2025年物業(yè)管理法規(guī)知識培訓試卷及答案解析一、單項選擇題（共10題，每題2分，共20分）1.根據(jù)《民法典》及《物業(yè)管理條例》，下列哪項不屬于業(yè)主共同決定的事項？A.選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)B.制定和修改管理規(guī)約C.決定物業(yè)共用部位的經(jīng)營方式D.決定單個業(yè)主專有部分的裝修方案2.某小區(qū)物業(yè)服務合同約定“物業(yè)服務費按季度預收”，業(yè)主王某以“未提前告知”為由拒交第三季度費用。根據(jù)《民法典》第944條，正確的處理方式是：A.王某有權拒交，因物業(yè)未履行告知義務B.王某應全額繳納，預收條款不違反法律強制性規(guī)定C.王某可減免50%費用，因物業(yè)未提前溝通D.雙方協(xié)商不成的，物業(yè)可停水停電催繳3.業(yè)主大會會議需表決“使用住宅專項維修資金維修電梯”，若小區(qū)專有部分總面積為10萬平方米，參與表決的業(yè)主專有部分面積為6萬平方米，則至少需要多少面積同意方可通過？A.3萬平方米（參與表決面積的50%）B.4萬平方米（總面積的40%）C.5萬平方米（總面積的50%）D.6萬平方米（參與表決面積的100%）4.物業(yè)服務企業(yè)將小區(qū)綠化養(yǎng)護服務委托給第三方公司，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第40條，下列說法正確的是：A.需經(jīng)業(yè)主大會同意，且不得將全部物業(yè)服務轉(zhuǎn)委托B.無需業(yè)主同意，可自主決定部分轉(zhuǎn)委托C.禁止任何形式的轉(zhuǎn)委托D.僅需書面通知業(yè)主即可5.業(yè)主李某將住宅改為棋牌室對外經(jīng)營，鄰居張某投訴。根據(jù)《民法典》第279條，正確的處理程序是：A.物業(yè)直接制止，若無效可停水停電B.張某需先經(jīng)有利害關系的業(yè)主一致同意C.物業(yè)應及時勸阻并報告相關行政部門D.李某有權自主使用房屋，他人無權干涉6.某小區(qū)《管理規(guī)約》規(guī)定“寵物犬需佩戴嘴套”，業(yè)主王某未遵守，遛狗時犬只咬傷兒童。根據(jù)《民法典》第1245條及《物業(yè)管理條例》，責任主體是：A.僅王某B.王某與物業(yè)共同承擔C.物業(yè)單獨承擔D.兒童監(jiān)護人自行承擔7.物業(yè)服務合同終止后，原物業(yè)拒不退出小區(qū)，根據(jù)《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，業(yè)主委員會可采取的措施是：A.自行組織人員強制清退B.向法院起訴要求原物業(yè)退出并賠償損失C.停止支付原物業(yè)服務費用D.聯(lián)合業(yè)主圍堵物業(yè)辦公室8.業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設單位和街道辦事處人員組成，其中業(yè)主代表的比例不得低于：A.1/3B.1/2C.2/3D.3/49.某小區(qū)電梯廣告收益未公示，業(yè)主要求查詢收支明細。根據(jù)《民法典》第282條，物業(yè)的正確做法是：A.以“商業(yè)秘密”為由拒絕提供B.提供近2年的明細，超過2年的可拒絕C.如實提供全部收支明細，并接受業(yè)主監(jiān)督D.僅提供收益總額，不公開具體支出10.業(yè)主委員會作出“提高物業(yè)費10%”的決定，未召開業(yè)主大會。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第12條，該決定：A.有效，業(yè)委會可自主決定B.無效，需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)同意C.效力待定，需補開業(yè)主大會追認D.部分有效，提高幅度不超過10%即可二、多項選擇題（共5題，每題3分，共15分，少選、錯選均不得分）1.根據(jù)《物業(yè)管理條例》，物業(yè)服務企業(yè)的義務包括：A.對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修、養(yǎng)護B.及時處理業(yè)主投訴C.定期公布物業(yè)服務費收支情況D.限制業(yè)主車輛進入小區(qū)以控制人流2.下列哪些行為違反《住宅專項維修資金管理辦法》？A.挪用維修資金支付物業(yè)人員工資B.未征求業(yè)主同意，將維修資金用于小區(qū)景觀改造C.維修資金利息轉(zhuǎn)入本金滾存使用D.未公示維修資金使用方案即啟動維修3.業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權利包括：A.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作B.選舉業(yè)主委員會成員C.自行決定占用公共樓道堆放物品D.對物業(yè)共用部位的使用情況提出質(zhì)詢4.物業(yè)服務合同終止的情形包括：A.合同約定的期限屆滿B.業(yè)主大會決定解聘物業(yè)C.物業(yè)被吊銷資質(zhì)證書D.業(yè)主欠繳物業(yè)費超過6個月5.根據(jù)《民法典》第942條，物業(yè)服務人應履行的義務包括：A.維護物業(yè)服務區(qū)域的基本秩序B.對業(yè)主的個人信息予以保密C.定期對電梯進行安全檢查D.阻止業(yè)主在陽臺安裝防盜網(wǎng)三、判斷題（共10題，每題1分，共10分。正確填“√”，錯誤填“×”）1.業(yè)主未與物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面合同，但接受服務的，無需支付物業(yè)費。（）2.建設單位未售出的空置房，物業(yè)服務費應由建設單位全額承擔。（）3.物業(yè)可以將小區(qū)公共停車位出租給非業(yè)主使用，但收益需歸全體業(yè)主。（）4.業(yè)主大會作出的決定侵害部分業(yè)主合法權益的，受侵害業(yè)主可向法院申請撤銷。（）5.物業(yè)服務企業(yè)有權對裝修違規(guī)的業(yè)主處以罰款。（）6.住宅專項維修資金的使用需經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。（）7.業(yè)主委員會任期屆滿未換屆的，街道辦事處應組織召開業(yè)主大會選舉新的業(yè)委會。（）8.物業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主違規(guī)搭建，應立即拆除，無需報告行政部門。（）9.物業(yè)服務合同終止后，原物業(yè)應在30日內(nèi)移交物業(yè)資料和共用設施設備。（）10.業(yè)主拒交物業(yè)費的，物業(yè)可將其信息在小區(qū)公示欄曝光。（）四、案例分析題（共2題，每題15分，共30分）案例1：某小區(qū)電梯因長期未維護發(fā)生故障，業(yè)主張某被困30分鐘后被救出，因受驚嚇住院治療。經(jīng)查，物業(yè)未按合同約定每月對電梯進行安全檢查，且未在電梯內(nèi)安裝應急報警裝置。張某要求物業(yè)賠償醫(yī)療費、誤工費共計2萬元。問題：物業(yè)是否應承擔賠償責任？法律依據(jù)是什么？案例2：某小區(qū)業(yè)主委員會未經(jīng)業(yè)主大會表決，與新物業(yè)服務企業(yè)簽訂了《物業(yè)服務合同》，并要求原物業(yè)退出。原物業(yè)以“新合同無效”為由拒絕移交。部分業(yè)主支持原物業(yè)，認為業(yè)委會越權；另一部分業(yè)主認為業(yè)委會有權代表業(yè)主簽約。問題：業(yè)委會與新物業(yè)簽訂的合同是否有效？原物業(yè)拒絕移交是否合法？請結合《物業(yè)管理條例》和《民法典》分析。五、論述題（共1題，25分）結合《民法典》《物業(yè)管理條例》及實際工作，論述物業(yè)服務企業(yè)如何通過規(guī)范服務行為預防和減少物業(yè)糾紛。要求：邏輯清晰，法律依據(jù)明確，措施具體可行。答案及解析一、單項選擇題1.D。解析：根據(jù)《民法典》第278條，業(yè)主共同決定事項包括制定管理規(guī)約、選聘物業(yè)、共用部位經(jīng)營等，單個業(yè)主專有部分的裝修方案由業(yè)主自行決定，不屬于共同決定事項。2.B。解析：《民法典》第944條規(guī)定，業(yè)主應按約定支付物業(yè)費，預收條款未違反法律強制性規(guī)定，業(yè)主不得以未提前告知為由拒交；物業(yè)不得采取停水停電等方式催繳。3.B。解析：《民法典》第278條規(guī)定，使用維修資金需經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)且參與表決人數(shù)過半數(shù)同意。本題中參與表決面積為6萬㎡（總面積10萬㎡的60%），過半數(shù)即3萬㎡，但需同時滿足“總面積的40%”（10萬㎡×40%=4萬㎡），因此需至少4萬㎡同意。4.A。解析：《物業(yè)管理條例》第40條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)可將部分專項服務轉(zhuǎn)委托，但不得將全部物業(yè)服務轉(zhuǎn)委托給第三方，且需經(jīng)業(yè)主大會同意。5.C。解析：《民法典》第279條規(guī)定，業(yè)主將住宅改為經(jīng)營性用房的，需經(jīng)有利害關系的業(yè)主一致同意；物業(yè)發(fā)現(xiàn)違規(guī)應及時勸阻并報告有關部門，不得自行采取強制措施。6.B。解析：《民法典》第1245條規(guī)定，飼養(yǎng)動物致?lián)p由飼養(yǎng)人承擔責任；物業(yè)未履行《管理規(guī)約》中的管理義務（未勸阻王某未佩戴嘴套），存在過錯，應承擔部分責任。7.B。解析：《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第10條規(guī)定，原物業(yè)拒不退出的，業(yè)主委員會可向法院起訴要求退出并賠償損失，不得自行強制清退。8.C。解析：《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第9條規(guī)定，籌備組中業(yè)主代表的比例不得低于2/3。9.C。解析：《民法典》第282條規(guī)定，物業(yè)共用部位的收益屬于業(yè)主共有，物業(yè)需定期公布收支明細，接受業(yè)主監(jiān)督，不得拒絕提供。10.B。解析：《物業(yè)管理條例》第12條規(guī)定，提高物業(yè)費屬于業(yè)主共同決定事項，需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)同意，業(yè)委會無權自行決定。二、多項選擇題1.ABC。解析：限制業(yè)主車輛進入小區(qū)侵犯業(yè)主權利，不屬于物業(yè)義務（《物業(yè)管理條例》第35條）。2.ABD。解析：維修資金利息可轉(zhuǎn)入本金滾存使用（《住宅專項維修資金管理辦法》第27條），挪用、未征求同意使用、未公示均違規(guī)。3.ABD。解析：自行占用公共樓道違反《物業(yè)管理條例》第50條，屬于禁止行為。4.ABC。解析：業(yè)主欠繳物業(yè)費不必然導致合同終止（《民法典》第946條）。5.ABC。解析：阻止業(yè)主安裝防盜網(wǎng)需符合管理規(guī)約或法律規(guī)定，否則侵犯業(yè)主權利（《民法典》第942條）。三、判斷題1.×（解析：《民法典》第944條規(guī)定，未簽書面合同但接受服務的，業(yè)主仍需支付物業(yè)費）。2.√（解析：《物業(yè)管理條例》第41條規(guī)定，已竣工但未售出的房屋，物業(yè)服務費由建設單位承擔）。3.√（解析：公共停車位屬于業(yè)主共有，物業(yè)可出租但收益歸業(yè)主）。4.√（解析：《民法典》第280條規(guī)定，業(yè)主大會決定侵害業(yè)主權益的，受侵害業(yè)主可向法院申請撤銷）。5.×（解析：物業(yè)無行政處罰權，罰款需由行政機關實施）。6.×（解析：《民法典》第278條規(guī)定，使用維修資金需經(jīng)參與表決專有部分面積2/3以上且參與表決人數(shù)2/3以上同意，而非總面積）。7.√（解析：《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第58條規(guī)定，業(yè)委會任期屆滿未換屆的，街道應組織換屆）。8.×（解析：《物業(yè)管理條例》第45條規(guī)定，物業(yè)發(fā)現(xiàn)違規(guī)搭建應及時勸阻并報告有關部門，無權自行拆除）。9.√（解析：《物業(yè)管理條例》第38條規(guī)定，合同終止后，物業(yè)應在30日內(nèi)移交資料和設施）。10.×（解析：業(yè)主個人信息受法律保護，物業(yè)不得擅自曝光（《民法典》第1032條））。四、案例分析題案例1答案：物業(yè)應承擔賠償責任。法律依據(jù)：（1）《物業(yè)管理條例》第35條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)應按照合同約定提供服務，未履行電梯維護義務（未定期檢查、未安裝應急報警裝置）構成違約；（2）《民法典》第1165條規(guī)定，行為人因過錯侵害他人民事權益的，應承擔侵權責任。物業(yè)未盡安全保障義務，導致張某受傷，需賠償醫(yī)療費、誤工費等合理損失。案例2答案：（1）業(yè)委會與新物業(yè)簽訂的合同無效。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第15條，業(yè)委會的職責是執(zhí)行業(yè)主大會的決定，選聘物業(yè)需經(jīng)業(yè)主大會表決（《民法典》第278條）。業(yè)委會未經(jīng)業(yè)主大會授權擅自簽約，超越法定職權，合同無效。（2）原物業(yè)拒絕移交不合法。《物業(yè)管理條例》第38條規(guī)定，物業(yè)服務合同終止時，原物業(yè)應及時移交物業(yè)資料和共用設施設備。即使新合同無效，原物業(yè)也應在合同到期或業(yè)主大會作出解聘決定后退出，不得無故拖延。五、論述題物業(yè)服務企業(yè)可通過以下措施預防和減少物業(yè)糾紛：1.規(guī)范合同簽訂與履行：依據(jù)《民法典》第939-942條，與業(yè)主委員會簽訂明確服務內(nèi)容、標準、費用的書面合同，嚴格按約定提供維修、養(yǎng)護、安保等服務，避免因服務質(zhì)量不達標引發(fā)糾紛。2.加強信息公開與溝通：根據(jù)《民法典》第282條和《物業(yè)管理條例》第6條，定期公示物業(yè)服務費收支、公共收益使用、維修資金動態(tài)等信息，通過業(yè)主群、座談會等渠道收集業(yè)主意見，及時回應合理訴求，減少因信息不對稱導致的誤解。3.嚴格履行安全保障義務：依據(jù)《民法典》第1198條，對電梯、消防設施等共用部位定期檢查維護，在小區(qū)內(nèi)設置安全警示標識；發(fā)現(xiàn)業(yè)主違規(guī)裝修、占用消防通道等行為時，及時勸阻并報告行政部門，避免因安全事