物業(yè)服務(wù)合同管理標(biāo)準(zhǔn)模板一、引言：合同管理的價(jià)值錨點(diǎn)物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)企業(yè)與業(yè)主（或業(yè)主大會(huì)）之間的權(quán)利義務(wù)契約，是規(guī)范服務(wù)邊界、保障服務(wù)品質(zhì)、化解糾紛的核心依據(jù)。一套標(biāo)準(zhǔn)化的合同管理模板，既能幫助物業(yè)企業(yè)厘清服務(wù)邏輯、降低履約風(fēng)險(xiǎn)，也能讓業(yè)主方清晰知曉權(quán)益邊界，為社區(qū)治理的規(guī)范化奠定制度基礎(chǔ)。二、合同管理的核心原則（一）合法合規(guī)性原則合同條款需嚴(yán)格遵循《民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任劃分等需與現(xiàn)行政策無(wú)沖突，尤其需關(guān)注地方物業(yè)管理細(xì)則的差異化要求（如車位管理、公共收益分配的地方規(guī)定）。（二）權(quán)責(zé)對(duì)等原則物業(yè)企業(yè)的服務(wù)義務(wù)需與業(yè)主的付費(fèi)義務(wù)形成動(dòng)態(tài)平衡：服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)需量化可考核（如“公共區(qū)域每日清掃2次”“電梯維保每月1次”），業(yè)主的繳費(fèi)義務(wù)需明確支付周期、方式，違約追責(zé)需雙向?qū)Φ龋ㄈ缙髽I(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)需減收費(fèi)用，業(yè)主逾期繳費(fèi)需承擔(dān)合理違約金）。（三）風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)原則針對(duì)不可抗力（如自然災(zāi)害）、政策變動(dòng)（如物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)政策）等不可歸責(zé)于雙方的風(fēng)險(xiǎn)，需約定分擔(dān)機(jī)制。例如，因疫情導(dǎo)致服務(wù)成本激增時(shí)，可通過“成本共擔(dān)+服務(wù)優(yōu)化”的協(xié)商機(jī)制調(diào)整合同條款。（四）動(dòng)態(tài)適配原則合同需預(yù)留“服務(wù)升級(jí)條款”，允許雙方根據(jù)社區(qū)需求變化（如新增智能安防設(shè)備、老年服務(wù)需求）或行業(yè)技術(shù)迭代（如引入智慧物業(yè)系統(tǒng)），通過補(bǔ)充協(xié)議調(diào)整服務(wù)內(nèi)容與費(fèi)用，避免合同僵化。三、合同模板的關(guān)鍵組成模塊（一）合同主體信息1.甲方（業(yè)主方）：明確主體類型（業(yè)主個(gè)人/業(yè)主大會(huì)/建設(shè)單位），填寫名稱、地址、聯(lián)系人及聯(lián)系方式（注：聯(lián)系方式可留郵箱或固定電話，避免手機(jī)號(hào)）。2.乙方（物業(yè)企業(yè)）：填寫企業(yè)全稱、統(tǒng)一社會(huì)信用代碼、法定代表人、辦公地址，需附營(yíng)業(yè)執(zhí)照、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書（或備案證明）復(fù)印件作為合同附件。（二）服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.基礎(chǔ)服務(wù)范疇秩序維護(hù)：門崗值守時(shí)間（如“7:00-22:00雙人值守，22:00-7:00單人值守”）、巡邏頻次（“園區(qū)每日巡邏4次，每棟樓電梯廳每2小時(shí)巡查1次”）、應(yīng)急響應(yīng)時(shí)間（“消防報(bào)警3分鐘內(nèi)到場(chǎng)處置”）。環(huán)境保潔：公共區(qū)域清掃頻次（“主干道每日2次，樓道每周3次”）、垃圾清運(yùn)時(shí)間（“每日8:00、14:00、18:00三次清運(yùn)”）、綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)（“每月修剪灌木1次，草坪每季度除雜1次”）。設(shè)施運(yùn)維：電梯維保（“每月專業(yè)維保1次，故障報(bào)修30分鐘內(nèi)響應(yīng)，24小時(shí)內(nèi)修復(fù)（重大故障除外）”）、供水供電設(shè)施（“每月巡檢1次，停水停電提前24小時(shí)公告（突發(fā)故障除外）”）。2.專項(xiàng)服務(wù)約定增值服務(wù)：如代收快遞（“每日9:00-18:00提供代收服務(wù)，超時(shí)存放需經(jīng)業(yè)主同意”）、家政服務(wù)（“按市場(chǎng)價(jià)8折提供，服務(wù)質(zhì)量由第三方監(jiān)理”），需明確服務(wù)范圍、收費(fèi)方式、雙方責(zé)任。特約服務(wù)：針對(duì)業(yè)主個(gè)性化需求（如房屋托管、寵物托管），需單獨(dú)簽訂《特約服務(wù)協(xié)議》作為本合同附件，約定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與費(fèi)用。3.應(yīng)急服務(wù)機(jī)制明確自然災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件等突發(fā)情況下的服務(wù)調(diào)整方案（如疫情期間的無(wú)接觸配送、消殺頻次升級(jí)），約定雙方的配合義務(wù)（業(yè)主需遵守防控要求，企業(yè)需保障基本服務(wù)）。（三）服務(wù)期限與續(xù)約機(jī)制1.期限約定：首次服務(wù)期一般為3-5年（避免過長(zhǎng)導(dǎo)致服務(wù)僵化，過短增加交易成本），自合同簽訂之日起計(jì)算。2.續(xù)約流程：服務(wù)期屆滿前3個(gè)月，雙方就服務(wù)質(zhì)量、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)業(yè)主大會(huì)（或?qū)Ｓ胁糠终急?/3以上業(yè)主）表決通過后，可續(xù)簽合同；未達(dá)成一致的，乙方需配合做好交接工作。（四）費(fèi)用與支付1.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：區(qū)分住宅、商業(yè)、車位等業(yè)態(tài)，明確物業(yè)費(fèi)單價(jià)（如“住宅物業(yè)費(fèi)2.5元/㎡·月，商業(yè)物業(yè)費(fèi)5元/㎡·月”），公共能耗費(fèi)、電梯費(fèi)等分?jǐn)偡绞剑ㄈ纭鞍磳?shí)際發(fā)生額按戶均攤”）。2.支付周期：約定按季度/半年/年支付，繳費(fèi)截止日（如“每季度首月10日前支付上季度費(fèi)用”），逾期繳費(fèi)的違約金比例（如“每日按欠費(fèi)金額的萬(wàn)分之三收取，最高不超過欠費(fèi)總額的30%”）。3.費(fèi)用調(diào)整：建立“成本+合理利潤(rùn)”的調(diào)價(jià)機(jī)制，當(dāng)人工、耗材等成本漲幅超過10%時(shí)，乙方可提出調(diào)價(jià)申請(qǐng)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后執(zhí)行（需附成本核算報(bào)告作為附件）。（五）雙方權(quán)利義務(wù)1.物業(yè)企業(yè)義務(wù)公示義務(wù)：每月公示物業(yè)費(fèi)收支明細(xì)、公共收益使用情況（可通過公眾號(hào)、公告欄發(fā)布）；報(bào)告義務(wù)：每季度向業(yè)主委員會(huì)（或業(yè)主代表）匯報(bào)服務(wù)計(jì)劃完成情況；保密義務(wù)：對(duì)業(yè)主個(gè)人信息、房屋結(jié)構(gòu)等資料嚴(yán)格保密。2.業(yè)主方權(quán)利義務(wù)監(jiān)督權(quán)利：對(duì)服務(wù)質(zhì)量提出整改建議，查閱物業(yè)服務(wù)檔案（如設(shè)施維保記錄）；繳費(fèi)義務(wù)：按時(shí)支付物業(yè)費(fèi)及約定費(fèi)用，配合物業(yè)開展應(yīng)急處置（如火災(zāi)時(shí)開門配合撲救）；禁止行為：不得擅自占用公共區(qū)域、損壞共用設(shè)施。（六）違約責(zé)任1.企業(yè)違約：服務(wù)未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主可要求限期整改；逾期未改的，按“每逾期一日減收當(dāng)日物業(yè)費(fèi)的1%”執(zhí)行，累計(jì)不達(dá)標(biāo)達(dá)3次的，業(yè)主方有權(quán)提前解除合同。2.業(yè)主違約：逾期繳費(fèi)超過30日的，企業(yè)可發(fā)函催告；催告后仍未支付的，可暫停部分增值服務(wù)（但不得影響基礎(chǔ)服務(wù)），或通過法律途徑追償。3.免責(zé)條款：因戰(zhàn)爭(zhēng)、地震等不可抗力導(dǎo)致服務(wù)中斷的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任，但需及時(shí)通知對(duì)方并提供證明。（七）爭(zhēng)議解決優(yōu)先采用“協(xié)商+調(diào)解”方式（可約定由社區(qū)居委會(huì)或物業(yè)管理協(xié)會(huì)調(diào)解）；協(xié)商不成的，可選擇仲裁（需明確仲裁機(jī)構(gòu)）或訴訟（約定管轄法院為物業(yè)項(xiàng)目所在地法院）。四、合同管理的流程規(guī)范（一）訂立前：需求調(diào)研與供方考察1.需求評(píng)估：業(yè)主方需梳理社區(qū)核心需求（如老舊小區(qū)需重點(diǎn)關(guān)注設(shè)施改造，高端社區(qū)需強(qiáng)化增值服務(wù)），形成《服務(wù)需求清單》。2.供方考察：物業(yè)企業(yè)需提供過往3個(gè)同類項(xiàng)目的服務(wù)案例、客戶滿意度報(bào)告，業(yè)主方實(shí)地考察項(xiàng)目的服務(wù)質(zhì)量（如環(huán)境衛(wèi)生、設(shè)施完好率）。（二）訂立中：多維度審核1.法務(wù)審核：檢查條款是否符合法律法規(guī)，尤其關(guān)注“格式條款”的公平性（如違約金比例是否過高）。2.財(cái)務(wù)審核：評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的合理性，測(cè)算企業(yè)利潤(rùn)空間與業(yè)主承受能力的平衡。3.管理層審核：結(jié)合企業(yè)服務(wù)能力（如人員配置、技術(shù)儲(chǔ)備），確認(rèn)能否兌現(xiàn)合同承諾。（三）履行中：動(dòng)態(tài)監(jiān)控與優(yōu)化1.服務(wù)質(zhì)量檢查：業(yè)主方每月開展“服務(wù)質(zhì)量評(píng)分”（從秩序、保潔、維保等維度打分），結(jié)果與物業(yè)費(fèi)支付掛鉤（如評(píng)分低于80分，扣減當(dāng)月物業(yè)費(fèi)的5%）。2.費(fèi)用結(jié)算管理：企業(yè)每月向業(yè)主方提交《費(fèi)用結(jié)算表》，附發(fā)票及服務(wù)記錄，業(yè)主方需在15日內(nèi)完成核對(duì)。3.變更與補(bǔ)充協(xié)議：當(dāng)服務(wù)內(nèi)容、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)需調(diào)整時(shí)，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，明確變更原因、內(nèi)容及生效時(shí)間，作為原合同的組成部分。（四）終止與后評(píng)估1.終止條件：服務(wù)期屆滿、雙方協(xié)商一致、一方嚴(yán)重違約（如企業(yè)擅自撤離項(xiàng)目，業(yè)主累計(jì)欠費(fèi)超半年）等情形下，合同終止。2.后評(píng)估機(jī)制：合同終止后30日內(nèi)，雙方開展“服務(wù)后評(píng)估”，形成《評(píng)估報(bào)告》，內(nèi)容包括服務(wù)亮點(diǎn)、問題復(fù)盤、改進(jìn)建議，為后續(xù)合作提供參考。五、風(fēng)險(xiǎn)防控要點(diǎn)（一）合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)防控物業(yè)企業(yè)需確保資質(zhì)合法有效，合同條款不得違反《反壟斷法》（如強(qiáng)制捆綁服務(wù)）；業(yè)主方需確認(rèn)簽約主體資格（如業(yè)主大會(huì)需經(jīng)備案，建設(shè)單位需取得預(yù)售許可）。（二）履約風(fēng)險(xiǎn)防控建立“服務(wù)臺(tái)賬”：企業(yè)每日記錄服務(wù)內(nèi)容（如保潔次數(shù)、維保時(shí)長(zhǎng)），業(yè)主方定期抽查，留存書面/影像證據(jù)；設(shè)立“風(fēng)險(xiǎn)保證金”：企業(yè)可要求業(yè)主方預(yù)留3個(gè)月物業(yè)費(fèi)作為履約保證金，服務(wù)期滿無(wú)違約則無(wú)息退還。（三）法律風(fēng)險(xiǎn)防控重視訴訟時(shí)效：業(yè)主方對(duì)服務(wù)質(zhì)量異議需在2年內(nèi)提出，企業(yè)追討欠費(fèi)的訴訟時(shí)效為3年；證據(jù)留存規(guī)范：溝通記錄（如整改通知、繳費(fèi)憑證）需保留原件，電子證據(jù)需公證固化。六、附則與附件說(shuō)明（一）合同生效本合同自雙方簽字（或蓋章）之日起生效，一式肆份，甲乙雙方各執(zhí)貳份，具有同等法律效力。（二）附件清單1.《物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則》（含各服務(wù)模塊的量化考核指標(biāo)）；2.《應(yīng)急服務(wù)預(yù)案》（自然災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件等處置流程）；3.《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》（或《業(yè)主公約》）；4.乙方營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資