2025年物業(yè)管理法規(guī)知識點測試與解析一、業(yè)主共同決定事項的表決規(guī)則測試某小區(qū)擬將電梯廣告收益用于補充維修資金，業(yè)主總數(shù)200戶，專有部分總面積20000平方米?，F(xiàn)召開業(yè)主大會表決，參與表決的業(yè)主共120戶，專有部分面積13000平方米。其中同意的業(yè)主80戶，專有部分面積9000平方米。根據(jù)2025年現(xiàn)行法規(guī)，該事項是否通過？解析：根據(jù)《民法典》第278條及2025年《物業(yè)管理條例》修訂條款，使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，需由業(yè)主共同決定，且應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。本題中，參與表決的專有部分面積為13000平方米（占總面積20000平方米的65%），參與表決人數(shù)120戶（占總戶數(shù)200戶的60%），均超過“雙三分之二參與表決”的最低要求（總面積需≥13334平方米，總戶數(shù)需≥134戶）。同意的專有部分面積9000平方米（占參與表決面積的69.2%，超過半數(shù)），同意人數(shù)80戶（占參與表決人數(shù)的66.7%，超過半數(shù)），因此該事項表決通過。需注意，若為“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”等重大事項，則需參與表決專有部分面積和人數(shù)的四分之三以上同意，本題為補充維修資金，適用“雙過半”規(guī)則。二、業(yè)主拒交物業(yè)費的合法情形測試業(yè)主張某以“未享受物業(yè)服務(wù)”“房屋質(zhì)量問題”“公共區(qū)域衛(wèi)生不達(dá)標(biāo)”為由，連續(xù)6個月拒交物業(yè)費。物業(yè)公司起訴后，法院是否支持張某的抗辯？解析：根據(jù)《民法典》第944條及2025年最高人民法院相關(guān)司法解釋，業(yè)主不得以未接受或無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒交物業(yè)費（如未入?。环课葙|(zhì)量問題屬于開發(fā)商責(zé)任，與物業(yè)服務(wù)無直接關(guān)聯(lián)，不能作為拒交理由；若公共區(qū)域衛(wèi)生確實長期不達(dá)標(biāo)，業(yè)主需提供證據(jù)證明物業(yè)公司未履行合同約定的基本義務(wù)（如連續(xù)3個月未清理垃圾的照片、業(yè)主聯(lián)名投訴記錄等），法院可酌情減免部分費用，但需達(dá)到“根本違約”程度（如衛(wèi)生問題導(dǎo)致業(yè)主健康受損）。本題中，張某僅以“不達(dá)標(biāo)”為由，未提供充分證據(jù)，法院一般不支持其拒交全部物業(yè)費的主張。三、公共收益的歸屬與使用測試某小區(qū)物業(yè)公司將電梯廣告、公共車位租金等收益共計50萬元直接計入企業(yè)收入，未公示也未分配。業(yè)主委員會成立后要求返還，物業(yè)公司辯稱“合同約定公共收益歸物業(yè)所有”。該主張是否合法？解析：根據(jù)《民法典》第282條及2025年《物業(yè)管理條例》第54條，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本后，屬于業(yè)主共有。即使前期物業(yè)合同約定公共收益歸物業(yè)所有，該條款因違反法律強制性規(guī)定無效。物業(yè)公司需將扣除合理成本（如廣告維護(hù)費、車位管理人工費）后的剩余部分返還業(yè)主，且需定期公示收支明細(xì)（每半年至少一次）。本題中，物業(yè)公司未公示且侵占全部收益，業(yè)主委員會可主張返還扣除合理成本后的余額，并要求賠償利息損失。四、緊急情況下維修資金的動用測試某小區(qū)屋頂漏水嚴(yán)重，可能引發(fā)電梯井進(jìn)水，需立即維修。業(yè)委會因委員空缺無法召開會議，物業(yè)公司申請動用維修資金，部分業(yè)主以“未表決”為由反對。是否可直接動用？解析：根據(jù)2025年《住宅專項維修資金管理辦法》修訂條款，發(fā)生電梯故障、屋頂外墻滲漏、消防設(shè)施損壞等緊急情況，需立即維修的，可由物業(yè)公司、業(yè)委會或相關(guān)業(yè)主提出申請，經(jīng)社區(qū)居委會確認(rèn)后，向維修資金管理部門申請列支。無需經(jīng)業(yè)主表決，但需在維修完成后30日內(nèi)公示維修方案、費用明細(xì)。本題中，屋頂漏水可能導(dǎo)致電梯井進(jìn)水，屬于緊急情況，物業(yè)公司可持社區(qū)居委會證明向主管部門申請直接動用維修資金，業(yè)主反對不影響程序合法性。五、垃圾分類管理責(zé)任測試某小區(qū)物業(yè)公司未設(shè)置分類垃圾桶，未開展分類宣傳，導(dǎo)致業(yè)主隨意丟棄垃圾。街道辦檢查時，是否可對物業(yè)公司處罰？解析：根據(jù)《固體廢物污染環(huán)境防治法》及2025年多地《生活垃圾分類管理條例》（如《北京市物業(yè)管理條例》《上海市生活垃圾管理條例》修訂版），物業(yè)服務(wù)企業(yè)是小區(qū)生活垃圾分類的管理責(zé)任人，需履行設(shè)置分類收集容器、開展宣傳指導(dǎo)、監(jiān)督分類投放等義務(wù)。未履行義務(wù)的，由街道辦或城管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，可處5000元至5萬元罰款。本題中，物業(yè)公司未設(shè)置分類垃圾桶且未宣傳，已違反管理責(zé)任，街道辦可依法處罰。六、高空拋物責(zé)任劃分測試某小區(qū)發(fā)生高空拋物致行人受傷，無法查明具體行為人。物業(yè)未安裝公共區(qū)域監(jiān)控（該區(qū)域?qū)儆诒O(jiān)控盲區(qū)），傷者要求物業(yè)賠償。物業(yè)是否擔(dān)責(zé)？解析：根據(jù)《民法典》第1254條及2025年最高人民法院《關(guān)于依法妥善審理高空拋物、墜物案件的意見》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行安全保障義務(wù)（如未按規(guī)定安裝監(jiān)控、未設(shè)置警示標(biāo)識、未及時巡查），導(dǎo)致無法查明侵權(quán)人的，需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。若物業(yè)已按合同約定或法規(guī)要求（如《住宅項目物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定“主要公共區(qū)域監(jiān)控覆蓋”）安裝監(jiān)控，但因客觀原因（如監(jiān)控臨時故障）未記錄，可減輕責(zé)任；若根本未安裝監(jiān)控（如本題情形），則需承擔(dān)與其過錯相應(yīng)的賠償責(zé)任（一般不超過全部損失的30%）。七、小區(qū)車位優(yōu)先滿足業(yè)主測試某小區(qū)開發(fā)商將10個規(guī)劃用于停放汽車的車位出售給非業(yè)主，業(yè)主以“未優(yōu)先滿足業(yè)主”為由主張合同無效。是否成立？解析：根據(jù)《民法典》第276條及2025年《物業(yè)管理條例》第50條，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！笆紫葷M足”指在同等條件下（如價格、付款方式），業(yè)主享有優(yōu)先購買或承租權(quán)。若開發(fā)商未向業(yè)主公示出售信息，直接出售給非業(yè)主，業(yè)主可主張該買賣合同無效；若業(yè)主明確放棄購買（如書面聲明），開發(fā)商可出售給非業(yè)主。本題中，開發(fā)商未優(yōu)先滿足業(yè)主，業(yè)主主張合同無效的請求成立。八、業(yè)主大會成立條件測試某新建小區(qū)共有500戶，已交付350戶（交付時間均超過6個月），部分業(yè)主申請成立業(yè)主大會。街道辦以“未達(dá)到交付戶數(shù)50%”為由拒絕。是否合法？解析：根據(jù)2025年《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》修訂條款，業(yè)主大會成立條件為“已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%”或“首套房屋交付使用滿2年且已交付戶數(shù)超過30%”。本題中，小區(qū)總戶數(shù)500戶，已交付350戶（占70%），超過50%的標(biāo)準(zhǔn)，街道辦應(yīng)當(dāng)在收到申請后60日內(nèi)組織成立業(yè)主大會籌備組。街道辦以“未達(dá)50%”為由拒絕不合法，業(yè)主可向上級主管部門投訴。九、物業(yè)服務(wù)合同終止后的交接測試物業(yè)公司服務(wù)合同到期后，業(yè)主大會決定不續(xù)聘，但原物業(yè)拒絕撤離，繼續(xù)提供服務(wù)并收取物業(yè)費。業(yè)主是否有權(quán)拒交？解析：根據(jù)《民法典》第946條、948條及2025年《物業(yè)管理條例》第38條，物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，移交物業(yè)檔案、設(shè)施設(shè)備、公共收益賬目等資料。若原物業(yè)拒不撤離，屬于非法占用，業(yè)主有權(quán)拒交合同終止后的物業(yè)費；若原物業(yè)繼續(xù)提供服務(wù)，業(yè)主未明確拒絕的，視為不定期合同，但業(yè)主可隨時解除。本題中，業(yè)主大會已明確不續(xù)聘，原物業(yè)拒絕撤離，業(yè)主無需支付合同終止后的物業(yè)費，還可要求物業(yè)賠償因拖延撤離造成的損失（如公共設(shè)施維護(hù)缺失導(dǎo)致的維修費用）。十、業(yè)主裝修禁止行為測試業(yè)主李某裝修時拆除承重墻，物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后僅口頭勸阻，未向主管部門報告。后房屋出現(xiàn)結(jié)構(gòu)安全問題，其他業(yè)主起訴物業(yè)。物業(yè)是否擔(dān)責(zé)？解析：根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（2025年