房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅

政策輔導(dǎo)

昆明市國(guó)稅直屬分局楊劭玲1房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策一、收入的稅務(wù)處理二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理三、特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理四、自查重點(diǎn)文件依據(jù):《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)2一、收入的稅務(wù)處理（一）未完工開發(fā)產(chǎn)品完工開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）完工條件

○竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案

○開始投入使用

○取得初始產(chǎn)權(quán)證明3一、收入的稅務(wù)處理未完工開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)處理：預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品取得預(yù)售價(jià)款時(shí)，在財(cái)務(wù)核算上由于不具備收入確認(rèn)條件，只能先在預(yù)收帳款中進(jìn)行核算，待開發(fā)產(chǎn)品竣工后具備收入確認(rèn)條件時(shí)才可確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。借：銀行存款貸：預(yù)收帳款4一、收入的稅務(wù)處理稅務(wù)處理：預(yù)售收入×預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率=預(yù)計(jì)毛利額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額產(chǎn)品完工后，將實(shí)際毛利額和預(yù)計(jì)毛利額的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本。年度申報(bào)時(shí)須出具差額調(diào)整情況報(bào)告。5一、收入的稅務(wù)處理預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率（云地稅二字[2009]30號(hào)）1、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、危改房

○計(jì)稅毛利率不得低于3%2、其他項(xiàng)目

○昆明市四城區(qū)及昆明高新區(qū)、度假區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，不得低于15％；

○各州、市政府所在地城市的城區(qū)和郊區(qū)，不得低于10％；

○其他縣、區(qū)（市），不得低于5％按照項(xiàng)目所在地確定6一、收入的稅務(wù)處理注意事項(xiàng):銷售未完工產(chǎn)品不得扣除成本（成本未接轉(zhuǎn))未繳納營(yíng)業(yè)稅,也應(yīng)繳納所得稅7一、收入的稅務(wù)處理（二）銷售收入范圍銷售開發(fā)產(chǎn)品取得的全部?jī)r(jià)款

現(xiàn)金

現(xiàn)金等價(jià)物

其他經(jīng)濟(jì)利益

○代收款項(xiàng)（基金、費(fèi)用、附加）

以是否納入產(chǎn)品價(jià)內(nèi)，或開具發(fā)票單位標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷8一、收入的稅務(wù)處理

（三）收入確認(rèn)原則：正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)?！痄N售方式

◎一次性全額收款：實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日

◎分期收款：銷售合同約定的價(jià)款和付款日。提前付款的，在實(shí)際付款日?！蜚y行按揭：首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?！蛭袖N售：收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日

9一、收入的稅務(wù)處理○采取委托銷售方式◎支付手續(xù)費(fèi)◎視同買斷◎超基價(jià)分成◎包銷10一、收入的稅務(wù)處理委托方式開發(fā)企業(yè)與購(gòu)買方（或三方）簽定銷售合同受托方與購(gòu)買方簽定銷售合同銷售合同價(jià)＞買斷價(jià)（基價(jià)、包銷合同價(jià)）銷售合同價(jià)＜買斷價(jià)（基價(jià)、包銷合同價(jià)）視同買斷銷售合同價(jià)買斷價(jià)買斷價(jià)超基價(jià)分成銷售合同價(jià)基價(jià)基價(jià)﹢分成包銷銷售合同價(jià)包銷合同價(jià)包銷合同價(jià)支付手續(xù)費(fèi)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)11一、收入的稅務(wù)處理（四）視同銷售具體項(xiàng)目：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為。視同銷售確認(rèn)時(shí)點(diǎn)◎開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)◎?qū)嶋H取得利益權(quán)利時(shí)12一、收入的稅務(wù)處理（四）視同銷售視同銷售收入的確認(rèn)方法

○本企業(yè)近期同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格

○參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值

○按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率

成本利潤(rùn)率不得低于15%

具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定13一、收入的稅務(wù)處理（四）租金收入：按照合同約定金額和承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。14二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理允許扣除：期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅。15二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理（一）扣除項(xiàng)目1、合理的工資薪金：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費(fèi)扣除問題的通知》（國(guó)稅函〔2009〕3號(hào)）

合理性確認(rèn)：企業(yè)制訂了較為規(guī)范的員工工資薪金制度；

企業(yè)所制訂的工資薪金制度符合行業(yè)及地區(qū)水平；

。16二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理企業(yè)在一定時(shí)期所發(fā)放的工資薪金是相對(duì)固定的，工資薪金的調(diào)整是有序進(jìn)行的；企業(yè)對(duì)實(shí)際發(fā)放的工資薪金，已依法履行了代扣代繳個(gè)人所得稅義務(wù)。有關(guān)工資薪金的安排，不以減少或逃避稅款為目的。17二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理2、應(yīng)付福利費(fèi)：工資薪金總額14%范圍

內(nèi)設(shè)福利部門所發(fā)生的設(shè)備、設(shè)施和人員費(fèi)用。（折舊、工資等）為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項(xiàng)補(bǔ)貼和非貨幣性福利。（供暖費(fèi)補(bǔ)貼、防暑降溫費(fèi)、困難補(bǔ)貼、食堂經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼、交通補(bǔ)貼、醫(yī)療補(bǔ)貼等）

其他職工福利費(fèi)（喪葬補(bǔ)助費(fèi)、撫恤費(fèi)、安家費(fèi)、探親假路費(fèi)等）18二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理2008年及以后年度發(fā)生的職工福利費(fèi)，應(yīng)首先沖減2008年以前計(jì)提但未使用的職工福利費(fèi)余額，不足部分按新稅法規(guī)定扣除；仍有余額的，繼續(xù)留在以后年度使用。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問題的通知》（國(guó)稅函[2009]388號(hào)）。19二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理3、五險(xiǎn)一金補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)：5%，商業(yè)保險(xiǎn)不得扣除。《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財(cái)稅[2009]27號(hào)）20二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理4、工會(huì)經(jīng)費(fèi)：2%，已撥繳，取得《工會(huì)經(jīng)費(fèi)撥繳款專用收據(jù)》21二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理5、職工教育經(jīng)費(fèi)：2.5%，實(shí)際發(fā)生。對(duì)于在2008年以前已經(jīng)計(jì)提但尚未使用的職工教育經(jīng)費(fèi)余額，2008年及以后新發(fā)生的職工教育經(jīng)費(fèi)應(yīng)先從余額中沖減。仍有余額的，留在以后年度繼續(xù)使用。（國(guó)稅函[2009]388號(hào)）22二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理6、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)：銷售（營(yíng)業(yè)）收入15%，可結(jié)轉(zhuǎn)。全面歸集7、業(yè)務(wù)招待費(fèi)：60%，銷售（營(yíng)業(yè)）收入

5‰23二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理8、利息支出：為建造產(chǎn)品發(fā)生，按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則歸集。財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)，在稅前扣除。利率限制：不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分。24二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理本金限制：企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，不超過規(guī)定比例的，準(zhǔn)予扣除。接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為：

金融企業(yè)，為5：1其他企業(yè)，為2：125二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理、例外：1、企業(yè)能夠提供相關(guān)資料證明相關(guān)交易活動(dòng)符合獨(dú)立交易原則。2、該企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方。

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財(cái)稅[2008]121號(hào)）26二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)不得扣除（個(gè)人買房應(yīng)付利息）企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。27二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理9、手續(xù)費(fèi)及傭金支出：與具有合法經(jīng)營(yíng)資格中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或個(gè)人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%以內(nèi)，準(zhǔn)予扣除。委托境外機(jī)構(gòu)銷售費(fèi)用，不超過委托銷售收入10%，準(zhǔn)予扣除28二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理10、為購(gòu)買方按揭貸款提供的保證金（擔(dān)保金）不得扣除11、共用設(shè)施維修基金：已計(jì)入收入，移交給有關(guān)部門、單位。12、資產(chǎn)損失：國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)

開發(fā)產(chǎn)品報(bào)廢或毀損（國(guó)稅發(fā)[2009]57號(hào)、國(guó)稅發(fā)[2009]88號(hào)）29二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理13、折舊：開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。30二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理（二）計(jì)稅成本1、成本對(duì)象的確定：可否銷售原則、分類歸集原則（地點(diǎn)、時(shí)間、結(jié)構(gòu)相近）、功能區(qū)分原則、定價(jià)差異原則、成本差異原則、權(quán)益區(qū)分原則。成本對(duì)象在開工之前確定,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。如需改變，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。31二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理2、計(jì)稅成本內(nèi)容土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。32二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理3、計(jì)稅成本的核算各項(xiàng)開發(fā)支出期間費(fèi)用開發(fā)成本間接成本共同成本直接成本歸集歸集歸集分配分配直接計(jì)入成本核算對(duì)象的開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品已銷產(chǎn)品未銷產(chǎn)品主營(yíng)業(yè)務(wù)成本結(jié)轉(zhuǎn)33二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理共同成本、間接成本分配方法:占地面積法建筑面積法直接成本法預(yù)算造價(jià)法34二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的,應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。35二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本：可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷成本對(duì)象總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本36二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理計(jì)稅成本應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本例外：三種可預(yù)提的情況出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％。37二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。（已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造）。應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用（按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金）。38二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理4、停車場(chǎng)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。39二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理5、會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施：屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。40二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。41二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理6、郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施：應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。42二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理7、以非貨幣交易取得土地使用權(quán)的成本以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)產(chǎn)品為該項(xiàng)土地開發(fā)建造：首次分出開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)分產(chǎn)品公允價(jià)值加稅費(fèi)產(chǎn)品為其他土地開發(fā)建造：投資交易發(fā)生時(shí)，應(yīng)付產(chǎn)品公允價(jià)值加稅費(fèi)43二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)：土地使用權(quán)公允價(jià)值加相關(guān)稅費(fèi)44二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)：土地使用權(quán)公允價(jià)值加相關(guān)稅費(fèi)45二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理46二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理注意區(qū)分:

期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本完工開發(fā)產(chǎn)品與未完工開發(fā)品計(jì)稅成本已銷開發(fā)產(chǎn)品與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本47三、特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理（一）合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司。

1、分配開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理○收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)：首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)

48三、特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理○兩種處理方法已結(jié)算計(jì)稅成本：計(jì)稅成本與投資額的差額計(jì)入應(yīng)納稅所得額未結(jié)算計(jì)稅成本：投資額視同預(yù)售收入49三、特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理

2、分配利潤(rùn)的稅務(wù)處理

○開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅不得在