寧五象新區(qū)的一些高端樓盤，以其高品質的建筑材料、獨特的設計風格和優(yōu)質的配套服務，吸引了眾多高收入群體。而中低收入群體由于經濟條件的限制，更注重住房的性價比，他們更愿意選擇價格相對較低、質量能夠滿足基本居住需求的住房，如一些房齡較長的二手房或保障性住房。隨著住房的老化，其質量逐漸下降，高收入群體對這類住房的需求會逐漸減少，轉而追求更新、質量更高的住房，而中低收入群體則可能會因為價格因素而選擇接手這些老化的住房，從而形成住房過濾現(xiàn)象。然而，南寧市住房市場也存在一些與住房過濾模型假設不完全相符的情況。在住房質量變化方面，雖然住房老化是一個普遍的自然過程，但在南寧市，由于城市更新和改造的推進，一些老舊住房通過改造和翻新，其質量得到了顯著提升，甚至超越了部分新建住房。例如，南寧市對一些老舊小區(qū)進行了綜合整治，包括外立面改造、道路修整、綠化提升、加裝電梯等，使這些小區(qū)的居住品質大幅提高，吸引了更多消費者的關注。此外，一些特殊因素，如城市規(guī)劃調整、重大基礎設施建設等，也可能導致部分住房的價值突然提升。在地鐵線路規(guī)劃建設過程中，沿線的住房由于交通便利性的大幅提高，其價值往往會迅速上升，這與住房過濾模型中住房質量持續(xù)下降的假設存在差異。市場中的信息不對稱和壟斷因素也對住房過濾模型的適用性產生影響。在南寧市住房市場中，信息不對稱問題較為常見。消費者在購房或租房時，可能無法全面了解住房的真實情況，如房屋的建筑質量、周邊環(huán)境的潛在問題、產權狀況等。一些不良開發(fā)商或中介可能會隱瞞房屋的真實信息，誤導消費者做出錯誤的決策，這會干擾住房過濾的正常進行。同時，市場中還存在一定的壟斷因素，如土地壟斷、開發(fā)商壟斷等。土地壟斷使得土地供應受到限制，影響了住房的開發(fā)建設規(guī)模和速度；開發(fā)商壟斷則可能導致房價虛高，市場競爭機制無法充分發(fā)揮作用，從而影響住房過濾的效率和公平性。4.2基于過濾模型的保障性住房供給機制分析4.2.1住房過濾過程與保障性住房供給的關系在住房市場中，住房過濾是一個動態(tài)的過程，不同等級住房在這一過程中不斷流轉。新建住房通常具有較高的質量和價格，首先會被高收入群體所購買或租賃。這些新建住房往往配備了先進的設施設備、優(yōu)質的建筑材料以及良好的周邊配套，滿足了高收入群體對居住品質的追求。隨著時間的推移，住房逐漸老化，建筑結構可能出現(xiàn)損耗，設施設備也會逐漸陳舊，周邊環(huán)境也可能發(fā)生變化，導致住房的質量和價值下降。此時，高收入群體為了追求更好的居住條件，會選擇放棄這些老化的住房，轉而購買新建的高品質住房。而這些被高收入群體放棄的住房，由于價格相對下降，會被中等收入群體所接受。中等收入群體在住房選擇上，更加注重性價比，雖然老化的住房在某些方面不如新建住房，但相對較低的價格使其成為了一個可行的選擇。中等收入群體購買或租賃這些住房后，會對其進行一定的維護和改造，以滿足自身的居住需求。隨著住房進一步老化，其質量和價值繼續(xù)下降，中等收入群體也會逐漸放棄這些住房，轉而追求質量更高的住房。此時，這些老化程度更深的住房會被低收入群體所選擇。低收入群體由于經濟條件有限，對住房的價格更為敏感，老化住房的低價格使其能夠滿足他們的基本居住需求。住房過濾過程對保障性住房供給規(guī)模有著重要影響。當住房過濾速度較快時，市場上會有更多的低質量住房可供選擇，這在一定程度上可以減少對保障性住房的直接建設需求。因為部分低收入群體可以通過市場機制，以較低的價格購買或租賃到這些老化的住房，從而緩解了保障性住房的供應壓力。相反，如果住房過濾速度較慢，市場上低質量住房的供應不足，那么低收入群體對保障性住房的需求就會相對增加，政府就需要加大保障性住房的建設規(guī)模，以滿足這部分群體的住房需求。住房過濾過程也影響著保障性住房的供給結構。隨著住房過濾的進行，不同類型和質量的住房在市場上的分布發(fā)生變化，這就要求保障性住房的供給結構與之相適應。如果市場上老化的中小戶型住房較多，那么保障性住房在戶型設計上就可以適當增加中小戶型的比例，以滿足低收入群體的實際需求。如果市場上某一區(qū)域的老化住房集中，而該區(qū)域的就業(yè)機會較多，那么保障性住房的選址就可以考慮向該區(qū)域傾斜，以方便保障對象的工作和生活。4.2.2過濾模型視角下保障性住房供給的影響因素住房市場的供需關系是影響南寧市保障性住房供給的重要因素之一。在住房市場中，當住房供給大于需求時，市場上的住房價格會下降，這會使得一部分原本需要保障性住房的群體能夠通過市場購買或租賃到價格合適的住房，從而減少對保障性住房的需求。反之，當住房供給小于需求時，房價會上漲，更多的中低收入群體將難以通過市場滿足住房需求，對保障性住房的需求就會增加，政府需要相應地增加保障性住房的供給規(guī)模。例如，在南寧市的某些區(qū)域，由于房地產開發(fā)過度，導致住房供應過剩，房價出現(xiàn)了一定程度的下跌。在這種情況下，一些中低收入家庭能夠以相對較低的價格購買到商品房，從而減少了對保障性住房的依賴。相反，在一些熱點區(qū)域，如五象新區(qū)等，由于城市發(fā)展迅速，人口流入量大，住房需求旺盛，而住房供應相對不足，房價持續(xù)上漲，使得許多中低收入群體難以承受，對保障性住房的需求也隨之增加。收入階層差異也是影響保障性住房供給的關鍵因素。不同收入階層對住房的需求存在顯著差異，高收入階層有能力購買高品質的住房，而中低收入階層則更依賴保障性住房來解決住房問題。收入差距的擴大，會導致中低收入群體的住房支付能力與市場房價之間的差距進一步拉大，從而增加對保障性住房的需求。如果中低收入群體的收入增長緩慢，而房價卻不斷上漲，那么他們將更加難以通過市場實現(xiàn)住房需求，對保障性住房的依賴程度就會加深。政策調控對南寧市保障性住房供給起著至關重要的引導作用。政府通過制定相關政策，如土地供應政策、財政補貼政策、稅收優(yōu)惠政策等，來調節(jié)保障性住房的供給規(guī)模和結構。在土地供應方面，政府可以優(yōu)先保障保障性住房用地的供應，確保保障性住房項目的順利建設。如南寧市以劃撥方式供應保障性住房用地，為保障性住房的建設提供了土地資源保障。財政補貼政策可以鼓勵社會資本參與保障性住房建設，減輕政府的財政壓力。政府可以對參與保障性住房建設的企業(yè)給予財政補貼，提高企業(yè)的積極性。稅收優(yōu)惠政策則可以降低保障性住房的建設成本，提高保障性住房的供給效率。保障性住房項目按照保障性住房有關稅費政策規(guī)定享受稅費減免，降低了項目開發(fā)建設單位的負擔。4.3基于過濾模型的南寧市保障性住房供給案例分析4.3.1選取典型保障性住房項目案例南寧市的惠民安居?友誼苑廉租房小區(qū)作為保障性住房的典型項目，在解決低收入群體住房問題方面發(fā)揮了重要作用。該小區(qū)位于南寧市經濟開發(fā)區(qū)，地理位置優(yōu)越，交通較為便利，周邊有多條公交線路經過，方便居民出行。同時，小區(qū)周邊配套設施也在不斷完善，附近有學校、醫(yī)院、商場等，滿足了居民的基本生活需求。友誼苑廉租房小區(qū)建設規(guī)模較大，總建筑面積達到[X]平方米，共建成住房[X]套。小區(qū)的建筑風格簡約實用，注重空間的合理利用，以小戶型為主，主要包括一室一廳和兩室一廳兩種戶型，面積在30-50平方米之間，充分考慮了低收入家庭的居住需求和經濟承受能力。入住該小區(qū)的群體主要是南寧市的低收入住房困難家庭，其中包括低保戶、拆遷戶等。這些家庭收入水平較低，生活較為困難，難以通過市場購買或租賃到合適的住房。友誼苑廉租房小區(qū)的建成，為他們提供了一個穩(wěn)定、舒適的居住環(huán)境，極大地改善了他們的生活條件。例如，住戶李大爺一家，原本居住在狹小破舊的出租屋內，生活十分不便。入住友誼苑廉租房后，他們擁有了自己的獨立住房，居住空間得到了改善，生活質量也有了明顯提高。4.3.2運用過濾模型分析案例中的保障性住房供給情況從住房過濾模型的角度來看，惠民安居?友誼苑廉租房小區(qū)在住房過濾過程中處于較低的位置。該小區(qū)的住房主要是為滿足低收入群體的基本住房需求而建設，隨著時間的推移，這些住房會逐漸老化，質量和價值也會相應下降。由于其定位是保障性住房，面向的是低收入群體，所以在住房過濾過程中，很難被更高收入群體所選擇。友誼苑廉租房小區(qū)的建設對周邊住房市場產生了一定的影響。在住房供應方面，增加了周邊區(qū)域的住房供應量，尤其是針對低收入群體的保障性住房供應，緩解了該區(qū)域住房市場的供需矛盾。在住房價格方面，一定程度上抑制了周邊住房價格的上漲。由于廉租房的租金相對較低，使得一些原本可能選擇在周邊租賃商品房的低收入群體轉而選擇廉租房，減少了對周邊商品房租賃市場的需求，從而對周邊住房價格起到了一定的穩(wěn)定作用。然而，該項目在保障性住房供給方面也存在一些問題。在住房質量方面，盡管小區(qū)在建設時遵循了相關標準，但隨著使用年限的增加，部分住房出現(xiàn)了一些質量問題，如墻體裂縫、管道老化等，需要及時進行維修和保養(yǎng)。在配套設施方面，雖然小區(qū)周邊有一些基本的配套設施，但與居民的實際需求相比，仍存在一定差距。一些居民反映，小區(qū)周邊的教育資源相對匱乏，孩子上學不太方便；醫(yī)療設施也不夠完善，看病就醫(yī)存在一定困難。在管理方面，也存在一些不足之處。小區(qū)的物業(yè)管理水平有待提高，存在環(huán)境衛(wèi)生清理不及時、安保措施不到位等問題，影響了居民的居住體驗。五、基于過濾模型的南寧市保障性住房供給優(yōu)化策略5.1優(yōu)化保障性住房供給規(guī)模與結構依據過濾模型的分析結果，并結合南寧市住房需求的實際狀況，合理調整保障性住房供給規(guī)模與優(yōu)化供給結構是當務之急。在供給規(guī)模方面，應綜合考慮南寧市的人口增長趨勢、城市化進程以及居民收入水平等因素，精準預測保障性住房的需求規(guī)模。利用住房過濾模型，深入分析住房市場中不同收入群體的住房需求變化，以及住房過濾的速度和方向，以此為依據確定保障性住房的建設數(shù)量和供應節(jié)奏。隨著南寧市城市化進程的加速，大量外來人口涌入城市，中低收入群體的規(guī)模不斷擴大，對保障性住房的需求也日益增長。因此，政府應加大保障性住房的建設力度，確保保障性住房的供給能夠滿足中低收入群體的住房需求。同時，要避免過度建設導致資源浪費，需根據市場需求的動態(tài)變化，靈活調整建設規(guī)模。在供給結構方面，要根據不同收入階層的住房需求特點，優(yōu)化保障性住房的類型結構。對于低收入群體，應加大廉租房和公租房的供給力度，確保他們能夠獲得基本的住房保障。對于中等偏下收入群體，可以適當增加經濟適用房和配售型保障性住房的供給，滿足他們改善住房條件的需求。根據住房過濾模型，隨著住房的老化和價格的下降，不同類型的保障性住房在住房市場中的角色和作用也會發(fā)生變化。政府應關注這種變化，及時調整保障性住房的供給結構，使其與住房市場的動態(tài)變化相適應。例如，當市場上老舊住房的供應較多時，可以適當減少新建保障性住房的數(shù)量，轉而通過收購或改造老舊住房來增加保障性住房的供給，提高住房資源的利用效率。還應注重保障性住房的戶型結構優(yōu)化。根據不同家庭人口規(guī)模和結構，設計多樣化的戶型，滿足不同家庭的居住需求。對于單身人士或小家庭，可以提供小戶型的保障性住房；對于大家庭，則提供較大戶型的住房，以提高保障性住房的適用性和居住舒適度。5.2完善保障性住房供給政策與機制加強政策引導是優(yōu)化南寧市保障性住房供給的關鍵。政府應進一步明確保障性住房在住房市場中的定位，制定長期的保障性住房發(fā)展戰(zhàn)略。加大對保障性住房建設的政策支持力度，如在土地供應、資金籌集、稅費減免等方面給予更多優(yōu)惠政策，吸引社會資本參與保障性住房建設。通過制定土地供應計劃，優(yōu)先保障保障性住房用地，確保保障性住房項目的順利實施。同時，加強對保障性住房建設項目的規(guī)劃審批管理，提高項目的規(guī)劃設計水平，確保保障性住房的質量和品質。完善分配管理機制是確保保障性住房公平分配的重要保障。應建立健全科學合理的分配標準和審核流程，加強對申請家庭的資格審核，確保真正需要住房保障的家庭能夠獲得保障性住房。利用大數(shù)據、云計算等信息技術手段，建立保障性住房申請家庭信息管理系統(tǒng)，實現(xiàn)信息的共享和動態(tài)更新，提高審核的準確性和效率。嚴格執(zhí)行分配公示制度，將分配過程和結果向社會公開，接受公眾監(jiān)督，確保分配的公平、公正、公開。建立科學合理的退出機制是提高保障性住房使用效率的必要措施。對于不再符合保障條件的家庭，應及時退出保障性住房。明確退出的條件和程序，建立健全退出激勵機制，鼓勵保障對象主動退出。對于主動退出的家庭，可給予一定的獎勵，如適當?shù)慕洕a貼或優(yōu)先購買其他保障性住房的機會。加強對退出保障性住房的管理，及時對房屋進行維修和保養(yǎng)，確保房屋的正常使用，為下一輪分配做好準備。政府還應加強對保障性住房供給政策與機制的監(jiān)督與評估。建立健全監(jiān)督機制，加強對政策執(zhí)行過程的監(jiān)督檢查，及時發(fā)現(xiàn)和糾正政策執(zhí)行中存在的問題。定期對保障性住房供給政策與機制的實施效果進行評估，根據評估結果及時調整和完善政策，提高政策的針對性和有效性。通過委托專業(yè)機構進行評估、開展問卷調查、聽取保障對象意見等方式，全面了解政策的實施效果，為政策的優(yōu)化提供依據。5.3促進保障性住房與住房市場的協(xié)同發(fā)展政府應通過制定科學合理的土地供應政策，促進保障性住房與商品住房的協(xié)調發(fā)展。在土地資源的分配上，要充分考慮保障性住房和商品住房的建設需求，合理規(guī)劃土地用途。對于保障性住房建設，優(yōu)先保障土地供應，確保項目能夠順利落地。通過劃撥土地的方式，為保障性住房項目提供土地資源，降低建設成本，提高保障性住房的供給效率。同時，也要合理安排商品住房的土地供應，避免土地資源過度集中于某一類住房建設，確保住房市場的多元化發(fā)展。在一些城市，政府通過合理規(guī)劃土地，在同一區(qū)域內同時布局保障性住房和商品住房項目，促進了不同收入群體的融合居住，形成了良好的社區(qū)生態(tài)。這樣的規(guī)劃不僅提高了土地利用效率，還避免了因住房類型單一而導致的社會分化問題。通過財政政策和稅收政策的協(xié)同運用，引導社會資本參與保障性住房建設，促進住房市場的健康發(fā)展。政府可以設立保障性住房建設專項資金，加大對保障性住房建設的財政投入，直接支持保障性住房項目的開發(fā)建設。對參與保障性住房建設的企業(yè)給予稅收優(yōu)惠政策，如減免土地增值稅、企業(yè)所得稅等，降低企業(yè)的運營成本，提高企業(yè)參與保障性住房建設的積極性。還可以通過財政貼息、補貼等方式，鼓勵金融機構為保障性住房建設提供貸款支持，拓寬保障性住房建設的融資渠道。這些政策的綜合運用，能夠吸引更多的社會資本參與到保障性住房建設中來，增加保障性住房的供給，同時也能促進商品住房市場的穩(wěn)定發(fā)展。加強保障性住房與商品住房市場的信息共享與聯(lián)動機制，有助于提高住房市場的透