做賬實操1/9文書模板-預(yù)收租金增值稅與所得稅差異情況說明一、說明背景與適用場景本說明針對城鎮(zhèn)自建房出租過程中，出租方（自然人、個體工商戶或企業(yè)）預(yù)收租金時涉及的增值稅與企業(yè)所得稅（企業(yè)出租方）/個人所得稅（自然人出租方）相關(guān)政策適用差異，旨在明確兩類稅種在納稅義務(wù)發(fā)生時間、計稅依據(jù)、優(yōu)惠政策等方面的核心區(qū)別，為自建房出租方合規(guī)稅務(wù)處理提供指引。二、核心政策依據(jù)稅種主要政策文件關(guān)鍵條款摘要增值稅《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）《國家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅征管問題的公告》（2021年第5號）1.納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天；2.小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)，月銷售額未超過10萬元（季度30萬元）的，免征增值稅。企業(yè)所得稅《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）1.租金收入應(yīng)按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)；2.如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，出租人可在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。個人所得稅《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》（國稅函〔2009〕639號）1.財產(chǎn)租賃所得，以一個月內(nèi)取得的收入為一次，按次計征個人所得稅；2.納稅人一次性取得跨年度租金的，可在租賃期內(nèi)分期均勻計算繳納個人所得稅。三、兩稅核心差異對比（一）納稅義務(wù)發(fā)生時間差異差異維度增值稅企業(yè)所得稅個人所得稅基本原則收付實現(xiàn)制：收到預(yù)收款的當(dāng)天即產(chǎn)生納稅義務(wù)，無論租賃服務(wù)是否實際提供。權(quán)責(zé)發(fā)生制為主：優(yōu)先按合同約定應(yīng)付租金日確認(rèn)；跨年度預(yù)收可分期確認(rèn)。權(quán)責(zé)發(fā)生制可選：默認(rèn)按實際收款日分次計稅；跨年度預(yù)收可申請分期均勻計稅。舉例說明自建房出租方202X年12月收到202X年12月-202Y年11月的年租金12萬元，需在202X年12月就12萬元全額計算繳納增值稅。若上述租金為企業(yè)出租，可選擇在202X年確認(rèn)1萬元（12月）收入，202Y年確認(rèn)11萬元收入；或按合同約定應(yīng)付日一次性確認(rèn)。若上述租金為自然人出租，可選擇在202X年12月就12萬元全額計稅，或分期在202X年12月至202Y年11月每月確認(rèn)1萬元計稅。（二）計稅依據(jù)與優(yōu)惠政策差異差異維度增值稅企業(yè)所得稅個人所得稅計稅基礎(chǔ)以收取的全部租金（含預(yù)收款）為計稅依據(jù)，可扣除不動產(chǎn)購置原價（一般納稅人）或適用簡易計稅（5%征收率）。以確認(rèn)的租金收入為計稅依據(jù)，可扣除與租賃相關(guān)的成本費用（如房屋折舊、維修費用等）。以每次（月）租金收入減除費用后的余額為計稅依據(jù)：每次收入≤4000元，減除800元；＞4000元，減除20%費用，再扣除相關(guān)稅費。優(yōu)惠政策1.小規(guī)模納稅人（含自然人）月租金≤10萬元（季度30萬元）免征增值稅；2.自然人出租住房減按1.5%征收率繳納增值稅。1.符合條件的小型微利企業(yè)，應(yīng)納稅所得額≤300萬元的部分，實際稅率低至5%；2.租賃成本費用可在稅前全額扣除。1.自然人出租住房取得的所得，減按10%稅率征收個人所得稅；2.修繕費用每月扣除限額800元，超過部分可結(jié)轉(zhuǎn)下月扣除。（三）申報與繳納方式差異差異維度增值稅企業(yè)所得稅個人所得稅申報周期1.一般納稅人：按月申報；2.小規(guī)模納稅人/自然人：可選擇按月或按季申報。1.按季預(yù)繳，年度匯算清繳；2.跨年度預(yù)收租金分期確認(rèn)的，在對應(yīng)季度預(yù)繳時申報。1.自然人：按次（月）申報，或由支付方代扣代繳；2.個體工商戶：按季預(yù)繳，年度匯算清繳。繳納地點不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)。企業(yè)機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)。不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)。四、典型案例解析（城鎮(zhèn)自建房出租場景）案例1：自然人出租住房（預(yù)收跨年度租金）基本情況：城鎮(zhèn)自建房業(yè)主（自然人，小規(guī)模納稅人）202X年10月預(yù)收202X年10月-202Y年9月的租金14.4萬元（月租金1.2萬元），房屋為個人住房，發(fā)生修繕費用1000元/月。增值稅處理：月租金1.2萬元＞10萬元/月？否（季度租金3.6萬元≤30萬元），符合小規(guī)模納稅人免稅政策，無需繳納增值稅。個人所得稅處理：選擇分期計稅：每月租金收入1.2萬元，減除20%費用（2400元），扣除修繕費用800元，應(yīng)納稅所得額=12000-2400-800=8800元；每月應(yīng)繳個稅=8800×10%=880元，全年合計繳納10560元。案例2：企業(yè)出租自建房（預(yù)收年度租金）基本情況：某企業(yè)（小型微利企業(yè)）出租城鎮(zhèn)自建房，202X年1月預(yù)收202X年度租金60萬元（月租金5萬元），房屋折舊及維修費用合計12萬元/年。增值稅處理：企業(yè)為一般納稅人，選擇簡易計稅（不動產(chǎn)為2016年4月30日前取得），應(yīng)繳增值稅=60÷（1+5%）×5%≈2.86萬元，在202X年1月申報繳納。企業(yè)所得稅處理：選擇分期確認(rèn)收入：每月確認(rèn)收入5萬元，全年收入60萬元；應(yīng)納稅所得額=60-12=48萬元，適用小型微利企業(yè)優(yōu)惠，應(yīng)繳所得稅=48×5%=2.4萬元，按季預(yù)繳（每季度預(yù)繳0.6萬元）。五、合規(guī)處理建議合同條款明確化：在租賃合同中注明租金支付方式（是否預(yù)收、預(yù)收期限）、金額及支付時間，為稅務(wù)處理提供依據(jù)；跨年度預(yù)收租金的，明確租賃期限起止日期。優(yōu)惠政策充分享受：自然人出租住房，優(yōu)先適用增值稅1.5%征收率、個稅10%稅率及小規(guī)模納稅人免稅政策；企業(yè)出租方，合理歸集租賃成本費用，符合小型微利企業(yè)條件的，充分享受所得稅優(yōu)惠。申報timing精準(zhǔn)把控：增值稅按“收到預(yù)收款當(dāng)天”申報，所得稅按“分期確認(rèn)”或“合同約定日”申報，避免因納稅義務(wù)時間判斷錯誤導(dǎo)致逾期申報。憑證資料留存完整：妥善保管租賃合同、租金收款憑證、修繕費用發(fā)票、不動產(chǎn)權(quán)屬證明等資料，以備稅務(wù)機關(guān)核查。六、附則本說明基于現(xiàn)行