物業(yè)樓宇消防系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)手冊為保障物業(yè)管轄樓宇消防系統(tǒng)可靠運(yùn)行，有效預(yù)防火災(zāi)事故、降低火災(zāi)危害，依據(jù)《建筑消防設(shè)施維護(hù)管理》（GB____）及消防法規(guī)要求，結(jié)合樓宇實(shí)際運(yùn)營特點(diǎn)，制定本維護(hù)保養(yǎng)手冊。本手冊適用于本物業(yè)管轄范圍內(nèi)的商業(yè)、住宅、公共建筑等各類樓宇，涵蓋消防系統(tǒng)日常維護(hù)、故障處置、應(yīng)急管理等核心內(nèi)容。一、消防系統(tǒng)構(gòu)成與維護(hù)要點(diǎn)（一）火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)作為火災(zāi)預(yù)警核心，需重點(diǎn)關(guān)注探測、報(bào)警、聯(lián)動功能的可靠性：探測器維護(hù)：每月用專用工具清潔煙感、溫感探測器表面積塵；每半年模擬火災(zāi)信號測試（煙感用煙槍發(fā)煙、溫感用熱源加熱），確保報(bào)警響應(yīng)時(shí)間≤10秒。報(bào)警主機(jī)管理：每日檢查主機(jī)運(yùn)行狀態(tài)（指示燈、顯示屏、故障提示）；每周備份系統(tǒng)配置與歷史報(bào)警記錄；每季度對備用電源（蓄電池）充放電測試，確保斷電后供電≥180分鐘。線路與模塊檢查：每半年檢測報(bào)警線路絕緣電阻（≥20MΩ），測試輸入輸出模塊對聲光報(bào)警器、強(qiáng)切模塊的聯(lián)動控制功能，發(fā)現(xiàn)線路老化、模塊松動立即處理。（二）自動噴水滅火系統(tǒng)火災(zāi)初期控火的關(guān)鍵系統(tǒng)，需覆蓋管網(wǎng)、噴頭、水泵全流程維護(hù)：管網(wǎng)與閥門：每月檢查管網(wǎng)壓力（穩(wěn)壓泵維持0.07-0.12MPa）；每季度開啟末端試水裝置，測試水流指示器、報(bào)警閥組聯(lián)動報(bào)警功能，確保信號閥常開且反饋正常。噴頭維護(hù)：每半年檢查噴頭外觀（無碰撞、涂層脫落、堵塞），嚴(yán)禁在噴頭周圍0.5m內(nèi)堆放雜物；發(fā)現(xiàn)噴頭損壞、漏水，24小時(shí)內(nèi)更換同型號產(chǎn)品。水泵與控制柜：每周啟動穩(wěn)壓泵測試運(yùn)行狀態(tài)；每月手動/自動啟動噴淋泵（運(yùn)行≥5分鐘），檢查水泵軸承溫升（≤75℃）、控制柜過載保護(hù)功能；每年對水泵解體保養(yǎng)（軸承潤滑、葉輪清潔）。（三）消火栓系統(tǒng)含室內(nèi)外消火栓、消防水泵、穩(wěn)壓裝置，維護(hù)要點(diǎn)如下：消火栓檢查：每月檢查室內(nèi)消火栓箱（器材齊全、閥門啟閉靈活、水帶無破損）；每季度開啟室外消火栓測試出水壓力（≥0.15MPa），清除周圍1.5m內(nèi)障礙物。水泵與穩(wěn)壓裝置：同噴淋泵維護(hù)周期，需特別測試消火栓泵與噴淋泵的切換功能；每年清洗消防水池（箱）、補(bǔ)水，確保有效容積符合設(shè)計(jì)要求。（四）防排煙系統(tǒng)保障火災(zāi)時(shí)排煙、送風(fēng)，維護(hù)需關(guān)注風(fēng)機(jī)、風(fēng)道、閥門聯(lián)動：風(fēng)機(jī)與風(fēng)道：每月檢查風(fēng)機(jī)外觀（無積塵、腐蝕）；每季度手動/自動啟動風(fēng)機(jī)（運(yùn)行≥10分鐘），測試風(fēng)速（排煙口≤15m/s、送風(fēng)口≤7m/s），檢查風(fēng)道密封性（無漏風(fēng)、積灰）。閥門與聯(lián)動：每半年檢查防火閥（70℃/280℃熔斷關(guān)閉）、排煙閥啟閉功能，測試與火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)的聯(lián)動邏輯（火災(zāi)時(shí)對應(yīng)區(qū)域閥門開啟、風(fēng)機(jī)啟動）。（五）應(yīng)急照明與疏散指示系統(tǒng)保障人員疏散安全，維護(hù)需注意燈具、電源可靠性：燈具檢查：每月測試應(yīng)急照明燈具（斷電后自動點(diǎn)亮，持續(xù)時(shí)間≥90分鐘）；檢查疏散指示燈方向正確、表面清潔，每半年測試燈具亮度（地面≥1.0lx，樓梯間≥5.0lx）。線路與電源：每季度檢查應(yīng)急電源（EPS）電池容量，測試主備電切換功能，確保線路絕緣良好（無短路、過載風(fēng)險(xiǎn)）。（六）防火門及防火卷簾系統(tǒng)作為防火分隔設(shè)施，維護(hù)要點(diǎn)：防火門：每月檢查閉門器、順序器功能（門關(guān)閉后縫隙≤3mm），確保常閉防火門關(guān)閉（嚴(yán)禁長期敞開）；每年對合頁、鎖具潤滑保養(yǎng)。防火卷簾：每季度測試卷簾升降功能（手動、自動、應(yīng)急操作），檢查溫控釋放裝置（68℃時(shí)自動下落），確保卷簾與地面縫隙≤20mm、導(dǎo)軌無變形卡阻。二、日常管理與維護(hù)流程（一）巡檢制度每日巡檢：安保/工程值班員檢查消防主機(jī)狀態(tài)、消火栓箱器材、應(yīng)急燈/疏散指示外觀，記錄異常并上報(bào)。每周巡檢：工程部啟動水泵、風(fēng)機(jī)、穩(wěn)壓裝置測試，檢查管網(wǎng)壓力、閥門狀態(tài)，填寫《消防設(shè)備周檢表》。每月巡檢：專項(xiàng)檢查所有系統(tǒng)組件（探測器清潔、噴頭檢查、防火門閉合性等），形成月度報(bào)告報(bào)物業(yè)負(fù)責(zé)人審批。（二）維護(hù)周期與內(nèi)容維護(hù)級別周期核心內(nèi)容------------------------------------------------日常維護(hù)每日/周設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)檢查、清潔、簡單功能測試季度維護(hù)每3月系統(tǒng)聯(lián)動測試、閥門功能檢查、線路絕緣測試年度維護(hù)每年設(shè)備解體保養(yǎng)、蓄電池更換、管網(wǎng)壓力試驗(yàn)（噴淋管網(wǎng)≥1.4MPa穩(wěn)壓30分鐘）（三）故障處置流程1.故障發(fā)現(xiàn)：巡檢或系統(tǒng)提示故障（如探測器誤報(bào)、水泵無法啟動），立即記錄故障現(xiàn)象、位置。2.報(bào)修處置：內(nèi)部可處理的故障（如探測器積塵、閥門松動）由工程部4小時(shí)內(nèi)修復(fù)；需專業(yè)維保的（如主機(jī)故障、管網(wǎng)漏水），2小時(shí)內(nèi)聯(lián)系維保方，24小時(shí)內(nèi)出具維修方案。3.驗(yàn)證記錄：故障修復(fù)后，現(xiàn)場測試系統(tǒng)功能，填寫《故障處置記錄表》，注明原因、措施及驗(yàn)證結(jié)果。三、應(yīng)急管理與檔案建設(shè)（一）應(yīng)急處置預(yù)案火災(zāi)應(yīng)急：火災(zāi)報(bào)警確認(rèn)后，立即啟動消防泵、防排煙風(fēng)機(jī)，打開聲光報(bào)警，通知安保部組織疏散，同時(shí)撥打消防電話，現(xiàn)場利用消火栓、滅火器初期滅火。系統(tǒng)故障應(yīng)急：如噴淋泵故障，立即啟動備用泵（或手動啟動）；如報(bào)警系統(tǒng)癱瘓，改用手動巡檢+便攜探測器輔助監(jiān)測，確保預(yù)警不中斷。（二）檔案管理基礎(chǔ)檔案：建立消防系統(tǒng)檔案，包含設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)備清單、合格證、檢測報(bào)告等，存于工程部便于查閱。維護(hù)檔案：按系統(tǒng)分類記錄巡檢表、維護(hù)報(bào)告、故障單、年度檢測報(bào)告，檔案保存≥5年。四、培訓(xùn)與演練（一）員工培訓(xùn)新員工入職接受消防系統(tǒng)原理、操作培訓(xùn)（≥8學(xué)時(shí)）；每年組織全員培訓(xùn)（涵蓋系統(tǒng)維護(hù)、火災(zāi)應(yīng)急），確保掌握“三懂三會”（懂原理、操作、處置；會報(bào)警、用滅火器、疏散）。（二）消防演練