寫字樓外墻保養(yǎng)技術(shù)操作規(guī)程一、目的為規(guī)范寫字樓外墻保養(yǎng)作業(yè)流程，保障外墻結(jié)構(gòu)安全、延長裝飾層使用壽命、提升建筑外觀整潔度，結(jié)合寫字樓外墻（玻璃幕墻、石材、鋁板、涂料等）的構(gòu)造特點，制定本操作規(guī)程。二、適用范圍本規(guī)程適用于寫字樓各類外墻裝飾面（玻璃幕墻、天然/人造石材、金屬鋁板、涂料墻面等）的日常清潔、防護、修復(fù)類保養(yǎng)作業(yè)，包含新建寫字樓交付后維護及既有建筑外墻的周期性保養(yǎng)。三、職責分工（一）管理部門負責編制年度保養(yǎng)計劃，審核施工方案，監(jiān)督作業(yè)過程合規(guī)性，協(xié)調(diào)物業(yè)、業(yè)主及施工方的溝通，驗收作業(yè)成果并歸檔記錄。（二）施工單位1.依據(jù)規(guī)程及方案制定作業(yè)細則，配備持證作業(yè)人員（如高空作業(yè)證、電工證等）；2.落實材料、工具的質(zhì)量管控，確保作業(yè)安全及環(huán)保要求；3.執(zhí)行保養(yǎng)作業(yè)，記錄過程數(shù)據(jù)，及時反饋異常問題并整改。（三）質(zhì)檢/監(jiān)理人員對作業(yè)流程、材料使用、質(zhì)量效果進行全程監(jiān)督，驗收時對照標準判定是否達標，督促問題整改閉環(huán)。四、作業(yè)前準備（一）技術(shù)準備1.施工單位需結(jié)合外墻類型（玻璃、石材、鋁板、涂料）編制專項保養(yǎng)方案，明確清潔藥劑選型、作業(yè)工藝、安全措施；2.作業(yè)前對施工人員開展技術(shù)交底，重點說明不同材質(zhì)的禁忌（如大理石忌酸性清潔劑、鋁板忌硬質(zhì)刮擦等）。（二）材料準備1.清潔劑：玻璃幕墻選用中性環(huán)保型玻璃清潔劑，石材類根據(jù)材質(zhì)選弱酸性（花崗巖）或中性（大理石）清洗劑，鋁板、涂料墻面選用中性溫和清潔劑；2.保養(yǎng)劑：玻璃幕墻用硅酮結(jié)構(gòu)膠防護劑，石材用滲透型防護劑（防水、防污），鋁板用防腐涂料，涂料墻面用同色號修補漆；3.材料需提供出廠合格證、環(huán)保檢測報告，進場前抽樣檢測（如清潔劑pH值、防護劑固含量）。（三）工具準備1.高空作業(yè)工具：吊籃、蜘蛛人吊繩（需經(jīng)第三方檢測合格）、腳手架（搭設(shè)符合規(guī)范）；2.清潔工具：軟質(zhì)毛刷、海綿、玻璃刮水器、低壓沖洗泵（壓力≤0.3MPa，避免損傷涂層）；3.檢測工具：靠尺（檢查石材/鋁板平整度）、測厚儀（涂料涂層厚度）、拉力計（幕墻膠粘結(jié)力）。（四）現(xiàn)場準備1.作業(yè)區(qū)域設(shè)置警示圍擋，懸掛“高空作業(yè)，禁止停留”標識，協(xié)調(diào)物業(yè)清空下方通道；2.提前3天查詢天氣預(yù)報，避開大風（風力≥6級）、雨雪、高溫（氣溫≥35℃）、低溫（氣溫≤5℃）天氣；3.檢查外墻排水系統(tǒng)，確保作業(yè)時積水可及時排出，避免滲入建筑內(nèi)部。五、分材質(zhì)保養(yǎng)流程（一）玻璃幕墻保養(yǎng)1.清潔作業(yè)：采用“從上至下、分段作業(yè)”方式，先以低壓水（加中性清潔劑）沖洗玻璃表面，軟化灰塵、污漬；用軟質(zhì)玻璃刮水器（配橡膠刮條）按“S”形軌跡刮除污水，避免殘留水漬；重點清潔膠縫、轉(zhuǎn)角等死角，膠條污漬用軟毛刷蘸清潔劑輕刷，禁止用尖銳工具刮擦。2.防護與修復(fù)：每半年檢查硅酮結(jié)構(gòu)膠、密封膠，發(fā)現(xiàn)開裂、鼓泡時，用美工刀切除老化部分，重新打膠（膠寬≥6mm，厚度≥3mm）；每年對玻璃表面噴涂納米防護劑，增強抗污、自潔能力；五金件（如開啟扇鉸鏈）每月涂抹硅基潤滑劑，銹蝕部位用砂紙打磨后涂防銹漆。（二）石材外墻保養(yǎng)（干掛/濕貼）1.清潔作業(yè)：花崗巖類：用弱酸性清潔劑（pH=5~6）配合軟刷清洗，去除表面銹斑、污漬；清洗后立即用清水沖洗，避免酸液殘留腐蝕；大理石類：選用中性清潔劑，用海綿輕柔擦拭，頑固污漬用木質(zhì)刮板（避免金屬劃傷）配合專用除污劑處理；作業(yè)后自然晾干，禁止暴曬或用高溫烘干。2.防護與修復(fù)：每年涂刷滲透型石材防護劑（防水、防返堿），噴涂時確保均勻覆蓋，漏噴處需補涂；發(fā)現(xiàn)石材開裂、破損時，標記位置后拆除（干掛石材用吸盤工具，濕貼石材用鑿子輕鑿），更換同材質(zhì)、同紋理石材，重新掛裝/鋪貼；每月檢查石材掛件螺栓，用扭矩扳手緊固（扭矩值參照設(shè)計要求），松動螺栓需更換防松墊圈。（三）鋁板外墻保養(yǎng)1.清潔作業(yè)：用中性清潔劑稀釋后，以軟布或海綿沿鋁板紋理方向擦拭，去除油污、灰塵；表面膠漬、油漆點用專用除膠劑（不含溶劑型成分）軟化后，用塑料刮板輕輕刮除，禁止用鋼絲球等硬質(zhì)工具；清洗后用干布擦干，避免水漬氧化鋁板表面。2.防護與修復(fù)：每季度檢查鋁板連接螺栓，對松動螺栓（扭矩不足）重新緊固，銹蝕螺栓更換為不銹鋼材質(zhì)；變形鋁板（如凹陷、翹曲）采用吸盤矯正或局部更換，更換后補涂同色防腐涂料（涂層厚度≥40μm）；每年對鋁板表面噴涂氟碳保護劑，增強抗紫外線、抗腐蝕能力。（四）涂料外墻保養(yǎng)1.清潔作業(yè)：用低壓水（壓力≤0.2MPa）沖洗墻面，去除浮塵、蜘蛛網(wǎng)；頑固污漬（如鳥糞、油漬）用中性清潔劑+軟刷局部處理，禁止高壓水槍直射（避免涂層剝落）；清洗后自然晾干，觀察涂層是否有開裂、起皮。2.防護與修復(fù)：對開裂、剝落區(qū)域，用砂紙打磨至堅實基層，填補膩子（同涂料配套膩子）后，涂刷同色號、同品牌的外墻涂料，確保色澤一致；整墻涂層老化（使用年限超5年）時，需全面鏟除舊涂層（至水泥砂漿基層），重新批膩子、刷底漆、面漆，施工時避免雨天作業(yè)。六、質(zhì)量驗收標準（一）外觀質(zhì)量1.玻璃幕墻：表面透亮、無污漬、水漬，膠縫順直、無開裂，開啟扇啟閉靈活；2.石材外墻：表面潔凈、無腐蝕痕跡，色差≤5%（與原始樣板對比），掛件無松動、銹蝕；3.鋁板外墻：表面平整、無劃痕、變形，涂層均勻、無漏涂，螺栓緊固到位；4.涂料墻面：色澤均勻、無起皮、開裂，修補區(qū)域與原墻面無明顯色差。（二）功能驗收1.幕墻膠粘結(jié)力：拉拔試驗值≥設(shè)計值的80%；2.石材防護劑：潑水試驗（水呈珠狀不滲透）；3.涂料耐水性：24小時浸水后無起泡、脫落。（三）驗收流程1.施工單位自檢：對照標準逐項檢查，填寫《外墻保養(yǎng)自檢表》；2.管理部門/監(jiān)理復(fù)檢：隨機抽查30%作業(yè)區(qū)域，重點檢查隱蔽工程（如膠縫修復(fù)、石材掛件）；3.問題整改：對驗收不合格項，施工單位限期整改后重新驗收，直至達標。七、安全注意事項（一）高空作業(yè)安全1.吊籃、吊繩作業(yè)人員必須持證上崗，作業(yè)前檢查設(shè)備（鋼絲繩磨損≤5%、安全鎖有效）；2.安全帶需“高掛低用”，掛鉤連接牢固，作業(yè)時禁止翻越吊籃護欄；3.遇突發(fā)大風（風力≥6級），立即停止高空作業(yè)，撤離人員并固定設(shè)備。（二）化學(xué)品安全1.清潔劑、防護劑需分類存放（遠離火源、兒童），作業(yè)時佩戴橡膠手套、護目鏡，避免直接接觸皮膚、眼睛；2.剩余化學(xué)品需密封回收，禁止倒入雨水管或市政管網(wǎng)，按危廢處理流程處置。（三）用電安全1.作業(yè)工具（如沖洗泵、打磨機）需接地，電源線無破損，嚴禁私拉亂接；2.雨天禁止使用電動工具，設(shè)備停用后切斷電源。八、應(yīng)急處理措施（一）高空設(shè)備故障吊籃傾斜、鋼絲繩斷裂時，作業(yè)人員立即啟動安全鎖，抱住吊籃穩(wěn)定身體，通知地面人員切斷電源，使用備用吊繩撤離。（二）化學(xué)品泄漏清潔劑泄漏污染地面/墻面時，用吸附棉、沙土覆蓋吸收，再用清水沖洗，避免流入下水道；若濺入眼睛，立即用生理鹽水沖洗15分鐘，送醫(yī)檢查。（三）人員受傷高空墜落、物體打擊時，立即停止作業(yè)，對傷者進行止血、固定（骨折部位），撥打急救電話，保護現(xiàn)場等待救援。九、維護記錄管理1.施工單位需建立《寫字樓外墻保養(yǎng)檔案》，記錄每次作業(yè)的日期、材料用量、問題描述、處理措施、驗收結(jié)