哈爾濱工業(yè)大學(xué)工學(xué)碩士學(xué)位論文-IV目錄摘要……….. =1\*ROMANIAbstract =2\*ROMANII11266目錄 IV22319第1章緒論 6277841.1研究背景 6325911.2研究目的及意義 7184831.2.1研究目的 7155661.2.2研究意義 7144201.3國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 792591.3.1國(guó)外研究現(xiàn)狀 7179491.3.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀 8281161.4研究?jī)?nèi)容與方法 8215631.4.1研究?jī)?nèi)容 8137771.4.2研究方法 92655第2章東莞銀行個(gè)人住房抵押貸款 10147712.1個(gè)人住房住房抵押貸款 1066432.1.1個(gè)人住房抵押貸款的概念 1038182.1.2個(gè)人住房抵押貸款的特點(diǎn) 1034702.2住房抵押貸款中存在的風(fēng)險(xiǎn) 10238032.2.1信用風(fēng)險(xiǎn) 1084142.2.2違約風(fēng)險(xiǎn) 11169332.2.3抵押物風(fēng)險(xiǎn) 11197542.2.4操作風(fēng)險(xiǎn) 11323802.3本章小結(jié) 1122167第3章東莞銀行個(gè)人住房抵押貸款現(xiàn)狀 1383193.1東莞銀行概況 13186403.2東莞銀行住房抵押貸款的開(kāi)展情況 1319673.3東莞銀行個(gè)人住房抵押貸款現(xiàn)行的業(yè)務(wù)流程 1414833.3.1住房抵押貸款申請(qǐng)的條件 14244983.3.2住房抵押貸款的申請(qǐng)流程 14236343.4本章小結(jié) 1516202第4章東莞銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)成因分析 1662184.1東莞銀行不良貸款形成的主要原因 1687734.2東莞銀行個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)成因分析 18136514.2.1風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系不全 18228774.2.2貸前審查不全面 18176784.3東莞銀行個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)成因分析 1889434.4東莞銀行個(gè)人住房抵押貸款抵押物風(fēng)險(xiǎn)成因分析 20310674.4.1抵押物管理問(wèn)題 20186554.4.2抵押物價(jià)值監(jiān)控問(wèn)題 20232144.5東莞銀行個(gè)人住房抵押貸款操作風(fēng)險(xiǎn)成因分析 21312594.5.1貸前階段存在的問(wèn)題 21234154.5.2貸后階段存在的問(wèn)題 22322364.6本章小結(jié) 2329349第5章東莞銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制改進(jìn)建議 24125795.1加強(qiáng)對(duì)借款人的風(fēng)險(xiǎn)防范工作 24196765.1.1多方面核實(shí)借款人資料的真實(shí)性 24113995.1.2多渠道了解借款人的征信情況 2429965.1.3加強(qiáng)對(duì)借款人出現(xiàn)意外風(fēng)險(xiǎn)的防范 25285615.1.4優(yōu)化借款人的評(píng)分系統(tǒng) 2530685.2加強(qiáng)對(duì)東莞銀行內(nèi)部員工的管理 25212475.3優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)的工作流程 26218405.3.1確立各崗位職責(zé)并設(shè)立第一責(zé)任人 268045.3.2加強(qiáng)對(duì)抵押登記的管理工作 26188775.3.3加強(qiáng)貸后管理工作 26313315.3.4規(guī)范中介、擔(dān)保公司等機(jī)構(gòu)的合作 27156335.4加強(qiáng)東莞銀行外部風(fēng)險(xiǎn)保障環(huán)境建設(shè) 2744365.4.1推行住房抵押貸款資產(chǎn)證券化 27125625.4.2建立外部因素的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng) 27266125.5本章小結(jié) 2832238結(jié)論 2921839致謝 3026546參考文獻(xiàn) 3131146附錄A：英文文獻(xiàn)原文 3228749附錄B：英文文獻(xiàn)翻譯 33-PAGE10---PAGE1-緒論研究背景從上世紀(jì)90年代開(kāi)始，國(guó)內(nèi)就有一些商業(yè)銀行已經(jīng)在開(kāi)展住房抵押貸款業(yè)務(wù)。在當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)背景下，住房制度改革正處于一個(gè)基礎(chǔ)階段，商品房在市場(chǎng)上占有的份額比較小。所有開(kāi)展個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)是舉步維艱。在1999年，中國(guó)人民銀行發(fā)布了《關(guān)于開(kāi)展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見(jiàn)》，帶動(dòng)了住房抵押貸款制度的發(fā)展。在此之后，越來(lái)越多的商業(yè)銀行開(kāi)展個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的發(fā)展來(lái)看，商業(yè)銀行發(fā)現(xiàn)住房抵押貸款業(yè)務(wù)盡管對(duì)人力資源要求較高，但是業(yè)務(wù)收益的穩(wěn)定性、長(zhǎng)期性使所有的商業(yè)銀行對(duì)這方面的關(guān)注力度大大加強(qiáng)。于此同時(shí)，國(guó)內(nèi)加強(qiáng)對(duì)住房改革的重視，提升相關(guān)部門(mén)的服務(wù)，形成了一種趨勢(shì)，解決居住問(wèn)題的唯一途徑就是購(gòu)買商品房。在這種背景下，住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展十分迅速。在十年左右規(guī)模增長(zhǎng)了近100倍，同比增幅遠(yuǎn)超其他類貸款。在2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)非常低迷，房?jī)r(jià)同步下調(diào)，但是時(shí)間相當(dāng)短暫，政府部門(mén)對(duì)這種情況迅速做出反應(yīng)，制定了相關(guān)的制度政策，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)在短時(shí)間又恢復(fù)到原來(lái)的景象。個(gè)人住房抵押貸款大大提高了個(gè)人住房的需求，除了少數(shù)一線城市之外，其他城市和地區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)較小，所以房產(chǎn)供應(yīng)基本沒(méi)有中斷過(guò)，商業(yè)銀行為了加大收益，不斷加大營(yíng)銷力度。但是，在快速發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的同時(shí)，商業(yè)銀行確忽略了這項(xiàng)業(yè)務(wù)的固有風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)具有多個(gè)特征，例如隱蔽性和滯后性以及分散性等。在仔細(xì)觀察國(guó)外個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展歷程，發(fā)現(xiàn)此業(yè)務(wù)在快速發(fā)展的2到7年之后將進(jìn)入一個(gè)巔峰期。盡管國(guó)內(nèi)在1998就已經(jīng)出現(xiàn)了個(gè)人住房貸款，但其實(shí)真正開(kāi)始發(fā)展的時(shí)間是2000年之后。個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，在不良貸款上升的同時(shí)，但是也出現(xiàn)了不良率先升后降的現(xiàn)象，關(guān)鍵在于房?jī)r(jià)較高,購(gòu)買者財(cái)力不足以實(shí)現(xiàn)購(gòu)房這一需求。盡管住房抵押貸款還并沒(méi)有對(duì)銀行造成巨大損失，但是一旦風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，就會(huì)導(dǎo)致銀行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，這將不僅僅影響銀行業(yè),還會(huì)全面影響經(jīng)濟(jì)[1]。因此個(gè)人住房抵押貸款存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于商業(yè)銀行是非常嚴(yán)重的，商業(yè)銀行對(duì)此要重視起來(lái)。研究目的及意義1.2.1研究目的隨著國(guó)內(nèi)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，慢慢暴露出其潛在的的金融風(fēng)險(xiǎn)和隱患。國(guó)內(nèi)對(duì)于個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管理尚處在一個(gè)基礎(chǔ)階段。到目前為止，住房抵押貸款業(yè)務(wù)與商業(yè)銀行的所有業(yè)務(wù)相比屬于質(zhì)量較好的業(yè)務(wù)類型，但其信用風(fēng)險(xiǎn)處于一個(gè)不斷暴露的趨勢(shì)，所以防范和控制信貸風(fēng)險(xiǎn)變得越來(lái)越重要。1.2.2研究意義從研究個(gè)人住房抵押貸款相關(guān)理論入手，進(jìn)一步解析東莞銀行個(gè)人住房抵押貸款目前存在的各種問(wèn)題，充分借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，完善東莞銀行個(gè)人住房抵押貸款保證可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策和措施。這將為國(guó)內(nèi)相關(guān)部門(mén)進(jìn)一步完善和深化住房金融理論體系提供了數(shù)據(jù)。對(duì)國(guó)房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)都起到了十分重要的作用，所以本文研究不論在國(guó)家層面還是社會(huì)層面都具有重要的意義。國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀國(guó)外研究現(xiàn)狀李建在《商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范》中提出個(gè)人住房抵押貸款在當(dāng)時(shí)已經(jīng)成為主要的住房金融工具，是商業(yè)銀行中的重要組成部分[2]。國(guó)外很早就發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)，顯然，在這方面國(guó)外的貸款市場(chǎng)非常成熟。在美國(guó)，個(gè)人住房抵押貸款的余額甚至占到銀行信貸資產(chǎn)總額的四分之一，這將為其國(guó)內(nèi)的研究者提供大量的數(shù)據(jù)，所以美國(guó)的學(xué)者在這一領(lǐng)域的研究非常深入。Stegman等文獻(xiàn)記載關(guān)于過(guò)去十年違約案例分析，抵押物的價(jià)值與貸款金額的比值對(duì)借款人是否會(huì)發(fā)生違約行為具有影響[3]。Foster將期權(quán)應(yīng)用到了個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范中，認(rèn)為貸款時(shí)賣出期權(quán)的行為，當(dāng)?shù)盅何锏陀谫J款額時(shí)購(gòu)房者從理性經(jīng)紀(jì)人的角度會(huì)對(duì)貸款違約，信息不對(duì)稱帶來(lái)的道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇也是信用風(fēng)險(xiǎn)重要來(lái)源[4]。 國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀郝苗在社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下,商業(yè)銀行必須與時(shí)俱進(jìn),全方位認(rèn)識(shí)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)。我國(guó)政府部門(mén)也需要高度重視商業(yè)銀行運(yùn)行中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn),優(yōu)化個(gè)人住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng),優(yōu)化完善貸款保險(xiǎn)制度和個(gè)人住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng),優(yōu)化完善貸款保險(xiǎn)制度和個(gè)人住房抵押貸款法律環(huán)境。以此,促使商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的開(kāi)展有良好的內(nèi)外部環(huán)境,保證其走上健康穩(wěn)定發(fā)展的道路,促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面協(xié)調(diào)的發(fā)展[5]。施磊提出密切把控商業(yè)銀行,在開(kāi)展個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)過(guò)程中,所要承受的各種風(fēng)險(xiǎn),只有這樣,才能及時(shí)避免,各種潛在的不可預(yù)計(jì)的因素帶來(lái)的影響;也只有這樣才能確保我國(guó)個(gè)人住房貸款的發(fā)展,險(xiǎn)中有勝地增進(jìn)了商業(yè)銀行的效益,促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展[6]。趙一認(rèn)為相關(guān)部門(mén)應(yīng)該加強(qiáng)法律建設(shè),健全個(gè)人房貸相關(guān)的法律體系,通過(guò)法律手段來(lái)保障貸款銀行的合法利益。而且也要加強(qiáng)相應(yīng)業(yè)務(wù)人員的職業(yè)道德和操作技能,加強(qiáng)內(nèi)部管理和外部監(jiān)控，從整體上提高商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)把控能力[7]。研究?jī)?nèi)容與方法研究?jī)?nèi)容這篇論文主要是針對(duì)東莞銀行個(gè)人住房抵押貸款中所存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析并提出相關(guān)解決方法。第一章是緒論，主要是寫(xiě)了研究背景，研究的目的和意義，對(duì)比國(guó)內(nèi)外研究，以及所運(yùn)用的研究方法。第二章是對(duì)東莞銀行個(gè)人住房抵押貸款的相關(guān)概念進(jìn)行描述，主要寫(xiě)了個(gè)人住房抵押貸款的特點(diǎn)和住房抵押貸款中所面臨的四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，分別是信用風(fēng)險(xiǎn)，違約風(fēng)險(xiǎn)，抵押無(wú)風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)。第三章主要是寫(xiě)了目前東莞銀行關(guān)于個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀，先寫(xiě)了東莞銀行的基本情況，這是一個(gè)一直處于快速發(fā)展的商業(yè)銀行。然后寫(xiě)了住房抵押貸款的開(kāi)展情況，自從業(yè)務(wù)開(kāi)展以來(lái)，住房抵押貸款已經(jīng)逐步成為了東莞銀行的重要發(fā)展業(yè)務(wù)，最后描述了住房抵押貸款的申請(qǐng)流程。第四章是針對(duì)第二章中所提及的四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)成因的分析，透析了四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，并且得出這四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)對(duì)東莞銀行造成損失。第五章是最為關(guān)鍵的一章，提出了風(fēng)險(xiǎn)控制方法，從內(nèi)到外，從現(xiàn)在到未來(lái)，針對(duì)于上文所出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，方方面面都有所涉及。得出了最直接最有針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)控制方法。研究方法本文主要研究了住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)及管理應(yīng)對(duì)方式。本文所采用的研究方法主要包括以下四個(gè)。1.文獻(xiàn)分析法本文通過(guò)中國(guó)知網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)及其他網(wǎng)絡(luò)資源，查閱大量住房抵押貸款的相關(guān)文獻(xiàn)資料。2.對(duì)比研究法通過(guò)國(guó)內(nèi)外對(duì)比得出相應(yīng)結(jié)論。3.信息研究法本文對(duì)住房抵押貸款的相關(guān)信息進(jìn)行大量的整理研究的出相關(guān)數(shù)據(jù)并運(yùn)用得出結(jié)論。4.經(jīng)驗(yàn)總結(jié)法本文通過(guò)采取國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)研究得出總結(jié)，得出相應(yīng)的對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的解決方法。東莞銀行個(gè)人住房抵押貸款個(gè)人住房住房抵押貸款個(gè)人住房抵押貸款的概念個(gè)人房屋抵押貸款是指借款人以本人名下的房產(chǎn)抵押，向貸銀行或者申請(qǐng)用于個(gè)人合法合規(guī)用途的人民幣貸款，包括個(gè)人\t"/item/%E4%B8%AA%E4%BA%BA%E4%BD%8F%E6%88%BF%E6%8A%B5%E6%8A%BC%E8%B4%B7%E6%AC%BE/_blank"購(gòu)房、購(gòu)車、消費(fèi)、經(jīng)營(yíng)及其他合規(guī)合法等多種\t"/item/%E4%B8%AA%E4%BA%BA%E4%BD%8F%E6%88%BF%E6%8A%B5%E6%8A%BC%E8%B4%B7%E6%AC%BE/_blank"貸款用途。個(gè)人住房抵押貸款的特點(diǎn)1.個(gè)人住房貸款有較長(zhǎng)期限時(shí)間通常在1年到30年這個(gè)情況。因?yàn)橘J款時(shí)間長(zhǎng)的原因，那么將會(huì)有很多不確定性風(fēng)險(xiǎn)存在，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)好壞情況，還是收入的變化都會(huì)導(dǎo)致住房抵押貸款的償還。2.以抵押實(shí)物的方式進(jìn)行放貸這也促成了房貸風(fēng)險(xiǎn)較低的原因。貸款人必須用其購(gòu)買的房子進(jìn)行抵押，來(lái)貸得所需要的資金，如果貸款人違約的話，那么銀行將會(huì)抵押的房子作為償還，變賣后來(lái)收回貸款的資金，同時(shí)降低了風(fēng)險(xiǎn)。3.分期償還因?yàn)橥ǔ€(gè)人住房抵押貸款償還的金額數(shù)額較大，全部一次性還款的可能性較小，所以采取分期償還的方式進(jìn)行還款，不僅減小了還款人的壓力，也可以使得最后銀行收回借款的風(fēng)險(xiǎn)減小，同時(shí)定期償還部分借款，也可以使得銀行有固定的資金回流。4.對(duì)政策的變動(dòng)十分敏感因?yàn)閭€(gè)人住房抵押貸款與房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊密聯(lián)系，所以國(guó)家在經(jīng)常調(diào)動(dòng)利率和稅收的同時(shí)也會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，也進(jìn)而影響到了個(gè)人住房抵押貸款，最終也導(dǎo)致了風(fēng)險(xiǎn)的增加。住房抵押貸款中存在的風(fēng)險(xiǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)目前是東莞銀行所面臨的最大的風(fēng)險(xiǎn)。由于住房抵押貸款期限長(zhǎng)的特性，在此期間對(duì)借款人的收入、信譽(yù)等情況的確認(rèn)是一個(gè)艱巨的任務(wù)，對(duì)抵押物在貸款期間的價(jià)格損益難以準(zhǔn)確評(píng)估等，這些潛在的信用風(fēng)險(xiǎn)都有可能發(fā)生，最終導(dǎo)致了違約。違約風(fēng)險(xiǎn)違約風(fēng)險(xiǎn)可分為被迫違約和理性違約。被迫違約指的是在客觀因素的情況下，借款人的償還能力下降，從而導(dǎo)致了違約的情況發(fā)生，無(wú)法償還貸款。被迫違約是指借款人由于工作、身體、婚姻或其他一些意外事故導(dǎo)致收入的減少,從而沒(méi)有能力償還銀行貸款本息,被迫放棄住房所有權(quán)的一種違約行為。因自身支付能力不足導(dǎo)致無(wú)法按期償還貸款,是大多數(shù)購(gòu)房者發(fā)生發(fā)生違約的主要原因[8]。理性違約是指借款人主管意識(shí)上的違約，部分借款人都是為了投機(jī)買房，一旦出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下跌的情況，這個(gè)時(shí)候?yàn)榱私档蛽p失，將選擇主動(dòng)不還款額行為。抵押物風(fēng)險(xiǎn)抵押物風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)和抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為借款人用虛假的抵押物資料進(jìn)行貸款。此時(shí)因?yàn)榻杩钊说钠垓_行為，銀行將會(huì)在面臨處置抵押物時(shí)，無(wú)法如期獲得相應(yīng)的賠款。二是房地產(chǎn)交易市場(chǎng)不完善構(gòu)成的風(fēng)險(xiǎn)。目前，處置抵押物的過(guò)程艱難，通過(guò)拍賣的方式來(lái)清償貸款，還有很多需要完善的地方。抵押物價(jià)格的變動(dòng)，也是抵押物清償中過(guò)程中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)是指銀行內(nèi)部人員由于自己的操作失誤，所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。例如銀行從業(yè)人員由于風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱，并未對(duì)借款人所提供的資料進(jìn)行徹底的確認(rèn),甚至對(duì)其資料的真實(shí)性不予以嚴(yán)格把控,從而使得部分不符合要求的借款人依然可以借得貸款,這樣的違規(guī)操作存在很大的違約風(fēng)險(xiǎn),使銀行的經(jīng)營(yíng)陷入虧損。本章小結(jié)本章寫(xiě)了東莞銀行個(gè)人住房抵押貸款的相關(guān)概念，在當(dāng)下東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展下，也導(dǎo)致了住房抵押貸款業(yè)務(wù)的急劇擴(kuò)張，由于這個(gè)市場(chǎng)的快速發(fā)展，引發(fā)的一系列相關(guān)問(wèn)題也接踵而至，那么在這種情況下我們開(kāi)始引發(fā)了對(duì)這一系列的問(wèn)題做出了針對(duì)性的研究，并提出了裝房抵押貸款中存在的風(fēng)險(xiǎn)。東莞銀行個(gè)人住房抵押貸款現(xiàn)狀東莞銀行概況東莞銀行成立于1999年，是在廣東省工商行政管理局登記注冊(cè)的股份制商業(yè)銀行，其注冊(cè)資本為16.368億元。改行成立以來(lái)在東莞市委、市政府及監(jiān)管機(jī)構(gòu)的正確領(lǐng)導(dǎo)下，以股東價(jià)值最大化為核心，以效益為標(biāo)準(zhǔn)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向以客戶為中心，以提高人力資本和科技應(yīng)用能力為基礎(chǔ)，以風(fēng)險(xiǎn)控制能力為依托，以結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化為主線，經(jīng)營(yíng)管理水平不斷提高，各項(xiàng)工作取得了長(zhǎng)足進(jìn)步，以優(yōu)異的業(yè)績(jī)?cè)谌珖?guó)同行業(yè)中名列前茅。截至2013年末，本行總資產(chǎn)達(dá)1631.36億元，各項(xiàng)存款余額為1076.49億元，貸款余額為675.91億元。2013年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)19.54億元，綜合經(jīng)營(yíng)指標(biāo)在全國(guó)同行業(yè)中名列前茅。東莞銀行住房抵押貸款的開(kāi)展情況為了細(xì)分市場(chǎng)，2010年?yáng)|莞銀行將二手住房市場(chǎng)作為主要發(fā)展目標(biāo)。當(dāng)時(shí)，正是因?yàn)檫@一發(fā)展方式，東莞銀行快速占領(lǐng)東莞地區(qū)二手房地產(chǎn)市場(chǎng)，成為當(dāng)時(shí)東莞二手房貸市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，東莞市民對(duì)住房的需求提高，也大大增加了東莞銀行的住房抵押貸款業(yè)務(wù)，與此同時(shí)東莞銀行也開(kāi)始滲入一手住房市場(chǎng)。業(yè)務(wù)開(kāi)辦之初，東莞銀行僅僅只占得很小部分市場(chǎng)。但是隨著個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，東莞銀行的住房抵押貸款業(yè)務(wù)在不斷增加。2012年初東莞銀行進(jìn)入一手房貸市場(chǎng)后，個(gè)人住房貨款余額飛速上漲至4.55億元，同期比上一年增加了3.12億元。2015年開(kāi)始，東莞銀行個(gè)人住房貸款余額第一次超越貸款金額的一半，個(gè)人住房貸款余額相比前兩年也大有增長(zhǎng)。截止到2016年年底，東莞銀行的個(gè)人住房貸款余額已經(jīng)高達(dá)16.55億元，占當(dāng)前發(fā)放貸款余額的57.55%。東莞的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)從開(kāi)展以來(lái)，一直處于一個(gè)良性發(fā)展的形式，同時(shí)也成為了東莞銀行發(fā)展的最重要的業(yè)務(wù)之一。所以對(duì)東莞銀行的個(gè)人抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制防范已經(jīng)成為了東莞銀行不得不重視的一個(gè)問(wèn)題，如何做好風(fēng)險(xiǎn)防范工作將是未來(lái)東莞銀行的首要任務(wù)。東莞銀行個(gè)人住房抵押貸款現(xiàn)行的業(yè)務(wù)流程住房抵押貸款申請(qǐng)的條件房屋抵押貸款條件：房屋不得超過(guò)20年的年限；房屋可以進(jìn)行買賣；一般要求商品房，公寓，商鋪，寫(xiě)字樓。房地產(chǎn)抵押貸款的辦理需要專業(yè)的機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行，房產(chǎn)抵押貸款目前成了人們最常用的一個(gè)貸款方式，以方便處理自己的不動(dòng)產(chǎn)用來(lái)理財(cái)，為達(dá)到在短時(shí)間內(nèi)獲得資金來(lái)進(jìn)行別的資金需求，而且在當(dāng)下的金融市場(chǎng)中住房抵押依是最低的貸款之一。根據(jù)某官方權(quán)威的房地產(chǎn)抵押擔(dān)保公司的數(shù)據(jù)，房產(chǎn)抵押貸款中，有接近30%用于再次購(gòu)買房屋，其他用途占比較高的依次為：用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)、買車、\t"/item/%E4%B8%AA%E4%BA%BA%E4%BD%8F%E6%88%BF%E6%8A%B5%E6%8A%BC%E8%B4%B7%E6%AC%BE/_blank"留學(xué)、裝修以及購(gòu)置大宗消費(fèi)品。住房抵押貸款的申請(qǐng)流程1.借款人貸前咨詢填寫(xiě)居民住房抵押申請(qǐng)書(shū)，并向銀行提交所在單位出具的借款人固定經(jīng)濟(jì)收入證明，營(yíng)業(yè)執(zhí)照，法人證明等資信證明文件，身份證房產(chǎn)證，抵押房產(chǎn)的估價(jià)報(bào)告書(shū)、鑒定書(shū)、保險(xiǎn)單據(jù)以及貸款銀行要求提供的其他文件或材料。2.材料審查借款人需要被銀行審查貸款申請(qǐng)、購(gòu)房合同、協(xié)議及有關(guān)材料。3.抵押物銀行需對(duì)借款人收抵押房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書(shū)及保險(xiǎn)單或有價(jià)證券。4.公證借貸雙方擔(dān)保人簽訂\t"/item/%E4%B8%AA%E4%BA%BA%E4%BD%8F%E6%88%BF%E6%8A%B5%E6%8A%BC%E8%B4%B7%E6%AC%BE/_blank"住房抵押貸款合同并進(jìn)行公證。5.轉(zhuǎn)賬方式貸款合同簽訂并經(jīng)公證后，銀行對(duì)借貸人的存款和貸款通過(guò)轉(zhuǎn)帳方式劃入購(gòu)房合同或協(xié)議指定的售房單位或建房單位。6.貸款結(jié)清貸款結(jié)清包括正常結(jié)清和提前結(jié)清兩種。正常結(jié)清：在貸款到期日（一次性還本付息類）或貸款最后一期（分期償還類）結(jié)清貸款。提前結(jié)清：在貸款到期日前，借款人如提前部分或全部結(jié)清貸款，須按借款合同約定，提前向銀行提出申請(qǐng)，由銀行審批后到指定會(huì)計(jì)柜臺(tái)進(jìn)行還款。貸款結(jié)清后，借款人應(yīng)持本人\t"/item/%E4%B8%AA%E4%BA%BA%E4%BD%8F%E6%88%BF%E6%8A%B5%E6%8A%BC%E8%B4%B7%E6%AC%BE/_blank"有效身份證件和銀行出具的貸款結(jié)清憑證領(lǐng)回由銀行收押的法律憑證和有關(guān)證明文件，并持貸款結(jié)清憑證到原抵押登記部門(mén)辦理抵押登記注銷手續(xù)。本章小結(jié)這一章主要是寫(xiě)了目前東莞銀行關(guān)于個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀，先寫(xiě)了東莞銀行的基本情況，這是一個(gè)一直處于快速發(fā)展的商業(yè)銀行。然后寫(xiě)了住房抵押貸款的開(kāi)展情況，自從業(yè)務(wù)開(kāi)展以來(lái)，住房抵押貸款已經(jīng)逐步成為了東莞銀行的重要發(fā)展業(yè)務(wù)，最后描述了住房抵押貸款的申請(qǐng)流程。東莞銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)成因分析東莞銀行不良貸款形成的主要原因本章節(jié)通過(guò)對(duì)東莞銀行不良貸款數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)查分析，得出了東莞銀行住房不良貸款形成的原因，主要總結(jié)為以下幾方面的原因：借款人方面、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、中介等第三方機(jī)構(gòu)方面，銀行內(nèi)部員工方面、宏觀環(huán)境方面等。第一，借款人是否可以在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行還款，是東莞銀行面臨最大的風(fēng)險(xiǎn)。借款人無(wú)法正常還款可以都下面幾個(gè)情況導(dǎo)致：低收入、虛假的購(gòu)房情況、意外發(fā)生事故、家庭出現(xiàn)事故糾紛、無(wú)法律意識(shí)等。借款人違約情況主要分為以下兩種：客觀違約。在較長(zhǎng)的房貸還款的時(shí)間里，貸款人的收入可能發(fā)生較大的變化。當(dāng)借款人的收入只能維持正常生活，那么就會(huì)發(fā)生無(wú)法如期還款的情況?？陀^違約主要是因?yàn)榻杩钊说氖杖虢档彤a(chǎn)生的，當(dāng)借款人的收入提高時(shí)，將可以回到正常還款的狀態(tài)。主觀違約。借款人為了獲取資金用于其他的商業(yè)用途，以虛假買房的途徑，用假資料向銀行貸款，騙取住房抵押貸款資金?；蛑且?yàn)榻杩钊藘斶€意識(shí)差，故意拖欠房貸的還款。從以上來(lái)看，客觀違約的借款人還款意愿較好，但是主觀違約的借款人還款意愿差，收回難度大。根據(jù)東莞銀行的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2011-2019年期間，不良貸款約8972萬(wàn)元由借款人自身導(dǎo)致，占到在此期間所有不良貸款的71%。是最主要的個(gè)人不良貸款形成原因。第二，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定因素，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不穩(wěn)定，資金鏈的短缺,都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)商、中介等第三方機(jī)構(gòu)的不穩(wěn)定。只要出現(xiàn)一些不利因素，都會(huì)導(dǎo)致樓盤(pán)無(wú)法正常交付，最終也導(dǎo)致了購(gòu)房人違約。在中介公司的幫助下提供假的購(gòu)買二手房的資料，賣主并以賣二手房的理由，獲取中介公司取得的住房抵押貸款，并且房子依然歸自己住，房貸也有賣方償還，中介公司也因位進(jìn)行虛假交易從中獲取賣方給的傭金，這些都是違反規(guī)定的行為，以虛假手段獲取住房抵押貸款[9]。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2011-2018年期間，因開(kāi)發(fā)商、中介等第三方因素產(chǎn)生的不良貸款約1551萬(wàn)元，占比達(dá)12.2。第三，銀行內(nèi)部方面。銀行內(nèi)部管理制度的不完善，存在銀行職員在申報(bào)的過(guò)程中出現(xiàn)了業(yè)務(wù)操作的失誤，也會(huì)出現(xiàn)因?yàn)槟軌蚍欠ǐ@取正規(guī)利益而違反道德的行為。比如部分客戶經(jīng)理風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄。銀行為了占的更大的市場(chǎng)份額，往往會(huì)分配給客戶經(jīng)理很重的擔(dān)子，同時(shí)也會(huì)用業(yè)績(jī)來(lái)作為考核方式，只有在完成分配的業(yè)務(wù)才能算進(jìn)績(jī)效中。有些風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄的客戶經(jīng)理與中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，將無(wú)法達(dá)到貸款標(biāo)準(zhǔn)的客戶通過(guò)別的方式來(lái)使得客戶達(dá)標(biāo)，以此方式來(lái)增加貸款量，完成自己的業(yè)績(jī)，這種行為大大加大了風(fēng)險(xiǎn)。另外，貸后管理是風(fēng)險(xiǎn)管理的最重要的一個(gè)組成部分，但是相對(duì)于放貸業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，往往會(huì)被管理部門(mén)忽略。絕大多數(shù)銀行往往會(huì)把即將退休的員工安排在貸后管理部門(mén)，容易出現(xiàn)員工積極性差，責(zé)任感不強(qiáng)，最終也出現(xiàn)了貸后管理趨于形式化，導(dǎo)致了貸款風(fēng)險(xiǎn)的提升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2011-2018年期間，因銀行內(nèi)部因素產(chǎn)生的不良貸款約1388萬(wàn)元，占比11.1%。第四，宏觀環(huán)境方面。東莞作為新一線城市，所處與大灣區(qū)這個(gè)大好的經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境中，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，以及大量高學(xué)歷高能力的人員進(jìn)入東莞，東莞的房?jī)r(jià)也更加逐步穩(wěn)定增長(zhǎng)。東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)飛速增長(zhǎng)的階段，吸引大量的投資者的投資，買家通過(guò)以低價(jià)格買入，高價(jià)格賣出的方式進(jìn)行獲利，其中大部分買家都是通過(guò)向銀行貸住房抵押貸款的方式進(jìn)行購(gòu)房的行為。這些投機(jī)者為了能夠從中獲利，將會(huì)購(gòu)買大量的房屋，往往這個(gè)時(shí)候就會(huì)在各家銀行進(jìn)行一個(gè)貸款，那么將會(huì)身背大量的債務(wù)，僅憑正常的工資收入往往無(wú)法償還每個(gè)月的欠款，所以這個(gè)時(shí)候更多的靠房屋出租或者出售房屋來(lái)獲取價(jià)格差的方式來(lái)償還貸款。因?yàn)闁|莞樓市在最近幾年一直處于逐步上升的情況，房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨?，從而導(dǎo)致了大部分投機(jī)者忽略了風(fēng)險(xiǎn)大量投資房地產(chǎn)市場(chǎng)。在世界的歷史經(jīng)驗(yàn)中，房?jī)r(jià)的上漲和下跌將具有一定的規(guī)律性，當(dāng)國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)于緊時(shí)，那么就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的下跌，反之則會(huì)上漲，所以將會(huì)面臨因?yàn)檎叩淖兓鴮?dǎo)致下跌的風(fēng)險(xiǎn)。一旦房?jī)r(jià)下跌,將會(huì)導(dǎo)致大量的投機(jī)者虧損，資金鏈的斷裂，最終銀行會(huì)出現(xiàn)大量的不良貸款。一般說(shuō)來(lái)，個(gè)人住房抵押貸款在3至五年這個(gè)期間出于安全的情況，超過(guò)這個(gè)時(shí)間段以后，不穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)愈發(fā)增加，不良貸款的出現(xiàn)將會(huì)大大提升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2011-2018年期間中，因宏觀因素產(chǎn)生的不良貸款約391萬(wàn)元，占比約3.5%。東莞銀行個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)成因分析風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系不全目前東莞銀行對(duì)借款人信用評(píng)價(jià)主要是對(duì)借款人是否具有借款資格、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、是否具有資金實(shí)力等一系列條件進(jìn)行評(píng)價(jià)。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)的相關(guān)貸款法律還需要進(jìn)一步的健全。當(dāng)前東莞銀行在個(gè)人住房抵押貸款中還存在房產(chǎn)登記不全、土地的歸屬等一些列問(wèn)題。這也最終導(dǎo)致了當(dāng)前東莞在住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系不健全，針對(duì)性不明確。如果遇到個(gè)別借款人在貸款時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系并不能對(duì)其做出評(píng)價(jià)時(shí)，這時(shí)候就大大增加了風(fēng)險(xiǎn)。前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系中,還存在的問(wèn)題就是過(guò)分集中于定性指標(biāo)而定量指標(biāo)明顯不足的問(wèn)題。由于貸前資料是由客戶經(jīng)理直接判斷借款人是否具符合條件，那么就會(huì)可能出現(xiàn)借款人你用虛假資料來(lái)非法的到貸款。貸前審查不全面因?yàn)槟壳罢餍畔到y(tǒng)的不完善，以及相關(guān)法率的缺失，這都增加了貸前的調(diào)查難度。因?yàn)閮?nèi)外的雙重壓力，部分風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱的客戶經(jīng)理為了更好地完成業(yè)績(jī)指標(biāo)，通常會(huì)降低貸款標(biāo)準(zhǔn)，讓不符合條件的借款人成功貸款。另外甚至?xí)霈F(xiàn)不法分子與房地產(chǎn)商相互勾結(jié)，以虛假的信息來(lái)獲得低利息的住房抵押貸款，這些問(wèn)題加大了對(duì)借款人信息確認(rèn)的難度，從而大大增加了風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前東莞銀行在個(gè)人住房貸款審查的過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題主要存在以下幾個(gè)方面：貸款市查人員市查拘泥于形式，審查手續(xù)簡(jiǎn)單、材料真實(shí)完整性核直不全面、對(duì)相關(guān)住房抵押物調(diào)查不規(guī)范，銀行各部門(mén)之間工作協(xié)調(diào)不夠等問(wèn)題，同時(shí)也出現(xiàn)過(guò)分相信中介機(jī)構(gòu)的調(diào)查結(jié)果，致使對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的材料和借款人材料，抵押物的真實(shí)性的核查不足，從而埋下了風(fēng)險(xiǎn)的隱患。東莞銀行個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)成因分析根據(jù)個(gè)人住房貸款的業(yè)務(wù)特征，結(jié)合東莞銀行房屋貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的實(shí)際情況和東莞地區(qū)的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，文中從借款人特征和貸款特征這兩方面考慮。對(duì)以下十一個(gè)要素進(jìn)行詳細(xì)的分析和研究，分別是：借款人年齡、是否東莞戶口、婚姻狀況、學(xué)歷、行業(yè)類別、家庭月收入、貸款金額、貸款期限、還款收入比、抵押率和執(zhí)行利率等因素。1.借款人特征因素第一，借款人年齡。借款人年齡不同，其還款的意愿和還款的能力也將有所不同。銀行規(guī)定，借款人的年齡在18至65周歲這個(gè)年齡段，為方便研究可將這個(gè)周期分為青年，中年，老年段。青年的年齡在18到25這個(gè)階段，因?yàn)榍嗄晏幱谝粋€(gè)剛剛步入社會(huì)的階段，收入低，還款意識(shí)同時(shí)也處于一個(gè)較低的年齡段。中年在26至55這個(gè)階段，在事業(yè)穩(wěn)步上升階段，并且也會(huì)有一定得積蓄，具備一個(gè)很好的還款情況，還款意識(shí)也強(qiáng)。老年在55至65這個(gè)階段，此時(shí)因?yàn)槟昀系膯?wèn)題，收入單一，還款風(fēng)險(xiǎn)較大。第二，是否東莞戶口。借款人購(gòu)買房屋的目的是否是自住房還是用來(lái)進(jìn)行買賣投資，這將成為是否會(huì)出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要因素，然而僅僅在借款人所提供的條件很難判斷其目的，所以是否為東莞戶口將是一個(gè)關(guān)鍵的點(diǎn)。通常情況下，東莞本地人購(gòu)房目的大部分是出于自住，當(dāng)借款人只有一套住房時(shí)，很難會(huì)出現(xiàn)違約的風(fēng)險(xiǎn)。然而有部分外地人，因?yàn)闁|莞房市的火爆，以向銀行貸住房抵押貸款的形式進(jìn)行炒賣房屋。以投資為目的的借款人，往往會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)的下跌，出現(xiàn)違約無(wú)法償還貸款的情況。第三，婚姻狀況?；橐鰻顩r決定了家庭的收入，結(jié)婚的家庭意味著有兩份收入，并且穩(wěn)定，違約的可能性降低。然而未婚，離婚家庭直接表現(xiàn)的就是收入的單一，相對(duì)而言風(fēng)險(xiǎn)較高。第四，學(xué)歷。通常情況下，收到高素質(zhì)教育的借款人，往往會(huì)有一個(gè)良好的收入，并且還款的意識(shí)好。高學(xué)歷的借款人還款意識(shí)好，有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光不會(huì)輕易做決定，并且遇事冷靜，就算處于一個(gè)艱難的環(huán)境，也會(huì)盡力償還貸款。同時(shí)高學(xué)歷也意味著一份好的工作，有高收入作為保證，也大大降低了不償還的可能性。第五，行業(yè)類別。不同的行業(yè)的員工收入水平，福利以及穩(wěn)定性都存在著差異，其中壟斷行業(yè)尤為突出，各個(gè)方面均處于高水平。因此借款人所處的行業(yè)在某種意義上來(lái)說(shuō)也決定了借款人收入的穩(wěn)定性。第六，家庭月收入。家庭的收入高低將是銀行對(duì)借款人的還款能力最直接的判斷的因素。

2.貸款特征因素第一，貸款金額。貸款的金額越高，意味著借款人每個(gè)月償還的資金越多，償還壓力越大，那么高的貸款金額提高了還款風(fēng)險(xiǎn)。第二，貸款期限。在貸款金額、貸款利率和償還方式相同的情況下，貸款期限將會(huì)對(duì)還款造成影響，貸款的期限越長(zhǎng)，每月還款金額將會(huì)越少，但是銀行將要面臨長(zhǎng)期的借款人違約的風(fēng)險(xiǎn)。貸款期限越短，那么借款人每期償還的金額越大，那么也就壓力越大，違約的風(fēng)險(xiǎn)加大。第三，還款收入比。還款收入比是指借款人每月還款額在其家庭收入中所占的比重。還款收入比是銀行判斷借款人還款能力的重要指標(biāo)，還款收入比已被商業(yè)銀行廣泛應(yīng)用到借款人評(píng)分系統(tǒng)中。該比例越小，借款人償債能力越強(qiáng)。第四，抵押率。抵押率是指借款人貸款金額占抵押物價(jià)值的比例。抵押率與貸款風(fēng)險(xiǎn)成正比。抵押率越高，借款人貸款金額也就越大，首付金額越小，其風(fēng)險(xiǎn)也越大。反之，抵押率越低，首付金額也越大，不僅還款壓力小，同時(shí)也因?yàn)槭赘督痤~高，還款金額小，風(fēng)險(xiǎn)也越小。第五，執(zhí)行利率。貸款執(zhí)行利率是指商業(yè)銀行在央行公布的基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上,根據(jù)借款人名下的房屋套數(shù)、信用和收入情況等綜合做出的折扣優(yōu)惠或者提升標(biāo)準(zhǔn)。一般而言，只有征信良好、收入較好的客戶才能滿足東莞銀行折扣優(yōu)惠的條件。因此，分析研究利率執(zhí)行倍數(shù)也是判斷風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)主要手段。東莞銀行個(gè)人住房抵押貸款抵押物風(fēng)險(xiǎn)成因分析東莞銀行個(gè)人住房抵押貸款的抵押物風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為抵押物管理和抵押物價(jià)值監(jiān)控兩方面。個(gè)人住房抵押貸款是要求以住房作為抵押物，需要對(duì)抵押物的年限，價(jià)格等方面進(jìn)行登記。一手住房貸款存在著預(yù)抵押登記的問(wèn)題,預(yù)抵押登記不意味著商業(yè)銀行擁有抵押權(quán)，這一不確定因素也引發(fā)了風(fēng)險(xiǎn)。然而，二手房貸款在價(jià)值的準(zhǔn)確性和交易的真實(shí)性中存在更突出的問(wèn)題，所以在評(píng)估二手房?jī)r(jià)格的時(shí)候更加困難，可能會(huì)因?yàn)橐恍┮蛩囟鴮?dǎo)致了房子的價(jià)格與現(xiàn)實(shí)不符，也直接導(dǎo)致抵押物抵押給銀行的價(jià)值與銀行借出去的價(jià)值不符。這就需要客戶經(jīng)理、核準(zhǔn)人、審批經(jīng)理熟悉東莞各地區(qū)各樓盤(pán)的房?jī)r(jià)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)評(píng)估價(jià)格的不合理。同時(shí)，交易真實(shí)性也是個(gè)人住房抵押貸款貸前及貸中調(diào)查審核的重點(diǎn)。抵押物管理問(wèn)題由于東莞銀行的人員變動(dòng)，往往會(huì)安排即將退休人員成為抵押專員，因此通常會(huì)出現(xiàn)抵押專員處于一個(gè)消極的態(tài)度，抵押物的管理過(guò)程也更加趨于形式化，與此同時(shí)也意味著抵押專員的專業(yè)性不夠，風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)薄弱，這就加大了抵押物管理操作失誤的風(fēng)險(xiǎn)，最終也會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)大大增加。因?yàn)閷?duì)抵押物價(jià)值的認(rèn)定將決定抵押貸款的貸款額度，所以抵押專員在這期間起著重要的角色[10]。抵押物價(jià)值監(jiān)控問(wèn)題當(dāng)借款人出現(xiàn)違約時(shí)，以抵押物清償貸款是銀行最直接也是最高效的回收欠款的行為之一，那么也就意味著抵押物的價(jià)值是否具有償還所有貸款顯得十分關(guān)鍵。這個(gè)時(shí)候就涉及到了抵押物價(jià)值監(jiān)控的問(wèn)題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)容易受到各種因素的影響，所以加大了對(duì)抵押物價(jià)值的監(jiān)管難度。未能及時(shí)了解當(dāng)?shù)卣?，沒(méi)有全面的考察房屋所處地理位置等影響價(jià)格的因素，不能僅僅因?yàn)榻杩钊怂峁┑馁Y料就判斷當(dāng)前房屋價(jià)值，還必須跟進(jìn)，時(shí)時(shí)更新抵押物的價(jià)值，若當(dāng)違約發(fā)生需要清償時(shí)再來(lái)判定抵押物的價(jià)值，那就將會(huì)加大因?yàn)槠滟H值所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)[11]。東莞銀行個(gè)人住房抵押貸款操作風(fēng)險(xiǎn)成因分析貸前階段存在的問(wèn)題第一，隨著東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)愈加火爆，房?jī)r(jià)不斷上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。為了占領(lǐng)市場(chǎng)份額，出現(xiàn)了部分風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱的客戶經(jīng)理。因?yàn)閭€(gè)人住房抵押貸款的穩(wěn)定收益，以及抵押物的穩(wěn)定，東莞地區(qū)大多數(shù)銀行都加大了對(duì)個(gè)人住房抵押貸款的放貸。甚至有銀行為了占領(lǐng)市場(chǎng)份額，不斷下調(diào)房貸執(zhí)行率，更嚴(yán)峻的是出現(xiàn)了降低個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)條件的情況。因此東莞銀行住房貸款的市場(chǎng)份額在不斷的減少。東莞銀行為了重奪市場(chǎng)份額，往往對(duì)客戶經(jīng)理安排了很重的任務(wù)。只有完成任務(wù)的客戶經(jīng)理才有資格參與績(jī)效[12]。同時(shí)，由于東莞銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)把控力度較大，相對(duì)于其他銀行來(lái)說(shuō)申請(qǐng)貸款的條件嚴(yán)格，拒絕了很多不符合條件的借款人。然而，東莞銀行客戶經(jīng)理在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力與內(nèi)部的重任務(wù)的雙重壓力下，部分風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱的客戶經(jīng)理則會(huì)為了完成業(yè)務(wù)指標(biāo)，與第三方機(jī)構(gòu)合作，替無(wú)法滿足貸款條件的借款人達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，為其提供虛假資料。或是對(duì)那些有合作的第三方機(jī)構(gòu)，降低申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)造成了風(fēng)險(xiǎn)。第二，部分客戶經(jīng)理專業(yè)能力欠缺，對(duì)開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力較低。根據(jù)東莞銀行受理一手房按揭貸款業(yè)務(wù)流程，客戶經(jīng)理需要先審查開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商資質(zhì)，審核無(wú)誤與其簽訂合作協(xié)議后才能受理該項(xiàng)目的一手房貸款申請(qǐng)。但事實(shí)是，在現(xiàn)實(shí)中審核判斷樓盤(pán)的發(fā)展趨勢(shì)是一項(xiàng)嚴(yán)峻的工作。因?yàn)闃潜P(pán)的發(fā)展趨勢(shì)將會(huì)受到各個(gè)方面因素的影響。往細(xì)了看，還需要對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所處的環(huán)境，交通狀況，醫(yī)療情況，學(xué)校等方面做調(diào)查。一旦樓盤(pán)出現(xiàn)了問(wèn)題，東莞銀行將會(huì)面臨大量的不良貸款，所以如何全方位識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)因素，這是一個(gè)極大的挑戰(zhàn)。第三，抵押物人員分配少，加大了虛假抵押物的風(fēng)險(xiǎn)，并未重視抵押流程。按照東莞銀行的抵押流程，在簽訂貸款合同后，需要抵押人員帶齊資料去房產(chǎn)局辦理抵押手續(xù)并取得抵押證件，將抵押證件交回放款中心方可放出借款。按照規(guī)定，抵押崗位需設(shè)立專員。然而在實(shí)際工作中，東莞銀行的抵押人員人手不夠，導(dǎo)致了有部分分行直接讓客戶經(jīng)理去辦理，甚者會(huì)出現(xiàn)讓中介公司代理去辦理手續(xù)。這就大大增加了抵押的風(fēng)險(xiǎn)。某些中介公司在獲得辦理抵押的權(quán)利后，伙同客戶偽造抵押權(quán)證。從而給東莞銀行造成難以挽回的損失。貸后階段存在的問(wèn)題1.貸后管理不到位貸款完成后，貸后管理這一繁瑣的工作通常會(huì)被忽視，然而這也是避免風(fēng)險(xiǎn)危害的重要手段。目前東莞銀行的現(xiàn)狀，是貸后管理人員的工資福利與業(yè)務(wù)人員差之甚遠(yuǎn)。同時(shí)，因?yàn)闁|莞銀行部分支行員工的流動(dòng)性較大，就會(huì)出現(xiàn)了將即將退休的員工安排在貸后崗位。因此貸后管理人員會(huì)出現(xiàn)消極的態(tài)度，并且辦事趨于形式化，責(zé)任感低。而從目前東莞銀行違約的案例來(lái)看，其中部分不良貸款都是因?yàn)橘J后管理人員認(rèn)為貸前客戶經(jīng)理已經(jīng)對(duì)借款人的資料和信息進(jìn)行了確認(rèn)，并不需要幾時(shí)去核查和更新信息，為風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生埋下了伏筆[13]。2.貸后的催收和處置工作不到位雖然個(gè)人住房抵押貸款在很大程度上給商業(yè)銀行帶來(lái)了利益，但是目前的貸款后管理仍然存在許多問(wèn)題，也造成了銀行將面臨借款人違約的風(fēng)險(xiǎn)。在出現(xiàn)違約情況發(fā)生時(shí)，東莞銀行首先用打電話或者短信的方式進(jìn)行催繳貸款。但是往往在面對(duì)主管意識(shí)拒絕還款的借款人時(shí)，會(huì)被忽略或者拒絕交談。對(duì)于這種惡意的違約行為，有連續(xù)超過(guò)6期違約時(shí)，將會(huì)被定義為不良貸款，在這個(gè)時(shí)候貸后人員才會(huì)采取上門(mén)催繳或者訴訟等方式進(jìn)行收回借款。事實(shí)反應(yīng)，東莞銀行的工作人員在上門(mén)催繳時(shí)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)無(wú)任何人在家中的現(xiàn)象，借款人很難找到，無(wú)法呼喚和警告借款人，這也促使了收回不良貸款更加艱巨。最嚴(yán)重的情況是，在借款人無(wú)力償還剩余的抵押貸款的情況下，盡管適用的法律和條例允許銀行無(wú)限期償還其債務(wù)，借款人不可以宣布破產(chǎn)。但是借款人名下唯一的房子是銀行的抵押物，這個(gè)時(shí)候因?yàn)槿诵曰瓌t，不可以將借款人趕出房子，同時(shí)也無(wú)法收回這筆不良貸款。是保留借款人扣押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，這就使得銀行不能再循環(huán)這種不良貸款。同時(shí)也無(wú)法避免會(huì)出現(xiàn)因?yàn)榻杩钊诵庞玫?，而將房屋抵押給多家銀行，即使成功對(duì)房子進(jìn)行拍賣后，也不得不面臨多家銀行機(jī)構(gòu)同時(shí)對(duì)該房產(chǎn)所拍買得到的資金進(jìn)行分配，也導(dǎo)致了東莞銀行無(wú)法收回等價(jià)的資金，最終因?yàn)檫@筆不良貸款而造成了虧損。本章小結(jié)本章主題是東莞銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)成因分析。其中從不良貸款的形成，個(gè)人住房抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)和住房抵押貸款操作風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)人住房抵押貸款抵押無(wú)風(fēng)險(xiǎn)這五點(diǎn)進(jìn)行了分析，這五個(gè)因素讓個(gè)人住房抵押貸款面臨多方面的風(fēng)險(xiǎn)。東莞銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制改進(jìn)建議加強(qiáng)對(duì)借款人的風(fēng)險(xiǎn)防范工作多方面核實(shí)借款人資料的真實(shí)性根據(jù)東莞銀行的規(guī)定，借款人申請(qǐng)住房貸款，需提供以下資料：夫妻雙方身份證、戶口本、婚姻證明、收入證明、銀行流水、首付款證明、名下房產(chǎn)情況證明和購(gòu)房證明，客戶經(jīng)理在把案件送審前，需做好貸前貸前調(diào)查工作，仔細(xì)核實(shí)借款人提交的所有證件的真實(shí)性。因?yàn)槟壳皩?duì)提供的資料無(wú)法明確其真實(shí)性，對(duì)虛假材料的監(jiān)管不夠完善，虛假材料泛濫?？傆胁糠植粷M足條件的貸款人，為了獲得貸款不惜造假資料。其中，收入證明、房產(chǎn)信息等情況的造假最為突出。在當(dāng)前形勢(shì)瞎,客戶經(jīng)理僅僅依靠客戶提供的資料就來(lái)判斷他的真實(shí)性，還需要更進(jìn)一步的調(diào)查。為了確保客戶提供資料的真實(shí)性，可以走訪或者電話的形式去向其單位進(jìn)行核實(shí)，確定客戶的收入，社保，公積金等情況。同時(shí)要求客戶提供納稅證明，資金證明和相關(guān)資料。其次,客戶經(jīng)理如果對(duì)客戶的銀行流水真實(shí)性產(chǎn)生了懷疑，可以協(xié)同客戶一起到銀行進(jìn)行核對(duì)。另外，對(duì)于客戶提供的房地產(chǎn)資料的真實(shí)性的確認(rèn)，可以到房產(chǎn)局進(jìn)行認(rèn)證，防止借款人以虛假的房地產(chǎn)資料騙取住房抵押貸款。多渠道了解借款人的征信情況借款人是否具有高信用決定了其還款意愿，在后期是否可以正常還款。所以借款人的征信情況是作為東莞銀行判別其是否符合貸款標(biāo)準(zhǔn)的重要依據(jù)。目前東莞銀行在貸款業(yè)務(wù)中，通過(guò)在征信系統(tǒng)中對(duì)借款人所提供的信息資料了解征信情況。需要注意的是，東莞地區(qū)存在少數(shù)人是以投資為目的，同時(shí)向多家銀行進(jìn)行貸款來(lái)購(gòu)買多處房產(chǎn)，目的是為了享受首套房產(chǎn)的低利息的空子。因?yàn)閭€(gè)人征信系統(tǒng)數(shù)據(jù)更新慢，導(dǎo)致了無(wú)法在第一時(shí)間了解到當(dāng)前的征信情況，也就無(wú)法了解最近時(shí)間借款人的征信情況。因此在信息滯后的情況下，不確定借款人名下真實(shí)的房地產(chǎn)數(shù)量，通常會(huì)以一套房產(chǎn)的月供來(lái)作為收入還貸比。此時(shí)就會(huì)出現(xiàn)每期還款額高于手的的情況，也大大增加了銀行所面臨的違約風(fēng)險(xiǎn)。如何解決這個(gè)問(wèn)題，客戶經(jīng)理可以查看借款人的征信情況，并且是多方面的去了解近期在其他銀行的征信情況，是否出現(xiàn)有多項(xiàng)貸款的情況。另外，借款人在非金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行的借款是無(wú)法在征信系統(tǒng)中能夠了解到的，那么這也大大增加了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。因此，客戶經(jīng)理還需要登門(mén)拜訪，向借款人的鄰居，親戚好友了解借款人的信用情況。加強(qiáng)對(duì)借款人出現(xiàn)意外風(fēng)險(xiǎn)的防范借款人因發(fā)生意外導(dǎo)致的客觀違約也是東莞銀行在風(fēng)險(xiǎn)防范工作中需要關(guān)注的一點(diǎn)。當(dāng)借款人因?yàn)橐馔鈱?dǎo)致的事故，出現(xiàn)了死亡或者重傷的情況下，為了醫(yī)治可能需要投入大量的存款，失去還款能力，那么這個(gè)時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)違約的情況。為了防止這種情況的出現(xiàn)，購(gòu)買購(gòu)買借款人意外險(xiǎn)是最好的解決辦法。借款人意外險(xiǎn)是一種新型保險(xiǎn)，第一受益人為借款人的貸款銀行。指當(dāng)借款人因?yàn)橐馔舛鵁o(wú)法償還借款時(shí)，保險(xiǎn)公司代替借款人償還銀行貸款，不僅減輕了借款人家庭的壓力，也降低了銀行的風(fēng)險(xiǎn)，這是一個(gè)雙贏的應(yīng)對(duì)方針。優(yōu)化借款人的評(píng)分系統(tǒng)雖然東莞銀行近幾年來(lái)不良貸款一直在增加，但是因?yàn)闁|莞銀行的風(fēng)險(xiǎn)防范工作處于業(yè)內(nèi)領(lǐng)先水平，銀行內(nèi)部員工的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)并不高。就目前實(shí)際情況而言，由于住房抵押貸款的大量增長(zhǎng)和它的長(zhǎng)期的特性，東莞銀行所面臨的風(fēng)險(xiǎn)將是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，很容易因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)而造成現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)損失，這個(gè)時(shí)候銀行將會(huì)面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。又因?yàn)槲覈?guó)住房抵押貸款發(fā)展還處于優(yōu)化期，還并不成熟，各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)管理工作還需改善。建立合適的個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度。個(gè)人信用情況與個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)有很大的相關(guān)性。個(gè)人信用評(píng)級(jí)可以有效防范違約風(fēng)險(xiǎn),保證銀行貸款的安全性。加強(qiáng)對(duì)東莞銀行內(nèi)部員工的管理雖然東莞銀行近幾年來(lái)不良貸款一直在增加，但是因?yàn)闁|莞銀行的風(fēng)險(xiǎn)防范工作處于業(yè)內(nèi)領(lǐng)先水平，銀行內(nèi)部員工的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)并不高。就目前實(shí)際情況而言，由于住房抵押貸款的大量增長(zhǎng)和它的長(zhǎng)期的特性，東莞銀行所面臨的風(fēng)險(xiǎn)將是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，很容易因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)而造成現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)損失，這個(gè)時(shí)候銀行將會(huì)面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。又因?yàn)槲覈?guó)住房抵押貸款發(fā)展還處于優(yōu)化期，還并不成熟，各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)管理工作還需改善。如果東莞銀行內(nèi)部人員再不重視對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防控工作，將會(huì)為未來(lái)大規(guī)模違約埋下隱患。因此，必須要樹(shù)立正確的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，只有足夠重視住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范工作，不斷優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)管理工作流程，才能使東莞銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)走上健康發(fā)展之路。優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)的工作流程確立各崗位職責(zé)并設(shè)立第一責(zé)任人東莞銀行的住房抵押貸款有各個(gè)不同的環(huán)節(jié)，那么同時(shí)也意味著每個(gè)環(huán)節(jié)都由不同的人員擔(dān)任其責(zé)任，所以不同人員所面臨的風(fēng)險(xiǎn)情況也不同。比如客戶經(jīng)理為了完成業(yè)務(wù)，增加貸款業(yè)務(wù)數(shù)量，在發(fā)現(xiàn)借款人存在風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題或是不滿足條件的情況下依舊受理[14]。因此東莞銀行要明確房貸業(yè)務(wù)流程中各個(gè)崗位的職責(zé)，設(shè)立第一責(zé)任人?？蛻艚?jīng)理在風(fēng)險(xiǎn)防范中是首道關(guān)卡，在做貸前調(diào)查工作時(shí)，需要增強(qiáng)客戶經(jīng)理的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，嚴(yán)格遵守銀行規(guī)則。如果由于客戶經(jīng)理的過(guò)失，并沒(méi)有做好貸前調(diào)查工作，導(dǎo)致了后面發(fā)生違約的情況，銀行應(yīng)該把這種情況納入最終的考核，并且需承擔(dān)一部分損失。同時(shí)，確立管理崗為貸后風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)的第一責(zé)任人。在貸款出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)后，貸后人員應(yīng)適時(shí)、持續(xù)關(guān)注該筆貸款的變動(dòng)情況，并做好相應(yīng)的上報(bào)、催收工作。加強(qiáng)對(duì)抵押登記的管理工作清收不良貸款中處理抵押物是最直接最有用的手段，因此在東莞銀行貸款業(yè)務(wù)流程中必須設(shè)立抵押專員落實(shí)抵押登記。從上文中反映出，在落實(shí)抵押物抵押登記時(shí)，可能會(huì)出現(xiàn)辦理人員并非專業(yè)人員，甚至?xí)霈F(xiàn)非銀行內(nèi)部人員辦理的情況，這將大大增加了風(fēng)險(xiǎn)。因此東莞銀行對(duì)抵押物登記工作重視起來(lái)，必須要派專員去對(duì)抵押物的落實(shí)。東莞銀行房貸部門(mén)應(yīng)在審批同意后第一時(shí)間落實(shí)抵押登記，同時(shí)抵押專員要對(duì)押品進(jìn)行持續(xù)的跟蹤管理。加強(qiáng)貸后管理工作因?yàn)閭€(gè)人住房抵押貸款有期限較長(zhǎng)的特點(diǎn)，這期間容易出現(xiàn)不良貸款的跡象，所以得加強(qiáng)貸后管理工作。首先,貸后管理人員要做好貸后的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)工作。尤其面對(duì)很大可能性會(huì)發(fā)生違約的借款人員，必須針對(duì)性的經(jīng)常采取電話跟進(jìn)或者實(shí)地跟進(jìn)的方式，來(lái)判斷借款人是否還具有償還貸款的能力。然后，需要重視客戶的信息維護(hù)工作。一旦了解到借款人的常住地址、電話等相關(guān)信息變化時(shí)，應(yīng)該及時(shí)更新借款人的信息，避免出現(xiàn)無(wú)法找到借款人的事情發(fā)生。再次，當(dāng)貸款違約的行為發(fā)生時(shí)，要做好催收貸款的工作。包括短信、電話聯(lián)系，發(fā)催收信函，上門(mén)及委外催收等。最后，當(dāng)不良貸款無(wú)法以正常的方式收回時(shí)，這個(gè)時(shí)候就要做好清收抵押物的工作。規(guī)范中介、擔(dān)保公司等機(jī)構(gòu)的合作為了發(fā)展業(yè)務(wù)，各東莞銀行支行與第三方機(jī)構(gòu)如中介等進(jìn)行合作，這在目前是一種常見(jiàn)的現(xiàn)象。如果東莞銀行不對(duì)第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行整治，那么將會(huì)為其帶來(lái)很高的風(fēng)險(xiǎn)。所以東莞銀行應(yīng)該定期對(duì)第三方機(jī)構(gòu)的合作業(yè)務(wù)進(jìn)行審核和監(jiān)管，如有出現(xiàn)違反規(guī)定的行為出現(xiàn)，及時(shí)上報(bào)風(fēng)險(xiǎn)部門(mén)，針對(duì)不符合銀行要求的第三方機(jī)構(gòu)，將取消其合作的資格。加強(qiáng)東莞銀行外部風(fēng)險(xiǎn)保障環(huán)境建設(shè)推行住房抵押貸款資產(chǎn)證券化個(gè)人住房抵押貸款證券化是指由銀行發(fā)起，篩選集合所持有的一定規(guī)模的房貸抵押資產(chǎn)，將信托給受托機(jī)構(gòu)，由受托機(jī)構(gòu)依法以上述資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為賠償支付基礎(chǔ)向資本市場(chǎng)發(fā)行個(gè)人住房抵押貸款支持證券，發(fā)行所得資金歸銀行所有，資產(chǎn)證券化為東莞銀行提供了一種被動(dòng)吸收存款意外的新型的主動(dòng)的融資果道的同時(shí)，也把東莞銀行的貸款違約風(fēng)險(xiǎn)分散給了不同的機(jī)構(gòu)。房抵押貸款證券化是資產(chǎn)證券化的一種,也是一種金融創(chuàng)新,其對(duì)改善房地產(chǎn)融資環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展具有重要的意義[15]。建立外部因素的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)根據(jù)上文不難得出，個(gè)人住房貸款容易受到房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)和國(guó)家政策的變化影響。所以東莞銀行建立外部因素風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，提前分析預(yù)測(cè)到房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)和政策的變化，來(lái)采取相關(guān)措施來(lái)應(yīng)對(duì)將要面臨的外部因素對(duì)個(gè)人住房貸款的影響，降低損失。本章小結(jié)本章是對(duì)東莞銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)提出了一下幾點(diǎn)控制措施：加強(qiáng)對(duì)借款人的風(fēng)險(xiǎn)防范工作，對(duì)借款人的征信情況、借款人資料的真實(shí)性還有借款人出現(xiàn)意外風(fēng)險(xiǎn)的防范；加強(qiáng)對(duì)東莞銀行內(nèi)部員工的管理，梳理風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)培訓(xùn)，打造專業(yè)團(tuán)隊(duì)；優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)管理工作流程，確立各崗位職責(zé)，加強(qiáng)抵押登記的管理工作，加強(qiáng)貸后管理工作，規(guī)范中介擔(dān)保公司等機(jī)構(gòu)；推行住房抵押貸款資產(chǎn)證券化和建立外部因素的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系