題目A房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防范FinancialRiskIdentificationandPreventionofARealEstateEnterprise摘要隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，企業(yè)的發(fā)展環(huán)境越來越復(fù)雜，面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越來越復(fù)雜。因此企業(yè)必須重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，由于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小直接會(huì)影響到企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，所以了解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀和潛在風(fēng)險(xiǎn)，可以為企業(yè)的良好發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。有鑒于此，本文著重分析了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因及防范，以A房地產(chǎn)企業(yè)為代表進(jìn)行討論。根據(jù)國(guó)內(nèi)外研究，結(jié)合A房地產(chǎn)公司的實(shí)際情況，分析研究公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。本文充分結(jié)合了房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)和A房地產(chǎn)公司的實(shí)際情況，來識(shí)別和綜合評(píng)估公司的融資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)從財(cái)務(wù)分析識(shí)別的內(nèi)部原因和外部原因出發(fā)，找出風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因。分別從內(nèi)部控制和外部防范兩個(gè)方面提出了防范措施，加強(qiáng)A房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方法的建議。通過對(duì)全文的分析和探索，希望能為A房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范提供幫助，有益于同類企業(yè)的健康發(fā)展。[關(guān)鍵詞]財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別；風(fēng)險(xiǎn)成因；風(fēng)險(xiǎn)防范

AbstractWiththeeconomicdevelopmentofourcountryenteringthetransitionperiod,thedevelopmentenvironmentofenterprisesisbecomingmoreandmorecomplex,andthefinancialrisksarebecomingmoreandmorecomplex.Therefore,enterprisesmustattachimportancetofinancialriskmanagement,becausethesizeoffinancialriskwilldirectlyaffectthelong-termdevelopmentofenterprises,sounderstandingthecurrentsituationandpotentialrisksoffinancialriskcanlayasolidfoundationforthegooddevelopmentofenterprises.Inviewofthis,thispaperfocusesontheanalysisofthecausesandpreventionoffinancialrisksinrealestateenterprises,representedbyArealestateenterprises.Accordingtothedomesticandforeignresearch,combinedwiththeactualsituationofArealestatecompany,thefinancialriskoftheenterpriseisanalyzedandstudied.BasedonthecharacteristicsoftherealestateindustryandtheactualsituationofArealestateenterprises,thispaperidentifiesandcomprehensivelyevaluatesthefinancingrisk,investmentrisk,operatingriskandincomedistributionriskofthecompany.Atthesametime,startingfromtheinternalandexternalreasonsidentifiedbyfinancialanalysis,thispaperfindsoutthecausesoftherisk,andputsforwardsomepreventivemeasuresfromtwoaspectsofinternalcontrolandexternalprevention.SuggestionsonstrengtheningthefinancialriskmethodofArealestateenterprises.Throughtheanalysisandexplorationofthefulltext,IhopetoprovidehelpforthefinancialriskpreventionofArealestateenterprises,whichisbeneficialtothehealthydevelopmentofthesamekindofenterprises.[Keywords]Financialrisk;Riskidentification;Riskcauses;Riskprevention目錄TOC\o"1-3"\h\u引言 引言2018年上半年，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)每日新設(shè)的企業(yè)達(dá)到16000家之多，而私企占絕大多數(shù)。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)體制機(jī)制改革的不斷深入，房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍一般出現(xiàn)在資本市場(chǎng)。而且逐漸成為非公有制經(jīng)濟(jì)的中堅(jiān)力量。但是許多房地產(chǎn)企業(yè)正在遭受因管理不到位而帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。福建晉江的著名體育品牌喜得龍?jiān)?jīng)以安踏和特步等品牌而聞名。它在2018年崩潰了，這令人遺憾。喜得龍破產(chǎn)的原因不僅僅是因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊，更重要的是內(nèi)部管理所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2019年10月30日，在高盛的幫助下喜得龍登陸美國(guó)納斯達(dá)克。依靠上市接近資本市場(chǎng)，拓寬融資渠道。可是總裁并沒有通過股權(quán)結(jié)構(gòu)改造，使公司從一個(gè)人變成一個(gè)團(tuán)體，僅僅把上市當(dāng)成了手段，卻未從管理上下功夫，使得這個(gè)民族品牌，房地產(chǎn)企業(yè)被市場(chǎng)淘汰。從文獻(xiàn)整理的結(jié)果來看，國(guó)內(nèi)關(guān)于企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究偏向于理論層面較多。故本文選擇A房地產(chǎn)企業(yè)為例進(jìn)行討論。A房地產(chǎn)公司作為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的上市公司，排名靠前，擁有較大的市場(chǎng)它的一舉一動(dòng)都會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有巨大的影響。然而A公司一貫走的是低負(fù)債、低杠桿、低周轉(zhuǎn)、高成本的“三低一高”的發(fā)展模式，在房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡的時(shí)候會(huì)由于價(jià)格波動(dòng)而造成資金難以回收、大量庫存積壓的問題。雖然A公司最近幾年銷售利潤(rùn)明顯高于同行業(yè)，但是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍日益突顯，分析研究其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因與控制措施對(duì)公司有重大意義。對(duì)于全國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)也有實(shí)際應(yīng)用指導(dǎo)價(jià)值。1A房地產(chǎn)企業(yè)的基本情況和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別1.1A房地產(chǎn)企業(yè)的基本情況1.1.1主營(yíng)業(yè)務(wù)A房地產(chǎn)企業(yè)位于中國(guó)廣州，是香港主板上市公司。A房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)范圍非常廣泛，包括了地產(chǎn)公司,建筑工程公司，物業(yè)管理公司，足球俱樂部，金融機(jī)構(gòu)和各種文化旅游行業(yè)。A公司健康產(chǎn)業(yè)集團(tuán)則代表著企業(yè)向健康行業(yè)的邁進(jìn)。2010年3月A公司淘寶足球俱樂部成立，并于2015年成功掛牌上市，累計(jì)納稅12.58億元，成為“亞洲足球第一股”。為了使公司的規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，A公司實(shí)現(xiàn)總部和本地公司的兩級(jí)結(jié)構(gòu)?？偛繉?duì)各種業(yè)務(wù)做出全面決策，當(dāng)?shù)毓矩?fù)責(zé)實(shí)施?？偛控?fù)責(zé)核心活動(dòng)，例如投資開發(fā)、計(jì)劃、施工監(jiān)督、成本和運(yùn)營(yíng)管理。當(dāng)?shù)毓矩?fù)責(zé)執(zhí)行集團(tuán)總部的訂單和項(xiàng)目的實(shí)施。當(dāng)?shù)毓緭碛泻?jiǎn)單的人事權(quán)，并且該區(qū)域要向總部的人力資源部門報(bào)告以待批準(zhǔn)。1.1.2財(cái)務(wù)狀況A房地產(chǎn)企業(yè)2016年到2018年的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)，如表1所示：表1過去三年房地產(chǎn)公司主要財(cái)務(wù)指標(biāo)A房地產(chǎn)企業(yè)2016年2017年2018年?duì)I業(yè)收入（億元）2114.443110.224661.96資產(chǎn)總額（萬億元）1.351.761.88負(fù)債總額（萬億元）1.161.521.57凈利潤(rùn)（億元）176.17370.49665.47資產(chǎn)負(fù)債率85.7586.2583.58凈資產(chǎn)收益率10.6930.6530.18銷售凈利率13.028.3311.91流動(dòng)比率1.521.401.36速動(dòng)比率0.500.620.52數(shù)據(jù)來源:A企業(yè)2016-2018年年報(bào)整理表中可以看出企業(yè)目前的總資產(chǎn)和營(yíng)業(yè)收入逐年增長(zhǎng)，從2016年到2018年，總資產(chǎn)增長(zhǎng)了約1.39倍；從2016年到2018年，企業(yè)營(yíng)業(yè)收入也持續(xù)增長(zhǎng)。兩年中，營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)了大約2.20倍。相應(yīng)的負(fù)債的總額也從2016年的1.16萬億元增長(zhǎng)到2018年的1.57萬億元，資產(chǎn)負(fù)債率也在上升，2018年達(dá)到83.58%，接近90%，說明該公司償債風(fēng)險(xiǎn)較大。凈資產(chǎn)收益率在2017年比2016年也上升了許多，但2018年相較2017年有輕微的下降。該公司最近三年的流動(dòng)比率通常小于標(biāo)準(zhǔn)值2，該流動(dòng)比率不符合抗風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)。近年來其速動(dòng)比率遠(yuǎn)小于參考標(biāo)準(zhǔn)值1，這表明該公司近年來的短期債務(wù)償付能力很低，并且該公司可能面臨資金流動(dòng)性不足。由此可以說明，公司在不斷擴(kuò)大的同時(shí)，面臨著巨大的償債風(fēng)險(xiǎn)可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī)。1.2識(shí)別A房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)1.2.1籌資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的最主要原因是企業(yè)籌資，所以識(shí)別其融資風(fēng)險(xiǎn)是重中之重?；I資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)借入資金而產(chǎn)生的償債能力喪失的可能性和企業(yè)利潤(rùn)的可變性。現(xiàn)實(shí)情況中可能會(huì)由于籌資結(jié)構(gòu)不合理、籌資成本相對(duì)較高等形成籌資風(fēng)險(xiǎn)。公司的盈利能力、債務(wù)結(jié)構(gòu)和規(guī)模都會(huì)對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生影響。以下從多個(gè)角度分析和識(shí)別A房地產(chǎn)公司的籌資風(fēng)險(xiǎn)：(1).籌資規(guī)模國(guó)內(nèi)學(xué)者通常將房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展分為初創(chuàng)期、成長(zhǎng)期、成熟期和衰退期，不同的發(fā)展時(shí)期會(huì)有不同的融資方式。A房地產(chǎn)企業(yè)從2007年至今一直處于成熟期。先是2008年5.06億美元的私募融資，緊接著2009年于香港證交所上市吸金65億港元，之后又通過發(fā)行優(yōu)先票據(jù)、類優(yōu)先股（永續(xù)債）和信托融資以吸收資本。由于房地產(chǎn)公司的融資成本較低，銀行貸款一直是大型房地產(chǎn)公司最重要的融資渠道。當(dāng)然A房地產(chǎn)公司也不例外，但自2013年以來公司采取了多元化的融資渠道來改變過度部依賴銀行貸款，同時(shí)也增加了自己融資的多樣性，為以后的迅速膨脹做出了一定程度上的貢獻(xiàn)。(2).籌資結(jié)構(gòu)資產(chǎn)負(fù)債率是反應(yīng)企業(yè)籌資結(jié)構(gòu)方面的一個(gè)相對(duì)重要的指標(biāo)，為了更好地比較。在這里選取萬科的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，如表2所示：表2公司資產(chǎn)負(fù)債率2016年2017年2018年A房地產(chǎn)企業(yè)86%86%83%萬科81%84%85%數(shù)據(jù)來源:A企業(yè)2016-2018年報(bào)整理企業(yè)要穩(wěn)定發(fā)展，資產(chǎn)負(fù)債率就必須控制在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的水平。由于房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點(diǎn)，該行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率大多在50%以上。由表二可知A房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率連續(xù)三年都超過80%，表明負(fù)債率較高，財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)過重。與萬科相比，A公司的資產(chǎn)負(fù)債率還要高出5%，雖然是在2018年A公司打敗萬科成為行業(yè)巨頭，但缺乏相對(duì)合理的資本結(jié)構(gòu)，得出企業(yè)面臨高度的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。(3).債務(wù)結(jié)構(gòu)在房地產(chǎn)行業(yè)，我們經(jīng)常用凈負(fù)債率去衡量房地產(chǎn)企業(yè)企的杠桿率，如表3所示：表3A企業(yè)與萬科凈負(fù)債率2016年2017年2018年A房地產(chǎn)企業(yè)120%240%140%萬科19%26%20%數(shù)據(jù)來源:A企業(yè)2016-2018年報(bào)數(shù)據(jù)整理2018年A公司凈負(fù)債率高達(dá)140%，是萬科的7倍。2016年到2017年看也相差較大，但這是在永續(xù)債被當(dāng)成權(quán)益計(jì)入永久性資本工具的前提下若將永續(xù)債確認(rèn)為負(fù)債，則A公司凈負(fù)債率在100%或者更高，是萬科的10倍。可以看出，企業(yè)的償債能力較弱且遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于萬科，企業(yè)可能面臨無法償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。(4).投資期限結(jié)構(gòu)目前A房地產(chǎn)企業(yè)在投資期限結(jié)構(gòu)方面存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。公司在15年的投資期限為15年。雖然已經(jīng)獲得了投資收益但A房地產(chǎn)企業(yè)沒有對(duì)投資期限結(jié)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，沒有計(jì)算出投資回報(bào)率，也沒有做出相應(yīng)的問責(zé)措施，導(dǎo)致投資的期限較長(zhǎng)，導(dǎo)致籌資風(fēng)險(xiǎn)增加。1.2.2投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別A房地產(chǎn)企業(yè)近幾年投資的領(lǐng)域非常廣泛，除了最基本的房地產(chǎn)行業(yè)外，還不斷的向其他領(lǐng)域拓寬?，F(xiàn)在已經(jīng)涉及到足球、排球等體育行業(yè)，將來還會(huì)進(jìn)一步拓寬到其它未知的領(lǐng)域。本集團(tuán)也會(huì)為了獲得更大的利潤(rùn)，定期的選取一定的項(xiàng)目投資，當(dāng)然隨著投資項(xiàng)目的增多，企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)不斷的增加。而這些投資項(xiàng)目是否可以達(dá)到預(yù)期的收益，這中間必定存在著許多的投資風(fēng)險(xiǎn)。(1).投資規(guī)模A房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行貸款獲得的大部分資金用于購買土地等固定資產(chǎn)，以使企業(yè)更好地生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)和投資使得閑置資金很少，不能進(jìn)行合理的投資，以獲得更多的收益。一旦短期內(nèi)無法收回，A房地產(chǎn)企業(yè)將面臨貸款無法償還的局面。很容易看出，A房地產(chǎn)企業(yè)在資金使用方面也存在著很大的問題。作為大型的房地產(chǎn)企業(yè)，A房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流較少，如下表4所示：表SEQ表\*ARABIC12016年-2018年A房地產(chǎn)公司投資情況2016年2017年2018年收回投資收到的現(xiàn)金000處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)收到的現(xiàn)金108430011908001082200投資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)108430011908001082200購置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金228900034040002282000支付其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金500000500000500000取得投資收益收到的現(xiàn)金000投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-224250-170470-169980數(shù)據(jù)來源:A企業(yè)2016-2018年報(bào)數(shù)據(jù)整理(2).投資結(jié)構(gòu)一般企業(yè)為了生產(chǎn)和銷售，會(huì)投資一些設(shè)備，因此投資結(jié)構(gòu)分為內(nèi)部投資和外部投資。內(nèi)資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)自身投資的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)要健康持續(xù)發(fā)展，就要合理投資，保持合理的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)[1]代曉維.Z房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與防范研究[D].黑龍江八一農(nóng)墾大學(xué),2017.[1]代曉維.Z房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與防范研究[D].黑龍江八一農(nóng)墾大學(xué),2017.表52016-2018年A房地產(chǎn)企業(yè)投資結(jié)構(gòu)2016年2017年2018年存貨（億元)3850.396588.579536.47固定資產(chǎn)（億元)1141.141528.781848.48無形資產(chǎn)（億元)3.722.412.53合計(jì)（億元)4995.258119.7611387.48存貨占資產(chǎn)比重0.770.810.84數(shù)據(jù)來源:A企業(yè)2016-2018年報(bào)數(shù)據(jù)整理對(duì)外投資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在對(duì)外投資過程中的投資結(jié)果與預(yù)測(cè)的結(jié)果不同的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)投資風(fēng)險(xiǎn)分析看出該公司的長(zhǎng)期股權(quán)投資在最近幾年大幅上漲，而且投資收益波動(dòng)情況比較劇烈。說明公司在對(duì)外投資上存在一定風(fēng)險(xiǎn)。公司最近幾年開始實(shí)施多元化發(fā)展戰(zhàn)略，在文化旅游、能源、健康和金融等領(lǐng)域進(jìn)行了大量的調(diào)研和分析，并且加大投資力度。從2018年財(cái)報(bào)中可知，A公司地產(chǎn)在打造文化旅游方面不遺余力，?；◢u項(xiàng)目在建面積達(dá)718萬平方米，力圖打造反映世界文明的世界頂級(jí)童話主題公園。這些投資業(yè)務(wù)都會(huì)導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。表62016-2018年A房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期股權(quán)投資情況表2016年2017年2018年長(zhǎng)期股權(quán)投資余額（百萬元）85802437430376投資收益（百萬元）0-26882391資料來源:A企業(yè)2016-2018財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)整理1.2.3營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別針對(duì)營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，選取了主要的幾組數(shù)據(jù)進(jìn)行說明。表72016-2017年A公司收款指標(biāo)2016年2017年2018年?duì)I業(yè)收入（百萬）133,130211,444經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的流量?jī)纛~（百萬）-23,749-58,610存貨周轉(zhuǎn)率0.300.29流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.270.25固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率8.2611.2611.58總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.220.200.20資料來源:A企業(yè)2016-2018年報(bào)數(shù)據(jù)整理由表7所示，A房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流均是持續(xù)凈流出幾百億，A公司的正常經(jīng)營(yíng)尚需外部輸血，一旦融資出現(xiàn)問題將出現(xiàn)重大的經(jīng)營(yíng)危機(jī)。也可以看出，A公司的營(yíng)業(yè)收入在過去的三年有了顯著增長(zhǎng)。A公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率自2016年來一直處于較低的水平，2016年、2017年、2018年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都在0.2左右?？梢哉f明公司的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)落后于總資產(chǎn)增長(zhǎng)，可能是A公司的大量舉債融資活動(dòng)造成的。雖然財(cái)務(wù)報(bào)表看上去更漂亮了，但核心的營(yíng)業(yè)收入?yún)s落后，這會(huì)在一定程度上對(duì)企業(yè)未來的發(fā)展產(chǎn)生消極的作用。1.2.4收益分配風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別A公司所獲得的利潤(rùn)，一部分會(huì)作為公司內(nèi)部營(yíng)運(yùn)資金，而另一部分會(huì)分配給各大股東。最重要的是利率指標(biāo)，如表8所示。表82016-2018年A房地產(chǎn)企業(yè)利率指標(biāo)2016年2017年2018年銷售凈利率(%)13.028.3311.91凈資產(chǎn)收益率(%)20.4810.6930.65總資產(chǎn)凈利率(%)1.700.481.57資料來源:A企業(yè)2016-2018年報(bào)數(shù)據(jù)整理如表8所示，可以看出A公司在2016-2018年的利率指標(biāo)，2017年各指標(biāo)都存在明顯的“凹陷”。對(duì)比查看企業(yè)三年財(cái)報(bào)各項(xiàng)指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)2017年A公司的利潤(rùn)并不低，只是高昂的銷售成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用使得凈利潤(rùn)減少。這樣的波動(dòng)，對(duì)于一家上市公司來說是極為不利的。這導(dǎo)致了A公司股價(jià)近兩年波動(dòng)較大，各種評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)A公司褒貶不一。2A房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因2.1內(nèi)部原因2.1.1籌資風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題及原因在發(fā)展過程中，A房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)管理問題之一是缺乏長(zhǎng)期的籌資規(guī)劃策略，主要依靠?jī)?nèi)部資金和少量的外部籌資。外部籌資方式以銀行貸款為主，籌資渠道相對(duì)簡(jiǎn)單。銀行利率的變化和信貸的收緊或擴(kuò)張將對(duì)企業(yè)籌資產(chǎn)生重大影響。同時(shí)，籌資規(guī)劃策略包括資金需求預(yù)測(cè)、籌資效率分析和資本結(jié)構(gòu)確定。因此，籌資渠道的局限性不僅制約了公司的發(fā)展速度，也可能存在籌資風(fēng)險(xiǎn)。如果沒有科學(xué)、長(zhǎng)期的籌資計(jì)劃，A房地產(chǎn)公司的管理者就無法準(zhǔn)確把握籌資的機(jī)會(huì)和方法，也就增加了A企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。所以企業(yè)獲得穩(wěn)定的資金來源是非常重要的，因此實(shí)施籌資計(jì)劃戰(zhàn)略有助于企業(yè)提高籌資能力，有效控制財(cái)務(wù)杠桿率，實(shí)現(xiàn)企業(yè)跨越式發(fā)展。2.1.2投資風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題及原因A房地產(chǎn)企業(yè)管理人員和財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)不高，缺乏財(cái)務(wù)管理專業(yè)知識(shí)，決策方法科學(xué)，因此，在A房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策時(shí)，沒有進(jìn)行充分的考慮，也沒有為深入調(diào)查和分析情況做好充分的準(zhǔn)備，這樣的投資方式不利于公司有針對(duì)性的規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致信息不足，獲取投資決策信息的能力差，投資依據(jù)不科學(xué)。根據(jù)以上分析，A房地產(chǎn)公司的外資收入并不是很理想，部分原因是公司沒有利用其投資組合來分散風(fēng)險(xiǎn)。2.1.3資金營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題及原因通過對(duì)A房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，可以看出房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款比率較高。2018年公司應(yīng)收賬款占總資產(chǎn)的37.26%，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率從2016年的5.43下降至2017年的2.41。說明應(yīng)收賬款的回收能力明顯下降。A房地產(chǎn)企業(yè)第一客戶進(jìn)出口有限公司應(yīng)收賬款金額最大，為了擴(kuò)大銷售，采取寬松的信貸條件，但仍有大量應(yīng)收賬款無法收回。因而逐年增加周期，企業(yè)和客戶的結(jié)算期為六個(gè)月，仍存在潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)該制定詳細(xì)的應(yīng)收賬款管理辦法，并落實(shí)財(cái)務(wù)各個(gè)部門的管理。2.1.4收益分配風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題及原因公司收益和分配活動(dòng)是公司將一定時(shí)期內(nèi)所創(chuàng)造的經(jīng)營(yíng)成果合理地在企業(yè)內(nèi)、外部各利益相關(guān)者之間進(jìn)行有效分配的過程。從A房地產(chǎn)企業(yè)近三年來的財(cái)務(wù)報(bào)表來看，企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)穩(wěn)定，這是A房地產(chǎn)企業(yè)收益分配風(fēng)險(xiǎn)管理的一大缺陷，凈利潤(rùn)呈上升趨勢(shì)，但近三年來，并未進(jìn)行分紅。A房地產(chǎn)企業(yè)非標(biāo)準(zhǔn)收入分配存在巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，沒有明確的股利分配方案，需要管理者予以重視。2.2外部原因2.2.1政策環(huán)境我國(guó)一直按照全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和不同城市房屋銷售情況，實(shí)時(shí)發(fā)布不同的調(diào)控政策。近年來，國(guó)家對(duì)大城市限購政策進(jìn)行了升級(jí)，鼓勵(lì)年輕人租房，規(guī)范市場(chǎng)。中國(guó)增加了商品房供應(yīng)，并在2008年取消了部分稅費(fèi)減免，以抑制房?jī)r(jià)。2016年?duì)I改增的發(fā)布，在許多城市房?jī)r(jià)飛漲已經(jīng)失控，政策的每一次變化都會(huì)給A房地產(chǎn)企業(yè)帶來投資風(fēng)險(xiǎn)。2.2.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化影響著企業(yè)的發(fā)展。在大多數(shù)情況下，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化與企業(yè)的影響正相關(guān)。從國(guó)家發(fā)展和經(jīng)濟(jì)建設(shè)的周期來看，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展周期與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展周期基本一致，因此經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重大的影響。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)密切相關(guān)，如制造業(yè)、建筑業(yè)、化工、租賃業(yè)等。產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性也使得房地產(chǎn)企業(yè)容易受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的影響[2]陳澤華.HD建工集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)與控制研究[D].沈陽工業(yè)大學(xué),2017.

。A[2]陳澤華.HD建工集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)與控制研究[D].沈陽工業(yè)大學(xué),2017.

2.2.3融資環(huán)境相關(guān)研究表明，我國(guó)存貸款利率相對(duì)較低。如果按揭貸款期限是按照25年或30年來計(jì)算，我國(guó)未來的貸款利率很可能超過當(dāng)前的利率。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)需要大量的投資和時(shí)間。A房地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)的融資都來自銀行，企業(yè)一開始負(fù)債累累。一旦通脹發(fā)生，銀行貸款利率將上升，這將導(dǎo)致企業(yè)成本上升，不利于企業(yè)收入的增加。目前我國(guó)銀行提高了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，房地產(chǎn)涉及很多稅收，如房地產(chǎn)稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅等，也有可能受到物價(jià)波動(dòng)、通貨膨脹等相關(guān)因素的影響。如果稅率提高，也會(huì)增加企業(yè)成本，降低預(yù)期收入。3A房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施3.1內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制3.1.1選擇多種籌資方式A房地產(chǎn)公司面臨著最大的融資風(fēng)險(xiǎn)，是因?yàn)楣救谫Y結(jié)構(gòu)過于單一，而且融資結(jié)構(gòu)的不合理，導(dǎo)致公司融資風(fēng)險(xiǎn)集中，而且容易爆發(fā)。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)選擇多種融資方式，盡可能的規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)。貸款作為企業(yè)的主要貸款渠道，必須充分利用銀行的資源。當(dāng)銀行選擇向企業(yè)放貸時(shí)，首先會(huì)考慮其資質(zhì)。因此A房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到這一問題，改善自身的信用狀況，才能更容易獲得貸款。還應(yīng)向發(fā)達(dá)國(guó)家學(xué)習(xí)優(yōu)化融資方式，使企業(yè)擁有大量的流動(dòng)性，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展。3.1.2建立恰當(dāng)?shù)耐顿Y風(fēng)險(xiǎn)管理流程企業(yè)投資項(xiàng)目的成功決定了企業(yè)的后續(xù)發(fā)展和盈利能力。企業(yè)投資項(xiàng)目涉及面廣，在準(zhǔn)備和實(shí)施投資項(xiàng)目期間，審計(jì)部門必須相互配合，各個(gè)部門必須積極配合。按照企業(yè)的規(guī)章制度，還要分析公司的內(nèi)外部環(huán)境。他們不僅可以依靠管理層或董事會(huì)的主觀意見來確定投資對(duì)象或做出相關(guān)的重大投資決策[3]陳蕊.中小企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)與控制研究[D].西安理工大學(xué),2017.3]。根據(jù)投資額和具體投資類型，各管理層要嚴(yán)格審批外商投資項(xiàng)目。A房地產(chǎn)企業(yè)不僅要根據(jù)董事會(huì)或高級(jí)管理人員提出的投資計(jì)劃和方案，以及未來幾年公司的發(fā)展趨勢(shì)和戰(zhàn)略規(guī)劃，根據(jù)投資管理部門審查建議的可行性，最終的項(xiàng)目應(yīng)該通過管理層的聯(lián)合決策，提出多項(xiàng)項(xiàng)目審批建議。對(duì)投資項(xiàng)目的結(jié)果應(yīng)及時(shí)進(jìn)行檢查和評(píng)價(jià)，只有在所有部門通過后項(xiàng)目才能正式成立[3]陳蕊.中小企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)與控制研究[D].西安理工大學(xué),2017.同時(shí)加強(qiáng)投資過程管理，投資周期的長(zhǎng)短與風(fēng)險(xiǎn)狀況成正比。投資周期越長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)就越大。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資規(guī)模普遍較大，各行業(yè)投資運(yùn)營(yíng)周期相對(duì)較長(zhǎng)。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過程的管理是風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)鍵，在不耽誤項(xiàng)目進(jìn)度的前提下提高效率[4]杜文超.基于模糊層次分析法的融創(chuàng)中國(guó)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警研究[D].河北師范大學(xué),2018.4]。企業(yè)應(yīng)控制項(xiàng)目完成周期的長(zhǎng)短，盡可能縮短周期，盡可能完成項(xiàng)目重視成本管理，消除各種內(nèi)部和外部環(huán)境變化對(duì)項(xiàng)目的影響，并提高公司資金的周轉(zhuǎn)率，從而降低項(xiàng)目資金的周轉(zhuǎn)率。在工程建設(shè)過程中，通過查閱資料發(fā)現(xiàn)，A房地產(chǎn)企業(yè)要找到合適的會(huì)計(jì)核算方法，良好的成本控制可以提高企業(yè)的利潤(rùn)率，健全相關(guān)成本監(jiān)督機(jī)制，加大成本控制力度，學(xué)習(xí)科學(xué)先進(jìn)的管理方法，提高成本控制水平。[4]杜文超.基于模糊層次分析法的融創(chuàng)中國(guó)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警研究[D].河北師范大學(xué),2018.3.1.3加強(qiáng)資金控制和客戶信用管理A房地產(chǎn)企業(yè)要重視日常資金的管理，加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行，合理安排項(xiàng)目資金。我們不僅要通過會(huì)計(jì)等基礎(chǔ)工作實(shí)施資金管理合理安排資金，加強(qiáng)銷售資金管理，還要嚴(yán)格控制日常資金使用，保持公司資金收支平衡，加強(qiáng)監(jiān)管和管理，制定合理的資金使用計(jì)劃。提高資金使用的安全性和合理性。在不影響公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的情況下，安排專門財(cái)務(wù)部門人員定期考核，提高資金使用效率。A房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)完善資金鏈監(jiān)控機(jī)制，重視資金使用，發(fā)現(xiàn)問題并且及時(shí)處理，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低水平。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立成立信用管理部，將授權(quán)責(zé)任落實(shí)到個(gè)人，企業(yè)應(yīng)該建立標(biāo)準(zhǔn)化的客戶信用系統(tǒng)，包括客戶信用調(diào)查和客戶信用記錄。每個(gè)客戶的信用額度必須在批準(zhǔn)之前得到授權(quán)，并且讓人專門負(fù)責(zé)信用管理，對(duì)不同類型的客戶群設(shè)置不同的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，對(duì)客戶信用進(jìn)行全面調(diào)查，進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，對(duì)客戶群進(jìn)行分類，并充分利用現(xiàn)代科技力量進(jìn)行全過程管理。采取正確的銷售策略以滿足消費(fèi)者需求是制定銷售策略的關(guān)鍵。公司可以使用靈活的銷售方式。實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷手段多樣化，加快資金周轉(zhuǎn)。所以A房地產(chǎn)企業(yè)需要采取正確的銷售策略。淡季時(shí)，應(yīng)盡量剔除庫存，并可采用一些促銷的方式來提高銷量，完成資金的及時(shí)回收并提高資金使用效率。在項(xiàng)目開發(fā)之前，公司必須應(yīng)做好市場(chǎng)調(diào)查，了解消費(fèi)者的需求，并不斷收集消費(fèi)者的意見和建議?？梢詾楣緦淼匿N售打下基礎(chǔ)，一定程度上縮短投資回收期。同時(shí)，在開展銷售活動(dòng)時(shí)，做好宣傳工作，采取多種宣傳方式，滿足消費(fèi)者的心理期望，降低銷售風(fēng)險(xiǎn)。3.1.4采用合理的分配政策當(dāng)公司收益較低時(shí)，采用低而穩(wěn)定的股利分配方法，將公司運(yùn)營(yíng)的相對(duì)穩(wěn)定的信息反饋給投資者，減輕公司運(yùn)營(yíng)資金的壓力，并增加公司股票的內(nèi)在價(jià)值。在收入豐厚的條件下，企業(yè)采用正常的和附加的股利分配方式來穩(wěn)定公司股份，提高公司形象，增加投資者熱情，吸收更多的資金投入，有利于公司的進(jìn)一步發(fā)展。3.2外部風(fēng)險(xiǎn)防范3.2.1針對(duì)政策變動(dòng)改變經(jīng)營(yíng)策略企業(yè)外部環(huán)境日新月異，經(jīng)濟(jì)政策、相關(guān)法律法規(guī)、銀行利率等因素的變化將導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。因此實(shí)時(shí)關(guān)注政策，特別是與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展密切相關(guān)的政策，積極應(yīng)對(duì)政策的新變化和經(jīng)營(yíng)策略的變化，顯得十分重要。在限購等宏觀調(diào)控背景下，發(fā)展保障性住房以滿足市場(chǎng)需求。在開發(fā)項(xiàng)目開始時(shí)，始終注意土地政策，尋找合適的基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)域，開發(fā)附加值較高的項(xiàng)目。在當(dāng)前的稅制改革時(shí)期，企業(yè)的各種稅費(fèi)影響著企業(yè)的銷售。房地產(chǎn)企業(yè)必須做好項(xiàng)目策劃，樹立良好的企業(yè)形象。同時(shí)，為了解決這些問題，政府制定相關(guān)政策，政策的制定也是基于市場(chǎng)上的一些問題，政策往往有一定的滯后性。A房地產(chǎn)企業(yè)不僅要注重政策導(dǎo)向，要通過市場(chǎng)變化對(duì)政策變化進(jìn)行大膽預(yù)測(cè)，根據(jù)預(yù)期情況調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，控制可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。3.2.2加強(qiáng)與其他企業(yè)的合作房地產(chǎn)業(yè)地域性強(qiáng)，市場(chǎng)供地有限。A房地產(chǎn)企業(yè)可以積極尋求與其他企業(yè)的合作，要抓住機(jī)遇，可采取多元化合作經(jīng)營(yíng)，充分利用自身優(yōu)勢(shì)，積極尋求與其他企業(yè)合作，聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目、協(xié)同分工、異地拓展發(fā)展的機(jī)會(huì)。實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，從而提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。具體而言，可采取投資模式和多股東合作模式，通過合作實(shí)現(xiàn)資源共享，加強(qiáng)與合作伙伴的討論，將合作開發(fā)納入長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)，積極推動(dòng)方案的實(shí)施，吸取經(jīng)驗(yàn)來彌補(bǔ)不足。3.2.3合理規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求量很大，而獲取資金的主要途徑是債務(wù)融資，因此房地產(chǎn)企業(yè)很容易受利率變動(dòng)的影響，而且利率變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)也無法完全的去避免。房地產(chǎn)公司應(yīng)注意利率變動(dòng)并及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。同時(shí)有必要認(rèn)真的研究資本市場(chǎng)供求狀況，密切關(guān)注房地產(chǎn)利率政策，對(duì)利率走勢(shì)及時(shí)的做出初步判斷，加強(qiáng)利率分析，預(yù)測(cè)利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。及時(shí)調(diào)整管理層的融資計(jì)劃，制定融資計(jì)劃，更好地應(yīng)對(duì)利率波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。在利率較高的時(shí)候，如果確實(shí)不可能減少融資，那么要盡量去籌集必要的短期資金。如果政策準(zhǔn)許的話，使用固定利率而不是浮動(dòng)利率；在較高的利率階段，但有望會(huì)過度低利率的情況。與此同時(shí)，應(yīng)該在必要時(shí)適當(dāng)減少融資，如急需籌集資金，可以通過短期借款。利率較低階段，即企業(yè)融資的黃金時(shí)期，企業(yè)要抓住機(jī)遇，在現(xiàn)階段積極籌措資金。4結(jié)語本文概述了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范，識(shí)別了A房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。研究公司財(cái)務(wù)管理狀況，分析了風(fēng)險(xiǎn)的原因，最后對(duì)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范提出建議。我主要利用A房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的相關(guān)指標(biāo)從融資、投資、資本運(yùn)營(yíng)和收益分配四個(gè)方面來識(shí)別企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在融資方面，發(fā)現(xiàn)A房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)不合理，融資周期結(jié)構(gòu)有待改進(jìn)。在投資方面，A房地產(chǎn)企業(yè)的對(duì)外投資決策并不科學(xué)。在資本運(yùn)營(yíng)方面，主要風(fēng)險(xiǎn)是應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率低，庫存管理效率不高。產(chǎn)生這些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因分為兩個(gè)方面，一方面為外部原因，即政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境，另一方面為內(nèi)部原因，即企業(yè)自身的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較低，財(cái)務(wù)管理機(jī)制欠缺，針對(duì)于產(chǎn)生這些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因，需要從風(fēng)險(xiǎn)防范的內(nèi)部控制和外部進(jìn)行防范，進(jìn)而能夠幫助企業(yè)減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)朝著健康的方向發(fā)展。

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