房地產(chǎn)企業(yè)成本核算規(guī)范與步驟操作指南一、前言房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具有周期長(zhǎng)、資金密集、成本構(gòu)成復(fù)雜的特點(diǎn)，規(guī)范的成本核算是企業(yè)實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理、控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、準(zhǔn)確反映項(xiàng)目利潤(rùn)的核心環(huán)節(jié)。本指南旨在為房地產(chǎn)企業(yè)提供系統(tǒng)化的成本核算操作規(guī)范與步驟指引，保證成本數(shù)據(jù)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，為企業(yè)戰(zhàn)略決策、績(jī)效考核及稅務(wù)合規(guī)提供堅(jiān)實(shí)支撐。二、適用范圍本指南適用于各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（含住宅、商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等業(yè)態(tài)）的成本核算管理工作，涵蓋項(xiàng)目從前期立項(xiàng)、土地獲取、建設(shè)實(shí)施到竣工交付全過程的成本歸集、分配、結(jié)轉(zhuǎn)及分析。企業(yè)可根據(jù)自身規(guī)模、項(xiàng)目類型及管理需求，對(duì)本指南內(nèi)容進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整與細(xì)化。三、核心核算規(guī)范（一）成本核算對(duì)象確定成本核算對(duì)象應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)、立項(xiàng)規(guī)劃、產(chǎn)品類型及工期等因素，以“獨(dú)立設(shè)計(jì)立項(xiàng)、獨(dú)立施工交付、成本可清晰劃分”為原則確定，具體可按以下方式分類：?jiǎn)误w開發(fā)項(xiàng)目：以每一獨(dú)立建筑物（如1號(hào)樓、商業(yè)裙樓）為核算對(duì)象；分期開發(fā)項(xiàng)目：以每一期（如一期、二期）為核算對(duì)象，再按單體細(xì)分；混合業(yè)態(tài)項(xiàng)目：按不同產(chǎn)品類型（如住宅、車位、配套公建）分別作為核算對(duì)象。（二）成本項(xiàng)目構(gòu)成根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)特點(diǎn)，成本項(xiàng)目分為以下六類：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：包括土地出讓金、契稅、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、土地使用費(fèi)等；前期工程費(fèi)：項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察、可行性研究及“三通一平”等費(fèi)用；建筑安裝工程費(fèi)：以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)用，或自營(yíng)工程發(fā)生的直接人工、材料、機(jī)械費(fèi)等；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：項(xiàng)目紅線內(nèi)外的道路、供水、供電、排污、燃?xì)狻⑼ㄐ?、照明等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用；公共配套設(shè)施費(fèi)：不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施（如幼兒園、物業(yè)用房、居委會(huì)用房、變電站等）的建設(shè)成本；開發(fā)間接費(fèi)：企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括員工薪酬、折舊費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、周轉(zhuǎn)材料攤銷等（注意：土地成本、資本化利息等不在此列）。（三）核算方法與會(huì)計(jì)科目設(shè)置核算方法：采用“完全成本法”，以開發(fā)產(chǎn)品為成本計(jì)算對(duì)象，歸集開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，在完工產(chǎn)品與未完工產(chǎn)品之間進(jìn)行分配。會(huì)計(jì)科目設(shè)置：一級(jí)科目：“開發(fā)成本”（按成本項(xiàng)目設(shè)置二級(jí)明細(xì)科目）、“開發(fā)間接費(fèi)用”、“開發(fā)產(chǎn)品”、“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”等；明細(xì)科目：按具體成本對(duì)象（如“項(xiàng)目-1號(hào)樓-土地成本”“項(xiàng)目-幼兒園-建安成本”）設(shè)置三級(jí)明細(xì)，保證成本可追溯。四、分步驟操作流程詳解步驟一：項(xiàng)目立項(xiàng)與成本目標(biāo)制定明確核算對(duì)象：項(xiàng)目啟動(dòng)后，由成本部聯(lián)合開發(fā)部、設(shè)計(jì)部根據(jù)《項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)》及《規(guī)劃方案》，確定成本核算對(duì)象，編制《成本核算對(duì)象清單》，經(jīng)財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人審核、總經(jīng)理審批后備案。制定目標(biāo)成本：成本部基于市場(chǎng)調(diào)研、設(shè)計(jì)方案及歷史數(shù)據(jù)，編制《項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算表》，按成本項(xiàng)目分解至各核算對(duì)象（如土地成本元、建安成本元/㎡），經(jīng)分管副總審核、總經(jīng)理辦公會(huì)審批后，作為后續(xù)成本控制的基準(zhǔn)。步驟二：成本預(yù)算編制與審批分解目標(biāo)成本：成本部將目標(biāo)成本分解至各開發(fā)階段（前期、建設(shè)、竣工），并按季度編制《年度/季度成本預(yù)算表》，明確各項(xiàng)費(fèi)用的預(yù)算金額、責(zé)任部門及支付時(shí)間。預(yù)算審批流程：預(yù)算表需經(jīng)成本部負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人、分管副總聯(lián)合審批，重大預(yù)算（單筆超500萬元）需提交總經(jīng)理辦公會(huì)審議通過后執(zhí)行。步驟三：成本費(fèi)用歸集與分?jǐn)?.直接成本歸集（土地、前期、建安、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套）土地成本：取得土地時(shí)，依據(jù)《土地出讓合同》、契稅完稅證明等原始憑證，將土地出讓金、契稅、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等直接計(jì)入對(duì)應(yīng)核算對(duì)象的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”明細(xì)科目。前期工程費(fèi)：支付設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察費(fèi)時(shí)，需提供設(shè)計(jì)合同、發(fā)票、付款審批單，按核算對(duì)象歸集至“前期工程費(fèi)”；“三通一平”費(fèi)用需附工程量簽證單、結(jié)算書，計(jì)入對(duì)應(yīng)核算對(duì)象。建安工程費(fèi)：采用發(fā)包方式的，按《工程承包合同》、進(jìn)度款支付申請(qǐng)、監(jiān)理審核確認(rèn)單，將工程款計(jì)入對(duì)應(yīng)核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”；自營(yíng)工程需核算直接材料、人工、機(jī)械費(fèi)，建立《自營(yíng)工程成本臺(tái)賬》。基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套費(fèi)：紅線內(nèi)道路、管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，按受益面積或工程預(yù)算分?jǐn)傊粮骱怂銓?duì)象；公共配套設(shè)施費(fèi)需單獨(dú)歸集，完工后按受益面積分配至可售產(chǎn)品成本。2.間接費(fèi)用歸集與分?jǐn)倸w集范圍：開發(fā)間接費(fèi)用包括項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理人員薪酬、辦公費(fèi)、折舊費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)等，在“開發(fā)間接費(fèi)用”科目歸集。分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)：期末（月末/季末），按“各核算對(duì)象直接成本占比”或“建筑面積”分?jǐn)傞_發(fā)間接費(fèi)用，計(jì)算公式：某核算對(duì)象應(yīng)分?jǐn)傞g接費(fèi)用=當(dāng)期開發(fā)間接費(fèi)用總額×（該核算對(duì)象直接成本總額/各核算對(duì)象直接成本總額合計(jì)）賬務(wù)處理：分?jǐn)偤螅瑢㈤_發(fā)間接費(fèi)用轉(zhuǎn)入對(duì)應(yīng)核算對(duì)象的“開發(fā)成本-開發(fā)間接費(fèi)”明細(xì)科目。步驟四：動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控與分析動(dòng)態(tài)成本更新：成本部每月收集已發(fā)本數(shù)據(jù)（如工程進(jìn)度款、材料采購款），與目標(biāo)成本、預(yù)算成本對(duì)比，編制《動(dòng)態(tài)成本對(duì)比分析表》，列明“預(yù)算金額”“已發(fā)生金額”“待發(fā)生金額”“差異金額及原因”。差異分析與糾偏：對(duì)重大差異（如超支超5%或金額超100萬元），成本部需牽頭組織工程部、采購部分析原因（如設(shè)計(jì)變更、材料價(jià)格上漲、工程簽證管理不當(dāng)），形成《成本差異分析報(bào)告》，提出糾偏措施（如優(yōu)化設(shè)計(jì)、重新招標(biāo)），報(bào)分管副總*審批后實(shí)施。步驟五：竣工結(jié)算與成本核算工程結(jié)算審核：項(xiàng)目竣工后，成本部牽頭與施工單位、監(jiān)理單位辦理竣工結(jié)算，編制《工程結(jié)算書》，經(jīng)第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)*審核確認(rèn)后，作為建安成本入賬依據(jù)。成本總核算：成本部匯總土地成本、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套費(fèi)及分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用，編制《項(xiàng)目竣工成本核算匯總表》，計(jì)算各核算對(duì)象的總成本及單位成本（如元/㎡）。步驟六：成本結(jié)轉(zhuǎn)與財(cái)務(wù)報(bào)告結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品：項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格、交付使用時(shí)，將“開發(fā)成本”科目歸集的累計(jì)成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”科目，按核算對(duì)象設(shè)置明細(xì)臺(tái)賬。結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本：銷售產(chǎn)品時(shí)，采用“加權(quán)平均法”結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，公式：某產(chǎn)品銷售成本=銷售數(shù)量×（該產(chǎn)品總成本/該產(chǎn)品總數(shù)量）編制成本報(bào)告：財(cái)務(wù)部每月編制《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本報(bào)告》，向管理層反饋成本預(yù)算執(zhí)行情況、動(dòng)態(tài)成本差異及原因分析，為后續(xù)項(xiàng)目成本管控提供參考。五、配套模板表格表1：房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算對(duì)象清單序號(hào)項(xiàng)目名稱核算對(duì)象編號(hào)核算對(duì)象描述（如樓號(hào)/業(yè)態(tài)）立項(xiàng)文號(hào)規(guī)劃指標(biāo)（建筑面積㎡）責(zé)任部門審批人備注1花園一期XMQY-0011號(hào)樓（住宅）X立字〔2023〕5號(hào)15000開發(fā)部*2花園一期XMQY-002地下車庫（車位）X立字〔2023〕5號(hào)8000工程部*表2：項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算表成本項(xiàng)目計(jì)量單位目標(biāo)成本總額（元）單位成本（元/㎡）成本構(gòu)成說明編制人審核人審批人土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)項(xiàng)50,000,0002000含土地出讓金、契稅、拆遷補(bǔ)償費(fèi)***建筑安裝工程費(fèi)㎡120,000,0004800含土建、安裝、裝飾工程費(fèi)***……表3：動(dòng)態(tài)成本對(duì)比分析表（示例：項(xiàng)目1號(hào)樓）成本項(xiàng)目預(yù)算金額（元）已發(fā)生金額（元）待發(fā)生金額（元）總成本（元）差異額（元）差異率差異原因說明土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)20,000,00020,000,000020,000,00000%無差異建筑安裝工程費(fèi)48,000,00035,000,00014,000,00049,000,000+1,000,000+2.08%鋼材價(jià)格上漲導(dǎo)致開發(fā)間接費(fèi)5,000,0003,200,0001,900,0005,100,000+100,000+2%現(xiàn)場(chǎng)管理人員薪酬增加表4：開發(fā)間接費(fèi)用分?jǐn)傆?jì)算表核算對(duì)象直接成本總額（元）分?jǐn)偙壤龖?yīng)分?jǐn)傞g接費(fèi)用（元）備注（分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)）1號(hào)樓（住宅）80,000,00080%4,000,000按直接成本占比分?jǐn)偟叵萝噹?0,000,00020%1,000,000合計(jì)100,000,000100%5,000,000六、關(guān)鍵注意事項(xiàng)（一）合規(guī)性要求嚴(yán)格遵循《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第15號(hào)——建造合同》及國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅、企業(yè)所得稅成本扣除的規(guī)定，保證成本核算與稅務(wù)口徑一致。成本費(fèi)用入賬需取得合法合規(guī)憑證（如發(fā)票、合同、工程簽證單、結(jié)算審計(jì)報(bào)告），杜絕白條或不合規(guī)票據(jù)入賬。（二）準(zhǔn)確性管理成本核算對(duì)象一旦確定，不得隨意變更，確需變更的需經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)*審批并說明原因。間接費(fèi)用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)應(yīng)保持一致性，不得隨意調(diào)整，如需變更需在財(cái)務(wù)報(bào)告中披露說明。（三）及時(shí)性控制成本數(shù)據(jù)歸集需按月度（或季度）完成，保證動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控的及時(shí)性，避免成本信息滯后導(dǎo)致決策失誤?？⒐そY(jié)算需在項(xiàng)目交付后3個(gè)月內(nèi)完成，并完成總成本核算，及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品。（四）檔案管理所有成本核算相關(guān)資料（如合同、預(yù)算、結(jié)算書、成本分析報(bào)告）需按項(xiàng)目分類歸檔，保存期限不少于15年，保證