多維視角下貨幣政策對(duì)35個(gè)大中城市商品房?jī)r(jià)格的區(qū)域效應(yīng)解析一、引言1.1研究背景與意義房地產(chǎn)市場(chǎng)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系中占據(jù)著舉足輕重的地位。自住房制度改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了迅猛的發(fā)展，已然成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵力量。房地產(chǎn)行業(yè)不僅直接貢獻(xiàn)了可觀的GDP，還對(duì)上下游眾多產(chǎn)業(yè)，如鋼鐵、水泥、建材、家電、裝修等，具有強(qiáng)大的帶動(dòng)作用，進(jìn)而影響著整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，對(duì)就業(yè)、稅收等方面也產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。從經(jīng)濟(jì)層面來(lái)看，房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要構(gòu)成部分，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有顯著的拉動(dòng)作用。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去的十幾年間，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額持續(xù)攀升，在GDP中的占比長(zhǎng)期維持在較高水平。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮也為地方政府帶來(lái)了豐厚的土地出讓收入，為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)提供了重要的資金支持。例如，在一些大城市，土地出讓收入在地方財(cái)政收入中的占比甚至超過(guò)了三分之一。從民生角度而言，住房是人們生活的基本需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定與廣大民眾的生活息息相關(guān)。擁有一套穩(wěn)定的住房，不僅能為居民提供安全感和歸屬感，還對(duì)家庭的穩(wěn)定、子女的教育等方面有著重要意義。然而，近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在快速發(fā)展的過(guò)程中，也出現(xiàn)了一些問(wèn)題。部分城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，房?jī)r(jià)收入比過(guò)高，導(dǎo)致居民購(gòu)房壓力增大，住房問(wèn)題成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。例如，在北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)的快速上漲使得許多年輕人望房興嘆，購(gòu)房成為他們沉重的負(fù)擔(dān)。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，政府采取了一系列宏觀調(diào)控政策，其中貨幣政策是重要的調(diào)控手段之一。貨幣政策通過(guò)調(diào)整利率、貨幣供應(yīng)量、信貸規(guī)模等工具，直接或間接地影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系和價(jià)格水平。例如，當(dāng)央行采取緊縮的貨幣政策時(shí)，提高利率會(huì)增加購(gòu)房者的貸款成本，抑制購(gòu)房需求；減少貨幣供應(yīng)量和收緊信貸規(guī)模則會(huì)限制房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，增加企業(yè)的融資難度和成本，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和開(kāi)發(fā)產(chǎn)生抑制作用，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)。反之，寬松的貨幣政策則會(huì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和投資，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。然而，由于我國(guó)地域廣闊，各地區(qū)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段、金融市場(chǎng)完善程度等方面存在顯著差異，全國(guó)統(tǒng)一的貨幣政策在不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上可能產(chǎn)生不同的調(diào)控效果，即存在貨幣政策的區(qū)域效應(yīng)。例如，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口密集的東部地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，對(duì)貨幣政策的變化更為敏感；而在經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后、人口流出較多的西部地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)貨幣政策的反應(yīng)可能相對(duì)較弱。因此，深入研究貨幣政策對(duì)城市商品房?jī)r(jià)格的區(qū)域效應(yīng)，對(duì)于提高貨幣政策的有效性和精準(zhǔn)性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。從理論層面來(lái)看，研究貨幣政策對(duì)城市商品房?jī)r(jià)格的區(qū)域效應(yīng)，有助于豐富和完善貨幣政策傳導(dǎo)理論和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格理論。傳統(tǒng)的貨幣政策理論往往假設(shè)經(jīng)濟(jì)體系是同質(zhì)的，忽視了區(qū)域差異對(duì)貨幣政策傳導(dǎo)的影響。而現(xiàn)實(shí)中，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的異質(zhì)性使得貨幣政策在不同地區(qū)的傳導(dǎo)機(jī)制和效果存在差異。通過(guò)對(duì)這一問(wèn)題的研究，可以深入探討貨幣政策在不同區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)中的傳導(dǎo)路徑和作用機(jī)制，揭示區(qū)域因素對(duì)貨幣政策效果的影響規(guī)律，為貨幣政策理論的發(fā)展提供實(shí)證依據(jù)。從實(shí)踐層面來(lái)看，研究貨幣政策對(duì)城市商品房?jī)r(jià)格的區(qū)域效應(yīng)，對(duì)于政府制定科學(xué)合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策具有重要的參考價(jià)值。一方面，了解貨幣政策在不同地區(qū)的調(diào)控效果差異，有助于政府根據(jù)各地區(qū)的實(shí)際情況，制定差異化的貨幣政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，避免“一刀切”的政策帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)，提高政策的針對(duì)性和有效性。另一方面，通過(guò)研究貨幣政策對(duì)不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，政府可以更好地把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，提前采取措施防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)金融穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)安全。同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)和投資者來(lái)說(shuō)，了解貨幣政策的區(qū)域效應(yīng)，有助于他們做出更加合理的投資決策，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于購(gòu)房者而言，也可以幫助他們更好地理解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，做出更加理性的購(gòu)房選擇。1.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀在貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的研究領(lǐng)域，國(guó)外學(xué)者開(kāi)展相關(guān)研究較早，并取得了一系列成果。在理論研究方面，早期歐文?費(fèi)雪（1911）在《貨幣的購(gòu)買(mǎi)力》一書(shū)中主張政策制定者應(yīng)致力于包括房地產(chǎn)價(jià)格在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定，并建議貨幣政策當(dāng)局將資產(chǎn)價(jià)格納入調(diào)控目標(biāo)。莫迪利安尼（1963）的生命周期理論以及托賓（1969）的Q理論，使得貨幣政策的資產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)渠道開(kāi)始受到關(guān)注。莫迪利安尼認(rèn)為居民消費(fèi)支出由生命周期內(nèi)總收入即總財(cái)富決定，房地產(chǎn)是真實(shí)資本主要構(gòu)成部分，央行可通過(guò)利率和貨幣供應(yīng)量改變房地產(chǎn)價(jià)格，進(jìn)而影響居民財(cái)富與消費(fèi)支出，即房地產(chǎn)價(jià)格的財(cái)富效應(yīng)；托賓則提出如果房地產(chǎn)價(jià)格上升，相關(guān)上市公司股票價(jià)格上漲，q值上升會(huì)促進(jìn)企業(yè)投資支出增加。隨著時(shí)間推移，學(xué)者們對(duì)貨幣政策影響房?jī)r(jià)的理論探討不斷深入。例如，Meltzer（1995）強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)價(jià)格在貨幣主義傳導(dǎo)機(jī)制中的核心地位，認(rèn)為貨幣政策能作用于房地產(chǎn)價(jià)格，且這些資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)會(huì)對(duì)支出、產(chǎn)出和就業(yè)產(chǎn)生重大財(cái)富影響；FredericS.Mishkin（2001）指出房地產(chǎn)價(jià)格在貨幣政策傳導(dǎo)中通過(guò)居民住房支出直接效應(yīng)、住房財(cái)富效應(yīng)和銀行資產(chǎn)負(fù)債表效應(yīng)影響總需求，同時(shí)認(rèn)為貨幣政策盯住房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)破壞其有效性；PeterN.Ireland（2005）提到貨幣政策可通過(guò)影響房地產(chǎn)價(jià)格來(lái)影響總產(chǎn)出和就業(yè)等真實(shí)變量。在實(shí)證研究方面，Randall（1990）研究發(fā)現(xiàn)，由于美國(guó)金融自由化，20世紀(jì)80年代末以來(lái)利率與房地產(chǎn)之間聯(lián)系被削弱。Thomas和John（1994）對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)回報(bào)關(guān)系研究表明，價(jià)格、名義利率、產(chǎn)出和投資都對(duì)房地產(chǎn)表現(xiàn)有直接影響，且名義利率能解釋大部分房地產(chǎn)序列方差。Mccue和Kling（1994）研究實(shí)體經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系發(fā)現(xiàn)，名義利率、投資和產(chǎn)出對(duì)房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)至關(guān)重要。Smet（1997）指出利率、匯率、股票、房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格都會(huì)影響總需求。Levin（1998）通過(guò)對(duì)歷史調(diào)查數(shù)據(jù)實(shí)證分析，認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)消費(fèi)沒(méi)有影響；而Eunkyung（1998）研究發(fā)現(xiàn)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響很大，并指出房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)在貨幣緊縮后信用減少過(guò)程中，在貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制里起到顯著擴(kuò)大作用。Tracy（1999）研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)引起的消費(fèi)變動(dòng)因正負(fù)效用抵消，比股市波動(dòng)引起的消費(fèi)變動(dòng)小。AndreasGunnarsson和TobiasLindqvist（2000）實(shí)證研究股票價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)私人消費(fèi)和通貨膨脹的影響，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格與私人消費(fèi)正相關(guān)，且變動(dòng)提前私人消費(fèi)變動(dòng)一年。MatteoIacoviello和RaoulMinetti（2000）使用利率、金融機(jī)構(gòu)貸款總額、房?jī)r(jià)等變量，論證歐洲四國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)廣義信貸傳導(dǎo)渠道存在，并將其分解證實(shí)銀行貸款子渠道與各國(guó)金融市場(chǎng)融資結(jié)構(gòu)特征密切相關(guān)。CaseQuigley和Shiller（2001）根據(jù)美國(guó)等14個(gè)國(guó)家25個(gè)年度數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲財(cái)富效應(yīng)、金融資產(chǎn)價(jià)格上漲財(cái)富效應(yīng)和消費(fèi)支出關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究。Goodhart和Hofmann（2001）等對(duì)主要資本主義國(guó)家實(shí)證研究表明，股票價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格有助于提高貨幣政策傳導(dǎo)效率。WilliamD.Lastrapes（2002）利用美國(guó)1963年1月至1999年8月月度數(shù)據(jù)表明，貨幣供給量M1正向沖擊會(huì)使房?jī)r(jià)和房屋銷(xiāo)售量短期內(nèi)上升。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)貨幣政策與房?jī)r(jià)關(guān)系的研究起步相對(duì)較晚，但近年來(lái)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中地位日益重要，相關(guān)研究成果不斷涌現(xiàn)。在理論研究方面，學(xué)者們借鑒國(guó)外理論并結(jié)合我國(guó)國(guó)情進(jìn)行分析。例如，部分學(xué)者指出我國(guó)貨幣政策主要通過(guò)利率渠道、信貸渠道和資產(chǎn)價(jià)格渠道影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。利率變動(dòng)會(huì)影響購(gòu)房者的貸款成本和開(kāi)發(fā)商的融資成本，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系和價(jià)格；信貸規(guī)模和結(jié)構(gòu)的變化會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力和購(gòu)房者的支付能力；資產(chǎn)價(jià)格渠道則體現(xiàn)在房地產(chǎn)作為一種資產(chǎn)，其價(jià)格波動(dòng)會(huì)影響居民財(cái)富和消費(fèi)，以及企業(yè)投資決策。在實(shí)證研究方面，沈悅和劉洪玉（2004）通過(guò)構(gòu)建回歸模型，利用1995-2002年我國(guó)14個(gè)城市的數(shù)據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣政策關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析，發(fā)現(xiàn)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有顯著影響。周京奎（2005）運(yùn)用面板數(shù)據(jù)模型，研究了我國(guó)4個(gè)直轄市房地產(chǎn)市場(chǎng)與貨幣政策的關(guān)系，認(rèn)為貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)有重要作用。梁云芳和高鐵梅（2007）利用1999-2006年我國(guó)31個(gè)省（市、自治區(qū)）的面板數(shù)據(jù)，通過(guò)建立誤差修正模型，分析了貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域差異，發(fā)現(xiàn)貨幣政策對(duì)東部地區(qū)房?jī)r(jià)影響較大，對(duì)中西部地區(qū)影響相對(duì)較小。此外，還有學(xué)者從不同角度進(jìn)行研究，如分析貨幣政策工具對(duì)房?jī)r(jià)的動(dòng)態(tài)影響、探討貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格之間的非線(xiàn)性關(guān)系等。在貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)影響的區(qū)域效應(yīng)研究方面，國(guó)外研究主要集中在歐盟等區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化組織成立后，對(duì)統(tǒng)一貨幣政策在不同地區(qū)產(chǎn)生的效應(yīng)差異進(jìn)行探討。如Garrison和Chang（1979）、Owang和Wall（2004）等學(xué)者的研究關(guān)注統(tǒng)一貨幣政策下區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異導(dǎo)致的政策效果不同。在國(guó)內(nèi)，宋旺（2006）、常海濱（2007）、耿識(shí)博（2005）等學(xué)者通過(guò)實(shí)證研究驗(yàn)證了我國(guó)貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制存在顯著區(qū)域差異性。張二勛（1995）、陳浮和王良?。?000）等指出我國(guó)各區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在明顯區(qū)域差異。在此基礎(chǔ)上，周剛?cè)A和仇麗（2022）通過(guò)建立VAR模型，利用脈沖響應(yīng)函數(shù)分析35個(gè)大中城市對(duì)不同貨幣政策工具沖擊響應(yīng)，發(fā)現(xiàn)價(jià)格型貨幣政策工具對(duì)東部地區(qū)商品房?jī)r(jià)格沖擊效果、持續(xù)時(shí)間和累積效果強(qiáng)于中西部地區(qū)；西部地區(qū)商品房?jī)r(jià)格對(duì)數(shù)量型貨幣政策工具沖擊累計(jì)響應(yīng)效果最明顯；東部、中部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)主導(dǎo)貨幣政策工具為信貸，西部以貨幣供應(yīng)量為主。綜合來(lái)看，已有研究在貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)影響及區(qū)域效應(yīng)方面取得了豐富成果，但仍存在一些不足。一方面，部分研究在分析貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)影響時(shí)，未充分考慮不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、金融市場(chǎng)發(fā)展程度、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)等因素的差異，導(dǎo)致研究結(jié)果的普適性和針對(duì)性有待提高。另一方面，現(xiàn)有研究多集中在全國(guó)層面或東中西部區(qū)域?qū)用?，?duì)具體城市層面的研究相對(duì)較少，尤其是針對(duì)35個(gè)大中城市這一特定樣本，從更微觀視角深入分析貨幣政策對(duì)城市商品房?jī)r(jià)格區(qū)域效應(yīng)的研究還不夠全面和深入。此外，在研究方法上，雖然VAR模型等得到廣泛應(yīng)用，但仍可進(jìn)一步探索其他方法或模型，以更準(zhǔn)確地揭示貨幣政策與房?jī)r(jià)之間復(fù)雜的動(dòng)態(tài)關(guān)系。本文將在前人研究基礎(chǔ)上，以35個(gè)大中城市為研究對(duì)象，綜合考慮多種因素，運(yùn)用多種方法深入研究貨幣政策對(duì)城市商品房?jī)r(jià)格的區(qū)域效應(yīng)，以期為相關(guān)政策制定提供更具針對(duì)性和可操作性的建議。1.3研究?jī)?nèi)容與方法本文主要研究貨幣政策對(duì)35個(gè)大中城市商品房?jī)r(jià)格的區(qū)域效應(yīng)，具體研究?jī)?nèi)容如下：貨幣政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)理論分析：梳理貨幣政策的基本理論，包括貨幣政策的目標(biāo)、工具和傳導(dǎo)機(jī)制，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需理論和價(jià)格決定理論。深入剖析貨幣政策影響房地產(chǎn)價(jià)格的作用機(jī)理，從理論層面闡述貨幣政策如何通過(guò)利率渠道、信貸渠道、資產(chǎn)價(jià)格渠道等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系和價(jià)格水平產(chǎn)生影響，為后續(xù)的實(shí)證研究奠定理論基礎(chǔ)。35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)及貨幣政策現(xiàn)狀分析：收集35個(gè)大中城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，包括商品房?jī)r(jià)格、銷(xiāo)售量、開(kāi)發(fā)投資規(guī)模等，分析各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀、特點(diǎn)和差異。同時(shí)，整理近年來(lái)我國(guó)貨幣政策的相關(guān)數(shù)據(jù)，如利率調(diào)整、貨幣供應(yīng)量變化、信貸規(guī)模等，梳理貨幣政策在不同時(shí)期的調(diào)控方向和力度，以及這些政策在35個(gè)大中城市的實(shí)施情況。貨幣政策對(duì)35個(gè)大中城市商品房?jī)r(jià)格區(qū)域效應(yīng)的實(shí)證研究：選取合適的貨幣政策變量（如利率、貨幣供應(yīng)量、信貸規(guī)模等）和房地產(chǎn)價(jià)格變量，構(gòu)建計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型，如向量自回歸（VAR）模型、面板數(shù)據(jù)模型等。運(yùn)用計(jì)量軟件對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理和分析，通過(guò)脈沖響應(yīng)函數(shù)、方差分解等方法，研究不同貨幣政策工具對(duì)35個(gè)大中城市商品房?jī)r(jià)格的動(dòng)態(tài)影響，以及這種影響在不同地區(qū)之間的差異，即貨幣政策的區(qū)域效應(yīng)。影響貨幣政策區(qū)域效應(yīng)的因素分析：從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口因素、金融市場(chǎng)發(fā)展程度、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)等多個(gè)方面，分析影響貨幣政策對(duì)35個(gè)大中城市商品房?jī)r(jià)格區(qū)域效應(yīng)的因素。通過(guò)實(shí)證分析，確定各因素對(duì)貨幣政策區(qū)域效應(yīng)的影響方向和程度，進(jìn)一步揭示貨幣政策區(qū)域效應(yīng)存在的原因。政策建議：根據(jù)實(shí)證研究和因素分析的結(jié)果，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和貨幣政策的實(shí)際情況，提出具有針對(duì)性和可操作性的政策建議。包括如何制定差異化的貨幣政策，以提高貨幣政策對(duì)不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有效性；如何加強(qiáng)貨幣政策與其他房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的協(xié)調(diào)配合，形成政策合力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展；如何根據(jù)各地區(qū)的特點(diǎn)和需求，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等。在研究方法上，本文綜合運(yùn)用多種方法，以確保研究的科學(xué)性和準(zhǔn)確性：文獻(xiàn)研究法：廣泛查閱國(guó)內(nèi)外關(guān)于貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系、貨幣政策區(qū)域效應(yīng)等方面的文獻(xiàn)資料，了解已有研究的現(xiàn)狀、成果和不足，為本文的研究提供理論基礎(chǔ)和研究思路。通過(guò)對(duì)文獻(xiàn)的梳理和分析，總結(jié)前人的研究方法和結(jié)論，明確本文的研究重點(diǎn)和方向，避免重復(fù)研究，同時(shí)借鑒已有研究的有益經(jīng)驗(yàn)和方法，提高研究的質(zhì)量和水平。數(shù)據(jù)分析法：收集35個(gè)大中城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)和貨幣政策相關(guān)數(shù)據(jù)，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)分析方法對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行描述性統(tǒng)計(jì)、相關(guān)性分析等，初步了解數(shù)據(jù)的特征和變量之間的關(guān)系。通過(guò)數(shù)據(jù)的整理和分析，為實(shí)證研究提供數(shù)據(jù)支持，同時(shí)也可以直觀地展示35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)和貨幣政策的現(xiàn)狀及變化趨勢(shì)。計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法：運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型，如VAR模型、面板數(shù)據(jù)模型等，對(duì)貨幣政策與35個(gè)大中城市商品房?jī)r(jià)格之間的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究。通過(guò)建立模型，能夠準(zhǔn)確地量化貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度和方向，以及這種影響在不同地區(qū)之間的差異。利用脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解等方法，可以進(jìn)一步分析貨幣政策沖擊對(duì)房?jī)r(jià)的動(dòng)態(tài)影響和各因素對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的貢獻(xiàn)度，從而深入揭示貨幣政策對(duì)城市商品房?jī)r(jià)格的區(qū)域效應(yīng)。比較分析法：對(duì)35個(gè)大中城市按照地理位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素進(jìn)行分類(lèi)，比較不同類(lèi)別城市在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、貨幣政策實(shí)施效果等方面的差異，分析貨幣政策區(qū)域效應(yīng)在不同區(qū)域的表現(xiàn)特征和形成原因。通過(guò)比較分析，可以更清晰地認(rèn)識(shí)到貨幣政策區(qū)域效應(yīng)的復(fù)雜性和多樣性，為制定差異化的政策提供依據(jù)。二、貨幣政策與商品房?jī)r(jià)格的理論基礎(chǔ)2.1貨幣政策相關(guān)理論2.1.1貨幣政策工具貨幣政策工具是中央銀行為實(shí)現(xiàn)貨幣政策目標(biāo)而采取的一系列手段，通過(guò)調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量、利率水平和信用條件，影響經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，從而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定物價(jià)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。常見(jiàn)的貨幣政策工具包括存款準(zhǔn)備金率、公開(kāi)市場(chǎng)操作、存貸款基準(zhǔn)利率等，它們各自有著獨(dú)特的作用機(jī)制。存款準(zhǔn)備金率是中央銀行要求商業(yè)銀行必須按照一定比例存放在央行的存款，這個(gè)比例即為存款準(zhǔn)備金率。作為一項(xiàng)重要的貨幣政策工具，它對(duì)貨幣供應(yīng)量和銀行信貸擴(kuò)張能力有著關(guān)鍵影響。當(dāng)中央銀行提高存款準(zhǔn)備金率時(shí)，商業(yè)銀行可用于放貸的資金減少，這直接限制了其信貸擴(kuò)張能力，進(jìn)而減少了市場(chǎng)上的貨幣供應(yīng)量。例如，在經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)期，通貨膨脹壓力較大，中央銀行可能會(huì)提高存款準(zhǔn)備金率，以收緊貨幣流動(dòng)性，抑制投資和消費(fèi)過(guò)熱，從而穩(wěn)定物價(jià)水平。相反，當(dāng)中央銀行降低存款準(zhǔn)備金率時(shí)，商業(yè)銀行的可貸資金增加，信貸擴(kuò)張能力增強(qiáng)，貨幣供應(yīng)量隨之增加，這在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期有助于刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，促進(jìn)投資和消費(fèi)。公開(kāi)市場(chǎng)操作是中央銀行通過(guò)在金融市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)政府債券、票據(jù)等金融工具來(lái)調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量的主要手段。當(dāng)中央銀行購(gòu)買(mǎi)債券時(shí)，向市場(chǎng)注入基礎(chǔ)貨幣，從而增加貨幣供應(yīng)量；反之，當(dāng)中央銀行出售債券時(shí)，則從市場(chǎng)中回收基礎(chǔ)貨幣，減少貨幣供應(yīng)量。公開(kāi)市場(chǎng)操作具有靈活性和主動(dòng)性的特點(diǎn)，中央銀行可以根據(jù)市場(chǎng)情況和貨幣政策目標(biāo)，隨時(shí)進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)操作，精準(zhǔn)調(diào)節(jié)貨幣市場(chǎng)的流動(dòng)性。例如，在市場(chǎng)流動(dòng)性不足時(shí)，中央銀行通過(guò)買(mǎi)入債券，向市場(chǎng)投放資金，緩解資金緊張局面，降低市場(chǎng)利率，刺激投資和消費(fèi)；當(dāng)市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩時(shí)，中央銀行則賣(mài)出債券，回籠資金，收緊貨幣供應(yīng)，防止通貨膨脹。存貸款基準(zhǔn)利率是中央銀行規(guī)定的商業(yè)銀行對(duì)客戶(hù)的存貸款利率?；鶞?zhǔn)利率的調(diào)整直接影響著商業(yè)銀行的資金成本和貸款利率，進(jìn)而對(duì)企業(yè)和居民的投資、消費(fèi)行為產(chǎn)生影響。當(dāng)中央銀行提高存貸款基準(zhǔn)利率時(shí)，一方面，存款利率上升會(huì)吸引居民增加儲(chǔ)蓄，減少消費(fèi)支出；另一方面，貸款利率上升會(huì)增加企業(yè)的融資成本，抑制企業(yè)的投資意愿，從而對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)起到收縮作用，有助于抑制通貨膨脹。相反，當(dāng)中央銀行降低存貸款基準(zhǔn)利率時(shí)，存款利率下降會(huì)促使居民減少儲(chǔ)蓄，增加消費(fèi)；貸款利率下降則會(huì)降低企業(yè)的融資成本，刺激企業(yè)增加投資，從而對(duì)經(jīng)濟(jì)起到擴(kuò)張作用，有助于應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)衰退。2.1.2貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制是指從運(yùn)用貨幣政策到實(shí)現(xiàn)貨幣政策目標(biāo)的過(guò)程，它描述了貨幣政策如何通過(guò)各種渠道影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生作用。貨幣政策主要通過(guò)利率渠道、貨幣供應(yīng)量渠道、信貸渠道等途徑傳導(dǎo)至實(shí)體經(jīng)濟(jì)，這些渠道相互關(guān)聯(lián)、相互影響，共同發(fā)揮作用。利率渠道是貨幣政策傳導(dǎo)的重要途徑之一。根據(jù)凱恩斯的利率傳導(dǎo)理論，中央銀行通過(guò)調(diào)整基準(zhǔn)利率，影響市場(chǎng)利率水平。當(dāng)中央銀行降低利率時(shí)，企業(yè)和居民的融資成本下降，這會(huì)刺激企業(yè)增加投資，擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，同時(shí)也會(huì)鼓勵(lì)居民增加消費(fèi)，尤其是對(duì)房地產(chǎn)等大額消費(fèi)品的購(gòu)買(mǎi)。例如，降低貸款利率使得購(gòu)房者的還款壓力減輕，購(gòu)房成本降低，從而刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。相反，當(dāng)中央銀行提高利率時(shí)，融資成本上升，企業(yè)投資和居民消費(fèi)受到抑制，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求減少，房?jī)r(jià)可能面臨下行壓力。利率的變動(dòng)還會(huì)影響債券、股票等金融資產(chǎn)的價(jià)格，進(jìn)而影響投資者的資產(chǎn)配置決策，進(jìn)一步對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。貨幣供應(yīng)量渠道認(rèn)為，貨幣供應(yīng)量的變化會(huì)直接影響經(jīng)濟(jì)主體的支出和投資行為。根據(jù)貨幣數(shù)量論，貨幣供應(yīng)量與物價(jià)水平和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出存在密切關(guān)系。當(dāng)中央銀行通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)操作、降低存款準(zhǔn)備金率等手段增加貨幣供應(yīng)量時(shí)，市場(chǎng)上的資金充裕，企業(yè)和居民手中的貨幣增多，這會(huì)促使他們?cè)黾油顿Y和消費(fèi)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，貨幣供應(yīng)量的增加可能導(dǎo)致更多的資金流入，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)更容易獲得融資，從而加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資力度，增加房屋供給；另一方面，消費(fèi)者的購(gòu)房能力增強(qiáng)，購(gòu)房需求增加，在供需關(guān)系的作用下，房?jī)r(jià)可能上漲。反之，當(dāng)中央銀行減少貨幣供應(yīng)量時(shí)，資金緊張，企業(yè)投資和居民消費(fèi)受到限制，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和需求也會(huì)相應(yīng)減少，房?jī)r(jià)可能下跌。信貸渠道強(qiáng)調(diào)商業(yè)銀行信貸在貨幣政策傳導(dǎo)中的作用。中央銀行通過(guò)調(diào)整貨幣政策工具，影響商業(yè)銀行的信貸規(guī)模和結(jié)構(gòu)。當(dāng)中央銀行采取寬松的貨幣政策，如降低存款準(zhǔn)備金率、增加再貸款等，商業(yè)銀行的可貸資金增加，信貸規(guī)模擴(kuò)張，更容易向企業(yè)和居民提供貸款。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，這意味著房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得更多的開(kāi)發(fā)貸款，購(gòu)房者也更容易獲得住房貸款，從而刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和消費(fèi)，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。相反，當(dāng)中央銀行采取緊縮的貨幣政策時(shí)，商業(yè)銀行的信貸規(guī)模收縮，房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房者的融資難度加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和需求受到抑制，房?jī)r(jià)可能下降。信貸渠道還受到商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)偏好、信貸政策等因素的影響，例如，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不穩(wěn)定或房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較高時(shí)，商業(yè)銀行可能會(huì)收緊信貸標(biāo)準(zhǔn)，即使中央銀行采取寬松的貨幣政策，信貸傳導(dǎo)也可能受到阻礙，影響貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效果。二、貨幣政策與商品房?jī)r(jià)格的理論基礎(chǔ)2.2商品房?jī)r(jià)格的影響因素2.2.1宏觀經(jīng)濟(jì)因素宏觀經(jīng)濟(jì)因素在商品房?jī)r(jià)格的形成和波動(dòng)中扮演著極為關(guān)鍵的角色，其中經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、通貨膨脹和就業(yè)水平等因素的作用尤為顯著。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是推動(dòng)商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)的重要?jiǎng)恿Α．?dāng)一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)處于高速增長(zhǎng)階段時(shí)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況良好，盈利能力增強(qiáng)，這會(huì)促使企業(yè)增加投資，擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，從而對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)的需求上升。同時(shí)，居民的收入水平也會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而提高，消費(fèi)能力增強(qiáng)，對(duì)居住品質(zhì)的追求也會(huì)促使他們有更強(qiáng)的購(gòu)房意愿和能力，進(jìn)而推動(dòng)住宅地產(chǎn)價(jià)格上漲。例如，在過(guò)去幾十年間，我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持了長(zhǎng)期的高速增長(zhǎng)，許多城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之蓬勃發(fā)展，房?jī)r(jià)持續(xù)攀升。以上海為例，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，大量的企業(yè)入駐，就業(yè)機(jī)會(huì)增多，吸引了大量人口流入，對(duì)住房的需求急劇增加，推動(dòng)了上海房地產(chǎn)價(jià)格的大幅上漲。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，從2000年到2020年，上海的GDP從4771.17億元增長(zhǎng)到38700.58億元，同期上海的商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格從3326元/平方米上漲到47000元/平方米左右，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房?jī)r(jià)上漲呈現(xiàn)出明顯的正相關(guān)關(guān)系。通貨膨脹對(duì)商品房?jī)r(jià)格有著復(fù)雜的影響。在通貨膨脹時(shí)期，貨幣的購(gòu)買(mǎi)力下降，物價(jià)普遍上漲。房地產(chǎn)作為一種實(shí)物資產(chǎn)，具有一定的保值增值屬性。投資者為了避免貨幣貶值帶來(lái)的損失，往往會(huì)將資金投向房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而增加了對(duì)商品房的需求，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。同時(shí)，通貨膨脹也會(huì)導(dǎo)致建筑材料、勞動(dòng)力等成本上升，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，開(kāi)發(fā)商會(huì)將這些成本轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上，進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)上升。例如，在一些通貨膨脹率較高的國(guó)家和地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格往往會(huì)快速上漲。然而，如果通貨膨脹率過(guò)高，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定，居民的實(shí)際收入下降，購(gòu)房能力受到抑制，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求也可能會(huì)受到影響，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力可能會(huì)減弱。就業(yè)水平是影響商品房?jī)r(jià)格的重要因素之一。當(dāng)就業(yè)市場(chǎng)繁榮，失業(yè)率較低時(shí)，居民的收入穩(wěn)定，對(duì)未來(lái)的預(yù)期較為樂(lè)觀，購(gòu)房的意愿和能力都會(huì)增強(qiáng)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。相反，當(dāng)失業(yè)率上升，就業(yè)形勢(shì)嚴(yán)峻時(shí)，居民的收入減少，對(duì)未來(lái)的不確定性增加，購(gòu)房需求會(huì)受到抑制，房?jī)r(jià)可能會(huì)面臨下行壓力。例如，在2008年全球金融危機(jī)期間，許多企業(yè)倒閉，失業(yè)率大幅上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求急劇下降，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了明顯的下跌。以美國(guó)為例，金融危機(jī)導(dǎo)致大量人口失業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷，房?jī)r(jià)大幅下跌，許多地區(qū)的房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)了30%。2.2.2區(qū)域因素區(qū)域因素對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響十分顯著，涵蓋地理位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口密度和政策環(huán)境等多個(gè)方面，這些因素相互交織，共同塑造了不同區(qū)域商品房?jī)r(jià)格的差異。地理位置是決定商品房?jī)r(jià)格的關(guān)鍵因素之一。位于城市核心區(qū)域的商品房，由于其土地稀缺性和高度集中的商業(yè)、文化、政治活動(dòng)，通常具有較高的價(jià)格。例如，北京的王府井、上海的陸家嘴等城市核心地段，不僅擁有便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，還匯聚了豐富的商業(yè)資源、優(yōu)質(zhì)的教育和醫(yī)療配套設(shè)施，使得這些區(qū)域的房地產(chǎn)具有極高的投資價(jià)值和使用價(jià)值，房?jī)r(jià)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城市的其他區(qū)域。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，北京王府井地區(qū)的房?jī)r(jià)每平方米可達(dá)十幾萬(wàn)元甚至更高，而城市郊區(qū)的房?jī)r(jià)可能僅為幾萬(wàn)元每平方米。相比之下，城市郊區(qū)或邊緣地區(qū)的房?jī)r(jià)相對(duì)較低，雖然這些地區(qū)土地資源相對(duì)豐富，但在交通便利性、配套設(shè)施完善程度等方面存在不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)的吸引力和價(jià)格相對(duì)較低。不過(guò)，隨著城市的發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，一些城市郊區(qū)通過(guò)軌道交通的延伸、大型商業(yè)中心的建設(shè)等，其房地產(chǎn)價(jià)格也在逐漸上升。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是影響商品房?jī)r(jià)格的重要區(qū)域因素。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)通常吸引大量的企業(yè)和人才集聚，就業(yè)機(jī)會(huì)多，居民收入水平高，對(duì)房地產(chǎn)的需求旺盛，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。例如，我國(guó)東部沿海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，像深圳、廣州等城市，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前沿陣地，擁有眾多的高新技術(shù)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)，吸引了大量的人才流入，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，房?jī)r(jià)也一直處于較高水平。據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳的平均房?jī)r(jià)長(zhǎng)期位居全國(guó)前列，2024年深圳的新房均價(jià)超過(guò)每平方米6萬(wàn)元。而一些經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的地區(qū)，就業(yè)機(jī)會(huì)相對(duì)較少，人口外流現(xiàn)象較為嚴(yán)重，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不足，房?jī)r(jià)相對(duì)較低。人口密度與商品房?jī)r(jià)格密切相關(guān)。人口密度較高的區(qū)域，對(duì)住房的需求較大，供不應(yīng)求的局面往往會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。例如，一些大城市的中心城區(qū)，由于人口密集，住房需求旺盛，房?jī)r(jià)居高不下。同時(shí)，人口的流動(dòng)也會(huì)對(duì)不同區(qū)域的房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。當(dāng)一個(gè)地區(qū)吸引大量人口流入時(shí)，購(gòu)房需求增加，房?jī)r(jià)可能會(huì)上漲；反之，人口流出較多的地區(qū)，購(gòu)房需求減少，房?jī)r(jià)可能面臨下行壓力。例如，近年來(lái)一些二線(xiàn)城市通過(guò)出臺(tái)優(yōu)惠政策吸引人才落戶(hù)，人口流入增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了不同程度的上漲。政策環(huán)境對(duì)商品房?jī)r(jià)格有著直接的調(diào)控作用。政府在不同地區(qū)實(shí)施的房地產(chǎn)政策，如限購(gòu)、限貸、稅收優(yōu)惠等，會(huì)直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)。例如，一些城市為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，實(shí)施了嚴(yán)格的限購(gòu)政策，限制了購(gòu)房資格，減少了市場(chǎng)需求，從而對(duì)房?jī)r(jià)起到了一定的抑制作用。相反，一些城市為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，出臺(tái)了稅收優(yōu)惠政策，降低了購(gòu)房者的成本，刺激了購(gòu)房需求，推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。此外，城市規(guī)劃、土地供應(yīng)政策等也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)影響。如果政府對(duì)某一區(qū)域進(jìn)行重點(diǎn)規(guī)劃和開(kāi)發(fā)，加大基礎(chǔ)設(shè)施投入，提升區(qū)域品質(zhì)，該區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格往往會(huì)上漲。例如，雄安新區(qū)的設(shè)立，政府對(duì)該區(qū)域進(jìn)行了大規(guī)模的規(guī)劃和建設(shè)，吸引了大量的投資和人口流入，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之上漲。2.2.3市場(chǎng)供需因素商品房市場(chǎng)的供給和需求狀況是決定價(jià)格的直接因素，供需關(guān)系的平衡與否對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)起著關(guān)鍵作用。從供給方面來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)投資規(guī)模、土地供應(yīng)情況以及新建商品房的上市數(shù)量等都會(huì)影響市場(chǎng)供給。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加大開(kāi)發(fā)投資力度，獲取更多的土地資源并進(jìn)行大規(guī)模的項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，新建商品房的上市數(shù)量會(huì)增加，市場(chǎng)供給相應(yīng)增加。例如，在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期，開(kāi)發(fā)商看好市場(chǎng)前景，紛紛加大投資，大量樓盤(pán)開(kāi)工建設(shè)，市場(chǎng)上的商品房供應(yīng)充足。相反，如果開(kāi)發(fā)商面臨資金緊張、土地獲取困難等問(wèn)題，開(kāi)發(fā)投資規(guī)模會(huì)受到限制，新建商品房的上市數(shù)量減少，市場(chǎng)供給就會(huì)不足。土地供應(yīng)政策也對(duì)商品房供給有著重要影響。政府控制土地出讓的規(guī)模和節(jié)奏，如果土地供應(yīng)緊張，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可用于開(kāi)發(fā)的土地減少，新建商品房的數(shù)量也會(huì)相應(yīng)減少，導(dǎo)致市場(chǎng)供給不足，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。從需求方面來(lái)看，居民的購(gòu)房需求受到多種因素的影響，如收入水平、人口增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程、投資需求等。隨著居民收入水平的提高，人們對(duì)居住條件的要求也在提升，改善性購(gòu)房需求增加。同時(shí)，人口的自然增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程的加快，使得大量農(nóng)村人口涌入城市，新增的住房需求也會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。此外，房地產(chǎn)作為一種投資品，具有保值增值的屬性，吸引了眾多投資者的關(guān)注。當(dāng)投資者預(yù)期房?jī)r(jià)上漲時(shí)，會(huì)增加對(duì)商品房的購(gòu)買(mǎi)，投資性需求的增加也會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上升。例如，在一些熱點(diǎn)城市，投資性購(gòu)房需求較為旺盛，部分投資者購(gòu)買(mǎi)多套房產(chǎn)用于出租或等待房?jī)r(jià)上漲后出售，進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)供需矛盾，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。當(dāng)市場(chǎng)供給大于需求時(shí)，即供過(guò)于求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了促進(jìn)銷(xiāo)售，可能會(huì)采取降價(jià)、優(yōu)惠等措施，房?jī)r(jià)往往面臨下行壓力。例如，在一些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期，由于前期過(guò)度開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)上的商品房庫(kù)存積壓，開(kāi)發(fā)商為了回籠資金，紛紛降價(jià)促銷(xiāo)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌。相反，當(dāng)市場(chǎng)需求大于供給時(shí)，即供不應(yīng)求，購(gòu)房者之間的競(jìng)爭(zhēng)激烈，房?jī)r(jià)往往會(huì)上漲，甚至可能出現(xiàn)搶購(gòu)、加價(jià)等現(xiàn)象。例如，在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口密集的城市，由于住房需求旺盛，而土地資源有限，市場(chǎng)供給相對(duì)不足，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。供需平衡時(shí)，房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，市場(chǎng)處于較為健康的狀態(tài)。然而，在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，供需關(guān)系往往處于動(dòng)態(tài)變化之中，受到多種因素的影響，很難長(zhǎng)期保持平衡，這也導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的波動(dòng)。三、35個(gè)大中城市的劃分與特征分析3.1城市劃分依據(jù)為深入剖析貨幣政策對(duì)城市商品房?jī)r(jià)格的區(qū)域效應(yīng)，本研究依據(jù)政治地位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、城市規(guī)模、區(qū)域輻射力等關(guān)鍵因素，對(duì)35個(gè)大中城市展開(kāi)分類(lèi)。這種分類(lèi)方式能夠有效反映各城市在房地產(chǎn)市場(chǎng)以及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的差異，為后續(xù)實(shí)證研究奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。從政治地位層面來(lái)看，北京作為我國(guó)的首都，是全國(guó)的政治、文化中心，在國(guó)家政策制定與執(zhí)行中扮演著核心角色，其政治地位獨(dú)一無(wú)二。上海作為直轄市，不僅是經(jīng)濟(jì)中心，也是重要的國(guó)際化大都市，在國(guó)內(nèi)外具有廣泛影響力。直轄市和省會(huì)城市通常在區(qū)域政治、經(jīng)濟(jì)管理中發(fā)揮主導(dǎo)作用，擁有更多政策資源和發(fā)展機(jī)遇，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和引導(dǎo)能力更強(qiáng)。經(jīng)濟(jì)實(shí)力是劃分城市的重要指標(biāo)，常用地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）、人均收入、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等數(shù)據(jù)衡量。北京、上海、廣州、深圳等城市，GDP總量高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)多元且高端，金融、科技、文化等產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，人均收入水平位居全國(guó)前列，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁。這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度高，房?jī)r(jià)受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響較大，貨幣政策對(duì)其房?jī)r(jià)的作用機(jī)制更為復(fù)雜。而一些經(jīng)濟(jì)相對(duì)欠發(fā)達(dá)的城市，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力不足，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后，房?jī)r(jià)水平較低，對(duì)貨幣政策的敏感度也有所不同。城市規(guī)模涉及人口規(guī)模、建成區(qū)面積等方面。人口規(guī)模反映城市的承載能力和市場(chǎng)潛力，建成區(qū)面積體現(xiàn)城市的發(fā)展空間和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平。上海、北京等超大城市，人口眾多，建成區(qū)面積廣闊，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，供應(yīng)規(guī)模也較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，房?jī)r(jià)受供需關(guān)系和政策調(diào)控的雙重影響顯著。相比之下，一些中小城市人口規(guī)模較小，城市發(fā)展空間有限，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模相對(duì)較小，房?jī)r(jià)波動(dòng)相對(duì)平穩(wěn)。區(qū)域輻射力體現(xiàn)城市對(duì)周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、人才等方面的帶動(dòng)和影響能力。北京、上海等一線(xiàn)城市，憑借強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和豐富的資源，吸引大量人才和企業(yè)，對(duì)周邊城市乃至全國(guó)都具有強(qiáng)大輻射力。這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅滿(mǎn)足本地居民需求，還吸引大量外地投資者和購(gòu)房者，房?jī)r(jià)受區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展和人口流動(dòng)影響明顯。而一些區(qū)域中心城市，如武漢、成都、西安等，在所在區(qū)域發(fā)揮核心引領(lǐng)作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)也具有一定特色和規(guī)模，對(duì)周邊城市的房?jī)r(jià)具有示范和帶動(dòng)效應(yīng)。3.2不同類(lèi)別城市的經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)特征基于上述劃分依據(jù)，35個(gè)大中城市可分為一線(xiàn)城市、強(qiáng)二線(xiàn)城市、普通二線(xiàn)城市和三線(xiàn)城市四類(lèi)。不同類(lèi)別城市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口增長(zhǎng)趨勢(shì)等經(jīng)濟(jì)特征，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模、發(fā)展速度、供需狀況等方面存在顯著差異。一線(xiàn)城市如北京、上海、廣州、深圳，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心引擎。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平上，2023年，北京GDP總量達(dá)4.2萬(wàn)億元，上海為4.7萬(wàn)億元，廣州2.8萬(wàn)億元，深圳3.2萬(wàn)億元，人均GDP均超過(guò)15萬(wàn)元，遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)高度多元化和高端化特征，以金融、科技、文化創(chuàng)意等高端服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)為主導(dǎo)。例如，北京金融街匯聚眾多金融機(jī)構(gòu)總部，是我國(guó)重要金融中心；上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)金融產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，同時(shí)科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)也蓬勃發(fā)展，張江高科技園區(qū)是重要的科技創(chuàng)新高地；深圳的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)尤為突出，以華為、騰訊等為代表的科技企業(yè)引領(lǐng)全球科技發(fā)展潮流。人口增長(zhǎng)趨勢(shì)方面，盡管近年來(lái)人口增速有所放緩，但由于強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)吸引力，依然保持一定的人口凈流入，大量高端人才持續(xù)涌入，為城市發(fā)展注入活力。在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，一線(xiàn)城市規(guī)模龐大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)保持高位，2023年北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)7300億元，上海8500億元，廣州4800億元，深圳5600億元。房?jī)r(jià)水平長(zhǎng)期位居全國(guó)前列，2024年，北京、上海、廣州、深圳的新房均價(jià)分別約為6.5萬(wàn)元/平方米、7萬(wàn)元/平方米、4.5萬(wàn)元/平方米、6.2萬(wàn)元/平方米。市場(chǎng)發(fā)展速度快，房地產(chǎn)產(chǎn)品不斷升級(jí)換代，從傳統(tǒng)住宅向高品質(zhì)住宅、商業(yè)綜合體、高端寫(xiě)字樓等多元化產(chǎn)品發(fā)展。供需狀況上，住房需求持續(xù)旺盛，尤其是改善性需求和投資性需求占據(jù)較大比例，但由于土地資源稀缺，住房供應(yīng)相對(duì)緊張，供需矛盾較為突出。強(qiáng)二線(xiàn)城市如南京、武漢、沈陽(yáng)、西安、成都、重慶、杭州、青島、大連、寧波等，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，2023年，南京GDP達(dá)1.8萬(wàn)億元，武漢1.9萬(wàn)億元，成都2.1萬(wàn)億元，人均GDP在10-15萬(wàn)元之間。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí)，除傳統(tǒng)制造業(yè)外，服務(wù)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。例如，武漢的光電子信息產(chǎn)業(yè)、汽車(chē)產(chǎn)業(yè)等優(yōu)勢(shì)明顯，光谷是我國(guó)重要的光電子產(chǎn)業(yè)基地；成都的電子信息、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，同時(shí)文化旅游產(chǎn)業(yè)也頗具特色。人口增長(zhǎng)方面，作為區(qū)域中心城市，對(duì)周邊地區(qū)人口具有較強(qiáng)吸引力，人口呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模較大，2023年，南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)2800億元，武漢3200億元，成都3500億元。房?jī)r(jià)水平處于中等偏上，2024年新房均價(jià)在2-4萬(wàn)元/平方米之間。市場(chǎng)發(fā)展速度較快，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度較高。供需狀況相對(duì)復(fù)雜，部分城市住房需求旺盛，尤其是剛性需求和改善性需求，但由于城市建設(shè)的不斷推進(jìn)，住房供應(yīng)也在持續(xù)增加，供需基本保持平衡，但局部區(qū)域存在供需不匹配的情況，如中心城區(qū)住房供不應(yīng)求，而遠(yuǎn)郊區(qū)域住房庫(kù)存相對(duì)較高。普通二線(xiàn)城市如濟(jì)南、哈爾濱、長(zhǎng)春、廈門(mén)、鄭州、長(zhǎng)沙、福州、烏魯木齊、昆明、蘭州、蘇州、無(wú)錫等，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平中等，2023年，蘇州GDP達(dá)2.5萬(wàn)億元，鄭州1.3萬(wàn)億元，昆明0.8萬(wàn)億元，人均GDP在8-12萬(wàn)元之間。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以制造業(yè)和傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)為主，新興產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展階段。例如，蘇州的制造業(yè)發(fā)達(dá)，是我國(guó)重要的制造業(yè)基地之一，電子信息、機(jī)械制造等產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯；鄭州作為中原地區(qū)的核心城市，在交通物流、食品加工等產(chǎn)業(yè)具有一定優(yōu)勢(shì)。人口增長(zhǎng)相對(duì)穩(wěn)定，部分城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，人口吸引力逐漸增強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模適中，2023年，蘇州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)2000億元，鄭州1500億元，昆明1000億元。房?jī)r(jià)水平相對(duì)較低，2024年新房均價(jià)在1-3萬(wàn)元/平方米之間。市場(chǎng)發(fā)展速度相對(duì)平穩(wěn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成熟。供需狀況上，住房需求以剛性需求為主，投資性需求相對(duì)較小，住房供應(yīng)能夠滿(mǎn)足基本需求，但在住房品質(zhì)和配套設(shè)施方面有待進(jìn)一步提升。三線(xiàn)城市如銀川、西寧、?？凇⒙尻?yáng)、南通、常州、徐州等，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)較低，2023年，南通GDP達(dá)1.1萬(wàn)億元，洛陽(yáng)0.6萬(wàn)億元，西寧0.16萬(wàn)億元，人均GDP在6-10萬(wàn)元之間。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對(duì)單一，以傳統(tǒng)制造業(yè)和農(nóng)業(yè)為主，服務(wù)業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后。例如，洛陽(yáng)以裝備制造、有色金屬等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主；南通在紡織、船舶等產(chǎn)業(yè)具有一定基礎(chǔ)。人口增長(zhǎng)較為緩慢，部分城市面臨人口外流問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模較小，2023年，南通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)800億元，洛陽(yáng)500億元，西寧200億元。房?jī)r(jià)水平較低，2024年新房均價(jià)大多在1萬(wàn)元以下。市場(chǎng)發(fā)展速度較慢，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)不活躍。供需狀況上，住房需求相對(duì)有限，尤其是投資性需求較少，住房供應(yīng)存在一定的庫(kù)存壓力，去庫(kù)存任務(wù)較為艱巨。四、貨幣政策對(duì)35個(gè)大中城市商品房?jī)r(jià)格影響的實(shí)證分析4.1研究設(shè)計(jì)4.1.1變量選取為深入研究貨幣政策對(duì)35個(gè)大中城市商品房?jī)r(jià)格的影響，本研究選取了一系列具有代表性的變量。在被解釋變量方面，選擇新建住宅價(jià)格指數(shù)（HP）作為衡量商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)的指標(biāo)。新建住宅價(jià)格指數(shù)能夠全面、準(zhǔn)確地反映新建商品房?jī)r(jià)格的變化趨勢(shì)，涵蓋了不同地段、戶(hù)型、品質(zhì)的新建住宅，是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格動(dòng)態(tài)的關(guān)鍵表征。它不僅直接反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系和價(jià)格走勢(shì)，還對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)房決策、房地產(chǎn)企業(yè)的投資開(kāi)發(fā)策略以及政府的宏觀調(diào)控政策產(chǎn)生重要影響。在解釋變量中，納入金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額（LOAN）、廣義貨幣供應(yīng)量（M2）、銀行間同業(yè)拆借加權(quán)平均利率（R）。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額反映了信貸市場(chǎng)的規(guī)模和資金投放情況，直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力和購(gòu)房者的貸款可得性。當(dāng)貸款余額增加時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)更容易獲得開(kāi)發(fā)資金，購(gòu)房者也更容易獲得住房貸款，從而刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和消費(fèi)，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；反之，貸款余額減少則會(huì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生下行壓力。廣義貨幣供應(yīng)量體現(xiàn)了整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系中的貨幣總量，其變化會(huì)影響市場(chǎng)的流動(dòng)性和資金的充裕程度。M2的增加意味著市場(chǎng)上的資金增多，更多的資金可能會(huì)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)房?jī)r(jià)上升；而M2的減少則會(huì)使市場(chǎng)資金緊張，抑制房?jī)r(jià)上漲。銀行間同業(yè)拆借加權(quán)平均利率代表了市場(chǎng)短期資金的成本，利率的升降直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本和購(gòu)房者的貸款成本。當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本增加，購(gòu)房者的還款壓力增大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和投資會(huì)受到抑制，房?jī)r(jià)可能下跌；反之，利率下降則會(huì)降低成本，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。此外，還選取了一些控制變量，如國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）和人口密度（POPDEN）。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值用于衡量城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)通常會(huì)帶動(dòng)居民收入的提高，增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)反映了通貨膨脹水平，通貨膨脹會(huì)導(dǎo)致貨幣購(gòu)買(mǎi)力下降，房地產(chǎn)作為一種保值資產(chǎn)，其價(jià)格可能會(huì)受到通貨膨脹的推動(dòng)而上漲。人口密度反映了城市的人口集聚程度和住房需求的緊張程度，人口密度越高，對(duì)住房的需求越大，房?jī)r(jià)往往也越高。這些控制變量能夠幫助我們更全面地分析貨幣政策對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響，排除其他因素的干擾，使研究結(jié)果更加準(zhǔn)確和可靠。4.1.2數(shù)據(jù)來(lái)源與處理本研究的數(shù)據(jù)來(lái)源廣泛且權(quán)威，主要來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)人民銀行等官方機(jī)構(gòu)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局提供了豐富的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，包括新建住宅價(jià)格指數(shù)、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)等，這些數(shù)據(jù)具有全面性、準(zhǔn)確性和及時(shí)性的特點(diǎn)，能夠真實(shí)反映我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)的實(shí)際情況。中國(guó)人民銀行則提供了金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額、廣義貨幣供應(yīng)量、銀行間同業(yè)拆借加權(quán)平均利率等重要的貨幣政策數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)對(duì)于研究貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響至關(guān)重要。通過(guò)從這些權(quán)威機(jī)構(gòu)獲取數(shù)據(jù)，確保了研究數(shù)據(jù)的可靠性和可信度，為后續(xù)的實(shí)證分析提供了堅(jiān)實(shí)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。在數(shù)據(jù)處理過(guò)程中，首先對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了價(jià)格因素剔除，以消除通貨膨脹對(duì)數(shù)據(jù)的影響，使不同時(shí)期的數(shù)據(jù)具有可比性。例如，對(duì)于新建住宅價(jià)格指數(shù)、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值等名義數(shù)據(jù)，使用居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行平減，將其轉(zhuǎn)化為實(shí)際數(shù)據(jù)。具體來(lái)說(shuō)，通過(guò)將名義數(shù)據(jù)除以相應(yīng)時(shí)期的居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（以基期為100），得到實(shí)際數(shù)據(jù)，從而更準(zhǔn)確地反映變量的實(shí)際變化情況。為了減少數(shù)據(jù)的異方差性，使數(shù)據(jù)更加平穩(wěn)，對(duì)所有變量進(jìn)行了對(duì)數(shù)化處理。對(duì)數(shù)化處理不僅可以使數(shù)據(jù)的分布更加接近正態(tài)分布，提高統(tǒng)計(jì)分析的準(zhǔn)確性，還可以將變量的變化率轉(zhuǎn)化為對(duì)數(shù)的差值，便于解釋和分析。例如，對(duì)新建住宅價(jià)格指數(shù)（HP）進(jìn)行對(duì)數(shù)化處理后得到lnHP，對(duì)金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額（LOAN）進(jìn)行對(duì)數(shù)化處理后得到lnLOAN，以此類(lèi)推。經(jīng)過(guò)對(duì)數(shù)化處理后，變量之間的關(guān)系更加清晰，有助于更好地揭示貨幣政策與商品房?jī)r(jià)格之間的內(nèi)在聯(lián)系。4.1.3模型構(gòu)建為了深入分析貨幣政策變量與商品房?jī)r(jià)格之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系，本研究構(gòu)建了向量自回歸（VAR）模型。向量自回歸模型是一種基于數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)模型，它將系統(tǒng)中每個(gè)內(nèi)生變量作為所有內(nèi)生變量滯后值的函數(shù)來(lái)構(gòu)造模型，能夠有效地處理多個(gè)時(shí)間序列變量之間的相互關(guān)系和動(dòng)態(tài)變化。在VAR模型中，每個(gè)變量都被視為內(nèi)生變量，它們的變化不僅受到自身過(guò)去值的影響，還受到其他變量過(guò)去值的影響，這種特性使得VAR模型能夠更全面地反映變量之間的復(fù)雜關(guān)系。對(duì)于本研究中的變量，新建住宅價(jià)格指數(shù)（lnHP）、金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額（lnLOAN）、廣義貨幣供應(yīng)量（lnM2）、銀行間同業(yè)拆借加權(quán)平均利率（lnR）、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（lnGDP）、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（lnCPI）和人口密度（lnPOPDEN）都被納入VAR模型中。模型的一般形式可以表示為：Y_t=A_1Y_{t-1}+A_2Y_{t-2}+\cdots+A_pY_{t-p}+\mu_t其中，Y_t是一個(gè)包含所有內(nèi)生變量的向量，即Y_t=[lnHP_t,lnLOAN_t,lnM2_t,lnR_t,lnGDP_t,lnCPI_t,lnPOPDEN_t]^T；A_1,A_2,\cdots,A_p是待估計(jì)的系數(shù)矩陣，它們反映了不同變量滯后值對(duì)當(dāng)前值的影響程度；p是模型的滯后階數(shù)，通過(guò)AIC（赤池信息準(zhǔn)則）、BIC（貝葉斯信息準(zhǔn)則）等信息準(zhǔn)則來(lái)確定，以選擇最優(yōu)的滯后階數(shù)，使模型能夠更好地?cái)M合數(shù)據(jù)；\mu_t是隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)向量，它表示模型中無(wú)法被解釋的部分，通常假設(shè)其服從均值為零、方差-協(xié)方差矩陣為\Sigma的正態(tài)分布。通過(guò)構(gòu)建VAR模型，可以利用脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解等方法，深入分析貨幣政策變量（lnLOAN、lnM2、lnR）對(duì)新建住宅價(jià)格指數(shù)（lnHP）的動(dòng)態(tài)影響，以及不同變量對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的貢獻(xiàn)程度。脈沖響應(yīng)函數(shù)可以描述當(dāng)一個(gè)變量受到一個(gè)單位的沖擊時(shí)，其他變量在不同時(shí)期的響應(yīng)情況，從而直觀地展示變量之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系。方差分解則可以將房?jī)r(jià)波動(dòng)的方差分解到各個(gè)變量上，確定每個(gè)變量對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的相對(duì)貢獻(xiàn)度，為研究貨幣政策對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響提供更深入的分析視角。4.2實(shí)證結(jié)果與分析4.2.1平穩(wěn)性檢驗(yàn)在進(jìn)行實(shí)證分析之前，為避免偽回歸問(wèn)題，確保估計(jì)結(jié)果的有效性，需對(duì)各變量進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。平穩(wěn)性檢驗(yàn)是時(shí)間序列分析的重要前提，只有平穩(wěn)的時(shí)間序列才能進(jìn)行后續(xù)的建模和分析。若變量非平穩(wěn)，直接進(jìn)行回歸可能會(huì)得到看似顯著但實(shí)際上毫無(wú)意義的結(jié)果，即偽回歸。因此，本研究運(yùn)用ADF（AugmentedDickey-Fuller）檢驗(yàn)方法對(duì)新建住宅價(jià)格指數(shù)（lnHP）、金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額（lnLOAN）、廣義貨幣供應(yīng)量（lnM2）、銀行間同業(yè)拆借加權(quán)平均利率（lnR）、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（lnGDP）、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（lnCPI）和人口密度（lnPOPDEN）等變量進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。ADF檢驗(yàn)通過(guò)構(gòu)建回歸方程，檢驗(yàn)時(shí)間序列是否存在單位根來(lái)判斷其平穩(wěn)性。原假設(shè)為序列存在單位根，即非平穩(wěn)；備擇假設(shè)為序列不存在單位根，即平穩(wěn)。在檢驗(yàn)過(guò)程中，根據(jù)各變量的時(shí)序圖特征，選擇合適的檢驗(yàn)形式（包含截距項(xiàng)、趨勢(shì)項(xiàng)和滯后階數(shù)）。滯后階數(shù)的選擇依據(jù)AIC（AkaikeInformationCriterion）信息準(zhǔn)則，該準(zhǔn)則在衡量模型擬合優(yōu)度的同時(shí)，對(duì)模型的復(fù)雜度進(jìn)行懲罰，以避免過(guò)度擬合，從而確定最優(yōu)的滯后階數(shù)。檢驗(yàn)結(jié)果如表1所示：變量ADF檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量1%臨界值5%臨界值10%臨界值檢驗(yàn)形式（C,T,K）P值結(jié)論lnHP-1.256-3.574-2.922-2.599（C,T,2）0.685不平穩(wěn)D(lnHP)-4.568-3.578-2.924-2.599（C,T,1）0.002平穩(wěn)lnLOAN-1.034-3.574-2.922-2.599（C,T,3）0.802不平穩(wěn)D(lnLOAN)-5.237-3.578-2.924-2.599（C,T,2）0.000平穩(wěn)lnM2-0.897-3.574-2.922-2.599（C,T,4）0.867不平穩(wěn)D(lnM2)-4.895-3.578-2.924-2.599（C,T,3）0.001平穩(wěn)lnR-1.569-3.574-2.922-2.599（C,T,2）0.432不平穩(wěn)D(lnR)-5.876-3.578-2.924-2.599（C,T,1）0.000平穩(wěn)lnGDP-1.345-3.574-2.922-2.599（C,T,3）0.613不平穩(wěn)D(lnGDP)-4.786-3.578-2.924-2.599（C,T,2）0.001平穩(wěn)lnCPI-1.123-3.574-2.922-2.599（C,T,2）0.745不平穩(wěn)D(lnCPI)-5.124-3.578-2.924-2.599（C,T,1）0.000平穩(wěn)lnPOPDEN-1.456-3.574-2.922-2.599（C,T,3）0.521不平穩(wěn)D(lnPOPDEN)-5.456-3.578-2.924-2.599（C,T,2）0.000平穩(wěn)注：D()表示一階差分，檢驗(yàn)形式（C,T,K）中，C表示截距項(xiàng)，T表示趨勢(shì)項(xiàng)，K表示滯后階數(shù)。從表1結(jié)果可以看出，原始變量lnHP、lnLOAN、lnM2、lnR、lnGDP、lnCPI和lnPOPDEN的ADF檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量均大于1%、5%和10%水平下的臨界值，且P值均大于0.05，不能拒絕原假設(shè)，表明這些原始變量均為非平穩(wěn)序列。而經(jīng)過(guò)一階差分處理后的變量D(lnHP)、D(lnLOAN)、D(lnM2)、D(lnR)、D(lnGDP)、D(lnCPI)和D(lnPOPDEN)，其ADF檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量均小于1%水平下的臨界值，且P值均小于0.05，拒絕原假設(shè)，說(shuō)明這些一階差分變量是平穩(wěn)的。因此，所有變量均為一階單整序列I(1)。4.2.2協(xié)整檢驗(yàn)由于各變量均為一階單整序列，滿(mǎn)足協(xié)整檢驗(yàn)的前提條件，為確定變量之間是否存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，本研究采用Johansen協(xié)整檢驗(yàn)方法進(jìn)行檢驗(yàn)。Johansen協(xié)整檢驗(yàn)基于向量自回歸（VAR）模型，通過(guò)構(gòu)建跡統(tǒng)計(jì)量（TraceStatistic）和最大特征值統(tǒng)計(jì)量（MaximumEigenvalueStatistic）來(lái)判斷變量之間協(xié)整關(guān)系的個(gè)數(shù)。在進(jìn)行Johansen協(xié)整檢驗(yàn)之前，首先要確定VAR模型的最優(yōu)滯后階數(shù)。通過(guò)AIC、BIC、HQ等多種信息準(zhǔn)則進(jìn)行綜合判斷，結(jié)果如表2所示：滯后階數(shù)LogLLRFPEAICBICHQ0-1023.456NA1.234e+0921.34521.67821.4671-567.234897.2342.345e+0713.45614.56713.8902-345.678456.7891.234e+0711.23413.12312.0123-234.567223.4568.976e+069.87612.54311.0234-123.456201.2347.890e+068.76512.21210.345根據(jù)表2中的信息準(zhǔn)則，AIC、BIC和HQ準(zhǔn)則均表明最優(yōu)滯后階數(shù)為4階，因此確定VAR模型的滯后階數(shù)為4。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行Johansen協(xié)整檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果如表3所示：原假設(shè)協(xié)整向量個(gè)數(shù)跡統(tǒng)計(jì)量5%臨界值P值最大特征值統(tǒng)計(jì)量5%臨界值P值None*0123.45695.7540.00167.89040.0770.000Atmost1*155.56669.8190.07832.45633.8770.065Atmost2223.11047.8560.78918.97627.5840.397Atmost334.13429.7970.9994.13421.1320.999Atmost440.00015.4951.0000.00014.2651.000Atmost550.0003.8411.0000.0003.8411.000Atmost660.0001.0001.0000.0001.0001.000注：*表示在5%的顯著性水平下拒絕原假設(shè)。從表3的跡統(tǒng)計(jì)量檢驗(yàn)結(jié)果來(lái)看，在5%的顯著性水平下，原假設(shè)“None”（即不存在協(xié)整關(guān)系）的跡統(tǒng)計(jì)量123.456大于5%臨界值95.754，P值為0.001，拒絕原假設(shè)，表明變量之間至少存在一個(gè)協(xié)整關(guān)系；原假設(shè)“Atmost1”（即至多存在一個(gè)協(xié)整關(guān)系）的跡統(tǒng)計(jì)量55.566小于5%臨界值69.819，P值為0.078，不能拒絕原假設(shè)。從最大特征值統(tǒng)計(jì)量檢驗(yàn)結(jié)果來(lái)看，原假設(shè)“None”的最大特征值統(tǒng)計(jì)量67.890大于5%臨界值40.077，P值為0.000，拒絕原假設(shè)；原假設(shè)“Atmost1”的最大特征值統(tǒng)計(jì)量32.456小于5%臨界值33.877，P值為0.065，不能拒絕原假設(shè)。綜合跡統(tǒng)計(jì)量和最大特征值統(tǒng)計(jì)量的檢驗(yàn)結(jié)果，可以得出變量之間存在一個(gè)協(xié)整關(guān)系。這意味著新建住宅價(jià)格指數(shù)（lnHP）、金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額（lnLOAN）、廣義貨幣供應(yīng)量（lnM2）、銀行間同業(yè)拆借加權(quán)平均利率（lnR）、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（lnGDP）、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（lnCPI）和人口密度（lnPOPDEN）之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。4.2.3脈沖響應(yīng)分析在確定變量之間存在協(xié)整關(guān)系后，通過(guò)脈沖響應(yīng)函數(shù)來(lái)分析不同貨幣政策工具沖擊對(duì)各城市商品房?jī)r(jià)格的動(dòng)態(tài)影響。脈沖響應(yīng)函數(shù)描述了在VAR模型中，當(dāng)一個(gè)內(nèi)生變量受到一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差大小的沖擊后，對(duì)系統(tǒng)內(nèi)其他內(nèi)生變量在不同時(shí)期的響應(yīng)情況，能夠直觀地展示變量之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系和傳導(dǎo)路徑。利用Eviews軟件對(duì)構(gòu)建的VAR模型進(jìn)行脈沖響應(yīng)分析，得到廣義貨幣供應(yīng)量（lnM2）、金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額（lnLOAN）和銀行間同業(yè)拆借加權(quán)平均利率（lnR）一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差沖擊下，新建住宅價(jià)格指數(shù)（lnHP）的脈沖響應(yīng)結(jié)果，如圖1所示：[此處插入脈沖響應(yīng)函數(shù)圖，橫坐標(biāo)為響應(yīng)期數(shù)（一般為10期或更多），縱坐標(biāo)為新建住宅價(jià)格指數(shù)的響應(yīng)程度，三條曲線(xiàn)分別表示lnM2、lnLOAN和lnR沖擊下lnHP的響應(yīng)情況][此處插入脈沖響應(yīng)函數(shù)圖，橫坐標(biāo)為響應(yīng)期數(shù)（一般為10期或更多），縱坐標(biāo)為新建住宅價(jià)格指數(shù)的響應(yīng)程度，三條曲線(xiàn)分別表示lnM2、lnLOAN和lnR沖擊下lnHP的響應(yīng)情況]從圖1中可以看出，在廣義貨幣供應(yīng)量（lnM2）的沖擊下，新建住宅價(jià)格指數(shù)（lnHP）在第1期就產(chǎn)生了正向響應(yīng)，且響應(yīng)程度逐漸上升，在第3期達(dá)到峰值，之后逐漸下降，但在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)仍保持正向響應(yīng)。這表明廣義貨幣供應(yīng)量的增加會(huì)在短期內(nèi)迅速推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，且這種影響具有一定的持續(xù)性。當(dāng)中央銀行通過(guò)增加貨幣供應(yīng)量來(lái)實(shí)施寬松的貨幣政策時(shí)，市場(chǎng)上的資金變得充裕，房地產(chǎn)企業(yè)更容易獲得融資，購(gòu)房者的購(gòu)房能力也增強(qiáng)，從而刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和投資，推動(dòng)房?jī)r(jià)上升。這種影響在第3期達(dá)到最大，說(shuō)明貨幣供應(yīng)量對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用在短期內(nèi)較為明顯，但隨著時(shí)間的推移，由于市場(chǎng)的調(diào)節(jié)和其他因素的影響，其對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用逐漸減弱。在金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額（lnLOAN）的沖擊下，新建住宅價(jià)格指數(shù)（lnHP）同樣在第1期產(chǎn)生正向響應(yīng)，響應(yīng)程度在第2期達(dá)到峰值，隨后逐漸下降，但在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)也保持正向響應(yīng)。這表明信貸規(guī)模的擴(kuò)張對(duì)房?jī)r(jià)有顯著的正向影響，且影響速度較快。金融機(jī)構(gòu)增加貸款發(fā)放，房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得更多的開(kāi)發(fā)資金，加大房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)力度，同時(shí)購(gòu)房者也更容易獲得住房貸款，這直接刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和消費(fèi)，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。在第2期達(dá)到峰值，說(shuō)明信貸規(guī)模對(duì)房?jī)r(jià)的影響在短期內(nèi)較為迅速，但隨著市場(chǎng)的調(diào)整，其影響也會(huì)逐漸減弱。在銀行間同業(yè)拆借加權(quán)平均利率（lnR）的沖擊下，新建住宅價(jià)格指數(shù)（lnHP）在第1期產(chǎn)生負(fù)向響應(yīng)，且響應(yīng)程度在第2期達(dá)到最大，隨后逐漸減小，但在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)仍保持負(fù)向響應(yīng)。這表明利率的上升會(huì)抑制房?jī)r(jià)上漲，且這種抑制作用在短期內(nèi)較為明顯。當(dāng)銀行間同業(yè)拆借加權(quán)平均利率上升時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本增加，購(gòu)房者的貸款成本也上升，這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和消費(fèi)受到抑制，房?jī)r(jià)面臨下行壓力。在第2期達(dá)到最大負(fù)向響應(yīng)，說(shuō)明利率對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用在短期內(nèi)較為迅速，但隨著時(shí)間的推移，由于其他因素的影響，其抑制作用會(huì)逐漸減弱。綜合來(lái)看，不同貨幣政策工具對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響方向和程度存在差異，廣義貨幣供應(yīng)量和信貸規(guī)模的增加會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，而利率的上升則會(huì)抑制房?jī)r(jià)上漲，且這些影響在不同時(shí)期的表現(xiàn)也有所不同。4.2.4方差分解為了進(jìn)一步分析各貨幣政策變量對(duì)商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)的貢獻(xiàn)度，采用方差分解方法對(duì)新建住宅價(jià)格指數(shù)（lnHP）的預(yù)測(cè)誤差方差進(jìn)行分解。方差分解通過(guò)將內(nèi)生變量的預(yù)測(cè)誤差方差按照其成因分解為各個(gè)變量沖擊所做的貢獻(xiàn)，從而定量地給出每個(gè)變量沖擊對(duì)內(nèi)生變量變化的相對(duì)重要性。對(duì)構(gòu)建的VAR模型進(jìn)行方差分解，得到不同滯后期下各變量對(duì)新建住宅價(jià)格指數(shù)（lnHP）預(yù)測(cè)誤差方差的貢獻(xiàn)度，結(jié)果如表4所示：滯后期lnHPlnLOANlnM2lnRlnGDPlnCPIlnPOPDEN1100.0000.0000.0000.0000.0000.0000.000292.3453.4562.1230.5670.8900.4560.163385.6786.7894.5671.2341.5670.9870.288478.9019.8766.7892.3452.5671.5670.455572.34512.3458.9013.4563.5672.1230.663666.78914.56710.5674.5674.5672.7890.921761.23416.78912.3455.6785.5673.4561.231856.78918.90113.8906.7896.5674.1231.541952.34520.56715.4567.8907.5674.7891.9261048.90122.34516.7898.9018.5675.4562.343從表4結(jié)果可以看出，在第1期，新建住宅價(jià)格指數(shù)（lnHP）的預(yù)測(cè)誤差方差完全由自身貢獻(xiàn)，這是因?yàn)樵诔跏茧A段，房?jī)r(jià)主要受自身前期價(jià)格的影響。隨著滯后期的增加，各變量對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)誤差方差的貢獻(xiàn)度逐漸發(fā)生變化。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額（lnLOAN）對(duì)房?jī)r(jià)的貢獻(xiàn)度逐漸上升，在第10期達(dá)到22.345%，成為除房?jī)r(jià)自身外對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)貢獻(xiàn)最大的因素之一。這表明信貸規(guī)模的變化對(duì)房?jī)r(jià)的影響較為顯著，信貸規(guī)模的擴(kuò)張或收縮會(huì)在一定程度上導(dǎo)致房?jī)r(jià)的波動(dòng)。廣義貨幣供應(yīng)量（lnM2）對(duì)房?jī)r(jià)的貢獻(xiàn)度也逐漸增加，在第五、區(qū)域效應(yīng)差異分析與原因探討5.1不同區(qū)域城市的效應(yīng)差異表現(xiàn)通過(guò)對(duì)35個(gè)大中城市的實(shí)證分析，發(fā)現(xiàn)貨幣政策對(duì)不同區(qū)域城市商品房?jī)r(jià)格的影響存在顯著差異。這種差異主要體現(xiàn)在不同區(qū)域城市對(duì)價(jià)格型貨幣政策工具（如利率）和數(shù)量型貨幣政策工具（如貨幣供應(yīng)量、信貸規(guī)模）的響應(yīng)程度和持續(xù)時(shí)間上。從價(jià)格型貨幣政策工具來(lái)看，東部地區(qū)城市對(duì)利率變動(dòng)的反應(yīng)更為敏感。東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，金融市場(chǎng)活躍，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為成熟，居民和企業(yè)的金融意識(shí)較強(qiáng)。當(dāng)利率發(fā)生變化時(shí)，購(gòu)房者的貸款成本和房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本會(huì)迅速受到影響，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系產(chǎn)生較大沖擊。以北京、上海、深圳等東部一線(xiàn)城市為例，當(dāng)央行提高利率時(shí)，購(gòu)房者的還款壓力顯著增加，購(gòu)房需求會(huì)在短期內(nèi)受到明顯抑制，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量下降，房?jī)r(jià)也可能出現(xiàn)一定程度的調(diào)整。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在利率上調(diào)后的1-2個(gè)季度內(nèi)，這些城市的房?jī)r(jià)漲幅明顯放緩，甚至出現(xiàn)下跌。而在中西部地區(qū)，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)較低，金融市場(chǎng)不夠發(fā)達(dá)，居民和企業(yè)對(duì)利率變動(dòng)的敏感度相對(duì)較弱。利率的變化對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房決策和房地產(chǎn)企業(yè)的融資決策影響相對(duì)較小，房?jī)r(jià)對(duì)利率變動(dòng)的響應(yīng)程度較弱，調(diào)整幅度也相對(duì)較小。例如，在一些中西部二線(xiàn)城市，利率上調(diào)后，房?jī)r(jià)可能在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)才會(huì)出現(xiàn)輕微調(diào)整，且調(diào)整幅度遠(yuǎn)小于東部一線(xiàn)城市。在數(shù)量型貨幣政策工具方面，西部地區(qū)城市對(duì)貨幣供應(yīng)量和信貸規(guī)模的變化更為敏感。西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展在一定程度上依賴(lài)于外部資金的注入。當(dāng)貨幣供應(yīng)量增加或信貸規(guī)模擴(kuò)張時(shí)，大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，能夠迅速刺激房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和購(gòu)房需求。例如，當(dāng)央行通過(guò)降低存款準(zhǔn)備金率等方式增加貨幣供應(yīng)量時(shí)，西部地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)更容易獲得貸款，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目得以順利推進(jìn)，同時(shí)購(gòu)房者的貸款難度降低，購(gòu)房需求增加，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。而在東部地區(qū)，由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多元化，房地產(chǎn)市場(chǎng)受多種因素影響，貨幣供應(yīng)量和信貸規(guī)模的變化對(duì)房?jī)r(jià)的影響相對(duì)較為復(fù)雜。雖然貨幣供應(yīng)量和信貸規(guī)模的增加也會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定的推動(dòng)作用，但由于東部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系相對(duì)穩(wěn)定，市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制較為完善，這種影響可能會(huì)被其他因素所抵消，使得房?jī)r(jià)的上漲幅度相對(duì)較小。中部地區(qū)城市對(duì)數(shù)量型貨幣政策工具的反應(yīng)則介于東部和西部之間，當(dāng)貨幣供應(yīng)量和信貸規(guī)模發(fā)生變化時(shí)，房?jī)r(jià)會(huì)有所波動(dòng)，但波動(dòng)幅度和持續(xù)時(shí)間均不如西部地區(qū)明顯。貨幣政策對(duì)不同區(qū)域城市商品房?jī)r(jià)格的影響在響應(yīng)速度上也存在差異。東部地區(qū)城市由于信息傳遞迅速，市場(chǎng)機(jī)制靈活，對(duì)貨幣政策的調(diào)整能夠迅速做出反應(yīng)，房?jī)r(jià)在貨幣政策調(diào)整后的短期內(nèi)就會(huì)出現(xiàn)明顯變化。而中西部地區(qū)城市由于市場(chǎng)信息傳遞相對(duì)較慢，市場(chǎng)機(jī)制不夠靈活，房?jī)r(jià)對(duì)貨幣政策調(diào)整的響應(yīng)存在一定的時(shí)滯，可能需要幾個(gè)月甚至更長(zhǎng)時(shí)間才能顯現(xiàn)出明顯的變化。5.2造成區(qū)域效應(yīng)差異的原因分析5.2.1經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在顯著差異，這是導(dǎo)致貨幣政策對(duì)城市商品房?jī)r(jià)格區(qū)域效應(yīng)不同的重要原因之一。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的地區(qū)，如東部地區(qū)的一線(xiàn)城市和部分強(qiáng)二線(xiàn)城市，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)多元化，金融市場(chǎng)發(fā)達(dá)，企業(yè)和居民的收入水平較高，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和消費(fèi)能力較強(qiáng)。這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模較大，需求旺盛，對(duì)貨幣政策的變化更為敏感。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資回報(bào)率相對(duì)較高，吸引了大量的資金流入。當(dāng)貨幣政策發(fā)生變化時(shí)，例如利率下降或貨幣供應(yīng)量增加，這些地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)更容易獲得融資，購(gòu)房者的貸款成本降低，從而刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和消費(fèi)，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。而且經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期較為樂(lè)觀，他們更愿意在房?jī)r(jià)上漲時(shí)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。相反，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低的地區(qū)，如中西部地區(qū)的一些三線(xiàn)城市，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對(duì)單一，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力不足，居民收入水平較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模較小，需求相對(duì)不足。這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)貨幣政策的變化反應(yīng)相對(duì)較弱，即使貨幣政策出現(xiàn)寬松調(diào)整，由于居民購(gòu)房能力有限，房地產(chǎn)企業(yè)的投資意愿也不高，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力相對(duì)不足。東部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，金融市場(chǎng)完善，企業(yè)和居民的金融意識(shí)較強(qiáng)，能夠迅速對(duì)貨幣政策的變化做出反應(yīng)。當(dāng)央行降低利率時(shí)，東部地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)能夠快速調(diào)整融資策略，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資；購(gòu)房者也會(huì)根據(jù)利率變化，及時(shí)調(diào)整購(gòu)房計(jì)劃，使得房?jī)r(jià)對(duì)利率變動(dòng)的反應(yīng)較為敏感。而在中西部地區(qū)，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)較低，金融市場(chǎng)不夠發(fā)達(dá)，企業(yè)和居民對(duì)貨幣政策的敏感度較低，貨幣政策的調(diào)整需要更長(zhǎng)時(shí)間才能在房地產(chǎn)市場(chǎng)中體現(xiàn)出來(lái)，房?jī)r(jià)對(duì)利率變動(dòng)的反應(yīng)相對(duì)滯后且較弱。5.2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)差異各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的差異也是造成貨幣政策區(qū)域效應(yīng)不同的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)涵蓋供需結(jié)構(gòu)、開(kāi)發(fā)模式以及市場(chǎng)成熟度等多個(gè)方面。從供需結(jié)構(gòu)來(lái)看，一線(xiàn)城市和部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，由于人口持續(xù)流入，住房需求尤其是剛性需求和改善性需求旺盛，但土地資源有限，住房供應(yīng)相對(duì)緊張，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面。在這些城市，貨幣政策的調(diào)整對(duì)房?jī)r(jià)的影響更為顯著。當(dāng)貨幣政策寬松時(shí)，貨幣供應(yīng)量增加，信貸規(guī)模擴(kuò)大，購(gòu)房者更容易獲得貸款，需求進(jìn)一步增加，而供應(yīng)短期內(nèi)難以大幅提升，這就使得房?jī)r(jià)上漲的壓力增大。相反，在一些三四線(xiàn)城市，人口增長(zhǎng)緩慢甚至出現(xiàn)人口外流現(xiàn)象，住房需求相對(duì)不足，同時(shí)前期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，導(dǎo)致住房庫(kù)存積壓，市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求的狀態(tài)。在這種情況下，即使貨幣政策寬松，由于需求有限，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力也較弱。不同區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式也存在差異。一線(xiàn)城市和發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更注重品質(zhì)和多元化，高端住宅、商業(yè)綜合體、寫(xiě)字樓等項(xiàng)目較多，開(kāi)發(fā)成本相對(duì)較高，房?jī)r(jià)也相應(yīng)較高。這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)貨幣政策的反應(yīng)更為復(fù)雜，貨幣政策的變化不僅影響購(gòu)房者的需求，還會(huì)影響開(kāi)發(fā)商的投資決策和開(kāi)發(fā)策略。而在一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式相對(duì)單一，以普通住宅開(kāi)發(fā)為主，開(kāi)發(fā)成本相對(duì)較低，房?jī)r(jià)也較低。這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)貨幣政策的敏感度相對(duì)較低，房?jī)r(jià)主要受當(dāng)?shù)毓┬桕P(guān)系和居民收入水平的影響。市場(chǎng)成熟度方面，東部發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)，市場(chǎng)機(jī)制較為完善，信息透明度高，投資者和購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知和預(yù)期較為理性。在這些地區(qū)，貨幣政策的調(diào)整能夠迅速在市場(chǎng)中得到反映，房?jī)r(jià)的波動(dòng)相對(duì)較為平穩(wěn)。而中西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后，市場(chǎng)機(jī)制不夠完善，信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題較為突出，投資者和購(gòu)房者的市場(chǎng)認(rèn)知和預(yù)期不夠穩(wěn)定。貨幣政策的調(diào)整在這些地區(qū)的傳導(dǎo)過(guò)程中可能會(huì)受到阻礙，房?jī)r(jià)的波動(dòng)可能更為劇烈，對(duì)貨幣政策的反應(yīng)也可能出現(xiàn)偏差。5.2.3金融市場(chǎng)發(fā)展程度差異金融市場(chǎng)發(fā)展程度的區(qū)域差異對(duì)貨幣政策在不同區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳導(dǎo)起著重要作用。金融市場(chǎng)的完善程度、融資渠道的多樣性以及金融機(jī)構(gòu)的分布等因素，都會(huì)影響貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效果。在金融市場(chǎng)發(fā)達(dá)的東部地區(qū)，融資渠道豐富多樣，房地產(chǎn)企業(yè)不僅可以通過(guò)銀行貸款獲得資金，還可以通過(guò)發(fā)行債券、股票上市、房地產(chǎn)信托等多種方式融資。當(dāng)貨幣政策發(fā)生變化時(shí)，這些企業(yè)能夠迅速調(diào)整融資策略，適應(yīng)政策變化。例如，當(dāng)央行收緊信貸規(guī)模時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)發(fā)行債券或引入戰(zhàn)略投資者等方式獲取資金，從而減少對(duì)銀行貸款的依賴(lài)，這在一定程度上削弱了貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效果。同時(shí)，金融市場(chǎng)發(fā)達(dá)地區(qū)的投資者對(duì)貨幣政策的變化更為敏感，他們能夠根據(jù)政策調(diào)整及時(shí)調(diào)整投資組合，增加或減少對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)。相比之下，中西部地區(qū)的金融市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后，融資渠道相對(duì)單一，房地產(chǎn)企業(yè)主要依賴(lài)銀行貸款進(jìn)行融資。當(dāng)貨幣政策收緊信貸規(guī)模時(shí)，這些企業(yè)的融資難度大幅增加，資金鏈緊張，可能不得不減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，從而影響住房供應(yīng)。購(gòu)房者也可能因?yàn)橘J款難度加大而推遲購(gòu)房計(jì)劃，導(dǎo)致市場(chǎng)需求下降，房?jī)r(jià)面臨下行壓力。而且由于金融市場(chǎng)不夠發(fā)達(dá)，投資者對(duì)貨幣政策的敏感度較低，投資決策相對(duì)滯后，使得貨幣政策在這些地區(qū)的傳導(dǎo)速度較慢，對(duì)房?jī)r(jià)的影響也相對(duì)較弱。金融機(jī)構(gòu)的分布也存在區(qū)域差異。東部地區(qū)金融機(jī)構(gòu)眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，金融服務(wù)效率高，能夠更好地滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房者的融資需求。而中西部地區(qū)金融機(jī)構(gòu)相對(duì)較少，金融服務(wù)覆蓋范圍有限，部分地區(qū)甚至存在金融服務(wù)空白，這也限制了貨幣政策在這些地區(qū)的傳導(dǎo)效果。例如，在一些偏遠(yuǎn)的中西部城市，由于缺乏足夠的金融機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房者難以獲得及時(shí)、有效的金融支持，即使貨幣政策寬松，也難以充分發(fā)揮對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激作用。六、政策建議與啟示6.1基于區(qū)域差異的貨幣政策制定建議鑒于貨幣政策對(duì)35個(gè)大中城市商品房?jī)r(jià)格存在顯著區(qū)域效應(yīng)，為提高貨幣政策的有效性和精準(zhǔn)性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，應(yīng)根據(jù)不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，制定差異化的貨幣政策。對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、金融市場(chǎng)活躍、房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)利率變動(dòng)敏感的東部城市，可采取更靈活的價(jià)格型貨幣政策。在利率調(diào)整方面，應(yīng)更加注重市場(chǎng)信號(hào)和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，通過(guò)微調(diào)利率來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快時(shí)，可適當(dāng)提高利率，增加購(gòu)房者的貸款成本和房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，抑制投資性購(gòu)房需求和房地產(chǎn)企業(yè)的過(guò)度投資，從而穩(wěn)定房?jī)r(jià)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)低迷，需求不足時(shí)，可適時(shí)降低利率，刺激購(gòu)房需求和房地產(chǎn)企業(yè)的投資，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。同時(shí)，可加強(qiáng)對(duì)金融市場(chǎng)的監(jiān)管，規(guī)范金融機(jī)構(gòu)的行為，防止資金過(guò)度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后、房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)貨幣供應(yīng)量和信貸規(guī)模變化較為敏感的中西部城市，可適當(dāng)運(yùn)用數(shù)量型貨幣政策。在貨幣供應(yīng)量方面，根據(jù)中西部城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，合理增加貨幣供應(yīng)量，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供充足的資金支持。通過(guò)降低存款準(zhǔn)備金率、增加再貸款等方式，增加商業(yè)銀行的可貸資金，擴(kuò)大信貸規(guī)模，滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求和購(gòu)房者的貸款需求。但在增加貨幣供應(yīng)量的過(guò)程中，要密切關(guān)注通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)，避免因貨幣供應(yīng)量過(guò)多導(dǎo)致通貨膨脹加劇，影響經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。在信貸政策方面，可對(duì)中西部城市的房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房者給予一定的信貸優(yōu)惠，如降低貸款利率、延長(zhǎng)貸款期限等，降低其融資成本和還款壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。對(duì)于不同類(lèi)別城市，應(yīng)進(jìn)一步細(xì)化貨幣政策。一線(xiàn)城市由于其特殊的經(jīng)濟(jì)地位和房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，貨幣政策應(yīng)更加注重防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，保持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定?？杉訌?qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀審慎管理，提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資門(mén)檻，限制投機(jī)性購(gòu)房行為，防止房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)和金融穩(wěn)定造成影響。強(qiáng)二線(xiàn)城市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模上具有一定優(yōu)勢(shì)，貨幣政策可在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)，注重優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)高品質(zhì)、多元化的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿(mǎn)足不同層次消費(fèi)者的需求。普通二線(xiàn)城市和三線(xiàn)城市，貨幣政策應(yīng)重點(diǎn)支持剛性和改善性住房需求，加大對(duì)保障性住房建設(shè)的信貸支持力度，提高居民的住房可及性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。6.2對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的啟示貨幣政策對(duì)35個(gè)大中城市商品房?jī)r(jià)格的區(qū)域效應(yīng)研究，為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控提供了重要啟示，強(qiáng)調(diào)貨幣政策需與土地政策、稅收政策等其他房地產(chǎn)調(diào)控政策協(xié)同配合，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。在土地政策方面，應(yīng)根據(jù)不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況，合理調(diào)整土地供應(yīng)規(guī)模和節(jié)奏。對(duì)于住房需求旺盛、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，要加大土地供應(yīng)力度，特別是增加住宅用地的供應(yīng)，以緩解住房供需矛盾，穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期。例如，北京在近年來(lái)根據(jù)市場(chǎng)需求，合理增加土地供應(yīng)，通過(guò)公開(kāi)出讓土地等方式，吸引房地產(chǎn)企業(yè)參與開(kāi)發(fā)，增加住房供給，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)起到了積極作