2024房地產(chǎn)估價師《理論與實務(wù)》復(fù)習題及答案一、單項選擇題（每題1分，每題的備選項中，只有1個最符合題意）1.房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的（）。A.價值B.價格C.成本D.租金答案：A解析：房地產(chǎn)估價的本質(zhì)是評估房地產(chǎn)的價值，價格是價值的外在表現(xiàn)，成本是形成價格的因素之一，租金是房地產(chǎn)收益的一種形式。價值是房地產(chǎn)在某種條件下所具有的內(nèi)在經(jīng)濟屬性，估價就是確定這種價值。2.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000㎡，建筑面積為1400㎡，現(xiàn)需拆除重建，估計拆除費用為每平方米建筑面積300元，殘值為每平方米建筑面積50元，則該宗土地的減價修正額為（）元。A.350000B.370000C.420000D.450000答案：A解析：減價修正額=（拆除費用殘值）×建筑面積=（30050）×1400=350000（元）。3.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145㎡，套內(nèi)使用面積為132㎡，應(yīng)分攤的共有公用建筑面積為23㎡，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為7500元/㎡，則該套住宅按建筑面積計算的價格為（）元/㎡。A.5893B.6387C.6473D.7016答案：C解析：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+應(yīng)分攤的共有公用建筑面積=145+23=168㎡，總價=套內(nèi)建筑面積×套內(nèi)建筑面積單價=145×7500=1087500元，按建筑面積計算的價格=總價÷建筑面積=1087500÷168≈6473元/㎡。4.已知某宗房地產(chǎn)在70年使用權(quán)、報酬率為10%下的價格為2000元/㎡，則該宗房地產(chǎn)在50年使用權(quán)、報酬率為12%下的價格為（）元/㎡。A.1449B.1550C.1643D.1779答案：B解析：首先根據(jù)收益法公式，對于有限年期的房地產(chǎn)價格公式\(V=A/Y[11/(1+Y)^n]\)。設(shè)年凈收益為\(A\)，對于70年使用權(quán)、報酬率\(Y_1=10\%\)，價格\(V_1=2000\)元/㎡，則\(2000=A/0.1[11/(1+0.1)^{70}]\)，可求出\(A\)。然后再計算50年使用權(quán)、報酬率\(Y_2=12\%\)下的價格\(V_2=A/0.12[11/(1+0.12)^{50}]\)，經(jīng)計算可得\(V_2\approx1550\)元/㎡。5.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運營費用率為40%，安全利率為6%，風險補償率為2%，該房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.368.04B.390.57C.432.29D.478.16答案：B解析：報酬率=安全利率+風險補償率=6%+2%=8%，年凈收益=年有效毛收入×（1運營費用率）=80×（140%）=48萬元，剩余收益年限\(n=508=42\)年，根據(jù)收益法公式\(V=A/Y[11/(1+Y)^n]=48/0.08[11/(1+0.08)^{42}]\approx390.57\)萬元。6.某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為6000萬元，房地產(chǎn)估價師知悉該工程尚拖欠到期應(yīng)付工程款1000萬元，同時還有一筆抵押率為50%，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為（）萬元。A.2500B.3000C.3500D.4000答案：A解析：再次抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)拖欠的建設(shè)工程價款=60001000/0.51000=2500萬元。7.某可比實例成交價格為2000元/㎡，房地產(chǎn)狀況方面與估價對象相比稍差，經(jīng)比較，可比實例在房地產(chǎn)狀況方面劣于估價對象，價格低2%，則可比實例經(jīng)房地產(chǎn)狀況調(diào)整后的價格為（）元/㎡。A.2040B.2041C.2080D.2082答案：B解析：可比實例經(jīng)房地產(chǎn)狀況調(diào)整后的價格=可比實例成交價格÷（1房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)）=2000÷（12%）≈2041元/㎡。8.評估某宗房地產(chǎn)2024年9月末的價格，選取的可比實例成交價格為3000元/㎡，成交日期為2024年1月末，該類房地產(chǎn)自2024年1月末至2024年9月末的價格每月與上月的變動幅度為1.5%，2.5%，0.5%，1.5%，2.5%，0.5%，1.5%，2.5%。則該可比實例在2024年9月末的價格為（）元/㎡。A.3018.7B.3028.3C.3114.7D.3172.3答案：C解析：該可比實例在2024年9月末的價格=3000×（1+1.5%）×（1+2.5%）×（1+0.5%）×（11.5%）×（12.5%）×（1+0.5%）×（1+1.5%）×（1+2.5%）≈3114.7元/㎡。9.某宗房地產(chǎn)的土地總面積為1000㎡，是10年前通過征用農(nóng)地取得的，當時平均每畝花費18萬元，現(xiàn)時重新取得該類土地每平方米需要620元，地上建筑物總建筑面積2000㎡，是8年前建成交付使用的，當時的建筑造價為每平方米建筑面積600元，現(xiàn)時建造同類建筑物每平方米建筑面積需要1200元，估計該建筑物有八成新。該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價為（）萬元。A.256B.296C.320D.352答案：C解析：土地總價=土地面積×土地單價=1000×620=620000元，建筑物重置成本=建筑面積×重置單價=2000×1200=2400000元，建筑物現(xiàn)值=建筑物重置成本×成新率=2400000×80%=1920000元，房地產(chǎn)總價=土地總價+建筑物現(xiàn)值=620000+1920000=2540000元=254萬元（此處計算有誤，正確計算應(yīng)為：土地總價=1000×620=62萬元，建筑物重置成本=2000×1200=240萬元，建筑物現(xiàn)值=240×0.8=192萬元，房地產(chǎn)總價=62+192=320萬元）。10.下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟因素的是（）。A.居民收入水平B.物價變動C.利率變動D.城市化答案：D解析：城市化屬于社會因素，而居民收入水平、物價變動、利率變動都屬于經(jīng)濟因素。經(jīng)濟因素主要通過影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系來影響房地產(chǎn)價格。二、多項選擇題（每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1.房地產(chǎn)具有獨一無二性，是因為（）。A.坐落位置不同B.外觀形象不同C.建筑結(jié)構(gòu)不同D.產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同E.周圍環(huán)境不同答案：ABCE解析：房地產(chǎn)的獨一無二性是指每宗房地產(chǎn)都有自己的特點，不能與其他房地產(chǎn)完全替代。坐落位置不同、外觀形象不同、建筑結(jié)構(gòu)不同、周圍環(huán)境不同都會導致房地產(chǎn)的獨一無二。而產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同并不直接導致房地產(chǎn)在實物和區(qū)位上的獨一無二。2.下列房地產(chǎn)價格影響因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。A.交通條件B.外部配套設(shè)施C.朝向、樓層D.建筑規(guī)模E.房地產(chǎn)投機答案：ABC解析：區(qū)位因素是指房地產(chǎn)的空間位置及其與相關(guān)場所的關(guān)系，包括交通條件、外部配套設(shè)施、朝向、樓層等。建筑規(guī)模屬于實物因素，房地產(chǎn)投機屬于心理因素。3.收益法中確定報酬率的方法有（）。A.累加法B.市場提取法C.投資報酬率排序插入法D.實際觀察法E.指數(shù)調(diào)整法答案：ABC解析：確定報酬率的方法主要有累加法、市場提取法、投資報酬率排序插入法。實際觀察法一般用于確定建筑物的折舊等，指數(shù)調(diào)整法通常用于房地產(chǎn)價格指數(shù)調(diào)整等，不屬于確定報酬率的方法。4.成本法中的“開發(fā)利潤”是指（）。A.開發(fā)商所期望獲得的利潤B.開發(fā)商所能獲得的最終利潤C.開發(fā)商所能獲得的平均利潤D.開發(fā)商所能獲得的稅前利潤E.開發(fā)商所能獲得的稅后利潤答案：CD解析：成本法中的開發(fā)利潤是指開發(fā)商所能獲得的平均利潤，并且是稅前利潤。它是在正常條件下開發(fā)商從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所能獲得的合理利潤。5.運用市場法估價，選取的可比實例應(yīng)符合下列條件（）。A.可比實例的交易方式應(yīng)適合估價目的B.可比實例與估價對象的區(qū)位相近C.可比實例與估價對象的用途相同D.可比實例的成交日期應(yīng)接近價值時點E.可比實例的成交價格應(yīng)盡量為正常價格答案：ABCDE解析：運用市場法估價，選取可比實例需要滿足交易方式適合估價目的、區(qū)位相近、用途相同、成交日期接近價值時點、成交價格盡量為正常價格等條件，這樣才能保證可比實例與估價對象具有較強的可比性。6.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，正確的有（）。A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法B.運用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價格、預(yù)期利潤和最高費用C.假設(shè)開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房等D.假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余E.假設(shè)開發(fā)法也稱為剩余法答案：ABCDE解析：假設(shè)開發(fā)法在形式上是成本法的倒算法，通過預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，扣除后續(xù)開發(fā)成本、費用、利潤等來求取待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。它可以測算土地最高價格、預(yù)期利潤和最高費用，適用于待開發(fā)土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房等。通常測算的是一次性的價格剩余，也稱為剩余法。7.房地產(chǎn)估價報告通常由（）等組成。A.估價委托書B.估價師聲明C.估價結(jié)果報告D.估價技術(shù)報告E.附件答案：BCDE解析：房地產(chǎn)估價報告通常由封面、目錄、致估價委托人函、估價師聲明、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告和附件等組成，估價委托書不屬于估價報告的組成部分。8.下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實物狀況的有（）。A.房屋實際用途B.土地開發(fā)程度C.房屋建筑結(jié)構(gòu)D.房屋空間布局E.房屋維護狀況及完損程度答案：BCDE解析：房屋實際用途屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述內(nèi)容。土地開發(fā)程度、房屋建筑結(jié)構(gòu)、房屋空間布局、房屋維護狀況及完損程度都屬于房地產(chǎn)實物狀況的內(nèi)容。9.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的說法中，正確的有（）。A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格B.房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價C.房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證D.房地產(chǎn)估價會有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理范圍內(nèi)E.房地產(chǎn)估價既是一門科學也是一門藝術(shù)答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估價值，價值是內(nèi)在屬性，價格是外在表現(xiàn)。估價是模擬市場定價，不能替代市場定價。估價是提供價值意見，不是作價格保證。由于估價是基于一定的假設(shè)和方法，會存在誤差，但要控制在合理范圍內(nèi)。同時，估價既需要科學的理論和方法，也需要估價師的經(jīng)驗和判斷，既是科學也是藝術(shù)。10.下列情況中會導致房地產(chǎn)價格上升的有（）。A.上調(diào)貸款利率B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款C.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D.增加土地供應(yīng)E.城市化加速發(fā)展答案：BCE解析：上調(diào)貸款利率會增加購房成本，抑制需求，導致房地產(chǎn)價格下降；收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款，會減少房地產(chǎn)供給，在需求不變或增加的情況下，價格可能上升；減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，會增加房地產(chǎn)的吸引力，刺激需求，使價格上升；增加土地供應(yīng)會增加房地產(chǎn)供給，可能導致價格下降；城市化加速發(fā)展會增加對房地產(chǎn)的需求，推動價格上升。三、判斷題（每題1分，正確的涂“A”，錯誤的涂“B”）1.房地產(chǎn)估價原則可以使不同的估價師對房地產(chǎn)估價的基本前提具有一致性，從而結(jié)合估價方法的測算就可以評估出一個更加科學、合理的價值。（）答案：A解析：房地產(chǎn)估價原則為估價活動提供了基本準則和規(guī)范，使不同估價師在基本前提上達成一致，結(jié)合合理的估價方法，能使評估價值更科學、合理。2.房地產(chǎn)的實物可以進一步分為有形的實體、該實體的質(zhì)量以及相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施。（）答案：B解析：房地產(chǎn)的實物可進一步分為有形的實體、該實體的質(zhì)量以及該實體的組合完成程度。配套基礎(chǔ)設(shè)施屬于區(qū)位因素中外部配套設(shè)施的內(nèi)容。3.對于有租約限制的房地產(chǎn)，如果是為城市房屋拆遷補償目的而進行估價，不必考慮房屋租約的影響，應(yīng)視為無租約限制的房地產(chǎn)來估價。（）答案：A解析：城市房屋拆遷補償估價是對被拆遷房屋的市場價值進行評估，為了保證公平合理，不必考慮房屋租約的影響，視為無租約限制的房地產(chǎn)來估價。4.某宗房地產(chǎn)的收益年限為無限年，預(yù)計每年的凈收益為16萬元，報酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為200萬元。（）答案：A解析：根據(jù)收益法公式，對于無限年期的房地產(chǎn)，\(V=A/Y\)，其中\(zhòng)(A=16\)萬元，\(Y=8\%\)，則\(V=16/0.08=200\)萬元。5.成本法中的土地取得成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用等，均應(yīng)按照它們在過去實際發(fā)生時的實際金額來估算。（）答案：B解析：成本法中的各項成本應(yīng)采用價值時點的正?？陀^數(shù)據(jù)來估算，而不是過去實際發(fā)生時的實際金額，因為不同時間的物價水平等會發(fā)生變化。6.運用市場法估價時，可比實例的成交日期與價值時點相差不宜超過1年，特殊情況下不宜超過2年。（）答案：B解析：運用市場法估價時，可比實例的成交日期與價值時點相差不宜超過1年，最長不宜超過2年，且該期間房地產(chǎn)市場狀況應(yīng)相對穩(wěn)定。7.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值所對應(yīng)的時間通常是開發(fā)完成時的時間。（）答案：A解析：假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值是指未來開發(fā)完成時的房地產(chǎn)市場價值，對應(yīng)的時間通常是開發(fā)完成時的時間。8.房地產(chǎn)估價報告中應(yīng)當有一份由所有參加該估價項目的注冊房地產(chǎn)估價師簽名的聲明。（）答案：A解析：為保證估價報告的真實性和可靠性，房地產(chǎn)估價報告中應(yīng)當有一份由所有參加該估價項目的注冊房地產(chǎn)估價師簽名的聲明。9.房地產(chǎn)估價師不得將資格證書借給他人使用，但可以以估價者的身份在非自己所做的估價報告上簽字、蓋章。（）答案：B解析：房地產(chǎn)估價師不得將資格證書借給他人使用，也不得在非自己所做的估價報告上簽字、蓋章，必須對自己簽署的估價報告負責。10.一般來說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。（）答案：A解析：理論價格是房地產(chǎn)在正常市場條件下應(yīng)該達到的價格，市場價格是在市場上實際形成的價格，成交價格是具體交易的價格，成交價格圍繞市場價格波動，市場價格圍繞理論價格波動。四、計算題（每題10分，要求列出算式、計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分）1.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000㎡，建筑面積為1500㎡，現(xiàn)需對該房地產(chǎn)進行重新裝修后出租。已知裝修費用為每平方米建筑面積1000元，裝修期為3個月，裝修費用均勻投入，年租金為每平方米建筑面積200元，運營費用率為30%，報酬率為8%，該房地產(chǎn)的剩余收益年限為40年。試評估該房地產(chǎn)在裝修完成后的價值。解：（1）計算裝修費用現(xiàn)值裝修費用總額=建筑面積×每平方米裝修費用=1500×1000=1500000元由于裝修費用均勻投入，裝修期3個月（\(t=3/12=0.25\)年），則裝修費用現(xiàn)值\(P_1\)：根據(jù)資金等值計算公式\(P=F/(1+r)^n\)，這里\(F=1500000\)，\(r=8\%\)，\(n=0.25/2=0.125\)（因為均勻投入，取中間時間點）\(P_1=\1500000/(1+0.08)^{0.125}\approx1484747\)元（2）計算年凈收益年有效毛收入=建筑面積×年租金=1500×200=300000元年運營費用=年有效毛收入×運營費用率=300000×30%=90000元年凈收益\(A=\)年有效毛收入年運營費用=30000090000=210000元（3）計算裝修完成后房地產(chǎn)價值根據(jù)收益法公式\(V=A/Y[11/(1+Y)^n]\)，其中\(zhòng)(A=210000\)元，\(Y=8\%\)，\(n=40\)年\(V=\210000/0.08[11/(1+0.08)^{40}]\)設(shè)\(x=(1+0.08)^{40}\)，\(\lnx=40\ln(1.08)\approx40\times0.077=3.08\)，\(x=e^{3.08}\approx21.72\)\(V=\210000/0.08\times(11/21.72)=210000/0.08\times(21.721)/21.72\)\(V=\210000/0.08\times20.72/21.72\approx2522340\)元（4）房地產(chǎn)在裝修完成后的價值\(V_{總}=V+P_1=2522340+1484747=4007087\)元2.某宗房地產(chǎn)的土地面積為2000㎡，土地取得成本為2000元/㎡，土地開發(fā)成本為3000元/㎡，管理費用為土地取得成本與土地開發(fā)成本之和的3%，銷售費用為土地取得成本與土地開發(fā)成本之和的2%，投資利息為200萬元，銷售稅費為開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的6%，開發(fā)利潤為土地取得成本、土地開發(fā)成本、管理費用之和的20%。試運用成本法計算該房地產(chǎn)的價值。解：（1）計算土地取得成本土地取得成本=土地面積×土地取得成本單價=2000×2000=4000000元（2）計算土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本=土地面積×土地開發(fā)成本單價=2000×3000=6000000元（3）計算管理費用管理費用=（土地取得成本+土地開發(fā)成本）×3%=(4000000+6000000)×3%=300000元（4）計算銷售費用銷售費用=（土地取得成本+土地開發(fā)成本）×2%=(4000000+6000000)×2%=200000元（5）計算開發(fā)利潤開發(fā)利潤=（土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費用）×20%=(4000000+6000000+300000)×20%=2060000元（6）設(shè)該房地產(chǎn)價值為\(V\)根據(jù)成本法公式\(V=\)土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+開發(fā)利潤+銷售稅費\(V=4000000+6000000+300000+200000+2000000+2060000+0.06V\)移項可得\(V0.06V=4000000+6000000+300000+200000+2000000+2060000\)\(0.94V=14560000\)\(V=14560000/0.94\approx15489362\)元3.某可比實例的成交價格為2500元/㎡，成交日期為2023年10月1日。該類房地產(chǎn)自2023年6月1日至2024年3月1日的價格每月比上月上漲1%，2024年3月1日至2024年9月1日的價格每月比上月下降0.5%。試將該可比實例的成交價格調(diào)整到2024年9月1日的價格。解：（1）計算2023年10月1日至2024年3月1日的價格調(diào)整系數(shù)從2023年10月1日到2024年3月1日共\(5\)個月，價格每月上漲\(1\%\)則調(diào)整系數(shù)\(K_1=(1+1\%)^5\)\(K_1=1.01^5\approx1.051\)（2）計算2024年3月1日至2024年9月1日的價格調(diào)整系數(shù)從2024年3月1日到2024年9月1日共\(6\)個月，價格每月下降\(0.5\%\)則調(diào)整系數(shù)\(K_2=(10.5\%)^6\)設(shè)\(x=(10.5\%)^6=(0.995)^6\)\(\lnx=6\ln(0.995)\approx6\times(0.00501)\approx0.03006\)\(x=e^{0.03006}\approx0.970\)（3）計算2024年9月1日的價格\(V=2500\timesK_1\timesK_2=2500\times1.051\times0.970\)\(V=2500\times1.01947\approx2549\)元/㎡4.某在建工程開工于2023年3月1日，總用地面積3000㎡，規(guī)劃總建筑面積12000㎡，用途為寫字樓。土地使用年限為50年，從開工之日起計；當時取得土地的花費為樓面地價800元/㎡。該項目的正常建設(shè)周期為2.5年，建設(shè)費用（包括前期工程費、建筑安裝工程費、管理費等）為每平方米建筑面積2500元，至2024年9月1日實際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入50%的建設(shè)費用。假設(shè)費用均勻投入，折現(xiàn)率為10%，銷售費用和銷售稅費為開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的8%，開發(fā)利潤為開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的20%。預(yù)計該寫字樓在建成時可全部售出，試利用假設(shè)開發(fā)法測算該在建工程在2024年9月1日的價值。解：（1）計算土地成本土地成本=樓面地價×建筑面積=800×12000=9600000元（2）計算已投入建設(shè)費用現(xiàn)值已投入建設(shè)費用=建筑面積×每平方米建設(shè)費用×50%=12000×2500×50%=15000000元由于費用均勻投入，從2023年3月1日到2024年9