第一篇開發(fā)前期的工作一、確定投資建設(shè)工程項目對項目從前期開發(fā)角度入手，進行合理分析和有效測算，為公司決策提供重要依據(jù)。二、建設(shè)項目用地計劃辦理1.所需資料a.地形圖（劃示用地范圍，標(biāo)明大約面積）b.與地塊出讓單位簽署的用地協(xié)議2.辦理程序a.備齊資料b.到地塊所在地土地部門辦理三、建設(shè)工程項目建議書的編制與報批1.編制及所需資料a.開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照b.開發(fā)資質(zhì)證書c用地計劃審核意見d.建筑設(shè)計方案（總平面圖等）e.其他相關(guān)資料2.報批程序與報批資料a.將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制《項目建議書》b.準(zhǔn)備《關(guān)于項目建議書報批申請報告》c.將《項目建議書》與申請報告送計委報批注：投資3000萬元以下項目由區(qū)計委立項；超過3000萬元以下項目由區(qū)計委轉(zhuǎn)報有關(guān)部門審批四A、建設(shè)工程項目選址意見申辦1.所需資料a.批準(zhǔn)的項目建議書或其他計劃文件（復(fù)印件一份）b.地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍）4份c.土地權(quán)屬證（復(fù)印件1份）d.聯(lián)建協(xié)議書（復(fù)印件1份）e.選址論證f.上海市建設(shè)項目選址意見書申請表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)?。?.申辦程序a.準(zhǔn)備數(shù)份項目建議書批復(fù)及數(shù)份地形圖b.將上述資料分送有關(guān)部門簽署選址意見并加蓋公章c.將有關(guān)部門的意見備齊，同時備齊（1）項所有資料，送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理四B、建設(shè)用地規(guī)劃許可證申辦1.所需資料a.建設(shè)工程的計劃批準(zhǔn)文件（批準(zhǔn)的項目建議書或其他計劃文件）（復(fù)印件一份）b.地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍）6份（其中一份應(yīng)有消防、環(huán)保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章）c.國有土地使用權(quán)出讓合同文件及副圖（1份）d.上海市建設(shè)項目選址意見書申請表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)?。〆.申請報告（紅頭文件）f.其他需說明的圖紙或文件2.申辦程序a.備齊上述所有資料b.送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理五、建設(shè)工程項目地名報批1.所需資料a.項目批文（批準(zhǔn)的項目建議書或其他計劃文件）（復(fù)印件一份）b.地形圖（均應(yīng)劃示用地2份c.總平面圖（3份）d.建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文e.申請報告（紅頭文件）f.其他需說明的圖紙或文件2.申辦程序a.備齊上述所有資料及1500元支票b.送區(qū)地名辦辦理六、建設(shè)工程項目報建1.所需資料a.《上海市建設(shè)工程報建表》（到市報建處領(lǐng)取）b.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及有關(guān)證明原件和復(fù)印件c.項目建議書批文原件及復(fù)印件d.銀行出具的建設(shè)資金落實證明（驗資報告）e.《上海市建設(shè)單位工程技術(shù)人員和管理人員核定申報表》（到市報建處領(lǐng)?。ゝ.專業(yè)技術(shù)人員和管理人員技術(shù)職稱證書原件及復(fù)印件g.《住宅項目配套建設(shè)審核申請表》h.《住宅新開工審核通知單》七、工程項目設(shè)計招標(biāo)辦理1.所需資料a.報建工程項目IC卡b.上海市建設(shè)工程設(shè)計招標(biāo)項目登記表c.《上海市建設(shè)工程設(shè)計招標(biāo)文件報批表》（到市招標(biāo)辦領(lǐng)?。ヾ.《上海市建設(shè)工程設(shè)計評標(biāo)小組報批表》（到市招標(biāo)辦領(lǐng)取）e.工程設(shè)計任務(wù)書f.建設(shè)用地規(guī)劃許可證g.工程項目選址意見批文2.辦理程序a.備齊上述資料b.到市設(shè)計招標(biāo)辦辦理八、設(shè)計方案評標(biāo)會召開及設(shè)計單位中標(biāo)辦理1.所需資料6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。2、國土資源局辦理土地預(yù)審。3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項：1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。5、國土資源局進行用地預(yù)審。6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實初步設(shè)計批準(zhǔn)文件的要求進行審查。8、建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書》。四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：1、公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。2、人防辦進行人防設(shè)施審查。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。2、建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項：由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；3、工程施工合同；4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段。此階段辦理以下一般事項：1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。2、財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。第三部分房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請書；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收