會計實操文庫1/5記賬實操-房地產公司日常賬務處理SOP核心結論：房地產公司賬務核心是“按項目歸集開發(fā)成本、按準則確認銷售收入”，覆蓋“拿地—開發(fā)—預售—交房—后續(xù)”全流程，重點區(qū)分開發(fā)成本、預售款、收入結轉三類核心業(yè)務。（一）前期準備：科目設置與資料備案核心會計科目設置科目類別 核心明細科目 核算內容資產類 開發(fā)成本（細分土地征用費/前期工程費/建筑安裝費等） 歸集單個項目開發(fā)直接成本開發(fā)產品 已完工待售的商品房、商鋪等預收賬款—XX項目（預售款） 收到的未交房預售房款負債類 應付賬款—施工單位/供應商 應付未付的工程款、材料款應交稅費—應交增值稅（預售款預繳） 預售階段預繳的增值稅損益類 主營業(yè)務收入—XX項目 交房時確認的銷售收入主營業(yè)務成本—XX項目 結轉與收入匹配的開發(fā)成本歸集基礎資料項目資料：土地出讓合同、規(guī)劃許可證、施工總承包合同、預售許可證。結算資料：工程進度確認單、材料采購發(fā)票、付款憑證、預售房款收款憑證。（二）核心業(yè)務賬務處理1.拿地階段（土地成本歸集）分錄模板：（1）支付土地出讓金：借：開發(fā)成本—XX項目—土地征用及拆遷補償費；貸：銀行存款（2）支付契稅（按土地出讓金3%5%）：借：開發(fā)成本—XX項目—土地征用及拆遷補償費；貸：銀行存款（3）支付拆遷補償費：借：開發(fā)成本—XX項目—土地征用及拆遷補償費；貸：銀行存款/應付賬款2.開發(fā)建設階段（成本歸集）分錄模板：（1）支付前期工程費（設計、勘察、報批等）：借：開發(fā)成本—XX項目—前期工程費；貸：銀行存款/應付賬款（2）支付建筑安裝工程費（主體施工）：借：開發(fā)成本—XX項目—建筑安裝工程費；貸：銀行存款/應付賬款（3）支付基礎設施費（水電、道路、綠化等）：借：開發(fā)成本—XX項目—基礎設施費；貸：銀行存款/應付賬款（4）支付公共配套費（會所、學校等）：借：開發(fā)成本—XX項目—公共配套設施費；貸：銀行存款/應付賬款3.預售階段（收取預售款）分錄模板：（1）收到預售房款（假設收到100萬元，一般計稅方法）：借：銀行存款1000000；貸：預收賬款—XX項目1000000（2）預繳增值稅（按3%預征率）：借：應交稅費—應交增值稅（預繳增值稅）28301.89（100萬÷1.09×3%）；貸：銀行存款（3）預繳企業(yè)所得稅（按預計毛利率計算，假設毛利率15%）：借：所得稅費用35412.84（100萬÷1.09×15%×25%）；貸：應交稅費—應交企業(yè)所得稅借：應交稅費—應交企業(yè)所得稅；貸：銀行存款4.交房階段（收入與成本結轉）分錄模板：（1）確認銷售收入（假設房屋含稅總價109萬元，對應預收賬款100萬元，補收9萬元）：借：銀行存款90000；借：預收賬款—XX項目1000000；貸：主營業(yè)務收入—XX項目1000000；貸：應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）90000（2）結轉對應開發(fā)成本（假設該房屋對應開發(fā)成本70萬元）：借：主營業(yè)務成本—XX項目700000；貸：開發(fā)產品—XX項目700000（3）預繳增值稅結轉：借：應交稅費—應交增值稅（銷項稅額抵減）；貸：應交稅費—應交增值稅（預繳增值稅）5.日常費用與其他業(yè)務（1）支付管理費用（辦公費、工資等）：借：管理費用；貸：銀行存款/應付職工薪酬（2）支付銷售費用（廣告費、銷售傭金等）：借：銷售費用；貸：銀行存款/應付賬款（3）出租未售商鋪（經營性租賃）：借：銀行存款；貸：其他業(yè)務收入；貸：應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）；同時結轉成本：借：其他業(yè)務成本；貸：投資性房地產累計折舊（三）后續(xù)管控與歸檔成本歸集要求：按單個項目、單個樓棟細分成本明細，每月與工程部門核對進度款支付情況，確保成本歸集準確。稅務管控要點：預售款預繳稅費及時足額繳納；交房時按規(guī)定確認銷項稅額，抵扣進項