2025年綜合類資產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估歷年真題摘選帶答案(50題)1.下列關(guān)于房地產(chǎn)特性的說法中，錯誤的是（）。A.房地產(chǎn)位置固定性決定了其具有獨一無二性B.房地產(chǎn)的用途可以根據(jù)需要進行靈活改變C.房地產(chǎn)具有保值增值性D.房地產(chǎn)的壽命長久，土地具有不可毀滅性答案：B。分析：房地產(chǎn)用途通常受到規(guī)劃等限制，不能隨意靈活改變，所以B錯誤，A、C、D關(guān)于房地產(chǎn)特性描述正確。2.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000平方米，建筑面積為2000平方米。土地是10年前通過征收集體土地取得的，當(dāng)時取得成本為18萬元/畝，現(xiàn)時重新取得該類土地需要的成本為620元/平方米；建筑物是8年前建成交付使用的，當(dāng)時的建筑造價為600元/平方米，現(xiàn)時建造類似建筑物的建筑造價為1200元/平方米，估計該建筑物有八成新。該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價為（）萬元。A.256B.260C.272D.280答案：A。分析：土地總價=1000×620=620000元；建筑物重置成本=2000×1200=2400000元，建筑物現(xiàn)值=2400000×80%=1920000元；房地產(chǎn)總價=620000+1920000=2540000元≈256萬元。3.下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟因素的是（）。A.居民收入水平B.物價變動C.利率水平D.城市化進程答案：D。分析：城市化進程屬于社會因素，A、B、C屬于經(jīng)濟因素。4.市場法評估房地產(chǎn)價值時，選取的可比實例數(shù)量一般為（）個。A.13B.310C.1015D.1520答案：B。分析：選取可比實例數(shù)量一般為310個，以保證評估結(jié)果準(zhǔn)確性和可靠性。5.某可比實例成交價格為2000元/平方米，房地產(chǎn)狀況方面與估價對象相比稍差，經(jīng)調(diào)整后可比實例的房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為1.05。則修正后的可比實例價格為（）元/平方米。A.2100B.1904.76C.2000D.2050答案：A。分析：修正后價格=2000×1.05=2100元/平方米。6.成本法評估房地產(chǎn)價值時，土地取得成本一般不包括（）。A.土地出讓金B(yǎng).土地開發(fā)成本C.拆遷安置補償費D.土地使用稅答案：D。分析：土地使用稅不屬于土地取得成本，A、B、C是土地取得成本常見組成部分。7.收益法評估房地產(chǎn)價值時，對于出租型房地產(chǎn)，凈收益一般為（）。A.潛在毛收入空置和收租損失B.有效毛收入運營費用C.潛在毛收入運營費用D.有效毛收入空置和收租損失答案：B。分析：出租型房地產(chǎn)凈收益是有效毛收入減去運營費用。8.某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來每年的凈收益為8萬元，收益年限可視為無限年，資本化率為8%。該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.100B.80C.64D.120答案：A。分析：根據(jù)收益法公式，收益價格=凈收益/資本化率=8/8%=100萬元。9.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一般采用（）估算。A.市場法B.成本法C.收益法D.長期趨勢法答案：A。分析：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值通常用市場法估算，因其能反映市場實際情況。10.某待開發(fā)土地，其土地取得費為每畝36萬元，土地開發(fā)費為2億元/平方公里。假設(shè)開發(fā)周期為2年，其中第一年投入開發(fā)費的40%，第二年投入60%，年利率為10%，則該土地每平方米的開發(fā)費利息為（）元。A.18.02B.22.02C.24.02D.26.02答案：B。分析：1平方公里=1000000平方米，1畝=666.67平方米。土地開發(fā)費每平方米200元。第一年利息=200×40%×[(1+10%)^1.51]；第二年利息=200×60%×[(1+10%)^0.51]，兩者相加約為22.02元。11.房地產(chǎn)價格指數(shù)可分為（）。A.定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)B.同比價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)C.基期價格指數(shù)和報告期價格指數(shù)D.綜合價格指數(shù)和分類價格指數(shù)答案：A。分析：房地產(chǎn)價格指數(shù)分為定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)。12.某房地產(chǎn)在正常情況下的年凈收益為10萬元，資本化率為10%，收益年限為30年。則該房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.94.27B.100C.102.27D.110答案：A。分析：根據(jù)有限年期收益法公式計算可得收益價格約為94.27萬元。13.用成本法評估新建房地產(chǎn)價格時，各項成本應(yīng)采用（）。A.歷史成本B.重置成本C.實際成本D.客觀成本答案：D。分析：成本法評估新建房地產(chǎn)用客觀成本，可保證評估結(jié)果合理性和公正性。14.某宗房地產(chǎn)的建筑面積為100平方米，土地面積為50平方米，土地單價為2000元/平方米，建筑物單價為1500元/平方米。該宗房地產(chǎn)的總價為（）萬元。A.17.5B.20C.22.5D.25答案：A。分析：土地總價=50×2000=100000元，建筑物總價=100×1500=150000元，房地產(chǎn)總價=100000+150000=250000元=25萬元。15.下列關(guān)于房地產(chǎn)折舊的說法中，錯誤的是（）。A.物質(zhì)折舊是指建筑物因使用和自然力作用而導(dǎo)致的價值減損B.功能折舊是指建筑物功能落后帶來的價值減損C.經(jīng)濟折舊是指外部經(jīng)濟環(huán)境變化導(dǎo)致的價值減損D.折舊計算方法只有直線法答案：D。分析：折舊計算方法有直線法、雙倍余額遞減法等多種，A、B、C對各類折舊描述正確。16.市場法中進行交易情況修正時，一般將可比實例的成交價格修正為（）的價格。A.正常交易B.市場平均C.最高價格D.最低價格答案：A。分析：交易情況修正目的是將可比實例成交價格修正為正常交易價格。17.某可比實例的成交價格為2500元/平方米，交易日期與估價時點相差3年。該類房地產(chǎn)價格平均每年上漲3%，則交易日期修正后該可比實例的價格為（）元/平方米。A.2731.82B.2650C.2575D.2800答案：A。分析：修正后價格=2500×(1+3%)^3≈2731.82元/平方米。18.收益法評估房地產(chǎn)價值時，確定資本化率的方法不包括（）。A.市場提取法B.累加法C.投資報酬率排序插入法D.成本法答案：D。分析：成本法是評估房地產(chǎn)價值方法，不是確定資本化率方法，A、B、C是確定資本化率常見方法。19.某宗房地產(chǎn)的凈收益每年穩(wěn)定在30萬元，收益年限為40年，資本化率為10%。則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.292.17B.300C.310D.320答案：A。分析：根據(jù)有限年期收益法公式計算可得收益價格約為292.17萬元。20.假設(shè)開發(fā)法中靜態(tài)分析法不考慮（）。A.開發(fā)成本B.投資利息C.開發(fā)利潤D.銷售稅費答案：B。分析：靜態(tài)分析法不考慮資金時間價值，不計算投資利息，A、C、D都需考慮。21.房地產(chǎn)區(qū)位因素不包括（）。A.位置B.交通條件C.建筑結(jié)構(gòu)D.周圍環(huán)境答案：C。分析：建筑結(jié)構(gòu)屬于建筑物自身因素，不是區(qū)位因素，A、B、D是區(qū)位因素。22.成本法中，建筑物的重新購建價格是指（）。A.全新狀況下的重置成本B.全新狀況下的重建成本C.全新狀況下的重置成本或重建成本D.舊有狀況下的重置成本答案：C。分析：重新購建價格指全新狀況下的重置成本或重建成本。23.某宗房地產(chǎn)，土地面積為1000平方米，容積率為2，土地單價為1500元/平方米。則該宗房地產(chǎn)的樓面地價為（）元/平方米。A.750B.1500C.3000D.4500答案：A。分析：樓面地價=土地單價/容積率=1500/2=750元/平方米。24.用市場法評估房地產(chǎn)價值時，對可比實例的成交日期進行修正，是為了消除（）的影響。A.交易情況B.房地產(chǎn)狀況C.時間因素D.區(qū)域因素答案：C。分析：成交日期修正目的是消除時間因素對價格的影響。25.收益法中，對于凈收益按一定比率遞增的房地產(chǎn)，其計算公式為（）。A.V=A/(Yg)B.V=A/YC.V=A×(11/(1+Y)^n)/YD.V=A/(Y+g)答案：A。分析：凈收益按一定比率遞增時公式為V=A/(Yg)，B是凈收益不變且收益年限無限公式，C是有限年期凈收益不變公式。26.某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年凈收益會在上一年基礎(chǔ)上增長2%，收益年限為無限年，資本化率為8%。則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.333.33B.250C.200D.300答案：A。分析：根據(jù)凈收益遞增公式，收益價格=20/(8%2%)=333.33萬元。27.假設(shè)開發(fā)法中動態(tài)分析法中折現(xiàn)率的內(nèi)涵不包括（）。A.安全利率B.投資風(fēng)險補償率C.管理負擔(dān)補償率D.土地增值率答案：D。分析：折現(xiàn)率內(nèi)涵包括安全利率、投資風(fēng)險補償率、管理負擔(dān)補償率等，不包括土地增值率。28.某建筑物的建筑面積為200平方米，重置價格為1200元/平方米，經(jīng)濟壽命為50年，有效年齡為10年。采用直線法計算該建筑物的折舊額為（）元。A.48000B.57600C.60000D.72000答案：A。分析：年折舊額=200×1200×(1/50)=4800元，10年折舊額=4800×10=48000元。29.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場細分的說法中，錯誤的是（）。A.可以按地域進行細分B.可以按房地產(chǎn)用途進行細分C.細分市場越多越好D.要考慮各細分市場的規(guī)模和發(fā)展?jié)摿Υ鸢福篊。分析：細分市場并非越多越好，要綜合考慮多種因素，A、B、D是市場細分正確要點。30.市場法評估房地產(chǎn)價值時，可比實例的成交價格必須是（）。A.正常價格B.實際價格C.協(xié)議價格D.招標(biāo)價格答案：A。分析：可比實例成交價格需是正常價格才能用于市場法評估。31.成本法中，建筑物的折舊計算不考慮（）。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟折舊D.土地折舊答案：D。分析：土地一般不折舊，建筑物折舊考慮物質(zhì)、功能、經(jīng)濟折舊。32.收益法評估房地產(chǎn)價值時，凈收益的測算應(yīng)遵循（）原則。A.客觀、持續(xù)B.主觀、短期C.隨意、長期D.固定、短期答案：A。分析：凈收益測算應(yīng)遵循客觀、持續(xù)原則。33.某宗房地產(chǎn)的土地面積為500平方米，建筑面積為1000平方米，土地單價為1800元/平方米，建筑物重置價格為1200元/平方米，成新率為80%。則該宗房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A.156B.168C.180D.204答案：B。分析：土地總價=500×1800=900000元，建筑物現(xiàn)值=1000×1200×80%=960000元，房地產(chǎn)總價=900000+960000=1860000元=168萬元。34.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值減去后續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤等后的余額為（）。A.待開發(fā)土地價值B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價C.開發(fā)成本D.開發(fā)利潤答案：A。分析：此余額為待開發(fā)土地價值。35.房地產(chǎn)價格與利率的關(guān)系一般是（）。A.正相關(guān)B.負相關(guān)C.不相關(guān)D.不確定答案：B。分析：利率上升，購房成本增加，需求下降，價格下降，呈負相關(guān)。36.市場法中，對可比實例的房地產(chǎn)狀況進行修正，是為了使可比實例的價格與（）的價格具有可比性。A.估價對象B.市場平均C.最高價格D.最低價格答案：A。分析：房地產(chǎn)狀況修正使可比實例價格與估價對象價格可比。37.某可比實例的成交價格為3000元/平方米，經(jīng)交易情況修正后的價格為2900元/平方米，經(jīng)市場狀況調(diào)整后的價格為3100元/平方米，經(jīng)房地產(chǎn)狀況修正后的價格為3200元/平方米。則該可比實例修正后的價格為（）元/平方米。A.3200B.3100C.2900D.3000答案：A。分析：最終修正后價格以房地產(chǎn)狀況修正后的價格為準(zhǔn)。38.收益法評估房地產(chǎn)價值時，當(dāng)凈收益每年不變且收益年限為有限年時，公式為（）。A.V=A/YB.V=A×(11/(1+Y)^n)/YC.V=A/(Yg)D.V=A/(Y+g)答案：B。分析：該公式適用于凈收益每年不變且收益年限有限情況。39.某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來每年凈收益為15萬元，收益年限為20年，資本化率為10%。則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.120.46B.130.82C.140.23D.150答案：B。分析：根據(jù)有限年期收益法公式計算可得收益價格約為130.82萬元。40.假設(shè)開發(fā)法中動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的主要區(qū)別在于（）。A.是否考慮資金時間價值B.是否考慮開發(fā)成本C.是否考慮開發(fā)利潤D.是否考慮銷售稅費答案：A。分析：動態(tài)分析法考慮資金時間價值，靜態(tài)分析法不考慮。41.房地產(chǎn)的實物因素不包括（）。A.土地形狀B.建筑結(jié)構(gòu)C.樓層D.朝向答案：D。分析：朝向?qū)儆趨^(qū)位因素，A、B、C是實物因素。42.成本法中，土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用和銷售費用等的利息計算基數(shù)是（）。A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.土地取得成本和開發(fā)成本D.土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用和銷售費用答案：D。分析：利息計算基數(shù)包含土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用和銷售費用。43.某宗房地產(chǎn)的土地面積為800平方米，建筑面積為1600平方米，土地單價為1600元/平方米。則該宗房地產(chǎn)的樓面地價為（）元/平方米。A.800B.1600C.2400D.3200答案：A。分析：樓面地價=土地單價/容積率=1600/(1600/800)=800元/平方米。44.用市場法評估房地產(chǎn)價值時，可比實例的成交日期與估價時點相差不宜超過（）年。A.1B.2C.3D.5答案：A。分析：相差不宜超過1年，保證價格可比性。45.收益法中，當(dāng)凈收益按一定比率遞減時，公式為（）。A.V=A/(Yg)B.V=A/(Y+g)C.V=A/YD.V=A×(11/(1+Y)^n)/Y答案：B。分析：該公式適用于凈收益按一