物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營是什么：課程核心性質(zhì)經(jīng)營：狹義-做生意、搞銷售、撈業(yè)務(wù)。廣義-籌劃并管理、或者說計劃并組織，并最終達成相應的目標。資產(chǎn)：企業(yè)過去的交易或者事項形成的，由企業(yè)擁有或有控制的、預期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的資源。物業(yè)資產(chǎn)：企業(yè)為了生產(chǎn)和持續(xù)發(fā)展而擁有或租用的房地產(chǎn)。

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營為什么：課程設(shè)置目的教學角度：完成核心課程的教學內(nèi)容。知識角度：理解教學設(shè)計的全部知識點。技能角度：能夠運用三項以上物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營技能。企業(yè)經(jīng)營實踐角度：賺錢是物業(yè)企業(yè)存在的最大理由。物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營是物業(yè)企業(yè)創(chuàng)新的必由之路。物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營是未來物業(yè)企業(yè)經(jīng)營的最高境界。

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營學什么：課程設(shè)置內(nèi)容

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營為什么：課程設(shè)置目的學習效果總體思路：理解為主，識記關(guān)鍵。成績達標總體思路：控制過程，注重結(jié)果?

簽到考核：≧67%（公/私）20%?

過程考核：按分計算

40%

課堂（筆記、回答、討論）+作業(yè)（線上、實訓）

組長實訓獎懲；筆記、實訓及發(fā)言人獎勵；?

綜合考核：期末考試-閉卷

40%

難度控制，平均分40±5

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營物業(yè)經(jīng)營管理概述CONTENTSCONTENTS項

目

一概

述01物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營基本知識定義

對象

層次02物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營商業(yè)模式傳統(tǒng)模式

未來模式03物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)營資源企業(yè)資源

物業(yè)資源與業(yè)主資源知識點

1：定義物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營是指為了滿足業(yè)主的目標，綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)。?

物業(yè)管理

?

設(shè)施管理?

房地產(chǎn)資產(chǎn)管理?

房地產(chǎn)組合投資管理

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述知識點

1：定義物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營包括戰(zhàn)略性內(nèi)容和常規(guī)性內(nèi)容。物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營的常規(guī)性內(nèi)容包括：現(xiàn)金流和成本管理、日常維修和維護、未來維修和維護、設(shè)施設(shè)備管理、物業(yè)保險管理。物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營的戰(zhàn)略性內(nèi)容包括：確定戰(zhàn)略、確定標準、構(gòu)建信息基礎(chǔ)、決策分析、進行資產(chǎn)組合。

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述知識點

1：定義戰(zhàn)略性內(nèi)容確定戰(zhàn)略：利用監(jiān)控工具，對物業(yè)資產(chǎn)的資本增長率、租金變化、收益變動等關(guān)鍵指標進行監(jiān)控評估確定標準：現(xiàn)金流、租金波動、基于市場交易的收益變化構(gòu)建信息基礎(chǔ)：對各相關(guān)指標進行數(shù)據(jù)搜集、分類、儲存及初步分析。決策分析：選擇效益比最大的投資組合落實資產(chǎn)組合：“不要將雞蛋放在同一個籃子里”。

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述知識點

1：定義常規(guī)性內(nèi)容日常維修和維護：通過各方溝通確定具體履行方式。未來維修和維護：新物業(yè)可以得到建筑承包商提供的使用說明；舊物業(yè)可以提供相應的成本估算標準。設(shè)施設(shè)備管理：保證物業(yè)較高的運轉(zhuǎn)效率，并能及時實現(xiàn)技術(shù)更新。物業(yè)保險管理：實現(xiàn)物業(yè)風險轉(zhuǎn)移，全額保險降低風險?，F(xiàn)金流和成本管理：總收入減去各種運營費用，包括正常的工作費用和在時間和數(shù)量上不可預測的支出，以及監(jiān)督和檢查工作的組織成本。

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述知識點

2：對象物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營的對象是收益性物業(yè)。收益性物業(yè)是指具有完善的設(shè)施設(shè)備，較好的地理位置，能夠帶來穩(wěn)定租金收益的物業(yè)類型，作為商業(yè)房地產(chǎn)投資的物質(zhì)載體。包括：寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅與公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店與休閑娛樂設(shè)施等六種類型。

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述知識點

2.1：寫字樓寫字樓是為辦公、商務(wù)活動提供空間的建筑，是一種重要的商業(yè)物業(yè)類型，城市寫字樓往往是城市CBD地帶地標性的建筑，為了持續(xù)保持寫字樓的市場競爭力、提升寫字樓的市場價值，通常需要采購高標準、高質(zhì)量、專業(yè)的物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)。

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述知識點

2.1：寫字樓?

按建筑面積大小劃分：小型，面積≤1萬m2；中型，面積1～3萬m2；大型，面積≥3萬m2；超大型寫字樓，面積十幾萬或幾十萬平方米以上。?

按寫字樓的功能劃分：單純寫字樓，僅辦公；商住型寫字樓，辦公+居??；綜合寫字樓，辦公+居住+娛樂+商場+餐廳?

按現(xiàn)代化程度分：非智能；智能型寫字樓。?

按國際慣例分類：甲、乙、丙三級

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述知識點

2.2：零售業(yè)物業(yè)售商業(yè)物業(yè)是用于零售商業(yè)經(jīng)營活動建筑，其經(jīng)營管理的核心是選擇優(yōu)良租戶，優(yōu)化業(yè)態(tài)組合，保持和提升零售商業(yè)物業(yè)的吸引力，增加營業(yè)額和商場人流，最終能夠?qū)崿F(xiàn)業(yè)主和投資者的收益目標。

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述知識點

2.3：出租型住宅出租型住宅（別墅與公寓）作為經(jīng)營類房地產(chǎn)的主要類型，目的是為了追求較高出租率和租金水平，物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)需要為業(yè)主提供招租、租賃管理、維修維護、安全衛(wèi)生、資本與預算管理等物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)。

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述知識點

2.3：出租型住宅工業(yè)物業(yè)是指為人類生產(chǎn)活動提供入住空間的建筑。包括工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等。工業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理一方面要保證能源供應和內(nèi)部運輸系統(tǒng)的通暢，同時要兼顧物業(yè)資產(chǎn)的利用效率。

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述知識點

2.4：酒店與休閑物業(yè)酒店與休閑娛樂物業(yè)是指為人們的商務(wù)或公務(wù)、旅行、會議、旅游、休閑、康體娛樂活動提供入住空間的建筑。

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營分為四個層次：?

物業(yè)管理與設(shè)施管理?

房地產(chǎn)資產(chǎn)管理?

房地產(chǎn)組合投資管理

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述房地產(chǎn)組合投資管理房地產(chǎn)資產(chǎn)管理物業(yè)管理設(shè)施管理知識點

3：層次設(shè)施管理針對的對象主要是醫(yī)院、科研教學設(shè)施、大型公共文體設(shè)施、政府和企業(yè)辦公樓等物業(yè)。服務(wù)對象通常為擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機構(gòu)。

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述房地產(chǎn)組合投資管理房地產(chǎn)資產(chǎn)管理物業(yè)管理設(shè)施管理知識點

3.1：層次-設(shè)施管理物業(yè)管理區(qū)別于普通住宅物業(yè)管理，物業(yè)經(jīng)營管理中物業(yè)管理是收益性物業(yè)管理。包括制定管理計劃、制定預算、展示和出租空間、收租、維持與租戶的良好關(guān)系、支付費用、保存帳簿和記錄、節(jié)能、提供安全保障、管理員工、不動產(chǎn)保險等。核心工作是對收益性物業(yè)（空間）進行日常的維護與維修，并向業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運行狀態(tài)。

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述房地產(chǎn)組合投資管理房地產(chǎn)資產(chǎn)管理物業(yè)管理設(shè)施管理知識點

3.2：層次-物業(yè)管理房地產(chǎn)資產(chǎn)管理是指對房地產(chǎn)資產(chǎn)投資后形成的資產(chǎn)進行的管理工作，包括投后監(jiān)管工作和經(jīng)營管理工作。投后監(jiān)管包括預算、績效和風險管理，是對經(jīng)營管理的評估和預判。經(jīng)營管理工作更加實際，主要分為面向物業(yè)實務(wù)性的物業(yè)管理和針對于物業(yè)權(quán)益性的物業(yè)經(jīng)營。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理工作重心從事務(wù)性工作轉(zhuǎn)變到資產(chǎn)保值增值為目的的經(jīng)營性工作。從對物業(yè)、設(shè)施和租戶的管理轉(zhuǎn)變?yōu)槠赣枚鄠€專業(yè)管理公司來完成操作層面的工作

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述知識點

3.3：層次-資產(chǎn)管理房地產(chǎn)組合投資管理是指以經(jīng)風險調(diào)整后的組合投資回報最大化為目標來管理資產(chǎn)，以及在合適的時機購置和處置物業(yè)資產(chǎn)。房地產(chǎn)組合投資管理是廣義范圍的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理，貫穿于整個房地產(chǎn)生命周期。?

在極好的條件下購買物業(yè)；?

在持有期以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標來經(jīng)營物業(yè)；?

在合適的時機售出物業(yè)。

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述知識點

3.4：層次-組合投資管理物業(yè)管理和設(shè)施管理定位于現(xiàn)場管理的層面，作用是為租戶提供及時的物業(yè)服務(wù)和保證持續(xù)的收入和現(xiàn)金流；資產(chǎn)管理屬于策略管理，一般不在現(xiàn)場，主要是監(jiān)控物業(yè)運行的績效；房地產(chǎn)組合投資管理站在整個房地產(chǎn)項目生命周期的角度，對風險（收益）進行監(jiān)控管理。

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述知識點

3.5：層次-相互關(guān)系商業(yè)模式通俗來說就是企業(yè)通過什么途徑或方式來賺錢。比如：飲料公司通過賣飲料來賺錢；快遞公司通過送快遞來賺錢；網(wǎng)絡(luò)公司通過點擊率來賺錢；通信公司通過收話費賺錢。物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)通過什么方式賺錢？物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營傳統(tǒng)商業(yè)運作模式包括：?

基礎(chǔ)服務(wù)模式?

多種經(jīng)營模式?

不動產(chǎn)顧問服務(wù)模式

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述知識點

4：傳統(tǒng)商業(yè)模式基礎(chǔ)服務(wù)模式是指通過向業(yè)主和使用人提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的保潔、綠化、秩序維護、房屋維修等綜合性的基礎(chǔ)服務(wù)，而獲取物業(yè)服務(wù)費的收入。實質(zhì)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接向業(yè)主或使用人出售準公共性的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品，這是目前在物業(yè)管理行業(yè)占絕對優(yōu)勢地位的主流商業(yè)模式。特點：按照收費包干制核算，易于操作，強化成本意識，利于提高企業(yè)的內(nèi)部控制，但企業(yè)經(jīng)營風險大，在這種模式下，談不上物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營的開展?？蛻纛愋停喝狈I(yè)素養(yǎng)的分散產(chǎn)權(quán)業(yè)主。

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述知識點

4.1：基礎(chǔ)服務(wù)模式多種經(jīng)營模式是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用其管理的物業(yè)資源和客戶資源開展多種經(jīng)營。通過搭建物業(yè)平臺的方式，直接向客戶提供家居生活服務(wù)或者間接促成商家與客戶之間的交易，而獲取物業(yè)服務(wù)費用以外的收入。實質(zhì)：開發(fā)物業(yè)資源邊際效益的多元化經(jīng)營。特點：考驗企業(yè)的綜合能力，能夠充分利用物業(yè)企業(yè)掌握的資源優(yōu)勢，實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化，增加收益，分散業(yè)主的經(jīng)營風險，但是對資源的配置和經(jīng)營人才的素質(zhì)要求較高?？蛻纛愋停憾酁榫哂薪?jīng)營價值的高端物業(yè)業(yè)主。

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述知識點

4.2：多種經(jīng)營模式不動產(chǎn)顧問模式即為物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用掌握的專業(yè)知識和專業(yè)技能開展顧問服務(wù)，通過向上游的開發(fā)企業(yè)提供投資咨詢、前期策劃，向中游的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供管理方案的設(shè)計，向下游的業(yè)主提供租賃管理、投資建議等服務(wù)來獲取物業(yè)顧問費用或傭金收入。實質(zhì)：向客戶出售專業(yè)化的房地產(chǎn)咨詢和服務(wù)產(chǎn)品。

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述知識點

4.3：不動產(chǎn)顧問模式上游開發(fā)企業(yè)投資咨詢前期策劃中游物業(yè)企業(yè)管理方案設(shè)計下游業(yè)主租賃管理投資建議特點：不動產(chǎn)顧問模式通常是那些具備豐富的不動產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營的管理經(jīng)驗的物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用的商業(yè)模式。典型的如“五大行”，投入資本少，企業(yè)收入穩(wěn)定，經(jīng)營風險低，專業(yè)形象好?？蛻纛愋停焊叨水a(chǎn)品的開發(fā)企業(yè)、缺乏經(jīng)驗的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和投資型物業(yè)業(yè)主。

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述知識點

4.3：不動產(chǎn)顧問模式物業(yè)現(xiàn)有的商業(yè)模式中，無論是物業(yè)資源開發(fā)商還是物業(yè)顧問服務(wù)商模式，都僅僅是少數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的探索和實踐，由于受到物業(yè)資源和企業(yè)能力的雙重制約，我國多數(shù)物業(yè)企業(yè)還定位于初級的物業(yè)服務(wù)提供商。物業(yè)服務(wù)要適應現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，就必須著力思考長久的商業(yè)模式。物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營未來商業(yè)運作模式包括：?

物業(yè)服務(wù)總包模式；?

物業(yè)資產(chǎn)管理模式；?

物業(yè)后勤服務(wù)模式。

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述知識點

5：未來商業(yè)模式物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營未來模式物業(yè)服務(wù)總包模式物業(yè)資產(chǎn)管理模式物業(yè)后勤服務(wù)模式物業(yè)服務(wù)總包模式是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過前端策劃服務(wù)(設(shè)計管理模式、制定管理方案、選擇分包企業(yè))、中端監(jiān)管服務(wù)(監(jiān)督服務(wù)過程、管控服務(wù)品質(zhì))和后端評判服務(wù)(匯總客戶評價、溝通客戶需求和評判分包企業(yè))的方式，將各分包企業(yè)的專項服務(wù)集成為面向業(yè)主的綜合性物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品。

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述知識點

5.1：服務(wù)總包模式物業(yè)管理價值鏈前端策劃服務(wù)管理模式管理方案分包企業(yè)中端監(jiān)管服務(wù)服務(wù)過程服務(wù)品質(zhì)后端評判服務(wù)客戶評價客戶需求分包企業(yè)實質(zhì)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)運用策劃、協(xié)調(diào)、溝通和評價等專業(yè)能力，通過控制物業(yè)管理價值鏈前后兩端的方式，協(xié)助業(yè)主購買專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)。特點：對應的收費模式是酬金制，服務(wù)成本作為定價基礎(chǔ)，財務(wù)收支公開，利于保證酬金效益和降低經(jīng)營風險，但對交易雙方的專業(yè)能力要求較高，缺乏服務(wù)成本控制的內(nèi)在動力。客戶類型：單一產(chǎn)權(quán)業(yè)主或較為專業(yè)的業(yè)主團體。

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述知識點

5.1：服務(wù)總包模式管作分離以管代作√x物業(yè)資產(chǎn)管理模式是指業(yè)主不僅將物業(yè)硬件的日常維修、養(yǎng)護和管理工作委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而且將資產(chǎn)屬性的不動產(chǎn)的日常投資、經(jīng)營和管理工作，包括租賃、招商、營銷、代銷、融資等委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。實質(zhì)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用客戶資源和專業(yè)技能，同時為業(yè)主提供傳統(tǒng)物業(yè)管理和不動產(chǎn)投資理財兩項服務(wù)，從而獲取物業(yè)服務(wù)費用和資產(chǎn)管理傭金的雙重效益。

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述知識點

5.2：資產(chǎn)管理模式基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)代銷營銷招商租賃融資物業(yè)資產(chǎn)管理特點：物業(yè)資產(chǎn)管理模式受三個條件的制約?

物業(yè)具有較高的商業(yè)價值；?

物業(yè)服務(wù)應當具有較好的專業(yè)技能；?

物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有較強的風險管控能力?？蛻纛愋停壕哂休^高利潤回報的辦公、商業(yè)、休閑娛樂等收費型物業(yè)。

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述知識點

5.2：資產(chǎn)管理模式傳統(tǒng)物業(yè)管理不動產(chǎn)投資理財物業(yè)后勤服務(wù)模式是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅從事不動產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，而且受托提供配餐、會務(wù)、接待、交通、物流等方面的后勤服務(wù)，以全方位滿足客戶非主流業(yè)務(wù)之外的多元化需求。實質(zhì)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)取代客戶的后勤保障部門，以市場化的方式為客戶的后勤保障需求提供全面的解決方案，使客戶高度關(guān)注其核心業(yè)務(wù)的開展和品牌價值的創(chuàng)造。特點：雙贏模式，注重企業(yè)的客戶關(guān)系管理。客戶類型：從事生產(chǎn)經(jīng)營、商業(yè)服務(wù)或公共服務(wù)單位客戶。

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述知識點

5.2：資產(chǎn)管理模式不動產(chǎn)服務(wù)物流交通接待會務(wù)配餐物業(yè)后勤服務(wù)知識點

5：未來商業(yè)模式分類按收費方式分類包干制——物業(yè)服務(wù)提供商、物業(yè)資源開發(fā)商酬金制——物業(yè)服務(wù)集成商、物業(yè)顧問服務(wù)商分紅制——物業(yè)資產(chǎn)運營商、物業(yè)保障服務(wù)商按盈利方式分類操作型——物業(yè)服務(wù)提供商管理型——物業(yè)服務(wù)集成商、物業(yè)資產(chǎn)運營商顧問型——物業(yè)顧問服務(wù)商綜合型——物業(yè)資源開發(fā)商、物業(yè)保障服務(wù)商按專業(yè)分工分類專業(yè)化——物業(yè)服務(wù)提供商、物業(yè)服務(wù)集成商、物業(yè)顧問服務(wù)商多元化——物業(yè)資源開發(fā)商、物業(yè)保障服務(wù)商、物業(yè)資產(chǎn)運營商按企業(yè)規(guī)模分類小型化——物業(yè)服務(wù)集成商、物業(yè)顧問服務(wù)商、物業(yè)資產(chǎn)運營商大型化——物業(yè)服務(wù)提供商、物業(yè)資源開發(fā)商、物業(yè)保障服務(wù)商

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營離不開對資源的充分合理的利用，這些資源包括所有經(jīng)營活動中的社會資源和生產(chǎn)要素，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有財產(chǎn)、人員、物資、組織、經(jīng)營場所等資源，企業(yè)本身還擁有技術(shù)、信息、品牌、商標、專利等無形資產(chǎn)，這些資源均可以通過經(jīng)營創(chuàng)造價值。物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)資源可分為管理技術(shù)、品牌、自有設(shè)施設(shè)備、信息、社會關(guān)系和人力資源六類。

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述知識點

6：企業(yè)資源管理技術(shù)社會關(guān)系信息自有設(shè)施設(shè)備品牌人力資源內(nèi)涵：物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過長期實踐形成的一套行之有效的物業(yè)管理技術(shù)。經(jīng)營方式：對外出售管理技術(shù)，即物業(yè)管理咨詢服務(wù)。顧問咨詢已經(jīng)成為一些品牌物業(yè)企業(yè)（如五大行）的重要經(jīng)營業(yè)務(wù)。

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述知識點

6.1：管理技術(shù)資源知識點7.1：管理技術(shù)資源物業(yè)管理資產(chǎn)管理物業(yè)估價物業(yè)買賣租賃業(yè)主服務(wù)客戶代表企業(yè)服務(wù)投資及特別項目咨詢及研究物業(yè)管理物業(yè)估價資產(chǎn)管理物業(yè)投資市場研究開發(fā)顧問市場傳訊服務(wù)DTZ物業(yè)管理酒店管理顧問服務(wù)設(shè)施管理估價及顧問工業(yè)地產(chǎn)投資物業(yè)租售物業(yè)設(shè)施及項目管理按揭融資評估與估值開發(fā)服務(wù)投資管理、研究與策略顧問ColliersSavillsCBREJLL商鋪、住宅、寫字樓、工業(yè)、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)設(shè)施管理物業(yè)投資戰(zhàn)略顧問項目與開發(fā)服務(wù)市場研究

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述內(nèi)涵：品牌不僅是企業(yè)的商標或標志，更是企業(yè)的象征，是一種能夠為消費者和物業(yè)企業(yè)創(chuàng)造長期價值的無形資產(chǎn)。經(jīng)營方式：連鎖經(jīng)營、品牌作價、品牌租用、品牌聯(lián)合、品牌擴張等。

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述知識點

6.2：品牌資源內(nèi)涵：推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展并創(chuàng)造財富而聚集整合的各類管理與專業(yè)技術(shù)人才。經(jīng)營方式：人力資源戰(zhàn)略本身就是企業(yè)戰(zhàn)略的重要組成部分。企業(yè)要設(shè)法經(jīng)營人力資源，要從招聘開始選拔符合企業(yè)文化的人，進入企業(yè)后要增強其對企業(yè)的認同感，將員工利益納入企業(yè)的利益中，實現(xiàn)員工和企業(yè)的共同成長，以實現(xiàn)組織的目標。

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述知識點

6.3：人力資源內(nèi)涵：物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過發(fā)展積累擁有的工程維修、保潔、綠化、安防、檢測設(shè)施設(shè)備。經(jīng)營方式：既是生產(chǎn)資料，也是企業(yè)經(jīng)營的資源。

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述知識點

6.4：設(shè)施資源內(nèi)涵：?

物業(yè)開發(fā)建設(shè)過程中形成的各類資料；?

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在運行中形成的各類資料；?

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供管理服務(wù)過程中搜集和掌握的各類信息。包括：設(shè)施設(shè)備信息、業(yè)主需求信息、房屋信息等。經(jīng)營方式：既是品牌資源的重要組成部分，也可以作為單獨資源進行開發(fā)。

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述知識點

6.5：信息資源內(nèi)涵：社會關(guān)系是指以生產(chǎn)關(guān)系為基礎(chǔ)的一切物質(zhì)關(guān)系和思想關(guān)系的總和。社會關(guān)系資源也是企業(yè)重要的無形資產(chǎn)。經(jīng)營方式：物業(yè)資產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，尋找和確定關(guān)系雙方的共同點，選擇適當而有效的調(diào)節(jié)手段，以促進資產(chǎn)發(fā)揮最大的作用。

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述知識點

6.5：信息資源物業(yè)資源是指由物業(yè)管理企業(yè)管理的，能夠產(chǎn)生經(jīng)營行為的建筑物（構(gòu)筑物）本身及其配套設(shè)施。物業(yè)資源的經(jīng)營領(lǐng)域非常廣闊，物業(yè)企業(yè)應當充分發(fā)揮物業(yè)資源應有的作用，否則將嚴重浪費資源；同時在經(jīng)營過程中要充分認識物業(yè)資源的屬性，否則將侵犯業(yè)主的權(quán)利，引發(fā)諸多矛盾和糾紛。

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述知識點

7：物業(yè)資源按所有權(quán)劃分單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)：也叫自持物業(yè)，即開發(fā)商（或投資者）擁有整個物業(yè)項目的獨立產(chǎn)權(quán)，并以自用、長期租賃或股權(quán)基金等形式進行投資的物業(yè)。區(qū)分所有權(quán)物業(yè)：對專有享有所有權(quán)、共有部分享有共有權(quán)、對共有部分享有共同管理權(quán)。對于區(qū)分所有權(quán)物業(yè)，能夠經(jīng)營的物業(yè)資源包括：①

發(fā)展商所有的小區(qū)停車場、會所；②

政府所有的人防工程；③

業(yè)主所有的利用小區(qū)道路、綠地改建的露天停車位、物業(yè)管理用房，以及其他共有空間等。

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述知識點

7.1：物業(yè)資源的界定①

②

③

④

⑤

⑥

⑦

⑧

⑨

⑩

按物業(yè)使用屬性劃分①

在物業(yè)區(qū)域內(nèi)可直接使用或經(jīng)營的資源，可租售的物業(yè)空間。如：場地停車場、網(wǎng)球場等；②

由物業(yè)建筑、配套設(shè)施設(shè)備和場地派生出來的可經(jīng)營資源。如：屋頂廣告、電梯廣告、庭院和車場廣告等；

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述知識點

7.1：物業(yè)資源的界定①

不可越權(quán)經(jīng)營。對物業(yè)共有部分的經(jīng)營，企業(yè)應征得業(yè)主大會的同意并和業(yè)委會簽署相關(guān)協(xié)議的前提下才可開展經(jīng)營活動。②確保基本服務(wù)。經(jīng)營發(fā)展應在做好物業(yè)基本服務(wù)的基礎(chǔ)上開展，否則就成為本末倒置之舉。③規(guī)避經(jīng)營活動中的風險。物業(yè)經(jīng)營企業(yè)在做經(jīng)營決策時，必須對各種風險因素進行綜合考量，并做好抵御風險的各種準備。

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述知識點

7.2：資源經(jīng)營原則經(jīng)營原則不可越權(quán)經(jīng)營正確把握不同物業(yè)管理階段的經(jīng)營特性規(guī)避經(jīng)營風險確保基本服務(wù)獲取物業(yè)資源的途徑區(qū)分不同物業(yè)類型及業(yè)主群體開展統(tǒng)一的專業(yè)化經(jīng)營④

把握不同物業(yè)管理階段的經(jīng)營特性。業(yè)主大會尚未成立，發(fā)展商將經(jīng)營權(quán)委托給物業(yè)企業(yè)，物業(yè)企業(yè)要明確經(jīng)營范圍和收益用途。如果收益不是全體業(yè)主受益的方向，物業(yè)經(jīng)營企業(yè)要給予必要的提醒，并以合同等方式回避風險。業(yè)委會成立后，物業(yè)企業(yè)要在業(yè)主大會授權(quán)的范圍內(nèi)，按照與業(yè)委會達成的協(xié)議依法開展物業(yè)資源經(jīng)營，而獲得應有的酬金或分成收益。

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述知識點

7.2：資源經(jīng)營原則經(jīng)營原則不可越權(quán)經(jīng)營把握不同物業(yè)管理階段的經(jīng)營特性規(guī)避經(jīng)營活動中的風險不妨礙物業(yè)管理基本服務(wù)的開展獲取物業(yè)資源的途徑區(qū)分不同物業(yè)類型及業(yè)主群體開展統(tǒng)一的專業(yè)化經(jīng)營⑤

物業(yè)資源合理獲取。?

向開發(fā)商爭取。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以再早期介入階段或接管物業(yè)時與開發(fā)商簽訂合同，約定由開發(fā)商低價提供一些商業(yè)用房給物業(yè)經(jīng)營企業(yè)，以彌補前期物業(yè)管理的收入或沖抵部分開辦費用；也可以爭取經(jīng)營屬于開發(fā)商的停車場、會所、游泳池、網(wǎng)球場等。?

租用商業(yè)網(wǎng)點。一般不提倡購買商業(yè)網(wǎng)點，因為涉及企業(yè)投資和經(jīng)營方向的問題，也涉及業(yè)主不簽合同后的經(jīng)營問題。

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述知識點

7.2：資源經(jīng)營原則經(jīng)營原則不可越權(quán)經(jīng)營正確把握不同物業(yè)管理階段的經(jīng)營特性規(guī)避經(jīng)營活動中的風險不妨礙物業(yè)管理基本服務(wù)的開展獲取物業(yè)資源的途徑區(qū)分不同物業(yè)類型及業(yè)主群體開展統(tǒng)一的專業(yè)化經(jīng)營⑥

物業(yè)資源經(jīng)營適應性。物業(yè)資源的經(jīng)營要與物業(yè)的整體風格及業(yè)主群體的特征符合，要區(qū)分不同物業(yè)類型及業(yè)主群體。比如：在政府機關(guān)辦公樓內(nèi)一般不進行物業(yè)資源的經(jīng)營；在住宅物業(yè)內(nèi)一般可以開展日常生活類的服務(wù)經(jīng)營。⑦

力求經(jīng)營活動標準化、專業(yè)化。物業(yè)經(jīng)營企業(yè)可以成立專門機構(gòu)，或?qū)Ｈ素撠煟瑢λ?wù)的區(qū)域的物業(yè)資源進行整合，進行統(tǒng)一的專業(yè)化經(jīng)營。這樣可以充分利用需求信息，整合社會力量，降低成本，也可以協(xié)調(diào)經(jīng)營和服務(wù)管理的矛盾。

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述知識點

7.2：資源經(jīng)營原則經(jīng)營原則不可越權(quán)經(jīng)營正確把握不同物業(yè)管理階段的經(jīng)營特性規(guī)避經(jīng)營活動中的風險不妨礙物業(yè)管理基本服務(wù)的開展獲取物業(yè)資源的途徑區(qū)分不同物業(yè)類型及業(yè)主群體開展統(tǒng)一的專業(yè)化經(jīng)營業(yè)主資源經(jīng)營的步驟掌握需求信息→需求經(jīng)營場所→成立服務(wù)組織→整合社會資源→搭建商務(wù)平臺

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述知識點

8：業(yè)主資源業(yè)主需求資源是指在業(yè)主日常生活、健康、娛樂、教育等方面的需求，構(gòu)成了社會消費的基礎(chǔ)，業(yè)主需求資源是最為廣泛最為實用的資源，是業(yè)主資源經(jīng)營中可獲取最大收益的部分。

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述知識點

8.1：業(yè)主需求資源社區(qū)商業(yè)經(jīng)營原則：①結(jié)合消費者需求，日常生活類優(yōu)先、消費周期短優(yōu)先、易耗品經(jīng)營優(yōu)先、優(yōu)勢特色項目優(yōu)先、中介服務(wù)優(yōu)先；②一般以中心半徑為500米的服務(wù)范圍，如果有大型商業(yè)網(wǎng)點，就不要經(jīng)營同類型的項目；③一般5-10萬人的大型社區(qū)或者高檔社區(qū)其商業(yè)經(jīng)營最有潛力。

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述知識點

8.1：業(yè)主需求資源業(yè)主需求資源的經(jīng)營方式

特約服務(wù)和綜合經(jīng)營—在物業(yè)服務(wù)合同的范圍之外，受業(yè)主的委托，物業(yè)經(jīng)營企業(yè)為業(yè)主個體提供特約服務(wù)，并收取約定的費用。

社區(qū)商業(yè)—開展在社區(qū)內(nèi)的商業(yè)活動，其經(jīng)營不僅面向業(yè)主，還可以面向周邊非業(yè)主群體，形成輻射商圈。

服務(wù)集成商—通過構(gòu)建物業(yè)電子商務(wù)平臺，物業(yè)經(jīng)營企業(yè)成為社會服務(wù)資源的搜集者、統(tǒng)籌者和組織者，搭建業(yè)主需求與社會服務(wù)資源對接的服務(wù)平臺，并從社會資源提供方獲取傭金。

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述知識點

8.2：業(yè)主財產(chǎn)資源業(yè)主財產(chǎn)資源主要包括業(yè)主擁有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)（不動產(chǎn)）和一些流動資產(chǎn)，包括汽車、家具、家電、有價證券或銀行存款等。不動產(chǎn)的經(jīng)營方式：租賃和銷售物業(yè)經(jīng)營企業(yè)在租賃方面具有獨有的優(yōu)勢，幾乎不需任何代價就可掌握充足的房源信息，物業(yè)企業(yè)可以采取企業(yè)之間的聯(lián)合、與中介代理公司的合作發(fā)展物業(yè)租賃，而在銷售方面可以借鑒和學習物業(yè)銷售代理公司一些較為成熟的操作模式。動產(chǎn)的經(jīng)營方式：“二手物品”的經(jīng)營物業(yè)經(jīng)營企業(yè)可以介入二手物品的經(jīng)營領(lǐng)域，與有關(guān)行業(yè)機構(gòu)合作，讓業(yè)主的收益趨近合理。

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營概述知識點

8.3：業(yè)主社會關(guān)系業(yè)主社會關(guān)系資源是指物業(yè)經(jīng)營企業(yè)通過構(gòu)建業(yè)主社會關(guān)系資源資源網(wǎng)，合理運營“關(guān)系網(wǎng)”的功能，可以產(chǎn)生巨大的效益，成為性價比極高的投資或資源。

美好祝愿師者，所以傳道受業(yè)解惑也！清楚賺什么錢！

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營知識體系物業(yè)項目投資分析

物業(yè)投資定義導入國家、企業(yè)、個人或個人等投資主體預先將一定的資金直接或間接地投入到物業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動中，以期望獲得未來的物業(yè)資產(chǎn)增值收益的經(jīng)濟行為。?

直接投資：購地開發(fā)建設(shè)、購買建成物業(yè)；?

間接投資：股票、債券、信托基金、抵押支持證券?

特點：金額巨大、回收期長、不確定因素多、風險較大CONTENTSCONTENTS主要內(nèi)容0102貨幣時間價值基礎(chǔ)知識、等值計算

設(shè)備經(jīng)濟分析

經(jīng)濟壽命、設(shè)備折舊03財務(wù)評價指標盈利能力、清償能力CONTENTSCONTENTS項

目

一目

錄0102貨幣時間價值的概念導入定義

影響因素貨幣時間價值的基礎(chǔ)知識現(xiàn)金流量

利率與利息03貨幣時間價值的等值計算一次支付終值與現(xiàn)值等額支付現(xiàn)值與資金回收系數(shù)等額支付終值與儲存基金系數(shù)

貨幣時間價值（概念導入）基本概念貨幣時間價值是指在沒有風險和沒有通貨膨脹情況下，貨幣經(jīng)過一定時間的投資和再投資所增加的價值。又稱為：資金時間價值。影響因素：社會平均利潤率、供求情況、風險、通貨膨脹、期限。

貨幣時間價值（概念導入）基本概念貨幣時間價值是不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別。投資者的角度看，貨幣的時間價值是資金在生產(chǎn)與交換活動中給投資者帶來的利潤。資金隨著時間的推移，其價值會增加，即資金增值。消費者的角度看，貨幣的時間價值是消費者放棄即期消費所獲得的利息。

貨幣時間價值（概念導入）案例一如果你死黨朋友欠你10萬塊錢，沒有收利息，計劃按如下方案歸還：方案一：現(xiàn)在全部歸還給你；方案二：現(xiàn)在還1萬，一年后再歸還9萬元。你希望是哪個方案？為什么？

貨幣時間價值（概念導入）案例二某企業(yè)于2023年1月1日銷售交付了一批商品，總價1500萬元，購買方要求分期付款，并愿意承擔占用資金的利息，月息1%(利率)，按季度復利計息(計息方式)。購買方于4月1日及7月1日各支付500萬元，10月1日一次性付清，還需要付多少余款？?

貨款本金；?

未付貨款本金所產(chǎn)生的利息；?

未付的上期利息在下一期所產(chǎn)生的利息。

貨幣時間價值（概念導入）影響因素一投資額在其他條件不變的情況下，投資的資金數(shù)量越大，貨幣的時間價值越大；反之，貨幣的時間價值就越小。將錢存入銀行，在利率一定的情況下，存入的金額越大，所獲得的利益也越大。

貨幣時間價值（概念導入）影響因素二使用時間其他條件不變的情況下，資金使用的時間越長，則資金的時間價值就越大；資金使用時間越短，資金的時間價值就越小。存入銀行的等額資金，存兩年的利息大于存一年的利息。

貨幣時間價值（概念導入）影響因素三社會平均投資收益率它是指單位投資所能取得的收益，反映投資增值的速度。在不考慮其他因素影響的情況下，在進行項目投資時，投資收益率越高，資金的時間價值越大；反之，資金的時間價值就越小。銀行的存款年利率可看作資金投資的收益率，當存款年利率越高，同等存儲時間和金額大小的資金所獲得的存款利息越大。

貨幣時間價值（概念導入）影響因素四通貨膨脹因素通貨膨脹即貨幣供給大于貨幣需求，導致貨幣貶值。當貨幣貶值時即資金貶值，資金的貶值會減少資金的時間價值。引起通貨膨脹的原因有很多，比如物價上漲的實質(zhì)是資源總需求大于總供給。

貨幣時間價值（概念導入）影響因素五風險因素投資者在進行投資時，可能會受到市場風險、技術(shù)風險、財務(wù)風險、自然災害、政治風險等等，這些風險都將影響到項目所獲得的利益，進而影響到資金時間價值。風險可能使項目遭受損失，也可能使項目獲得更大的收益，這需要投資者在進行投資決策時對風險進行認真預測與把握。

貨幣時間價值知識導圖

貨幣時間價值（基礎(chǔ)知識）知識點1：現(xiàn)金流量在一定會計期間，按照現(xiàn)金收付實現(xiàn)制，通過一定經(jīng)濟活動而產(chǎn)生的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出及其總量情況的總稱。?

現(xiàn)金流入量：某一時點上流入的貨幣量?

現(xiàn)金流出量：某一時點上流出的貨幣量?

凈現(xiàn)金流量（NCF）：某一時點（一定期間）

現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量之差。?

現(xiàn)金流量圖現(xiàn)金流入：銷售收入出租收入利息收入貸款本金收入……現(xiàn)金流出：土地費用建造費用還本付息運營費用稅金……＋－

貨幣時間價值（基礎(chǔ)知識）知識點1：現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量圖是一種反映貨幣運動狀態(tài)的圖示，把現(xiàn)金流量繪入一個時間坐標中，表示各現(xiàn)金流入、流出與相應時間的對應關(guān)系。現(xiàn)金流量圖三要素：?

現(xiàn)金流量的方向（向上表示流入向下表示流出）?

現(xiàn)金流量的大?。ɡ碚撋霞€越長貨幣量越大）?

現(xiàn)金流量的時點（刻度表示時間）

貨幣時間價值（基礎(chǔ)知識）知識點2：利息與利率利息是指放棄資金的使用權(quán)應該得到的回報(如存款利息)或者指占有資金的使用權(quán)應該付出的代價(如貸款利息)。利率是一個計息周期內(nèi)所得到的利息額與借貸資金額(即本金)之比，一般用百分比來表示。

貨幣時間價值（基礎(chǔ)知識）知識點2：利息與利率單利本金乘期數(shù)再乘以利率，得到的利息就是單利。復利把前一期利息和本金加在一起算作本金，再計

算利息。俗稱：利滾利。In

代表總的利息；

P

代表原始本金；Fn

代表本利和；n

代表計息周期數(shù)；i

代表計息周期內(nèi)的利率。推導？

貨幣時間價值（基礎(chǔ)知識）知識點2：利息與利率在所有情況相同的情況下，一般按照復利計算的利息大于按照單利計算的利息，且時間越長，復利利息與單利利息的差別越大。?

一般銀行對儲蓄存款就是按照單利計息來計算，計息周期為“年”，只有本金生息，利息不再生息。?

一般房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款都是按復利計息的。在投資分析中，一般采用復利計息，因為復利計息比較符合資金在社會再生產(chǎn)過程中運動的實際情況，本金要產(chǎn)生利息，利息也要產(chǎn)生利息。

貨幣時間價值（基礎(chǔ)知識）例題：小明買了某款理財產(chǎn)品，年化收益率3%，按年計息，一次性購買1萬元，期限為5年。求：單利和復利計息，5年后分別到手多少錢？解：（一）單利計算第一年10000*（1+3%）=10300；第二年10000*（1+2*3%）=10600；第五年10000*（1+5*3%）=11500元。（二）復利計算第一年10000

*（1+3%）=10300；第二年10000*（1+3%）2=10609；第五年

10000*（1+3%）5=11592.74元。知識點2：利息與利率

貨幣時間價值（基礎(chǔ)知識）知識點2：利息與利率在復利計息條件下，當利率標明的時間單位與計息周期不一致時，就出現(xiàn)了名義利率與實際利率的區(qū)別。?

名義利率是指一年內(nèi)多次復利時給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復利次數(shù)的乘積。?

實際利率是指一年內(nèi)多次復利時，每年末終值比年初的增長率，也可理解為實際計算利息的利率。

貨幣時間價值（基礎(chǔ)知識）知識點2：利息與利率例題：年利率為12%，存款額為1000元，期限為一年，按月計息，則一年后的本利和為多少？

解：

實際利率=1126.83/1000=12.68%?

12％就是名義利率，12.68%就是實際利率。?

公式是如何推導的？

貨幣時間價值（基礎(chǔ)知識）知識點2：利息與利率實際利率和名義利率之間的轉(zhuǎn)換公式推導：?

實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值；?

名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率

的差異越大；?

當每年計息周期數(shù)m＝1時，名義利率與實際利率相等；?

當每年計息周期數(shù)m＞1時，實際利率大于名義利率；?

當每年計息周期數(shù)m→∞時，即按瞬時計息，計息次

數(shù)無限多次，此時名義利率r與實際利率i的關(guān)系為：

i＝er－1

貨幣時間價值知識導圖

貨幣時間價值（等值計算）知識點3：等值計算基礎(chǔ)投資分析的基本手段是實現(xiàn)不同時間的貨幣價值可比較，這是分析的基礎(chǔ)。貨幣時間價值的計算核心就是資金的等值計算?，F(xiàn)值一般指折現(xiàn)值。是指將未來的現(xiàn)金流量按照合適的利率折算為現(xiàn)在的價值。終值俗稱本利和。是指某一時點上的現(xiàn)金流量折算到未來某一時點的價值。年金、年值、等額序列支付

貨幣時間價值（等值計算）知識點3.1：一次支付終值與現(xiàn)值一次支付是指在投資分析中現(xiàn)金流量無論是流入還是流出只發(fā)生一次，要么發(fā)生在期初（現(xiàn)值），要么發(fā)生在期末（終值），如圖所示。在計算資金時間價值時，我們可將一次支付的現(xiàn)值轉(zhuǎn)換成終值，或者將一次支付的終值轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值，從而產(chǎn)生了一次支付終值系數(shù)和一次支付現(xiàn)值系數(shù)。

貨幣時間價值（等值計算）知識點3.1：一次支付終值與現(xiàn)值一次支付終值系數(shù)是在計算一次支付終值時需要運用到的系數(shù)。即：在已定的利率i的情況下，初期投入的資金P在經(jīng)過n個計息周期后的終值（本利和）F是多少。一次支付終值計算可直接利用復利本利和計算公式。(1+i)n——一次支付終值系數(shù)

“一次支付終值系數(shù)”，可用符號(F/P，i，n)表示，此系數(shù)可以直接根據(jù)i、n已知值查復利終值系數(shù)表（FVIF表）獲得。如此，上述求終值公式可以表示為：

貨幣時間價值（等值計算）知識點3.1：一次支付終值與現(xiàn)值例題：某物業(yè)企業(yè)向銀行借款100萬元，年利率為10%，借期5年，到期后一次還清。問：第五年末一次還銀行本利和是多少？解1：本利和思路已知F=100萬元，i=10%，n=5，一次支付，求現(xiàn)值。F=P(1+i)n

=100（1+10%）5

=161.05（萬元）解2：一次支付終值系數(shù)思路F=P（F/P，i，n）

=100（F/P，10%，5）(查復利終值系數(shù)表）

=100×1.6105=161.05（萬元）

貨幣時間價值（等值計算）知識點3.1：一次支付終值與現(xiàn)值一次支付現(xiàn)值系數(shù)是在求一次支付現(xiàn)值時需要運用到的，也就是求現(xiàn)值，也稱為折現(xiàn)(或貼現(xiàn))。即：在已定的利率i的情況下，已知終值F，求n個計息周期前的現(xiàn)值P是多少?？梢灾苯永靡淮沃Ц督K值公式的逆運算求得?！耙淮沃Ц冬F(xiàn)值系數(shù)”，可用符號(P/F，i，n)表示，此系數(shù)可以直接根據(jù)i、n已知值查復利現(xiàn)值系數(shù)表（PVIF表）獲得。如此，上述求現(xiàn)值公式可以表示為：1/(1+i)n——一次支付現(xiàn)值系數(shù)

貨幣時間價值（等值計算）知識點3.1：一次支付終值與現(xiàn)值例題：某物業(yè)企業(yè)對投資收益率為10%的項目進行投資，欲五年后得到100萬元，問：現(xiàn)在應一次投資多少？解1：終值逆運算思路已知F=100萬元，i=10%，n=5，一次支付，求現(xiàn)值。F=P/(1+i)

n

=100/（1+10%)

5

=62.09（萬元）解2：一次支付現(xiàn)值系數(shù)思路P=F（P/F，i，n）

=100（P/F，10%，5）(查復利現(xiàn)值系數(shù)表）

=100×0.6209=62.09（萬元）

貨幣時間價值（等值計算）知識點3.2：等額支付現(xiàn)值與資金回收系數(shù)除了一次支付外，資金也可能多次支付。當多次支付的現(xiàn)金流量在各時刻點等額、連續(xù)發(fā)生則稱為等額序列支付，等時距、等金額、連續(xù)發(fā)生的現(xiàn)金流量就稱為年值A(chǔ)。在計算資金時間價值時，我們可將等額序列支付的年值轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值，或者將等額序列支付的現(xiàn)值轉(zhuǎn)換成年值，從而產(chǎn)生了等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)。其現(xiàn)金流量圖如左圖所示。

貨幣時間價值（等值計算）知識點3.2：等額支付現(xiàn)值與資金回收系數(shù)等額序列支付的現(xiàn)值即在已定的利率

i

的情況下，將現(xiàn)金流量圖上的每一個計息周期期末的年值A(chǔ)轉(zhuǎn)換到期初的一次性發(fā)生的現(xiàn)金流量。我們可以理解為把每一個年值A(chǔ)看作是一次支付中的終值F，用一次支付復利計算公式求現(xiàn)值，然后相加，即可得到所求的現(xiàn)值。其公式為：（推導？）等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)

“等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)”，可用符號(P/A，i，n)表示，此系數(shù)可以直接根據(jù)

i、n

已知值查年金現(xiàn)值系數(shù)表（PVIFA表）獲得。如此，上述求現(xiàn)值公式可以表示為：

貨幣時間價值（等值計算）知識點3.2：等額支付現(xiàn)值與資金回收系數(shù)例題：某物業(yè)企業(yè)投資某項目可每年獲凈收益10萬元，利率為10%，問：初始投資為多少時企業(yè)可在5年內(nèi)收回？解1：使用公式計算

已知A=10萬元，i=10%，n=5，求現(xiàn)值。

（萬元）解2：通過查年金現(xiàn)值系數(shù)表求得，即：

P

=

A(P/A，i，n)

=

10(P/A，10%，5)

=

10×3.7908

=

37.91（萬元）

貨幣時間價值（等值計算）知識點3.2：等額支付現(xiàn)值與資金回收系數(shù)等額序列支付資金回收是指期初一次性投入一筆資金，今后以每個計息期等額、等時、連續(xù)發(fā)生的年值來回收時的年值金額。即在已定的利率i的情況下，已知現(xiàn)值P，求n個計息周期的年值A(chǔ)是多少。可以直接利用等額序列支付現(xiàn)值公式的逆運算求得，即：等額序列支付資金回收系數(shù)

“等額序列支付資金回收系數(shù)”，可用符號(A/P，i，n)表示。在已知

i，n

的情況下也可直接查表獲得，其實質(zhì)為等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)的倒數(shù)。如此，上述公式可以表示為：

貨幣時間價值（等值計算）知識點3.2：等額支付現(xiàn)值與資金回收系數(shù)例題：某物業(yè)項目在期初需一次投資300萬元，年利率8%，分5年每年年末等額回收，問：每年至少回收多少才能收回全部投資？解：使用公式計算已知：P=300萬元，i=8%，n=5，求：年值A(chǔ)。

（萬元）

貨幣時間價值（等值計算）知識點3.3：等額支付終值與儲存基金系數(shù)在計算資金時間價值時，我們可將等額序列支付的年值轉(zhuǎn)換成終值，或者將終值轉(zhuǎn)換成等額序列支付的年值，從而產(chǎn)生了等額序列支付終值系數(shù)和儲存基金系數(shù)。其現(xiàn)金流量圖如圖所示。

貨幣時間價值（等值計算）知識點3.3：等額支付終值與儲存基金系數(shù)等額支付終值是指現(xiàn)金流量等額、連續(xù)發(fā)生在各個等距時刻點上，在考慮資金時間價值情況下，各個時刻點的等額資金全部折算到期末，需要多少資金來與之等值。我們可以理解為把每一個年值A(chǔ)看作是一次支付中的現(xiàn)值P，用一次支付復利計算公式求終值，然后相加，即可得到所求的終值。其公式為：等額序列支付終值系數(shù)

“等額支付終值系數(shù)”，可用符號(F/A，i，n)表示，此系數(shù)可以直接根據(jù)

i、n

已知值查年金終值系數(shù)表（FVIFA表）獲得。如此，上述求終值公式可以表示為：

貨幣時間價值（等值計算）知識點3.3：等額支付終值與儲存基金系數(shù)例題：

某物業(yè)企業(yè)連續(xù)3年，每年向銀行存款100萬元，年利率3%，復利計息，到期一次性取出，問：3年后該企業(yè)一次性取出多少資金？解1：使用公式計算

已知：A=100萬元，i=3%，n=3，求：終值。

（萬元）解2：通過查年金終值系數(shù)表求得，即：

F

=

A(F/A，i，n)

=

100(F/A，3%，3）

=

100×3.0909

=

309.09（萬元）

貨幣時間價值（等值計算）知識點3.3：等額支付終值與儲存基金系數(shù)等額序列支付儲存基金（等額支付償債基金）是指期末一次性獲得一筆現(xiàn)金流終值，需要用每個等距時刻點上等額、連續(xù)發(fā)生的現(xiàn)金流量來等值，所需要的等額年值。即：在已定的利率i的情況下，已知終值

F，求n個計息周期的年值A(chǔ)是多少。可以直接利用等額序列支付終值公式的逆運算求得，即：等額序列支付儲存基金系數(shù)

“等額序列支付儲存基金系數(shù)”，可用符號(A/F，i，n)表示。在已知i，n的情況下也可直接查表獲得，其實質(zhì)為等額序列支付終值系數(shù)的倒數(shù)。如此，上述公式可以表示為：

貨幣時間價值（等值計算）例題：

某物業(yè)公司5年后需一次性還一筆100萬元的借款，現(xiàn)打算每年向銀行等額存入一筆錢供5年后還款，存款年利率3%，復利計息，問：從現(xiàn)在起該公司每年需等額存入銀行多少錢?解：已知F=100萬元，i=3%，n=5，求年值。

（萬元）知識點3.3：等額支付終值與儲存基金系數(shù)

貨幣時間價值（等值計算）多次支付時會有多次不等額支付的情況發(fā)生，即現(xiàn)金流量連續(xù)發(fā)生在多個時刻點上，但各個時刻點發(fā)生的現(xiàn)金流量不完全相等。等差序列支付是指每個計息期發(fā)生的現(xiàn)金流量成等差的情況，也就是現(xiàn)金流量序列的收入或支出每年以相同的數(shù)量增加或減少。其現(xiàn)金流量圖如左圖所示。知識點3.4：等差序列現(xiàn)值與年費用系數(shù)

貨幣時間價值（等值計算）知識點3.4：等差序列現(xiàn)值與年費用系數(shù)如果以G表示現(xiàn)金流量的各期等差值，當?shù)谝粋€計息周期的現(xiàn)金流量為A1時，則第二個計息周期的現(xiàn)金流量為A1+G，依次可知第n個計息周期的現(xiàn)金流量為A1+（n-1）G。等差序列現(xiàn)值則可將每個計息期末的現(xiàn)金流量全部折算到期初的一次性現(xiàn)金流量。等差序列現(xiàn)值系數(shù)

“等差序列現(xiàn)值系數(shù)”，可用符號(P/G，i，n)表示。

貨幣時間價值（等值計算）知識點3.4：等差序列現(xiàn)值與年費用系數(shù)例題：某物業(yè)公司購買了一設(shè)備售價50000元，可使用10年，不計算殘值。據(jù)估算第一年維修費為1000元，以后每年按300元遞增，i＝10％，問：該設(shè)備所耗費的全部費用的現(xiàn)值。解：已知P1=50000元，G=300元，A1=1000，i=10%，n=10，求現(xiàn)值。

=

50000+1000（P/A，10%，10）+300（P/G，10%，10）

=

50000+1000×6.1446+300×22.8913

=

63011.99（元）

貨幣時間價值（等值計算）知識點3.4：等差序列現(xiàn)值與年費用系數(shù)等差序列年費用是指每個計息期發(fā)生的現(xiàn)金流量的收入或支出以相同的數(shù)量增加或減少時，將各年現(xiàn)金流量平均為每年的發(fā)生金額。用以下公式表示：等差序列年費用系數(shù)

“等差序列年費用系數(shù)”，可用符號(A/G，i，n)表示。

貨幣時間價值（等值計算）知識點3.4：等差序列現(xiàn)值與年費用系數(shù)例題：某物業(yè)公司第一年獲得租金收入100萬元，隨著市場的發(fā)展預計在未來的5年內(nèi)租金收入將逐年增加10萬元，年利率10%，問：5年內(nèi)該公司平均每年獲得租金多少？解：已知A1=100，G=10萬元，i=10%，n=5，

求年值。

=

A1+G（A/G，10%，5）

=

100+10×1.8101

=

118.10（萬元）

貨幣時間價值（等值計算）多次支付時會有多次不等額支付的情況發(fā)生，即現(xiàn)金流量連續(xù)發(fā)生在多個時刻點上，但各個時刻點發(fā)生的現(xiàn)金流量不完全相等。等比序列是指每個計息期發(fā)生的現(xiàn)金流量成等比的情況，也就是現(xiàn)金流量序列的收入或支出每年以一個固定比例增加或減少。其現(xiàn)金流量圖如圖所示。知識點3.5：等比序列現(xiàn)值和年費用系數(shù)

貨幣時間價值（等值計算）以S表示現(xiàn)金流量各期變化百分比，當?shù)谝粋€周期的現(xiàn)金流量為A1時，則第二個周期的現(xiàn)金流量為A1（1+s），依次可知第n個計息周期的現(xiàn)金流量為A1（1+s）（n-1）。等比序列支付現(xiàn)值則是將每個計息期末的現(xiàn)金流量全部折算到期初的一次性現(xiàn)金流量。進而可得公式知識點3.5：等比序列現(xiàn)值和年費用系數(shù)等比序列現(xiàn)值系數(shù)

貨幣時間價值（等值計算）等比序列年費用是指每個計息期發(fā)生的現(xiàn)金流量的收入或支出以固定比例增加或減少時，將各年現(xiàn)金流量平均為每年的發(fā)生金額。用以下公式表示：知識點3.5：等比序列現(xiàn)值和年費用系數(shù)等比序列年費用系數(shù)

貨幣時間價值（等值計算）例：現(xiàn)有一套住房年租金為12000元，今后5年

內(nèi)每年租金增加6%，年利率10%，問1：如果計劃承租5年，現(xiàn)在需要準備多少錢？問2：平均每年租金為多少？知識點3.5：等比序列現(xiàn)值和年費用系數(shù)解：已知A1=12000，s=6%，i=10%，n=5，求現(xiàn)值和年值。

（元）

（元）

CONTENTSCONTENTS項

目

二目

錄0102

設(shè)備更新的原因與特點

設(shè)備經(jīng)濟壽命的確定03物業(yè)管理中設(shè)備更新問題

設(shè)備更新經(jīng)濟分析知識導圖

設(shè)備更新經(jīng)濟分析知識點1：設(shè)備磨損設(shè)備的有形磨損是指設(shè)備在使用（或閑置）過程中發(fā)生的實體性磨損。第一類有形磨損：設(shè)備在運轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實體磨損、變形和損失。第二類有形磨損：設(shè)備在封存或閑置期間，因自然力產(chǎn)生的磨損。

設(shè)備更新經(jīng)濟分析知識點1：設(shè)備磨損有形磨損是指在使用或閑置過程中發(fā)生的實體性磨損。

設(shè)備更新經(jīng)濟分析知識點1：設(shè)備磨損無形磨損是指由于社會經(jīng)濟環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值。又稱經(jīng)濟磨損或精神磨損。第一類無形磨損：生產(chǎn)制造工藝的改進、勞動生產(chǎn)率的提高、設(shè)備生產(chǎn)成本降低導致設(shè)備市場價格的降低。第二類無形磨損：由于技術(shù)進步因素的影響，社會上出現(xiàn)了新型設(shè)備，從而使原有設(shè)備在技術(shù)上顯得陳舊落后。

設(shè)備更新經(jīng)濟分析知識點1：設(shè)備磨損設(shè)備綜合磨損是指設(shè)備投入使用后或閑置期間兩種磨損都出現(xiàn)，從而導致設(shè)備的使用價值和價值降低。有形磨損殘余價值系數(shù)無形磨損殘余價值系數(shù)綜合磨損系數(shù)設(shè):K為設(shè)備殘值

K0

為設(shè)備原值

K1為重置費用

R為維修費用則有：

>

設(shè)備還有價值

=設(shè)備已無價值

<設(shè)備無維修意義

設(shè)備更新經(jīng)濟分析知識點1：設(shè)備磨損設(shè)備磨損的補償是指為了恢復或提高設(shè)備系統(tǒng)組成單元的功能而采取的經(jīng)濟行為和技術(shù)行為。補償方式：修理、技改、更換局部補償：修理或現(xiàn)代化技術(shù)改造；完全補償：更換新設(shè)備。

設(shè)備更新經(jīng)濟分析知識點2：設(shè)備更新分析原則原則1：設(shè)備更新分析的中心工作是確定設(shè)備的經(jīng)濟壽命。自然壽命：設(shè)備從全新狀態(tài)下開始使用，直到不堪再用而予以報廢的全部時間過程。取決于有形磨損的速度。技術(shù)壽命：設(shè)備在開始使用后持續(xù)的能夠滿足使用者需要功能的時間。取決于無形磨損的速度。經(jīng)濟壽命：從經(jīng)濟角度判斷的設(shè)備最合理的使用年限，等于等額年總成本最低或等額年凈收益最高的期限，由有形磨損和無形磨損共同決定。

設(shè)備更新經(jīng)濟分析知識點2：設(shè)備更新分析原則原則2：設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量。設(shè)備在更新決策之前發(fā)生的現(xiàn)金流量及沉沒成本屬于不可恢復的費用，與更新決策無關(guān)，故更新決策不考慮之前發(fā)生的任何成本。

設(shè)備更新經(jīng)濟分析知識點2：設(shè)備更新分析原則原則3：設(shè)備經(jīng)濟壽命的確定只比較設(shè)備的費用通常在比較設(shè)備更新方案時，界定的收益是設(shè)備投入生產(chǎn)的直接收益且收益相同，因此只對設(shè)備的費用進行比較。

設(shè)備更新經(jīng)濟分析知識點2：設(shè)備更新分析原則原則4：設(shè)備更新分析以費用年值法為主。不同設(shè)備方案的服務(wù)壽命不同，因此通常都采用年值法進行比較。

更新：新設(shè)備購置費用高。不更新：舊設(shè)備運營費用高。

設(shè)備更新經(jīng)濟分析知識點3：設(shè)備經(jīng)濟壽命靜態(tài)法計算不考慮資金時間價值的條件下計算設(shè)備年等額總成本。字母含義：n

為設(shè)備使用期限；

j

為設(shè)備使用年度；P為設(shè)備的購置成本即設(shè)備原值；Ln

為設(shè)備在第

n

年的凈殘值；Cj

為在n年使用期間的第

j

年度設(shè)備的運營費用。年等額總成本年等額資本恢復成本年等額運營成本

設(shè)備更新經(jīng)濟分析知識點3：設(shè)備經(jīng)濟壽命靜態(tài)法計算

設(shè)備更新經(jīng)濟分析知識點3：設(shè)備經(jīng)濟壽命靜態(tài)法計算

例題：某設(shè)備購置費為30000元，在使用中有如下表14-1的統(tǒng)計資料，如果不考慮資金的時間價值，試計算其經(jīng)濟壽命。使用年度

j1234567j年度運營成本5000600070009000115001400017000n年末殘值15000750037501875100010001000表

某設(shè)備統(tǒng)計資料單位：元

設(shè)備更新經(jīng)濟分析知識點3：設(shè)備經(jīng)濟壽命靜態(tài)法計算290001407299296950017000414371358387505250014000483329000613500770038500115005800290005*13781675027000900070312812541475060001800070008750262503167505500110006000112502250022000050005000500015000150001⑦=③+⑥⑥=⑤/①⑤④③=②/①②①年等額總成本平均年度運營成本運營成本累計年度運營成本Cn平均年度資本恢復成本資產(chǎn)消耗成本P-Ln使用期限n單位：元＋表

設(shè)備在各年的等額總成本表

設(shè)備更新經(jīng)濟分析知識點3：設(shè)備經(jīng)濟壽命靜態(tài)法計算設(shè)備的年運營費用可能會發(fā)生變化，當出現(xiàn)按年等額增加的變化時，其等額年總成本的計算公式：經(jīng)濟壽命M的計算公式012n-1nC1設(shè)備運用費用按年等額增加的現(xiàn)金流量圖PCt＝C1+(n-1)GLnC1

為設(shè)備第1年的運營費用G

為每年等額增加的運營費用

設(shè)備更新經(jīng)濟分析知識點4：設(shè)備經(jīng)濟壽命動態(tài)法計算考慮資金時間價值的條件下計算設(shè)備年等額總成本。當設(shè)備第

j

年的運營費用為

Cj，各年折現(xiàn)率均為

i

時，設(shè)備等額年總成本費用為：計算ACn達到最小時所對應的年限

j，就是在動態(tài)計算方法下得到的該設(shè)備的經(jīng)濟壽命。

設(shè)備更新經(jīng)濟分析知識點4：設(shè)備經(jīng)濟壽命動態(tài)法計算

例題：某設(shè)備購置費為24000元，第1年的設(shè)備運營費為8000元，以后每年增加5600元，設(shè)備殘值逐年減少，第一年為12000元，以后每年減少4000元。設(shè)利率為12%，求該設(shè)備的經(jīng)濟壽命。

解：根據(jù)公式，設(shè)備在使用年限內(nèi)的等額年總成本計算如下：n=1：n=2：

設(shè)備更新經(jīng)濟分析知識點4：設(shè)備經(jīng)濟壽命動態(tài)法計算單位：元235111561079012480004219851317988061920040003210681064110427800028000148808000120001年等額總成本年等額運營成本年等額資產(chǎn)恢復成本年度運營成本設(shè)備使用到第n年末的殘值第

j年末1360022880表設(shè)備在各年的等額總成本表同理，求得第三年、第四年的等額年總成本，計算結(jié)果列下表：+5600+

設(shè)備更新經(jīng)濟分析知識點5：設(shè)備折舊折舊的實質(zhì)是依據(jù)馬克思的成本補償理論，在設(shè)備使用期間定期收回固定資產(chǎn)的價值，該價值理論上應該與實物磨損（2種）一致。以此達到設(shè)備更新和補償?shù)淖饔?。計提期間：當月發(fā)生，下月實施計提方式：平均年限法、工作量法、

雙倍余額遞減法、年數(shù)總和法術(shù)

語：原值、殘值、折舊年限、折舊率計提折舊的范圍（對象）應提折舊：1）房屋、建筑物；2）在用的設(shè)備、工器具；3）季節(jié)性或修理原因停用的；4）以經(jīng)營租賃方式租出的；5）以融資租賃方式租入的。不應提折舊：1）未使用和不需用的(除建筑物)；2）以經(jīng)營租賃方式租入的；3）已提完折舊的；4）破產(chǎn)關(guān)停企業(yè)的；5）以前已經(jīng)估價單獨入賬的土地。

設(shè)備更新經(jīng)濟分析知識點5.1：年限平均法年限平均法，按照固定資產(chǎn)預計使用年限平均計算折舊的一種方法。也稱直線法。公式表達如下：年折舊額=（固定資產(chǎn)原值-殘值）/折舊年限月折舊額=固定資產(chǎn)年折舊額/12月折舊額=固定資產(chǎn)月折舊率×固定資產(chǎn)原值例題：某物業(yè)企業(yè)一臺專用設(shè)備帳面原值為160000元，預計折舊年限為5年，預計殘值為5000元。使用年限平均法計算年月折舊額。解：年折舊額=（160000-5000）/5=31000元月折舊額=31000/12=2583.33元

設(shè)備更新經(jīng)濟分析知識點5.2：工作量法工作量法是按照固定資產(chǎn)預計可完工的工作量計提折舊額的一種方法。實際是平均年限法的一種演變。每公里（工時/臺班）折舊額=（固定資產(chǎn)原值-殘值）/預計行駛公里（工時/臺班）月折舊額=每公里（工時/臺班）折舊額×每月實際里程（月實際

工時/月實際臺班）例題：某物業(yè)企業(yè)一輛運貨卡車發(fā)票價格為120000元，預計可行駛總里程為50萬公里，報廢時殘值率為5%，本月行駛了4000公里，則該卡車當月折舊額是多少？使用工作量法計算月折舊額。解：單位里程折舊額=[120000（1-5%）]/500000=0.228（元/公里）當月折舊額=0.228×4000=912（元）

設(shè)備更新經(jīng)濟分析知識點5.3：雙倍余額遞減法雙倍余額遞減法是在事先不考慮固定資產(chǎn)殘值的情況下，以每期期初固定資產(chǎn)賬面價值及雙倍的直線法折舊率計算折舊額的一種方法。特點：折舊率不變，折舊額逐年減少。公式：折舊率=2/預計使用年限×100%

月折舊率=折舊率/12

月折舊額=月折舊率×固定資產(chǎn)賬面原值特殊處理說明：在雙倍余額遞減法狀態(tài)下，當發(fā)現(xiàn)某期折舊值小于當期之后按直線法計提折舊的年折舊值時，改用直線法計提折舊。即：將固定資產(chǎn)當期期初價值扣除預計殘值后按剩余年限平均折舊。

設(shè)備更新經(jīng)濟分析知識點5.3：雙倍余額遞減法例題：某物業(yè)企業(yè)一專用設(shè)備賬面原值為200000元，預計折舊年限為5年，預計殘值5000元，使用雙倍余額遞減法計算各年折舊額。年次期初賬面價值年折舊率年折舊額累計折舊額期末賬面價值120000040%8000080000120000212000040%4800012800072000372000040%2880015680043200443200/1910017590024100524100/191001950005000

設(shè)備更新經(jīng)濟分析知識點5.4：年數(shù)總和法年數(shù)總和法是將固定資產(chǎn)原值減去預計殘值后乘以一個逐年遞減的分數(shù)（折舊率），以此計算每年折舊額的方法。逐年遞減分數(shù)的分子為該固定資產(chǎn)在期初時尚可使用的年限，分母為該固定資產(chǎn)使用年數(shù)逐年數(shù)字的總和。特點：年折舊額逐年遞減公式：折舊率=該年初尚可使用年數(shù)/各年可折舊年數(shù)之和×100%年折舊額=（固定資產(chǎn)原值-預計殘值）×年折舊率月折舊額=年折舊額/12

設(shè)備更新經(jīng)濟分析知識點5.4：年數(shù)總和法年次當年初尚可使用年數(shù)使用年數(shù)逐年數(shù)字總和原值-殘值年折舊率年折舊額累計折舊15650006500024151950004/155200011700033151950003/153900015600042151950002/152600018200051151950001/1513000195000例題：某物業(yè)企業(yè)一專用設(shè)備賬面原值為200000元，預計折舊年限為5年，預計殘值5000元，利用年數(shù)總和法法計算各年折舊額。

設(shè)備更新經(jīng)濟分析知識點6.1：物業(yè)設(shè)備更新特點分析不會提升物業(yè)運行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新。部分建筑設(shè)備能正常運行，不影響物業(yè)的整體服務(wù)質(zhì)量，但運行費用過高，而市場上有功能類似但運行費用低的替代設(shè)備可供選擇。判斷準則：在現(xiàn)有設(shè)備的年運行總成本與更新設(shè)備的年總成本之間，選擇數(shù)值較低的方案。

設(shè)備更新經(jīng)濟分析知識點6.2：物業(yè)設(shè)備更新特點分析例：某物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有設(shè)備為舊式空調(diào)機組，剩余使用壽命5年，年電費支出40萬元。市場上銷售的新型節(jié)能空調(diào)機組，使用壽命10年，初始購置費用支出120萬元，年電費支出20萬元。問：從經(jīng)濟角度考慮，是否應該更換空調(diào)？解：采用靜態(tài)分析方法。1、舊空調(diào)機組年總費用：電費支出40萬元；2、新空調(diào)機組年總費用：32萬元

購置費用支出120/10＝12萬元

電費支出20萬元。

綜上：采用新設(shè)備，每年可節(jié)約支出8萬元。

故：應該選擇更新設(shè)備方案。

設(shè)備更新經(jīng)濟分析知識點6.2：物業(yè)設(shè)備更新特點分析可以提升物業(yè)運行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新。更新設(shè)備，會由于設(shè)備性能的提升而提高住戶的滿意度，從而提升物業(yè)租金收益（通過提高租金、提高入住率、減少租金拖欠等方式）。判斷準則：考慮在現(xiàn)有設(shè)備與更新設(shè)備的年總凈收益之間，選擇數(shù)值較高的方案。

設(shè)備更新經(jīng)濟分析知識點6.2：物業(yè)設(shè)備更新特點分析例：某出租寫字樓電梯明顯老化，電梯的運行費用為20萬元/年，可能導致的潛在租金損失為30萬元/年。新電梯的更新購置成本為300萬元，經(jīng)濟使用壽命為15年，年運行費用為15萬元，電梯更新后不僅可以扭轉(zhuǎn)可能的租金損失，而且還能比當前增加10萬元/年的租金收入。問：從經(jīng)濟角度考慮，是否應該更換電梯？解：采用靜態(tài)分析方法。1、不更新條件下的等額年費用：50萬元

運行費用20萬元

收入損失30萬元2、更新條件下的等額年費用：25萬元

購置費用300/15=20萬元

運行費用15萬元

避免租金損失且增加租金收入10萬元綜上：采用新設(shè)備，每年費用可減少25萬元。因此，應選擇新設(shè)備方案。CONTENTSCONTENTS項

目三目

錄0102

盈利能力指標

清償能力指標

項目投資財務(wù)評價指標知識導圖

項目投資財務(wù)評價指標靜態(tài)投資回收期（Pt）是指當不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。累計凈現(xiàn)金流量為0時所需時間。知識點1：靜態(tài)投