方興地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理指引

目的

為方興地產(chǎn)（中國）有限公司（以下簡稱方興地產(chǎn)）及下屬經(jīng)營單位在項目開發(fā)建設(shè)中的全

程設(shè)計管理行為提供依據(jù)。

適用范圍

本指引適用于方興地產(chǎn)全資子公司、完全控股公司（股權(quán)＞50%）開發(fā)建設(shè)項目中全流程設(shè)計

管理工作。

指引目錄

一.方興地產(chǎn)住宅項目設(shè)計方案匯報成果編制深度指引

二.專項技術(shù)論證管控指引

三.住宅設(shè)計管理流程圖及成果清單

四.酒店設(shè)計管理流程圖及成果清單

五.設(shè)計管理能力評價指引

六.設(shè)計供方評價指引

七.專家?guī)旃芾碇敢?/p>

A.設(shè)計管理常用表單

相關(guān)文件

1.方興地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理標(biāo)準(zhǔn)

2.方興地產(chǎn)綠色戰(zhàn)略管理標(biāo)準(zhǔn)

3.方興地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理流程

4.方興地產(chǎn)示范區(qū)建設(shè)及驗收管理流程

正文

一.方興地產(chǎn)住宅項目設(shè)計方案匯報成果編制深度指引

目的

為規(guī)范各經(jīng)營單位住宅方案（含建筑、精裝、園林、燈光四個專業(yè)）權(quán)責(zé)評審成果的內(nèi)

容深度，有效引導(dǎo)各經(jīng)營單位從地產(chǎn)開發(fā)的投資收益價值最大化視角審視住宅項目設(shè)計方

案成果，特制訂本指引，請各經(jīng)營單位按照深度要求提前做好方案設(shè)計成果深度預(yù)控，按照

建議指標(biāo)要求提前做好各住宅項目規(guī)劃指標(biāo)的經(jīng)濟性復(fù)核。

適用范圍

本指引適用于方興地產(chǎn)全資子公司、完全控股公司（股權(quán)＞50%）開發(fā)建設(shè)項目中全流

程設(shè)計管理工作。

職責(zé)

1.各經(jīng)營單位參照住宅建筑方案經(jīng)濟敏感性指標(biāo)復(fù)核要求，復(fù)核各住宅項目經(jīng)濟敏感性規(guī)

劃數(shù)據(jù)及設(shè)計成果。復(fù)核結(jié)果由經(jīng)營單位設(shè)計經(jīng)理，成本經(jīng)理，經(jīng)營單位設(shè)計副總填

報并簽字。

2.各經(jīng)營單位參照本文件要求，編制符合公司深度要求的住宅建筑方案總部匯報文本。

3.總部產(chǎn)品研發(fā)部的各項目設(shè)計對接人:對照管理文件要求，核實項目上報方案的經(jīng)濟性

敏感指標(biāo)落實情況，并檢查上報方案是否符合匯報深度要求。

4.總部設(shè)計管理對接人完成指標(biāo)復(fù)核及成果深度復(fù)核后，成果發(fā)送營銷策劃部及成本部。

之后上報產(chǎn)品管理專頃分管副總，并正式啟動總部產(chǎn)品管理專項分管領(lǐng)導(dǎo)正式參與的

“方案成果評審會議"。

5.總部營銷策劃部配合完成：產(chǎn)品價值創(chuàng)造篇評審。（含競品超越分析）

6.總部成本部完成成本專篇評審：成本專篇審核，成本測算審核。配合經(jīng)濟敏感性指標(biāo)評

審，配合方案階段的建造標(biāo)準(zhǔn)等

附件

附件1-1《住宅項H方案經(jīng)濟敏感性指標(biāo)復(fù)核表》

附件1-2《住宅項目建筑方案匯報成果編制深度》

附件1-3《住宅項目精裝方案匯報成果編制深度》

附件1-4《住宅項目景觀方案匯報成果編制深度》

附件1-5《住宅項目照明方案匯報成果編制深度》

附件1-1住宅項目方案經(jīng)濟敏感性指標(biāo)復(fù)核表

經(jīng)營單位復(fù)核簽字：（經(jīng)營單位設(shè)計經(jīng)理及設(shè)計分管領(lǐng)導(dǎo)簽字）

總部產(chǎn)品研發(fā)部復(fù)核簽字：（總部設(shè)計對接人簽字）

評審經(jīng)濟敏感性指標(biāo)復(fù)核

指標(biāo)計算方式項目

類型說明指標(biāo)復(fù)核數(shù)據(jù)

1.容積率100%做足，地上可售面積最大化。

2.不可銷售地上計容面積？具體限制？

>會所、無償配套等不可包:應(yīng)最小化,地上會所和地

下超過1（）0（）平米會所需要總部營銷和成本審批。

>部分無償配套可自持經(jīng)營帶來一定的收益并提升

樓盤的溢價空間，如鄰里中心、第五食堂等。請予

以說明需報總部營銷及成本審批。

3.不計容地上面積：如連廊，挑空都是算成本而不能

銷售的面積。以上面積最小化。

4.贈送率：贈送率=贈送面計算方式？

計算口徑需要一直，如凸窗、北側(cè)疏散通道等。積/單套標(biāo)準(zhǔn)層

建筑面積。其中

贈送面積包括：

算一半面積的陽

臺、不算面積的

設(shè)備平臺、露臺、

飄窗.、地下空間、

閣樓、挑空處加

樓板空間等

5.地下室底板標(biāo)高選擇是否需要增加抗浮措施。（如需

采用抗浮措施，需與地勘單位落實地下水位標(biāo)高取值合

理性）

6.車位比：一般項目應(yīng)以當(dāng)?shù)叵揞~低限為準(zhǔn)，并在保證

綠地率前提下適度提高地上車位比例

7.住宅地下車庫面積占比（地下車庫總面積/地上總面地下車庫面積包

積，建議小于30-40Q,低限取值為行業(yè)標(biāo)桿控制值。括車位及車道面

（精益措施：地下室不能停車的空間，如結(jié)合首層住宅積、車庫內(nèi)的設(shè)

銷售，結(jié)合首層商業(yè),結(jié)合會所可經(jīng)營功能不納入計算;瑞房不。器

作為庫房銷售或出租不納入計算；按政府審批上限設(shè)置:牟工、物川

仃牛肉、物業(yè)川

部分地上停車位。）房、儲臧間、住

宅樓座下的下躍

空間、設(shè)備機房

等

8.單車位面積（非人防不超過35平米，人防不超過38單車位面積;地

平米。）科技系統(tǒng)住宅在以上基礎(chǔ)上可放寬10%下車庫總面積/

地下車位總數(shù)

方案設(shè)計的完成指標(biāo)對比。

附件：

表一：方興地產(chǎn)面積指標(biāo)填報模板（與“可

研”階段指標(biāo)比對）

表二:方興地產(chǎn)住宅規(guī)劃指標(biāo)填報分表

1.2十項經(jīng)濟敏感性指標(biāo)表填報

2.基地分析2.1區(qū)域交通分析圖

2.2地塊及周邊現(xiàn)狀分析，重點研究是否有

不利因素及規(guī)避措施。

3.規(guī)劃及建筑設(shè)計3.1設(shè)計理念說明

3.2規(guī)劃鳥瞰圖、單體效果圖（概念圖片不

超過2張）

3.3總平面圖（布局、層數(shù)、分區(qū)、出入口

等）及經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)

（重點說明產(chǎn)品品類組合貨值最大化總圖

推演過程）

3.4日照分析圖（注意與項目相鄰地塊日照

計算）

3.5交通分析圖

3.6消防分析圖

3.7停車分析圖（地上、架空層、地下）

3.8景觀結(jié)構(gòu)分析圖

3.9場地剖面及豎向分析圖

3.10住宅戶型分布圖

3.11住宅戶型放大圖及戶型面積指標(biāo)

（戶型亮點可在競爭力專篇展開）

3.12立面風(fēng)格及效果

3.13各建筑單體平\立\剖圖紙

3.14涉及入戶體驗的節(jié)點設(shè)計

（SKETCH表達小區(qū)大門、門房、圍墻；車庫

出入口；門頭；地下、地上大堂；電梯間設(shè)

計細節(jié)。）

3.15配套設(shè)施分析圖

?配套商業(yè)平、立、剖

（社區(qū)商業(yè)盡量控制層數(shù)與進深，商鋪單價

最大化，并體現(xiàn)商鋪劃分單元。）

?學(xué)校配套建筑平、立、剖

?會所配套建筑平、立、剖

（SKETCH表達商鋪單元、會所、學(xué)校立面細

節(jié)，如門頭、廣告位等設(shè)計細節(jié)。）

4.住宅產(chǎn)品價值創(chuàng)造篇4.1客戶定位及特征

（總部營銷策劃部協(xié)同審核）4.2競品超越分析（對比說明：規(guī)劃、戶型、

立面、園林的競爭力）

4.3產(chǎn)品定位及建造標(biāo)準(zhǔn)

4.4分期開發(fā)\首期開盤樓規(guī)劃（開盤樓與地

庫、人防的關(guān)聯(lián)關(guān)系）

4.5戶型配比

4.6戶型面積及平面

?管井及核心筒優(yōu)化（采用不同核心筒面

積變化的對比說明。）

?得房率優(yōu)化

?贈送方式，贈送率指標(biāo)統(tǒng)計說明

（戶型應(yīng)有各房間面積標(biāo)注，有家具布置圖

戶型圖應(yīng)有兩道尺寸標(biāo)注?！皯粜兔娣e指標(biāo)”

表達清晰完整）

4.7產(chǎn)品價值創(chuàng)造

?設(shè)計亮點歸納說明

?面積贈送方式等

（如果地價不高,但地下室建安成本卻非常

高的情況下，不建議大比例采用地下室贈

送，贈送部分請做投資收益對比分析。）

?產(chǎn)品品類組合推演過程，貨值最大化。

5.地下室及車庫專篇5.1車庫平面優(yōu)化過程

5.2地下車庫平面（柱網(wǎng)、層高、出入口、

停車位數(shù)量、單車位建筑面枳等指標(biāo)統(tǒng)計）

5.2地下交通流線組織

6.示范區(qū)專篇6.1示范區(qū)選址分析

6.2示范區(qū)及售樓處整體營銷接待動線分析

6.3規(guī)劃理念及總平面

6.4交通流線分析圖（車流、人流、停車組

織）

6.5景觀規(guī)劃及重要景觀節(jié)點圖

6.6售樓處建筑方案（面積指標(biāo)、平面、立

面、剖面等）

6.7售樓處精裝方案圖（由室內(nèi)設(shè)計公司完

成）

6.8示范區(qū)建造標(biāo)準(zhǔn)

7.綠色建筑7.1綠建星級規(guī)劃目標(biāo)

參見公司發(fā)文<<方興地產(chǎn)綠色工作管理標(biāo)

準(zhǔn)》

8.成本專篇（總部成本部協(xié)同審8.1限額設(shè)計要求

8.2目標(biāo)成本CB02規(guī)劃

達到CB02深度要求8.3與限額匹配的交樓標(biāo)準(zhǔn)

8.4方案階段成本測算

附件1-3住宅項目精裝方案匯報成果編制深度

經(jīng)營單位復(fù)核簽字：（經(jīng)營單位設(shè)計經(jīng)理及設(shè)計分管領(lǐng)導(dǎo)簽字）

總部產(chǎn)品研發(fā)部復(fù)核簽字：（總部設(shè)計對接人簽字）

住宅項目精裝方案匯報成果編制深度

主要篇章具體編制內(nèi)同成果是否完善

（項目自檢）

1.室內(nèi)精裝方案定位分析1.1項目定位。

1.2風(fēng)格定位

1.3客群描摹

2.方案優(yōu)化2.1原建筑平面分析

2.2室內(nèi)精裝平面優(yōu)化分析

2.3室內(nèi)點位定位分析

3.大區(qū)室內(nèi)精裝方案設(shè)計3.1設(shè)計理念說明

3.2選取代表性樓座完成公共裝修部分效果

圖（首層入口大堂、地下車庫入口大堂、首

層電梯廳、標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳）

3.3室內(nèi)精裝效果圖（入口、玄關(guān)、客廳、

餐廳、臥室、廚房、洗手間、家政區(qū)等）

3.4平面圖（家具布置、天花、地面材料等）

3.5立面圖（首層入口大堂、地下車庫入口大

堂、首層電梯廳、標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳、玄關(guān)、客

廳、餐廳、臥室、廚房、洗手間、走廊等）

3.6收納、部品（玄關(guān)、衣帽間、洗手間、廚

房、家政間、臥室等）

3.7主要材料（石材、面磚、木飾面、墻紙

等）及部品件選型概念（潔具、五金、廚電等

部品的品牌選型）

3.10低密度住宅項目提供室內(nèi)客廳、臥室、

餐廳、玄關(guān)等各主要空間照明效果圖及主要

燈具布置及選型示意。

4.銷售中心方案設(shè)計4.1設(shè)計理念說明

4.2銷售動線組織分析

4.3銷售前場區(qū)與后勤辦公區(qū)的成本配比

4.4效果圖（如:入口門廳、模型區(qū)、淺治區(qū)、

深洽區(qū)、水吧、洗手間、工法展示區(qū)、影音

區(qū):、兒童區(qū)等）

4.5平面圖（家具布置、天花結(jié)合燈具布置

圖、地面鋪裝形式及材料等）

4.6立面圖（如：入LT1廳、模型區(qū)、淺洽區(qū)、

深洽區(qū)、水吧、洗手間、工法展示區(qū)、兒童

區(qū)等）

4.7部品件選型概念（潔具、五金、廚電等部

品的品牌選型）

4.8軟裝概念（家具、燈具、主要飾品）

5.樣板房入口大堂門廳室內(nèi)精裝5.1設(shè)計理念說明

方案設(shè)計5.2效果圖

5.3平面圖（家具布置、天花、地面材料等）

5.4立面圖

5.5軟裝概念（家具、燈具、主要飾品）

6.樣板房室內(nèi)精裝方案設(shè)計6.1設(shè)計理念說明

6.2效果圖（門廳入口、玄關(guān)、客廳、餐廳、

臥室、廚房、洗手間、家政區(qū)等）

6.3平面圖（家具布置、天花結(jié)合燈具布置

圖、地面材料等）

6.4立面圖（玄關(guān)、客廳、餐廳、臥室、廚房、

洗手間、家政區(qū)）

6.5收納、部品（玄關(guān)、衣帽間、洗手間、廚

房、家政間、臥室等）

（重點說明室內(nèi)精裝方案溢價推演過程）

6.6主要材料（石材、面磚、木飾面、墻紙

等）及部品件選型概念（潔具、五金、廚電等

部品的品牌選型）

6.7軟裝概念（家具、燈具、主要飾品）

6.8低'密度住宅項目提供室內(nèi)客廳、臥室、

餐廳、玄關(guān)等各主要空間照明效果圖及主要

燈具布置及選型示意。

6.成本專篇（總部成本部協(xié)同審6.1限額設(shè)計要求

核）6.2目標(biāo)成本CB02規(guī)劃

達到CB02深度要求6.3與限額匹配的交樓標(biāo)準(zhǔn)

6.4方案階段成本測算

附件1-4住宅項目景觀方案匯報成果編制深度

經(jīng)營單位復(fù)核簽字：（經(jīng)營單位設(shè)計經(jīng)理及設(shè)計分管領(lǐng)導(dǎo)簽字）

總部產(chǎn)品研發(fā)部及核簽字：（總部設(shè)計對接人簽字）

住宅項目景觀方案匯報成果編制深度

主要篇章具體編制內(nèi)同成果是否完善

（項目自檢）

1.項目概況分析1.1區(qū)位分析

1.2現(xiàn)狀分析

1.3建筑解讀

1.4規(guī)劃解讀

1.5客戶群分析

1.6優(yōu)劣勢分析

1.7可行性分析

2.設(shè)計理念2.1設(shè)計愿景

2.2設(shè)計目標(biāo)與設(shè)計風(fēng)格

2.3設(shè)計理念

2.4總體設(shè)計構(gòu)思

（本章節(jié)為已通過評審的景觀概念的延續(xù)、

提煉和下?階段深化設(shè)計的原則。內(nèi)容應(yīng)簡明

扼要，忌大量概念圖片和冗長文字堆砌.）

3.景觀設(shè)計成本規(guī)劃及軟硬景比例規(guī)劃：

3.1景觀重點區(qū)域與次要區(qū)域成本配比、軟

硬景比例分配的相關(guān)內(nèi)容

總平面部分：

3.2總平面圖三張（包括：一張含有種植和

消防通道、登窗面、消防回車場虛線疊圖的

平面彩圖；一張無種植的清晰表達所有路徑、

園建、水景等硬景元素的平面彩圖；一張帶

有節(jié)點標(biāo)注及所有軟硬景的平面彩圖）

3.3空間結(jié)構(gòu)分析圖

3.4景觀視線分析圖

3.5景觀功能分區(qū)圖

3.6分區(qū)管理圖（此細項適用于高層、別墅

等多種住宅形式合一的項目）

3.7交通流線分析圖

3.8消防分析圖（包括顯性隱形消防通道、

消防登高面、消防回車場、消防出入口的明

確位置示意）

3.9豎向標(biāo)高分析圖及土方平衡分析（標(biāo)注

主要場地豎向標(biāo)高）

3.10場地排水組織示意

3.11園區(qū)照明分析（園區(qū)照明平面燈光效果

布置圖、夜間園區(qū)主要景觀節(jié)點人視點效果

圖、庭院燈外觀、植物及鋪地照明布置圖）

3.12標(biāo)識系統(tǒng)分析（包含指示牌、宣傳欄、

門牌的位置示意）如卑獨委托標(biāo)識設(shè)計公司

可不設(shè)計該成果

設(shè)計專篇分解部分：

3.13土入口部分（包括；土入口平立面圖、

skp效果圖）

3.14次入口部分（包括：主入口平立面圖、

skp效果圖）

以上建議物業(yè)管理公司參與意見

3.15主要、次要景觀軸線設(shè)計

3.16中心景觀設(shè)計

3.17其他主要景觀節(jié)點設(shè)計

3.18樓間組團設(shè)計

（包括：放大平面圖、skp人視效果圖。skp

人視效果圖以從各角度清晰表達方案為準(zhǔn)，

張數(shù)不限）

3.19主題場地：如兒童游戲場、健身場地、

室外燒烤場地等可參與性場地

（包括：放大平面圖、skp人視效果圖。skp

人視效果圖以從各角度清晰表達方案為準(zhǔn)，

張數(shù)不限）

3.20架空層設(shè)計（包括：平面圖、skp效果

圖。其中平面圖應(yīng)落于景觀總平圖中表示，

以清晰表達架空層內(nèi)部與外部景觀的人行流

線、視線關(guān)系。）

3.21外圍商業(yè)景觀（放大平面圖、立面圖、

能夠清晰表現(xiàn)鋪裝形式的skp效果圖、簡明

的照片示意圖）

3.22別墅區(qū)入口處理

別墅間巷道入口及巷道內(nèi)空間效果

3.23入戶方式分析（建議給出至少兩版方案

供選擇。方案應(yīng)清晰表達推導(dǎo)過程、庭院面

積測算、平立面圖、skp效果圖）

3.24地上停車位分析（排布方式、尺寸數(shù)據(jù)、

下車入戶的流線分析）

3.14-3.21各專篇應(yīng)包括：放大平面圖、縱

剖圖、skp俯視及人視效果圖。skp效果圖

以從各角度清晰表達方案為準(zhǔn)，張數(shù)不限

3.22-3.24各專篇適用于低密度產(chǎn)品的景觀

方案設(shè)計專篇

3.25人防、車庫、覆土的剖面及詳細說明，

清晰表達排水設(shè)計及覆土厚度

4.專項設(shè)計4.1高層住宅入戶設(shè)計

4.2精裝園林小院及小院入口設(shè)計

4.3圍墻設(shè)計（包括小區(qū)圍墻和低密項目中

的小院圍墻）

4.4主要景觀構(gòu)筑物設(shè)計（如入口logo景墻、

園區(qū)內(nèi)景墻、樹池/花池、亭臺廊架等）

4.5水景設(shè)計

4.6鋪裝意向（包括鋪裝成本優(yōu)化研究，各

鋪裝對應(yīng)于平面位置的指引）

4.7戶外家具：如座椅、廊架、果皮箱、生

活垃圾桶布置圖（包括外觀意向圖、平面位

置圖）

4.8設(shè)備布置圖（戶外音箱設(shè)備等）

4.8園區(qū)照明分析（園區(qū)照明平面燈具布置

圖、夜間園區(qū)主要景觀節(jié)點人視點效果圖、

燈具外觀及光源功率）

4.9出地面構(gòu)筑物的景觀裝飾設(shè)計：如地庫

通風(fēng)井、采光井、疏散樓梯等

4.10鐵藝大門設(shè)計，如：入口門、小院門、

消防門、鏤空鐵藝等）

4.2適用于低密度項目的景觀方案。應(yīng)包含

平面圖、多角度skp效果圖，以及精裝小院

的成本概算表（成本概算表參考北京亦莊

X87X91地塊景觀方案相應(yīng)部分）

4.3-4.4專項設(shè)計的表達應(yīng)包含帶尺寸的平

立剖面圖、skp效果圖

5.種植設(shè)計5.1景觀空間分析

5.2屬地氣候及鄉(xiāng)土樹種調(diào)研，種植意向及

主要樹種選擇

5.3各分區(qū)特色配植

5.4常綠、落葉樹種配比分析

5.5主景樹與普通樹種成本配比分析（擴

初？建議總體平衡）

5.6種植成本優(yōu)化的研究（擴初？）

6.成本專篇（總部成本部協(xié)同審6.1限額設(shè)計要求

核）6.2目標(biāo)成本CB02規(guī)劃

達到CB02深度要求6.3與限額匹配的交樓標(biāo)準(zhǔn)

6.4方案階段成本測算

附件1-5住宅項目總部評審照明方案匯報成果編制深度

經(jīng)營單位復(fù):核簽字：（經(jīng)營單位設(shè)計經(jīng)理及設(shè)計分管領(lǐng)導(dǎo)簽字）

總部產(chǎn)品研發(fā)部復(fù)核簽字：（總部設(shè)計對接人笠字）

住宅項目的部評審照明方案匯報成果編制深度

主要篇章具體編制內(nèi)同成果是否完善

（項目自檢）

1.項目概況分析1.1區(qū)位分析

1.2設(shè)計依據(jù)

1.3周邊夜景照明現(xiàn)狀分析

1.4建筑特征分析

1.5視線分析

2.設(shè)計理念2.1項目類比定位

2.2設(shè)計目標(biāo)及原則

2.3設(shè)計理念

3.照明控制方式說明3.1智能照明控制方式需重點說明

4.照明設(shè)計4.1確定小區(qū)各區(qū)域及建筑各部位照明光

色、亮照度水平數(shù)值。

4.2提供表達真實效果的鳥瞰角度、人視角

度（應(yīng)體現(xiàn)出住宅入口照明、商業(yè)裙房照

明）、分場景分時段夜景效果圖、動畫（有動

態(tài)變化場景的須提供）。

4.3應(yīng)表現(xiàn)出建筑頂部、建筑中部、裙房、

入口主要燈具的安裝節(jié)點，并應(yīng)注明燈具間

距。

4.4燈具安裝節(jié)點圖，應(yīng)標(biāo)明與受照面距離、

安裝固定方式、投射方向，光束投射角度示

意。

4.5提供所有燈具選型信息：燈具類型、光

源、功率、色溫、IP、燈具配光曲線圖、光

束角。

5.實施策略5.1燈具維護管理策略。

（總部成本部協(xié)同審核成本）5.2提供照明工程估算表（內(nèi)容包括燈具安

裝位置、燈具名稱、光源類型、色溫、數(shù)量、

功率、總功率、單價、總價、燈具器材總價、

施工總價）說明是否滿足限額設(shè)計要求。

5.3分模式戶外照明用電量統(tǒng)計表（附件3）,

分節(jié)日模式、平日模式、夜間模式分別統(tǒng)計

（燈具位置、燈具名稱、單燈功率、各模式

開關(guān)、總用電量計算）并配相應(yīng)各模式下的

效果圖。

6.成本專篇（總部成本部協(xié)同審6.1限額設(shè)計要求

核）6.2目標(biāo)成本CB02規(guī)劃

達到CB02深度要求6.3與限額匹配的交樓標(biāo)準(zhǔn)

6.4方案階段成本測算

二.專項技術(shù)論證管控指引

適用階段：項目開發(fā)建設(shè)階段,二級開發(fā)項目完成方案設(shè)計階段后，初步設(shè)計開始前，項

目的專項技術(shù)管理工作。

職責(zé)

1.產(chǎn)品研發(fā)部

1.1.負責(zé)本指引的制定、修改和解釋，并對執(zhí)行情況進行監(jiān)督、檢查和管理。

1.2.參加專項技術(shù)論證會，評審專項設(shè)計方案與圖紙、提出意見、參與討論、提出合理化

建議。

1.3.審核專項技術(shù)方案結(jié)論并提供明確意見。

1.4.監(jiān)督專項技術(shù)論證會成果落實情況。

2.成本合約部

2.1.參加專項技術(shù)論證會，評審專項技術(shù)方案成本預(yù)算、提出意見、參與討論、提出合理

化建議。

2.2.參與專項技術(shù)方案結(jié)論制定工作。

2.3.監(jiān)督專項技術(shù)論證會成果落實情況。

3.區(qū)域公司

3.1.組織專項技術(shù)論證會，評審專項設(shè)計方案與圖紙、提出意見、參與討論、提出合理化

建議。

3.2.負貨專項技術(shù)方案結(jié)論制定工作。

3.3.監(jiān)督專項技術(shù)論證會成果落實情況。

4.項目公司

4.1.提報專項技術(shù)論證文件，預(yù)審專項技術(shù)方案、提出意見、參與討論。

4.2.參與專項技術(shù)方案結(jié)論制定T作.

4.3.落實專項技術(shù)論證會評審意見。

5.主責(zé)部門

5.1.II類設(shè)計管控項目專項論證的主責(zé)部門為區(qū)域公司設(shè)計管理部，I類設(shè)計管控項目的

主貢部門為總部產(chǎn)品研發(fā)部。

6.其他要求

6.1.專項論證會召開之前建筑方案應(yīng)經(jīng)過正式評審，上會文件包括設(shè)計方案、相關(guān)市政條

件、成本資料，滿足會議召開的其他文件。

6.2.提報部門負貢會議場地籌劃、人員聯(lián)系、時間確認(rèn)等會務(wù)組織工作，會議由經(jīng)營單位

主持。

6.3.經(jīng)營單位應(yīng)在會后48小時內(nèi)編制并提交會議紀(jì)要并組織會簽，抄送參會各方與相關(guān)

領(lǐng)導(dǎo)（附專項設(shè)計方案）。

6.4.經(jīng)營單位負責(zé)將會議紀(jì)要交付設(shè)計單位，作為后續(xù)設(shè)計的依據(jù)。

注釋

專項技術(shù)方案：包括場地豎向與外網(wǎng)方案；基坑支護方案；上部結(jié)構(gòu)方案；供電方案；冷源

與熱源方案；綠色建筑方案等。

附件：

附件2T場地豎向及外網(wǎng)方案專項技術(shù)論證管控流程

附件2-2基坑支護方案專項技術(shù)論證管控流程

附件2-3上部結(jié)構(gòu)方案專項技術(shù)論證管控流程

附件2-4供電方案專項技術(shù)論證管控流程

附件2-5冷熱源專項技術(shù)論證管控流程

附件2-6綠色建筑方案專項技術(shù)論證管控流程

附件2-1場地豎向及外網(wǎng)方案專項技術(shù)論證管控流程

場地豎向及外網(wǎng)方案專項技術(shù)論證管控流程

目標(biāo)

通過場地豎向及外網(wǎng)方案論證，確定經(jīng)濟合理的建筑止負零標(biāo)高及其與場地、道路

標(biāo)高的準(zhǔn)確關(guān)系，明確小市政管網(wǎng)路由及布置方式，為建筑施工圖設(shè)計、景觀設(shè)計提供

技術(shù)依據(jù)和技術(shù)條件3

管控流程

論證會召開前提條件

1.建筑方案已通過正式評審。建筑方案獲得通過或原則通過結(jié)論。

2.場地外部規(guī)劃及市政條件均已落實并經(jīng)過復(fù)核。

3.項目設(shè)計進入初步設(shè)計階段，設(shè)計單位完成場地豎向設(shè)計及外網(wǎng)布置方案設(shè)計。

會議標(biāo)準(zhǔn)

1.召開時間：初步設(shè)計開始后2周內(nèi)。

2.參加人員：總部產(chǎn)品研發(fā)部、總部成本合約部、經(jīng)營單位設(shè)計管理部、經(jīng)營單位

成本部、建筑方案及施工圖設(shè)計單位等相關(guān)人員。

3.會議組織：會議組織由經(jīng)營單位負責(zé)，由主管設(shè)計的副總經(jīng)理主持。

會議議程

1.經(jīng)營單位設(shè)計管理負責(zé)人介紹場地現(xiàn)狀情況及周邊規(guī)劃、市政條件。

2.設(shè)計單位介紹場地豎向設(shè)計及外網(wǎng)布置方案。

3.與會部門依次提出意見并與設(shè)計單位進行討論，

4.會議主持人總結(jié)并安排后續(xù)工作。

論證會成果

1.論證會必須形成明確意見。明確意見指：A.通過（細節(jié)問題可在后續(xù)工作中深

化解決，現(xiàn)有設(shè)計成果與會議紀(jì)要一并存檔）；B.原則通過（修改意見由專人負

責(zé)落實，修改后的設(shè)計成果與會議紀(jì)要一并存檔）；C.不通過（明確修改完成時

間，修改意見由經(jīng)營單位負責(zé)落實后重新組會）等三種意見。

2.經(jīng)營單位于會后48小時內(nèi)出具會議紀(jì)要并抄送與會各方及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。（附專項

方案）。

論證會后續(xù)工作

1.經(jīng)營單位負責(zé)以論證會結(jié)果為依據(jù)與市政及政府相關(guān)部門進行溝通。

2.論證會成果可作為給景觀及其它相關(guān)專業(yè)設(shè)計依據(jù)，提供給設(shè)計單位。

三、評審要點

序

評審要點

號

1重點關(guān)注場地豎向設(shè)計與場地現(xiàn)狀的關(guān)系

2重點關(guān)注場地標(biāo)高與周邊場地及道路標(biāo)高的關(guān)系

3重點關(guān)注建筑標(biāo)高；場地標(biāo)高；道路標(biāo)高三者關(guān)系

1重點關(guān)注建筑位置與小市政路由及場地豎向三者關(guān)系

附件2-2基坑支護方案專項技術(shù)論證管控流程

基坑支護方案專項技術(shù)論證管控流程

一、目標(biāo)

按照規(guī)范設(shè)計管理工作的要求，確保方案的安全可靠和易于實施，同時滿足成本及

工期要求,在相關(guān)部門間形成共識,特制定本專項設(shè)計論證管控流程。

二、管控流程

論證會召開前提條件

1.正負零標(biāo)高確定。

2.基坑開挖圖完成。

3.工程地質(zhì)勘察報告完成

4.FI地塊周邊建（構(gòu)）筑物、道路及地下管線現(xiàn)狀調(diào)查完成。

5.項目場地的地形圖完成。

6.基坑支護設(shè)計方案完成（三家單位獨立完成的方案）。

7.施工總平面布置圖完成。

會議標(biāo)準(zhǔn)

1.召開時間：初步設(shè)計開始后1周內(nèi)。

2.參加人員：總部產(chǎn)品研發(fā)部結(jié)構(gòu)總工，經(jīng)營單位設(shè)計總監(jiān)，經(jīng)營單位工程副總、

專業(yè)工程師，基坑支護方案設(shè)計單位設(shè)計師，工程地勘單位本項目專業(yè)負責(zé)人，

總包、施工單位項目負責(zé)人，外聘專家。

3.會議組織：經(jīng)營單位負責(zé)組織上部結(jié)構(gòu)方案論證會。

會議議程

1.經(jīng)營單位設(shè)計管理部門介紹項目概況。

2.工程地質(zhì)勘察單位介紹地質(zhì)情況。

3.各設(shè)計單位分別介紹基坑支護設(shè)計方案，專家提問。

4.設(shè)計單位退場，專家對基坑支護方案進行評審。

5.經(jīng)營單位設(shè)計管理部門專業(yè)負貢人做總結(jié)發(fā)言，井安排經(jīng)營單位就會上未盡事宜

進行落實，結(jié)果反饋總部產(chǎn)品研發(fā)部。

論證會成果

1.論證會必須形成明確意見。明確意見指：A.通過（細節(jié)問題可在后續(xù)工作中深化

解決，現(xiàn)有設(shè)計成果與會議紀(jì)要一并存檔）；B.原則通過（修改意見由專人負責(zé)落

實，修改后的設(shè)計成果與會議紀(jì)要一并存檔）；C.不通過（明確修改完成時間，修

改意見由經(jīng)營單位負責(zé)落實后重新組會）等三種意見。

2.設(shè)計管理主責(zé)部門于會后48小時內(nèi)出具會議紀(jì)要并抄送與會各方及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。（內(nèi)

容應(yīng)包括：根據(jù)項目進度、成本及當(dāng)前具備的項目資料，經(jīng)會議確定的基坑支護

方案。如有多方案比較的資料，應(yīng)作為會議紀(jì)要的附件）。

三、評審要點

序號評審要點

根據(jù)基坑深度及周邊環(huán)境（建筑物、構(gòu)筑物、地下管線及地

1鐵等）分段確定基坑安全等級，原則上基坑深度小于5米為

三級，5」2米為二級，大于12米為一級。

基坑頂周邊2米范圍外荷載原則上按20KPa設(shè)計。超過時應(yīng)

2

有充分依據(jù)。

3止水帷幕原則上應(yīng)緊貼支護樁。

4止水帷幕宜優(yōu)先選擇單排三軸攪拌樁。

5有條件的部位應(yīng)優(yōu)先采用放坡方案

6放坡坡度應(yīng)根據(jù)計算和現(xiàn)場試挖綜合確定

7土釘墻的坡度不宜小于1：0.3,不宜大于1:0.1

土釘間距宜為P2m,距坑底1m高度范圍內(nèi)原則不布置土釘，

8

土釘與水平面的夾角宜小于15度

9盡量采用坑頂局部放坡的樁錨支護方案

排樁支護應(yīng)考慮被動區(qū)加固（如有）的有利作用，加固土體

10

的C、中應(yīng)提高

11不建議采用雙排樁+錨桿的支護體系（淤泥質(zhì)土除外）。

附件2-3上部結(jié)構(gòu)方案專項技術(shù)論證管控流程

上部結(jié)構(gòu)方案專項技術(shù)論證管控流程

一、目標(biāo)

根據(jù)建筑方案及荷載分布情況,對上部結(jié)構(gòu)方案進行論證，以保證上部結(jié)構(gòu)的安全性、經(jīng)

濟性、技術(shù)合理性及項目進度要求，特制定本工作指引。

二、管控流程

論證會召開前提條件

1.完成建筑方案評審，獲得地勘報告，明確當(dāng)?shù)乜拐鹪O(shè)防烈度、基本風(fēng)壓、基本雪

2.壓及項目設(shè)計基準(zhǔn)周期、大型荷載分布等設(shè)計條件。

3.設(shè)計單位提供兩種以上結(jié)構(gòu)選型方案及技術(shù)經(jīng)濟比選資料或結(jié)構(gòu)深化方案。結(jié)構(gòu)

選型方案應(yīng)包括結(jié)構(gòu)形式、主要構(gòu)件布置及預(yù)估尺寸、試算模型等內(nèi)容。技術(shù)經(jīng)

濟比選應(yīng)包括建造成本（包括主材含量）、施工同期等內(nèi)容。結(jié)構(gòu)深化方案應(yīng)包括

結(jié)構(gòu)形式、計算模型、主要構(gòu)件布置及尺寸、主要材料等級、變形縫設(shè)置、結(jié)構(gòu)

轉(zhuǎn)換等內(nèi)容。

4.應(yīng)在會前3個工作日提交項目結(jié)構(gòu)選型方案或深化方案給與會部門，會前2個工

作日向參會者發(fā)出會議通知

會議標(biāo)準(zhǔn)

1.召開時間：結(jié)構(gòu)復(fù)雜的項目（如超高層、大跨度及異形結(jié)構(gòu)等項目）應(yīng)在建筑方

案深化階段初期召開結(jié)構(gòu)方案選型論證會，并在初步設(shè)計啟動后兩周內(nèi)召開結(jié)構(gòu)

深化方案論證會。一般結(jié)構(gòu)項目可僅在初步設(shè)計啟動后兩周內(nèi)召開結(jié)構(gòu)深化方案

論證會。

2.參加人員：總部產(chǎn)品研發(fā)部、經(jīng)營單位設(shè)計總監(jiān)、經(jīng)營單位結(jié)構(gòu)專業(yè)工程師、經(jīng)

營單位成本及工程管理等相關(guān)人員、設(shè)計單位項目負責(zé)人及結(jié)構(gòu)專業(yè)負責(zé)人和外

聘專家。

3.會議組織：經(jīng)營單位負責(zé)組織上部結(jié)構(gòu)方案論證會。

會議議程

1.經(jīng)營單位設(shè)計主管部門項目設(shè)計負責(zé)人介紹項目概況、項目總控計劃、項目成本

指標(biāo)、項目待解決問題。

2.設(shè)計單位介紹項目結(jié)構(gòu)選型方案