建筑項(xiàng)目清單及招標(biāo)控制價(jià)編制指南一、編制工作的核心價(jià)值與前提要求建筑項(xiàng)目工程量清單與招標(biāo)控制價(jià)是招投標(biāo)階段的核心文件，前者明確工程“做什么”，后者限定“花多少錢”，二者共同保障招標(biāo)公平性、控制投資風(fēng)險(xiǎn)，并為后續(xù)結(jié)算提供基準(zhǔn)。編制前需完成三項(xiàng)準(zhǔn)備：一是吃透施工圖紙、地質(zhì)勘察報(bào)告等技術(shù)資料，梳理工程范圍與技術(shù)要求；二是收集最新計(jì)價(jià)規(guī)范、地方定額、材料設(shè)備市場(chǎng)行情及政策文件（如規(guī)費(fèi)、稅金計(jì)取標(biāo)準(zhǔn)）；三是組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)，涵蓋造價(jià)師、施工技術(shù)人員、資料員，確保技術(shù)與經(jīng)濟(jì)維度的協(xié)同。二、工程量清單編制的關(guān)鍵要點(diǎn)（一）清單項(xiàng)目的精準(zhǔn)劃分清單項(xiàng)目劃分需兼顧“可計(jì)量性”與“施工邏輯”。以住宅項(xiàng)目為例，土建部分應(yīng)按“土石方→基礎(chǔ)→主體結(jié)構(gòu)→裝飾裝修”的施工順序分解，結(jié)合現(xiàn)行工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范細(xì)化子項(xiàng)（如“挖一般土方”需區(qū)分土壤類別、開挖方式，“混凝土梁”需明確梁的類型、混凝土強(qiáng)度等級(jí)）。需注意：與施工方案強(qiáng)關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目（如大型機(jī)械進(jìn)出場(chǎng)、模板支護(hù)）需單獨(dú)列項(xiàng)，避免與實(shí)體項(xiàng)目混淆；暫列金額、暫估價(jià)項(xiàng)目（如專業(yè)工程暫估價(jià)）需在清單中明確范圍與計(jì)價(jià)方式，防止后期爭(zhēng)議。（二）工程量計(jì)算的規(guī)則遵循與細(xì)節(jié)把控工程量計(jì)算是清單編制的核心，需嚴(yán)格遵循規(guī)范中的計(jì)算規(guī)則，同時(shí)結(jié)合工程實(shí)際調(diào)整。例如：土石方工程：若場(chǎng)地存在雜填土、巖石層，需按地勘報(bào)告分層計(jì)算，放坡系數(shù)需結(jié)合開挖深度、土壤類別及支護(hù)方式確定（如深基坑采用鋼板樁支護(hù)時(shí)，放坡系數(shù)可按0.1考慮）；混凝土工程：梁、板、柱的工程量需扣減重疊部分（如柱與梁的交接處，柱高應(yīng)算至梁底），同時(shí)注意“后澆帶”“施工縫”等特殊部位的工程量單獨(dú)計(jì)量；裝飾工程：墻面抹灰需區(qū)分“普通抹灰”與“高級(jí)抹灰”，清單描述需包含基層類型（如“混凝土墻面”“加氣混凝土墻面”）、抹灰厚度與材料（如“1:3水泥砂漿找平，厚度20mm”）。建議采用BIM模型輔助計(jì)算，通過三維建模自動(dòng)統(tǒng)計(jì)工程量，減少人工計(jì)算的錯(cuò)漏；同時(shí)保留計(jì)算底稿，注明參數(shù)來源（如放坡系數(shù)依據(jù)的施工方案、定額說明），便于復(fù)核。（三）清單項(xiàng)目特征的完整描述清單項(xiàng)目特征是“報(bào)價(jià)的依據(jù)、結(jié)算的基準(zhǔn)”，需涵蓋影響價(jià)格的關(guān)鍵因素：材料類：明確品牌（或質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)）、規(guī)格、型號(hào)（如“斷橋鋁窗，型材壁厚1.4mm，玻璃為L(zhǎng)ow-E中空玻璃（5+12A+5）”）；工藝類：說明施工方法、工序要求（如“墻面瓷磚粘貼，采用干掛法，掛件為不銹鋼材質(zhì)”）；環(huán)境類：標(biāo)注特殊施工條件（如“高空作業(yè)，作業(yè)高度≥20m”“夜間施工”）。避免模糊描述（如“墻面涂料”應(yīng)細(xì)化為“墻面乳膠漆，品牌XX，兩遍底漆、兩遍面漆，基層為耐水膩?zhàn)诱移健保?，確保投標(biāo)人報(bào)價(jià)時(shí)能準(zhǔn)確理解工作內(nèi)容，減少后期“漏項(xiàng)索賠”風(fēng)險(xiǎn)。三、招標(biāo)控制價(jià)編制的方法與策略（一）編制依據(jù)的多維整合招標(biāo)控制價(jià)需整合四類依據(jù)：1.計(jì)價(jià)依據(jù)：地方建筑與裝飾工程計(jì)價(jià)定額、企業(yè)定額（若有成熟的內(nèi)部計(jì)價(jià)體系）；2.市場(chǎng)依據(jù)：材料設(shè)備的當(dāng)期市場(chǎng)價(jià)（可通過造價(jià)信息網(wǎng)、建材市場(chǎng)調(diào)研、廠商詢價(jià)獲?。?、勞務(wù)分包價(jià)格（參考當(dāng)?shù)貏趧?wù)市場(chǎng)行情）；3.技術(shù)依據(jù)：施工圖紙、施工組織設(shè)計(jì)（如大型機(jī)械選型、工期安排影響的措施費(fèi)）；4.政策依據(jù)：規(guī)費(fèi)（如養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)）、稅金（按最新增值稅政策計(jì)取）的計(jì)取標(biāo)準(zhǔn)。需注意：若材料價(jià)格波動(dòng)較大（如鋼材、銅材），可在控制價(jià)中預(yù)留5%-10%的價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)金，或在招標(biāo)文件中明確“材料價(jià)格調(diào)整規(guī)則”。（二）綜合單價(jià)的組價(jià)技巧綜合單價(jià)需包含“人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、管理費(fèi)、利潤(rùn)”，組價(jià)時(shí)需注意：定額套用：優(yōu)先選用與工程特征匹配的定額子目（如“滿堂基礎(chǔ)混凝土澆筑”需區(qū)分“有梁式”“無梁式”），若定額子目與實(shí)際工藝不符（如新型墻體材料施工），可采用“定額換算”或“補(bǔ)充子目”，補(bǔ)充子目需附詳細(xì)的人材機(jī)分析；市場(chǎng)價(jià)調(diào)整：定額中的材料價(jià)格為基期價(jià)，需按當(dāng)期市場(chǎng)價(jià)調(diào)整（如“信息價(jià)”中有對(duì)應(yīng)材料，直接替換；無信息價(jià)的小眾材料，需通過三家以上廠商詢價(jià)后加權(quán)平均）；風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偅簩?duì)于“量變風(fēng)險(xiǎn)”（如工程量偏差±15%以內(nèi)），綜合單價(jià)應(yīng)包含合理的管理成本；對(duì)于“價(jià)變風(fēng)險(xiǎn)”（如材料漲價(jià)超5%），可在招標(biāo)文件中約定調(diào)整方式，控制價(jià)中暫按基準(zhǔn)價(jià)計(jì)入。（三）措施項(xiàng)目與其他項(xiàng)目的計(jì)價(jià)邏輯措施項(xiàng)目：技術(shù)措施（如模板、腳手架）需按工程量計(jì)價(jià)（結(jié)合施工方案計(jì)算工程量，套對(duì)應(yīng)定額）；組織措施（如安全文明施工費(fèi)）需按費(fèi)率計(jì)?。ㄒ罁?jù)地方規(guī)定，如“安全文明施工費(fèi)為分部分項(xiàng)工程費(fèi)的2.5%”），且不得競(jìng)爭(zhēng)；其他項(xiàng)目：暫列金額一般按分部分項(xiàng)工程費(fèi)的5%-10%計(jì)?。ńY(jié)合工程復(fù)雜程度），暫估價(jià)需明確“材料暫估”“專業(yè)工程暫估”的范圍（如“電梯暫估價(jià)，品牌XX，載重1000kg，速度2.5m/s”），總承包服務(wù)費(fèi)按分包工程價(jià)值的1%-3%計(jì)?。ǜ鶕?jù)服務(wù)內(nèi)容調(diào)整，如僅協(xié)調(diào)管理取1%，含配合施工取3%）。四、常見問題的診斷與解決（一）清單漏項(xiàng)或描述不清表現(xiàn)：投標(biāo)報(bào)價(jià)后發(fā)現(xiàn)“外墻保溫”未列項(xiàng)，或“配電箱安裝”未說明箱體材質(zhì)。解決：編制前開展“圖紙會(huì)審+現(xiàn)場(chǎng)勘查”，梳理工程范圍（如地下室防水、屋面光伏板安裝等易漏項(xiàng)內(nèi)容）；清單編制完成后，邀請(qǐng)施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)人員共同復(fù)核，從“施工工序”“功能需求”兩個(gè)維度檢查完整性。（二）控制價(jià)偏離市場(chǎng)行情表現(xiàn)：某材料控制價(jià)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)，導(dǎo)致投標(biāo)報(bào)價(jià)普遍低于控制價(jià)，或反之。解決：建立“價(jià)格數(shù)據(jù)庫(kù)”，定期更新材料、勞務(wù)價(jià)格；對(duì)于小眾材料，采用“三方詢價(jià)+市場(chǎng)調(diào)研”，必要時(shí)引入造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)的價(jià)格庫(kù)；同時(shí)分析偏離原因（如定額子目套用錯(cuò)誤、工藝?yán)斫馄睿?，針?duì)性調(diào)整。（三）定額套用錯(cuò)誤表現(xiàn)：“墻面干掛石材”套用“濕貼石材”定額，導(dǎo)致價(jià)格偏低。解決：編制人員需系統(tǒng)學(xué)習(xí)定額說明（如地方定額中“干掛石材”的工作內(nèi)容包含“龍骨安裝、石材掛裝”，濕貼僅包含“粘貼”）；對(duì)于新型工藝，可參考類似工程的組價(jià)案例，或咨詢行業(yè)專家。五、實(shí)戰(zhàn)案例：某辦公樓項(xiàng)目的編制實(shí)踐以一棟地上10層、地下1層的辦公樓為例：1.清單編制：按“土建（含樁基、主體、裝飾）、安裝（電氣、給排水、暖通）、智能化”劃分清單，重點(diǎn)關(guān)注“深基坑支護(hù)（鋼板樁+錨桿）”“裝配式混凝土構(gòu)件安裝”等特殊項(xiàng)目的列項(xiàng)；工程量計(jì)算時(shí)，利用BIM模型統(tǒng)計(jì)混凝土、鋼筋量，結(jié)合地勘報(bào)告調(diào)整土石方工程量。2.控制價(jià)編制：土建部分采用“定額組價(jià)+市場(chǎng)調(diào)差”（如商品混凝土按信息價(jià)調(diào)整，鋼筋按“網(wǎng)價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)”調(diào)整）；安裝部分因設(shè)備品牌要求明確（如“施耐德配電箱”），直接按廠商報(bào)價(jià)計(jì)入暫估價(jià)；措施費(fèi)中，安全文明施工費(fèi)按規(guī)定費(fèi)率計(jì)取，模板費(fèi)按接觸面積計(jì)算；最終控制價(jià)經(jīng)“內(nèi)部復(fù)核+第三方審核”，偏差率控制在3%以內(nèi)。六、結(jié)語建筑項(xiàng)目清單與招標(biāo)控制價(jià)編制是“技術(shù)