2026年土地估價(jià)師（土地估價(jià)技能）綜合測試題及答案

（考試時(shí)間：90分鐘滿分100分）班級(jí)______姓名______第I卷（選擇題共40分）（總共8題，每題5分，每題只有一個(gè)正確答案，請將正確答案填在題后的括號(hào)內(nèi)）w1.以下哪種土地估價(jià)方法適用于新開發(fā)土地且能較好反映土地開發(fā)成本？（）A.市場比較法B.成本逼近法C.收益還原法D.剩余法w2.土地價(jià)格是土地權(quán)利和（）的購買價(jià)格。A.價(jià)值B.使用價(jià)值C.收益D.成本w3.某宗地面積為5000平方米，土地單價(jià)為3000元/平方米，其樓面地價(jià)為（）元/平方米。A.3000B.1500C.6000D.1000w4.土地估價(jià)中，區(qū)域因素修正的目的是將可比實(shí)例價(jià)格修正為（）價(jià)格。A.評估對象區(qū)域條件下的B.正常交易情況下的C.市場平均水平的D.特定用途的w5.收益還原法中，土地純收益是指（）。A.土地總收益扣除總成本B.土地總收益扣除總費(fèi)用C.土地總收益扣除折舊費(fèi)D.土地總收益扣除管理費(fèi)w6.采用市場比較法評估土地價(jià)格時(shí)，選取的可比實(shí)例數(shù)量一般不少于（）個(gè)。A.2B.3C.4D.5w7.土地估價(jià)的基本原則不包括（）。A.替代原則B.預(yù)期收益原則C.貢獻(xiàn)原則D.公平原則w8.某工業(yè)用地出讓年限為50年，已使用3年，預(yù)計(jì)未來每年凈收益穩(wěn)定為10萬元，土地還原率為8%，則該土地評估價(jià)值約為（）萬元。A.117.46B.121.95C.125D.130.23第II卷（非選擇題共60分）w9.（10分）簡述成本逼近法的基本思路及適用范圍。w10.（10分）在土地估價(jià)中，如何進(jìn)行年期修正？w11.（10分）某商業(yè)用地，面積為2000平方米，容積率為2.5。通過市場比較法評估，選取了三個(gè)可比實(shí)例，相關(guān)信息如下：可比實(shí)例A：面積2500平方米，容積率2.0，成交價(jià)格1200萬元，修正后的比準(zhǔn)價(jià)格為1100萬元?？杀葘?shí)例B：面積1800平方米，容積率3.0，成交價(jià)格1080萬元，修正后的比準(zhǔn)價(jià)格為1050萬元。可比實(shí)例C：面積2200平方米，容積率2.2，成交價(jià)格1150萬元，修正后的比準(zhǔn)價(jià)格為1120萬元。試計(jì)算該商業(yè)用地的評估價(jià)格。w12.（15分）閱讀以下材料：某企業(yè)擁有一塊土地，土地面積為3000平方米，土地取得成本為500萬元。該企業(yè)在土地上建造了廠房，建筑面積為2000平方米，建筑造價(jià)為800萬元。目前該廠房已使用5年，預(yù)計(jì)尚可使用35年，殘值率為5%。該土地每年的純收益為30萬元，土地還原率為6%。要求：采用收益還原法計(jì)算該土地的評估價(jià)值。w13.（15分）閱讀以下材料：某城市擬對一宗居住用地進(jìn)行評估。該宗地面積為4000平方米，土地開發(fā)程度為“五通一平”。通過市場調(diào)查，選取了三個(gè)近期成交的居住用地可比實(shí)例，相關(guān)資料如下：可比實(shí)例1：面積4500平方米，土地開發(fā)程度為“七通一平”，成交價(jià)格3800元/平方米，區(qū)域因素修正系數(shù)為0.95，個(gè)別因素修正系數(shù)為0.98?？杀葘?shí)例2：面積3800平方米，土地開發(fā)程度為“五通一平”，成交價(jià)格3600元/平方米，區(qū)域因素修正系數(shù)為1.05，個(gè)別因素修正系數(shù)為0.96?？杀葘?shí)例3：面積4200平方米，土地開發(fā)程度為“五通一平”，成交價(jià)格3700元/平方米，區(qū)域因素修正系數(shù)為1.02，個(gè)別因素修正系數(shù)為0.97。該城市居住用地的土地還原率為7%，土地開發(fā)程度修正系數(shù)為：“七通一平”比“五通一平”高10%。要求：采用市場比較法評估該居住用地的價(jià)格。答案：w1.Bw2.Cw3.Bw4.Aw5.Bw6.Bw7.Dw8.Aw9.成本逼近法的基本思路是：以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價(jià)格。適用范圍：適用于新開發(fā)土地，如開發(fā)區(qū)土地、工業(yè)用地、學(xué)校、公園等公益用地的估價(jià)。w10.年期修正公式為：K=[1-1/(1+r)^n]/[1-1/(1+r)^N]，其中K為年期修正系數(shù)，r為土地還原率，n為待估土地使用年期，N為可比實(shí)例土地使用年期。計(jì)算出年期修正系數(shù)后，將可比實(shí)例價(jià)格乘以年期修正系數(shù)，得到修正后的價(jià)格。w11.首先計(jì)算三個(gè)可比實(shí)例修正后的比準(zhǔn)價(jià)格的加權(quán)平均值。權(quán)重計(jì)算：可比實(shí)例A權(quán)重：1100/(1100+1050+1120)≈0.33可比實(shí)例B權(quán)重：1050/(1100+1050+1120)≈0.32可比實(shí)例C權(quán)重：1120/(1100+1050+1120)≈0.35評估價(jià)格=1100×0.33+1050×0.32+1120×0.35=1099.9（萬元）w12.首先計(jì)算建筑物年折舊額：建筑物重置成本=800萬元建筑物折舊總額=800×(1-5%)×5/(5+35)=100萬元建筑物現(xiàn)值=800-100=700萬元土地年純收益=30萬元土地評估價(jià)值=30/6%×[1-1/(1+6%)^40]=457.46萬元w13.可比實(shí)例1修正后的價(jià)格：3800×0.95×0.98×(1-10%)=3192.3元/平方米可比實(shí)例2修正后的價(jià)格：3600×1.05×0.96=3628.8元/平方米可比實(shí)例3修正后的價(jià)格：3700×1.02×0.97=3652.38元/平方