物業(yè)沒簽訂服務(wù)協(xié)議書物業(yè)未簽訂服務(wù)協(xié)議書相關(guān)法律分析與協(xié)議擬定一、引言在物業(yè)管理活動中，物業(yè)與業(yè)主之間簽訂服務(wù)協(xié)議書是明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的重要依據(jù)。然而，現(xiàn)實中存在物業(yè)未與業(yè)主簽訂服務(wù)協(xié)議書的情況。這種情況可能引發(fā)諸多法律問題，如雙方權(quán)利義務(wù)不清、糾紛解決機制不明確等。本文將基于一名有著二十年工作經(jīng)驗的法律行業(yè)資深律師的視角，對物業(yè)未簽訂服務(wù)協(xié)議書的問題進行分析，并擬定一份符合《民法典》相關(guān)規(guī)定的合同協(xié)議，以規(guī)范雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，維護雙方的合法權(quán)益。二、物業(yè)未簽訂服務(wù)協(xié)議書的法律問題分析（一）雙方權(quán)利義務(wù)不明確1.服務(wù)內(nèi)容與標準缺失由于未簽訂服務(wù)協(xié)議書，物業(yè)提供的服務(wù)內(nèi)容及應(yīng)達到的標準難以界定。例如，對于小區(qū)公共區(qū)域的清潔頻率、綠化養(yǎng)護程度等，業(yè)主與物業(yè)可能存在不同的理解。這可能導致在服務(wù)過程中，雙方因?qū)Ψ?wù)內(nèi)容和標準的認知差異而產(chǎn)生糾紛。若發(fā)生糾紛，業(yè)主難以依據(jù)明確的協(xié)議條款要求物業(yè)承擔未達標準的違約責任，物業(yè)也可能因無法確定具體義務(wù)而難以有效履行職責。2.費用支付與服務(wù)對應(yīng)關(guān)系不明業(yè)主不清楚所繳納的物業(yè)費具體對應(yīng)哪些服務(wù)項目，物業(yè)也難以清晰說明各項費用的構(gòu)成及與服務(wù)的關(guān)聯(lián)。比如，物業(yè)費中包含的安保費用，業(yè)主不清楚物業(yè)在安保方面應(yīng)提供哪些具體服務(wù)，如巡邏頻次、門禁管理措施等。當業(yè)主認為物業(yè)某項服務(wù)未達標時，難以判斷是否可以相應(yīng)減少物業(yè)費支付，物業(yè)也無法依據(jù)協(xié)議要求業(yè)主足額支付費用，容易引發(fā)費用支付方面的爭議。（二）糾紛解決機制缺失1.協(xié)商解決困難沒有服務(wù)協(xié)議書，雙方在發(fā)生糾紛時，缺乏明確的協(xié)商依據(jù)。例如，對于物業(yè)擅自改變小區(qū)公共設(shè)施用途的問題，業(yè)主與物業(yè)可能無法就解決方案達成一致，因為沒有事先約定的協(xié)商流程和標準。協(xié)商過程中，雙方可能因?qū)ψ陨頇?quán)利義務(wù)的不確定而各執(zhí)一詞，導致協(xié)商效率低下，甚至無法協(xié)商解決糾紛。2.仲裁或訴訟依據(jù)不足在無法通過協(xié)商解決糾紛時，若要通過仲裁或訴訟解決，由于沒有簽訂服務(wù)協(xié)議書，雙方在提交證據(jù)、主張權(quán)利等方面都會面臨困難。仲裁機構(gòu)或法院難以依據(jù)明確的協(xié)議條款判斷雙方的責任，增加了糾紛解決的難度和成本，影響當事人合法權(quán)益的及時實現(xiàn)。三、合同協(xié)議擬定（一）合同雙方身份1.甲方（業(yè)主或業(yè)主委員會）：姓名/名稱：[業(yè)主姓名或業(yè)主委員會全稱]地址：[詳細地址]聯(lián)系方式：[聯(lián)系電話]2.乙方（物業(yè)管理公司）：公司名稱：[物業(yè)管理公司全稱]法定代表人：[法定代表人姓名]地址：[詳細地址]聯(lián)系方式：[聯(lián)系電話]（二）標的物或服務(wù)具體描述1.服務(wù)區(qū)域本物業(yè)合同服務(wù)區(qū)域為[小區(qū)名稱及具體地址]，包括但不限于小區(qū)內(nèi)的住宅、商業(yè)區(qū)域、公共綠化區(qū)域、道路、停車場等所有公共區(qū)域。2.服務(wù)內(nèi)容房屋建筑及附屬設(shè)施設(shè)備維護定期對房屋建筑的結(jié)構(gòu)、外立面、屋頂?shù)冗M行檢查，確保其安全穩(wěn)固，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。對小區(qū)內(nèi)的電梯、消防設(shè)備、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等附屬設(shè)施設(shè)備進行日常維護、保養(yǎng)和定期檢修，保證其正常運行。環(huán)境衛(wèi)生維護每日清掃小區(qū)公共區(qū)域，包括樓道、電梯間、走廊、樓梯扶手等，保持清潔衛(wèi)生。定期清理小區(qū)內(nèi)的垃圾桶，確保垃圾日產(chǎn)日清，并對垃圾存放點進行消毒處理。負責小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護，包括修剪草坪、修剪樹木、澆水施肥、病蟲害防治等，保持綠化景觀美觀。安全保衛(wèi)服務(wù)實行24小時值班制度，對小區(qū)出入口進行人員和車輛登記管理，防止外來無關(guān)人員和車輛隨意進入小區(qū)。定時在小區(qū)內(nèi)進行巡邏，巡邏頻次不少于[X]次/天，保障小區(qū)內(nèi)的安全秩序，及時發(fā)現(xiàn)并處理各類安全隱患。配備必要的安保設(shè)備，如監(jiān)控攝像頭、門禁系統(tǒng)等，并確保其正常運行，對小區(qū)內(nèi)的安全情況進行實時監(jiān)控。車輛管理服務(wù)對小區(qū)內(nèi)的停車場進行統(tǒng)一管理，規(guī)范車輛停放秩序，確保車輛停放整齊有序。負責辦理車輛出入證，對進出小區(qū)的車輛進行登記和查驗，保障小區(qū)內(nèi)車輛安全。（三）權(quán)利義務(wù)1.甲方權(quán)利義務(wù)權(quán)利有權(quán)監(jiān)督乙方的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，對乙方服務(wù)不滿意時，有權(quán)要求乙方改進。有權(quán)了解乙方的服務(wù)費用收支情況，要求乙方定期公布費用明細。有權(quán)參與業(yè)主大會，對涉及小區(qū)物業(yè)管理的重大事項進行表決。義務(wù)按照本協(xié)議約定按時足額向乙方支付物業(yè)服務(wù)費用。遵守小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定，配合乙方開展物業(yè)服務(wù)工作，不得妨礙乙方正常履行職責。不得擅自改變房屋用途或損壞小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備，如因自身原因造成損壞，應(yīng)承擔修復(fù)或賠償責任。2.乙方權(quán)利義務(wù)權(quán)利有權(quán)按照本協(xié)議約定收取物業(yè)服務(wù)費用。有權(quán)根據(jù)小區(qū)實際情況制定合理的物業(yè)管理規(guī)定，并要求甲方遵守。在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)，有權(quán)對小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備進行合理使用和維護。義務(wù)按照本協(xié)議約定的服務(wù)內(nèi)容和標準，提供優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)服務(wù)。定期對服務(wù)質(zhì)量進行自查自糾，不斷改進服務(wù)水平，接受甲方的監(jiān)督和建議。建立健全財務(wù)管理制度，定期公布物業(yè)服務(wù)費用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。對小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備進行定期維護和更新，確保其正常運行和使用安全。（四）費用及支付方式1.物業(yè)服務(wù)費用標準本小區(qū)物業(yè)服務(wù)費用標準為每月每平方米建筑面積[X]元。該費用標準根據(jù)小區(qū)實際情況及市場行情制定，在合同有效期內(nèi)保持穩(wěn)定。如有調(diào)整，乙方應(yīng)提前[X]個月書面通知甲方，并說明調(diào)整原因及依據(jù)。2.支付方式甲方應(yīng)在每月[具體日期]前，將當月物業(yè)服務(wù)費用支付至乙方指定的銀行賬戶。支付方式可選擇銀行轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支付等，但建議采用銀行轉(zhuǎn)賬方式，以確保支付記錄清晰可查。3.逾期支付處理若甲方逾期支付物業(yè)服務(wù)費用，每逾期一日，應(yīng)按照未支付金額的[X%]向乙方支付違約金。逾期超過[X]日的，乙方有權(quán)采取以下措施：暫停部分或全部物業(yè)服務(wù)，直至甲方支付欠費及違約金。通過法律途徑追討欠費及違約金，由此產(chǎn)生的一切費用（包括但不限于訴訟費、律師費、差旅費等）由甲方承擔。（五）違約責任1.甲方違約責任若甲方未按照本協(xié)議約定按時足額支付物業(yè)服務(wù)費用，除應(yīng)支付欠費及違約金外，還應(yīng)承擔乙方因追討費用而產(chǎn)生的一切損失。若甲方違反小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定，給乙方或其他業(yè)主造成損失的，應(yīng)承擔相應(yīng)的賠償責任。2.乙方違約責任若乙方未按照本協(xié)議約定的服務(wù)內(nèi)容和標準提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)承擔違約責任。甲方有權(quán)根據(jù)服務(wù)未達標準的程度，要求乙方限期整改或減免相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用。若因乙方服務(wù)未達標給甲方造成損失的，乙方應(yīng)承擔賠償責任。若乙方擅自提高物業(yè)服務(wù)費用標準或增加額外收費項目，甲方有權(quán)拒絕支付，并要求乙方恢復(fù)原收費標準。乙方應(yīng)退還多收的費用，并承擔相應(yīng)的違約責任。（六）爭議解決1.本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，任何一方均有權(quán)向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。2.在爭議解決期間，除涉及爭議的部分外，雙方應(yīng)繼續(xù)履行本合同其他無爭議的條款。（七）其他條款1.本合同自雙方簽字（或蓋章）之日起生效，有效期為[X]年。合同期滿前[X]個月，雙方應(yīng)就是否續(xù)簽合同進行協(xié)商。如雙方均未提出異議，則本合同自動延續(xù)[X]年。2.本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。3.本合同未盡事宜，可由雙方另行簽訂補充協(xié)議。補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。甲方（簽字/蓋章）：日期：年月日乙方（簽字/蓋章）：日期：年月日四、結(jié)語通過明確合同雙