正文目錄本周觀點(diǎn)：高基數(shù)效應(yīng)顯現(xiàn)，10月百強(qiáng)銷售顯著下滑 4股票市場(chǎng)與信用債 5地產(chǎn)A股 5地產(chǎn)港股 7地產(chǎn)信用債 8市場(chǎng) 8指數(shù)表現(xiàn) 8成交額 換手率 12樓市成交 134.1. 新房 134.2. 二手房 14土地市場(chǎng) 155.1. 100大中城市 15一線城市 16二線城市 17三四線城市 18政策梳理 19圖表目錄圖1：A股各行業(yè)與大漲跌幅（1027-1031） 5圖2：房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)一個(gè)季度表現(xiàn) 6圖3：房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)一個(gè)月表現(xiàn) 6圖4：地產(chǎn)A股漲跌前5與后5（1027-1031） 6圖5：主要地產(chǎn)A股幅（1027-1031） 6圖6：港股各行業(yè)大漲跌幅（1027-1031） 7圖7：地產(chǎn)港股漲前5與跌幅前5（1027-1031） 7圖8：主要地產(chǎn)港漲幅（1027-1031） 7圖指數(shù)走勢(shì) 8圖10：產(chǎn)權(quán)型指走勢(shì) 9圖特許經(jīng)營(yíng)權(quán)型指數(shù)走勢(shì) 9圖成交額情況 圖13：產(chǎn)權(quán)型成額情況 圖14：特許經(jīng)營(yíng)權(quán)型成交額情況 圖換手率情況 12圖16：產(chǎn)權(quán)型換率情況 12圖17：特許經(jīng)營(yíng)權(quán)型換手率情況 12圖18：樣本城市新房成面積 13圖19：一線城市新房成面積 13圖20：二線城市新房成面積 13圖21：三四線城市新房交面積 13圖22：樣本城市二手房交面積 14圖23：一線城市二手房交面積 14圖24：二線城市二手房交面積 14圖25：三四線城市二手成交面積 14圖26：百城土地成交建滾動(dòng)同環(huán)比 15圖27：百城土地成交總滾動(dòng)同環(huán)比 15圖28：百城成交供應(yīng)建四周滾動(dòng) 15圖29：百城土地成交溢率 15圖30：一線土地成交建滾動(dòng)同環(huán)比 16圖31：一線土地成交總滾動(dòng)同環(huán)比 16圖32：一線成交供應(yīng)建四周滾動(dòng) 16圖33：一線土地成交溢率 16圖34：二線土地成交建滾動(dòng)同環(huán)比 17圖35：二線土地成交總滾動(dòng)同環(huán)比 17圖36：二線成交供應(yīng)建四周滾動(dòng) 17圖37：二線土地成交溢率 17圖38：三四線土地成交面滾動(dòng)同環(huán)比 18圖39：三四線土地成交價(jià)滾動(dòng)同環(huán)比 18圖40：三四線成交供應(yīng)面四周滾動(dòng) 18圖41：三四線土地成交價(jià)率 18表：房地產(chǎn)行業(yè)用發(fā)行與到期額（92103（單位：億元） 8表2：房地產(chǎn)行業(yè)用發(fā)行明細(xì)（09/29-10/03） 8表3：房地產(chǎn)行業(yè)用債償還明細(xì)（09/29-10/03） 9表4：近一個(gè)月指數(shù)漲跌幅 10表5：各近期具體走勢(shì) 12表6：本周房地產(chǎn)策表態(tài)（09/29-10/03） 19本周觀點(diǎn)：高基數(shù)效應(yīng)顯現(xiàn)，10月百強(qiáng)銷售顯著下滑202510、TOP10010月單月銷售金額同比分別-38.6%-40.5%-37.1%，1-10月累計(jì)銷售金額同比分別為-15.1%、-14.2%、-12.7%。202510房企銷售額同比-37.1%9月百強(qiáng)房企銷售額累計(jì)同比-12.7%1-93.8pct。10月單月同比大幅下降主要原因?yàn)?4年924新政帶動(dòng)Q4基數(shù)較高，故11&12月降幅或仍將進(jìn)一步擴(kuò)大，在此背景下更多樓市政策值得期待，具體來說：①拆遷改造提速→上海&廣州拆遷引擎啟動(dòng)，后續(xù)配套政策與資金有望逐漸落實(shí)，其他超大特大城市資金能夠平衡的項(xiàng)目有望參照可行實(shí)施路徑快速推進(jìn)，以持續(xù)優(yōu)化供需結(jié)構(gòu)；②穩(wěn)預(yù)期→一線核心區(qū)限制性政策優(yōu)化空間較大；③防風(fēng)險(xiǎn)→供給側(cè)或?qū)⒓涌旎厥臻e置用地與收儲(chǔ)現(xiàn)房進(jìn)度，緩解庫存壓力；④促轉(zhuǎn)型→好房子將從短期拉動(dòng)轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期支撐市場(chǎng)需求，引導(dǎo)行業(yè)邁入存量新階段。10TOP10TOP100房企單月銷售額同比分別-38.6%-40.5%-15.1%-14.2%、-12.7%。整體看來，頭部房企受高基數(shù)影響更加顯著。民企受高基數(shù)影響更為顯著，TOP20房企中僅有中國(guó)金茂單月銷售同比實(shí)現(xiàn)正增。202510TOP20房企中：1）10月單月銷售額同比-41.0%、2）10月單月銷售額同比-51.7%；3）10月單月銷售額同比-24.3%。具體來看TOP20房企中，10月銷售同比為正的房企僅有中國(guó)金茂（10月oy+3.4%，一方面得益于2425年土地市場(chǎng)的活躍表現(xiàn)。TOP10房企銷售均價(jià)同比實(shí)現(xiàn)正增，各梯隊(duì)房企銷售均價(jià)環(huán)比均下降。202510月百強(qiáng)房企銷售均價(jià)環(huán)比10.21.50TOP31-5010242741547820085元/平米，同比分別+12.2%、-16.4%、+14.6%，環(huán)比分別-8.7%、-12.3%、-8.1%10910月銷售邊際下滑的原因之一。投資建議：10月樓市銷售顯著下滑，全年銷售降幅或建議關(guān)注存量地產(chǎn)三方商業(yè)地產(chǎn)（新城控股+華潤(rùn)萬象生活；②物業(yè)管理（綠城服務(wù)；③房產(chǎn)中介（貝殼我愛我家，以及優(yōu)質(zhì)央國(guó)企開發(fā)商（中國(guó)金茂。風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期；信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延；樓市回暖不及預(yù)期股票市場(chǎng)與信用債本周A股房地產(chǎn)和港股地產(chǎn)建筑板塊漲跌幅分別為-0.70%和-2.41%，分別跑輸大盤0.27pct/跑輸大盤1.44pct。本周地產(chǎn)信用債發(fā)行32.50億元，凈融資額-93.85億元。截至2025年10月31日，地產(chǎn)信用債累計(jì)發(fā)行3635.12億元，凈融資額-362.45億元，去年同期為-268.03億元。A股本周A（滬深30A0.0，0.273126圖1：A股各行業(yè)與大盤漲跌幅（1027-1031）545432101234---近一個(gè)季度及近一個(gè)月，房地產(chǎn)板塊均跑輸大盤。A2.51%3004.22%，房滬深300A2.700000滬深0圖2：房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)一個(gè)季度表現(xiàn) 圖3：房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)一個(gè)月表現(xiàn)本周地產(chǎn)A股中：漲幅靠前的主要是京投發(fā)展（28.19%）、ST中迪（27.64%）、南京高科（8.22%）、中交地產(chǎn)（7.27%）、南山控股（5.42%），跌幅靠前的主要是大悅城（-8.62%）、棲霞建設(shè)（-6.87%）、南都物業(yè)（-6.31%）、濱江集團(tuán)（-5.35%）、新城控股（-5.28%）。圖4：地產(chǎn)A股漲跌前5與后5（1027-1031） 圖5：主要地產(chǎn)A股幅（1027-1031）352050京投發(fā)展*ST中迪南京高科中交地產(chǎn)南山控股京投發(fā)展*ST中迪南京高科中交地產(chǎn)南山控股

3520151050-5-10濱江集團(tuán)南都物業(yè)棲霞建設(shè)大悅城萬科濱江集團(tuán)南都物業(yè)棲霞建設(shè)大悅城萬科金融街華僑城A建張*ST大悅城新城控股新城控股地產(chǎn)港股本周港股地產(chǎn)建筑板塊跑輸大盤（恒生指數(shù)。本周港股地產(chǎn)建筑板塊漲跌幅為-2.41%1.4412圖6：港股各行業(yè)與大盤漲跌幅（1027-1031）2.01.51.00.50.0-0.5-1.0-1.5-2.0-2.5-3.0原材料業(yè)金融業(yè)綜合企業(yè)公用事業(yè)醫(yī)療保健業(yè)工業(yè)電訊業(yè)恒生指數(shù)能源業(yè)必選消費(fèi)可選消費(fèi)地產(chǎn)建筑業(yè)資訊科技業(yè)-3.5原材料業(yè)金融業(yè)綜合企業(yè)公用事業(yè)醫(yī)療保健業(yè)工業(yè)電訊業(yè)恒生指數(shù)能源業(yè)必選消費(fèi)可選消費(fèi)地產(chǎn)建筑業(yè)資訊科技業(yè)（16.714.9（5.1（5.3.58（24.8（15.0（.002.90（12.2圖7：地產(chǎn)港股漲前5與跌幅前5（1027-1031） 圖8：主要地產(chǎn)港漲幅（1027-1031）20151050-5方圓生活服務(wù)弘陽服務(wù)恒大物業(yè)禹洲集團(tuán)方圓生活服務(wù)弘陽服務(wù)恒大物業(yè)禹洲集團(tuán)

642-4-6-8富力地產(chǎn)弘陽地產(chǎn)中渝置地明發(fā)集團(tuán)富力地產(chǎn)弘陽地產(chǎn)中渝置地明發(fā)集團(tuán)龍光集團(tuán)宋都服務(wù)龍光集團(tuán)宋都服務(wù)地產(chǎn)信用債一級(jí)市場(chǎng)方面，本周地產(chǎn)信用債發(fā)行金額環(huán)比下降。本周地產(chǎn)債信用債新發(fā)行金額合計(jì)32.50億元，到期金額126.35億元，凈融資額-93.85202510313635.12億元，0.00%3997.567.06%-362.45-268.03億元。表（0213（單位：億元）類型本周今年累計(jì)今年周均相比去年周均本周環(huán)比累計(jì)同比(去年同期)上周去年累計(jì)周數(shù)發(fā)行額32.503635.1284.543.93-83.720199.653466.0743到期額126.353997.5692.976.1370.497.0674.113734.0943凈融資額-93.85-362.45-8.43-2.20-去年同期125.53-268.0343-268.03市場(chǎng)-0.20%119.96點(diǎn)-0.48本周特許經(jīng)營(yíng)權(quán)型EIs指數(shù)收于1930點(diǎn)漲跌幅為.13EIs3001.76pctsREIT3.59%15.327.10%0.61%0.09pcts。指數(shù)表現(xiàn)本周（20251027日-20251031119.79點(diǎn)，-0.20%29第100特許經(jīng)營(yíng)權(quán)型2025年1031119.79-0.20%。圖9：REITs指數(shù)走勢(shì)REITs指數(shù) 產(chǎn)權(quán)型 特許經(jīng)營(yíng)權(quán)型140130120110100902023/012023/022023/032023/042023/052023/012023/022023/032023/042023/052023/062023/072023/082023/092023/102023/112023/122024/012024/022024/032024/042024/052024/062024/072024/082024/092024/102024/112024/122025/012025/022025/032025/042025/052025/062025/072025/082025/092025/10119.96點(diǎn),-0.48%指96.81點(diǎn)-1.46%;120.82點(diǎn),-0.78%;保租房型130.59點(diǎn),1.98%。圖10：產(chǎn)權(quán)型REITs指數(shù)走勢(shì)產(chǎn)權(quán)型 產(chǎn)業(yè)園區(qū) 物流倉儲(chǔ) 保租房15014013012011010090802023/012023/022023/012023/02022點(diǎn)0.13%100.08點(diǎn)-0.04%;生態(tài)環(huán)保型124.34點(diǎn),漲1.21%;134.73點(diǎn)-0.14%。圖11：特許經(jīng)營(yíng)權(quán)型REITs指數(shù)走勢(shì)3001.76pcts3002.49pcts3000.86pcts3003.24pcts指3003000.93pcts3000.92pctss指數(shù)跑贏滬深300指數(shù)1.57pcEIs指數(shù)跑輸滬深300指數(shù)2.2pc。表2：近一個(gè)月REITs指數(shù)漲跌幅為紅土深圳安居3.59%為華夏合肥高新-7.78%或漲幅最小的公募為華夏合肥高新-7.98%IP0REIT66.27%小的公募REIT-43.24%。表5：各REITs近期具體走勢(shì)類型行業(yè)簡(jiǎn)稱代碼周度漲跌幅月度漲跌幅IPO以來漲跌幅本周 本周 本周走勢(shì) 換手率 交易產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)業(yè)園區(qū)華安張江光大REIT508000.SH↓1.18↓1.25↓10.50東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT508027.SH↓1.56↓5.17↓25.36博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT180101.SZ↓1.12↓2.66↓16.02建信中關(guān)村REIT508099.SH↑2.33↓1.43↓35.47臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT508021.SH↑0.16↓0.56↑8.45東久新經(jīng)濟(jì)REIT508088.SH↓2.59↓4.05↑22.64華夏合肥高新REIT180102.SZ↓7.78↓7.98↓24.20華夏和達(dá)高科REIT180103.SZ↓2.36↓5.14↓21.83中金湖北科投光谷REIT508019.SH↑1.15↓0.87↓26.48物流倉儲(chǔ)中金普洛斯REIT508056.SH↓2.93↓4.03↓13.03嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)物流REIT508098.SH↓1.16↓3.55↑6.63紅土鹽田港REIT180301.SZ↑0.53↓0.65↓0.83保租房紅土深圳安居REIT180501.SZ↑3.59↑0.77↑42.79中金廈門安居REIT508058.SH↑3.42↑1.10↑66.27華夏北京保障房REIT508068.SH↑1.67↑1.20↑64.78華夏華潤(rùn)有巢REIT508077.SH↓0.72 ↓6.64 ↑31.44特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類高浙商滬杭甬REIT508001.SH↓2.03↓2.07↓21.46華夏中國(guó)交建REIT508018.SH↑0.83↓0.21↓43.24508008.SH↓0.07↑0.52↓15.57華夏越秀高速REIT180202.SZ↑0.34↑0.89↓16.97平安廣州廣河REIT180201.SZ↑0.14↓0.42↓32.34中金安徽交控REIT508009.SH↓2.64↓6.00↓35.30華泰江蘇交控REIT508066.SH↑1.95↑3.42↓14.88中金山東高速REIT508007.SH↓0.84↓5.32↑1.61生態(tài)環(huán)保中航首鋼綠能REIT180801.SZ↑0.54↑0.57↓9.88富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT508006.SH↑1.87↑2.57↑1.43能源401.SZ↓0.55↓1.46↑1.80中航京能光伏REIT508096.SH↑0.42↓3.79↑11.45國(guó)家電投新能源REIT508028.SH↓0.30↓1.64↑10.143.2.成交額本周15.32億元，其中，產(chǎn)權(quán)型8.93營(yíng)型6.394.183.231.51億元，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)型4.26億元，生態(tài)環(huán)保型0.731.41成交額情況4.54.03.53.02.52.01.51.00.50.0

REITs成交額（億元）全部類型 產(chǎn)權(quán)型 特許經(jīng)營(yíng)權(quán)型10/27 10/28 10/29 10/30 10/31圖13：產(chǎn)權(quán)型成額情況 圖14：特許經(jīng)營(yíng)權(quán)型成交額情況1.41.21.00.80.60.40.20.0

元）產(chǎn)業(yè)園區(qū) 物流倉儲(chǔ) 保租房10/27 10/28 10/29 10/30 10/31

1.41.21.00.80.60.40.20.0

REITs成交額（億元）高速公路 生態(tài)環(huán)保 能源3.3.換手率0.61%0.09pcts0.65%，環(huán)比013pcREs0.30.0pcEIs中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)型EIs0.580.0pcEIs17，0.03pcts0.35%0.03pcts換0.93%0.18pcts；能源型0.20%，環(huán)比-0.15pcts。圖15：REITs換手率情況1.00.80.40.20.

REITs換手率全部類型 產(chǎn)權(quán)型 特許經(jīng)營(yíng)權(quán)型10/27 10/28 10/29 10/30 10/31圖16：產(chǎn)權(quán)型換率情況 圖17：特許經(jīng)營(yíng)權(quán)型換手率情況1.81.61.41.21.00.80.60.40.20.0

產(chǎn) EITs換手率

保租房

特許經(jīng)營(yíng)權(quán)型REITs換手率生態(tài)環(huán)保 能源10/27 10/28 10/29 10/30 10/3110/27 10/28 10/29 10/30 10/31樓市成交本周(2025年10月25日-2025年10月31日，本章樓市成交下同）,新房和二手房成交面積滾動(dòng)四周同比分別-27.83/-24.47，累計(jì)同比分別-14.41/+4.33。新房45303.60-27.83%-63.49%、-49.58%、-59.53%。45-14.41%-9.85%-13.75%-48.14%。圖18：樣本城市新房成面積 圖19：一線城市新房成面積一線城市萬㎡ 滾動(dòng)四周同比23-01323-01357

新房成交面積萬㎡ 滾動(dòng)四周同比

15050202202202202202202202202202147012024-042024-072024-102025-012025-042025-072025-10

4003002001000-100圖20：二線城市新房成面積 圖21：三四線城市新房交面積2023-012023-032023-012023-032023-052023-072023-092023-112024-012024-032024-052024-072024-092024-112025-012025-032025-052025-072025-09

二線城市 滾動(dòng)四周同比

40200-20-40-60-80

500

三四線城市萬㎡ 滾動(dòng)四周同

0-20-40-602023-012023-042023-012023-042023-072023-102024-012024-042024-072024-102025-012025-042025-072025-104.2.二手房14166.87-24.47%14+4.33%，其中一、二、三四線城市二手房年初至今累計(jì)成交量同比分別+24.82%、+0.44%、+44.34%。圖22：樣本城市二手房交面積 圖23：一線城市二手房交面積50013

二手房成交面積萬㎡ 滾動(dòng)四周同比

一線城市萬㎡ 滾動(dòng)四周同302520151050911010309110103050709112024-012024-032024-052024-072024-092024-112025-012025-032025-052025-072025-09

30020010002222222222圖24：二線城市二手房交面積 圖25：三四線城市二手成交面積503

周同比

三四線城市萬㎡ 滾動(dòng)四周同1086422022-092022-112022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-092023-112024-012024-032024-052024-072024-092024-112025-012025-032025-052025-072025-09

2200150100500-50-100土地市場(chǎng)+7.07%/-17.45%，溢價(jià)率3.93%27.4+4.548.94.828.7，0.27%,+16.94%/-15.04%3.28%。5.1.100大中城市100大中城市供應(yīng)建面環(huán)比上升，成交建面環(huán)比下降，溢價(jià)率環(huán)比上升。本周10033383237554+7.07%-17.45%+69.74%，環(huán)比-4.96pct3.93%+1.86pct。圖26：百城土地成交建滾動(dòng)同環(huán)比 圖27：百城土地成交總滾動(dòng)同環(huán)比0

100環(huán)比：四周滾動(dòng)

同比：四周滾動(dòng)5002411W42412W32501W52411W42412W32501W52501W52502W32503W22503W52504W32505W22506W12506W42507W22508W12508W42509W22510W12510W4

2000150010000

100環(huán)比：四周滾動(dòng)

同比：四周滾動(dòng)1005002411W42412W32501W52411W42412W32501W52501W52502W32503W22503W52504W32505W22506W12506W42507W22508W12508W42509W22510W12510W4圖28：百城成交供應(yīng)建四周滾動(dòng) 圖29：百城土地成交溢率500

100城：成交建面/供應(yīng)建面：四周滾動(dòng)參考線：100 2520 10511W4W352411W42412W311W4W352411W42412W32501W52501W52502W32503W22503W52504W32505W22506W12506W42507W22508W12508W42509W22510W12510W4

100城成交：本周溢價(jià)率5.2.一線城市130228170+49.54%、+21.62%+124.15%，環(huán)比40.84pct8.93%+8.93pct。圖30：一線土地成交建滾動(dòng)同環(huán)比 圖31：一線土地成交總滾動(dòng)同環(huán)比2411W44352411W443553252504W32505W22506W12506W42507W22508W12508W42509W22510W12510W4

環(huán)比：四周滾動(dòng)

同比：四周滾動(dòng)035533553253214212508W42509W22510W12510W4

22222222222222

環(huán)比：四周滾動(dòng)

400024242524242525252525圖32：一線成交供應(yīng)建四周滾動(dòng) 圖33：一線土地成交溢率0

四周滾動(dòng)80202411W42412W32501W52501W52411W42412W32501W52501W52502W32503W22503W52504W32505W22506W12506W42507W22508W12508W42509W22510W12510W42411W42412W32501W52501W52502W32503W22503W52504W32505W22506W12506W42507W22508W12508W42509W22510W12510W4

線成交：本周溢價(jià)率5.3.二線城市1001178-4.18%、-28.57%、-25.17%；成交面積與供應(yīng)面積比例為+70.18%，環(huán)比-8.94pct0.27%，環(huán)比-2.69pct。圖34：二線土地成交建滾動(dòng)同環(huán)比 圖35：二線土地成交總滾動(dòng)同環(huán)比0

二線成交建面萬㎡環(huán)比：四周滾動(dòng)

同比：四周滾動(dòng)5002411W42412502411W42412502502502502502502502502502502502508W42509W22510W12510W4

0

環(huán)比：四周滾動(dòng)

同比：四周滾動(dòng)02412412502412412502502502502502504W32505W22506W12506W42507W22508W12508W42509W22510W12510W4圖36：二線成交供應(yīng)建四周滾動(dòng) 圖37：二線土地成交溢率0

四周滾動(dòng) 1052411W42412W32501W52501W52411W42412W32501W52501W52502W32503W22503W52504W32505W22506W12506W42507W22508W12508W4250