2025年鏈家測試題及答案一、單項選擇題（共15題，每題2分，共30分）1.根據(jù)2025年最新房產(chǎn)交易政策，普通住宅需同時滿足三個條件：住宅小區(qū)建筑容積率≥1.0、單套建筑面積≤（）平方米、實際成交價格≤同級別土地住房平均交易價格的1.2倍。A.90B.120C.144D.1802.客戶張女士通過鏈家購買一套滿5年的二手商品房，房屋產(chǎn)權(quán)登記日期為2020年3月，契稅完稅憑證日期為2019年12月。若該房為業(yè)主唯一住房，且面積95㎡，則免征（）。A.增值稅及附加B.個人所得稅C.契稅D.土地增值稅3.某房源掛牌價480萬元，客戶李先生通過鏈家談判后以450萬元成交。若鏈家收取2.5%的居間服務(wù)費（買賣雙方各承擔50%），則客戶需支付（）元。A.56250B.112500C.28125D.675004.2025年某城市執(zhí)行“認房不認貸”政策，客戶王先生家庭名下無房，但有一筆未結(jié)清的房貸記錄。若申請商業(yè)貸款購買首套房，最低首付比例為（）。A.20%B.30%C.40%D.50%5.房屋產(chǎn)權(quán)證書中“規(guī)劃用途”標注為“公寓”的房源，若土地性質(zhì)為住宅用地，產(chǎn)權(quán)年限通常為（）年。A.40B.50C.70D.996.客戶咨詢“滿五唯一”的認定標準，正確的解釋是（）。A.房產(chǎn)證滿5年且業(yè)主家庭唯一住房B.契稅票滿5年且業(yè)主省內(nèi)唯一住房C.房產(chǎn)證或契稅票滿5年且業(yè)主家庭全國唯一住房D.房產(chǎn)證滿5年且業(yè)主本市唯一住房7.某二手房評估價為320萬元，客戶申請公積金貸款（最高可貸120萬元）和商業(yè)貸款組合貸，若公積金貸款利率3.1%，商業(yè)貸款利率4.2%（LPR+30BP），貸款期限25年，等額本息還款，則首月還款額約為（）元（不考慮利率浮動）。A.6890B.7230C.7650D.81208.下列不屬于房屋主體結(jié)構(gòu)問題的是（）。A.承重墻裂縫B.樓板滲水C.梁柱變形D.屋面傾斜9.客戶簽署《購房意向書》后，若因個人征信問題無法貸款，鏈家經(jīng)紀人應(yīng)首先（）。A.協(xié)助客戶更換貸款銀行B.告知客戶需承擔違約責任C.聯(lián)系賣方協(xié)商解約D.建議客戶補充首付款10.2025年某城市推行“帶押過戶”政策，關(guān)于該流程的描述，錯誤的是（）。A.無需提前結(jié)清原貸款B.新貸款發(fā)放后優(yōu)先償還原貸款C.買賣雙方需同時辦理抵押登記D.僅適用于同一家銀行的貸款11.房屋租賃合同中，若未明確約定維修責任，租賃期間房屋水管老化破裂，維修費用應(yīng)由（）承擔。A.承租人B.出租人C.鏈家D.雙方各擔50%12.客戶咨詢“學區(qū)房”政策，根據(jù)2025年某城市新規(guī)，同一套住房用于入學的，小學學位需間隔（）年，初中學位需間隔（）年。A.3；3B.6；3C.6；6D.3；613.某房源存在“居住權(quán)登記”，下列說法正確的是（）。A.居住權(quán)人可隨意轉(zhuǎn)租B.居住權(quán)期限最長20年C.所有權(quán)人出售房屋不影響居住權(quán)D.居住權(quán)需經(jīng)所有權(quán)人書面同意設(shè)立14.客戶通過鏈家購買法拍房，需特別注意的風險不包括（）。A.房屋占用情況B.原業(yè)主戶口未遷出C.拖欠的物業(yè)費D.房齡超過30年15.鏈家“安心服務(wù)承諾”中，關(guān)于“簽前查封先行墊付”的描述，正確的是（）。A.墊付金額不超過購房款的20%B.需在簽約后30日內(nèi)發(fā)現(xiàn)查封C.客戶需提供法院查封裁定書D.僅適用于全款購房客戶二、多項選擇題（共10題，每題3分，共30分，多選、錯選不得分，少選每個正確選項得0.5分）1.下列屬于鏈家經(jīng)紀人“十不準”行為的有（）。A.泄露客戶個人信息B.隱瞞房屋抵押情況C.協(xié)助客戶偽造收入證明D.引導(dǎo)客戶規(guī)避稅費2.房屋查驗時，需重點核實的產(chǎn)權(quán)信息包括（）。A.房產(chǎn)證真?zhèn)蜝.共有權(quán)人是否同意出售C.土地性質(zhì)（出讓/劃撥）D.房屋是否被列入拆遷范圍3.客戶購房需求分析中，“隱性需求”可能包括（）。A.希望鄰居素質(zhì)較高B.偏好低樓層方便老人C.擔心小區(qū)停車位不足D.要求房屋裝修風格現(xiàn)代4.2025年某城市限購政策規(guī)定，非戶籍家庭購房需提供（）。A.連續(xù)24個月社保繳納記錄B.婚姻狀況證明C.無房證明D.個人所得稅完稅憑證5.房屋買賣合同中必須明確的條款有（）。A.房屋地址及產(chǎn)權(quán)信息B.總價款及支付方式C.交房時間及標準D.爭議解決方式6.下列情況可能導(dǎo)致貸款審批失敗的有（）。A.客戶信用卡逾期累計6次B.收入證明僅覆蓋月供的1.5倍C.房屋房齡35年（貸款期限25年）D.客戶為企業(yè)法人，近半年銀行流水波動大7.鏈家“交易安全保障服務(wù)”包括（）。A.房屋產(chǎn)權(quán)核驗B.資金監(jiān)管C.房屋質(zhì)量檢測D.交易流程跟進8.處理客戶投訴時，正確的做法有（）。A.先傾聽客戶訴求，不急于辯解B.承諾超出權(quán)限的解決方案C.記錄投訴細節(jié)并及時上報D.與客戶保持聯(lián)系直至問題解決9.關(guān)于“房屋租賃備案”的描述，正確的有（）。A.備案后承租人可享受學區(qū)權(quán)益B.未備案不影響租賃合同效力C.備案需提交房產(chǎn)證復(fù)印件D.備案由鏈家統(tǒng)一代辦10.2025年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策中，屬于“因城施策”范疇的有（）。A.調(diào)整首付比例B.優(yōu)化限購區(qū)域C.規(guī)范中介服務(wù)收費D.推廣共有產(chǎn)權(quán)住房三、案例分析題（共2題，每題15分，共30分）案例一：2025年3月，客戶王女士通過鏈家看中一套位于XX小區(qū)的二手房，產(chǎn)權(quán)人李先生聲稱房屋無抵押、無糾紛。雙方于3月15日簽訂《房屋買賣合同》，王女士支付定金10萬元，約定4月30日前辦理過戶。4月10日，鏈家在產(chǎn)權(quán)核驗時發(fā)現(xiàn)該房屋于3月20日被法院查封（因李先生涉及債務(wù)糾紛）。王女士要求解除合同并退還定金，李先生以“查封發(fā)生在簽約后”為由拒絕。問題：1.李先生是否需承擔違約責任？依據(jù)是什么？2.鏈家在此過程中應(yīng)承擔哪些責任？3.王女士可通過哪些途徑維權(quán)？案例二：客戶張先生計劃購買一套“學區(qū)房”，鏈家經(jīng)紀人小劉推薦了A小區(qū)（對口XX重點小學）。4月20日雙方簽約，5月10日教育局發(fā)布新政，A小區(qū)2026年起調(diào)整至普通小學學區(qū)。張先生以“學區(qū)變更”為由要求解除合同，賣方拒絕。問題：1.合同中未明確約定學區(qū)條款，張先生能否主張解約？2.經(jīng)紀人小劉在推薦房源時需注意哪些合規(guī)要求？3.鏈家應(yīng)如何協(xié)助雙方解決爭議？四、情景模擬題（共1題，20分）情景：客戶陳先生通過鏈家購買一套總價600萬元的二手房，已支付首付款180萬元（含定金20萬元），剩余420萬元申請商業(yè)貸款。銀行審批時發(fā)現(xiàn)陳先生征信報告中存在“連三累六”逾期記錄，貸款被拒。陳先生表示無力一次性支付剩余房款，要求解除合同并退還首付款，賣方認為陳先生違約，要求沒收定金并賠償損失。任務(wù)：作為鏈家經(jīng)紀人，你將如何處理此糾紛？請列出溝通步驟、依據(jù)的政策/法律條款及具體解決方案。答案一、單項選擇題1.C（2025年普通住宅單套建筑面積標準調(diào)整為≤144㎡）2.B（滿五唯一免征個人所得稅；增值稅免征需滿2年，本題已滿5年，故增值稅也免征，但選項中B更符合“唯一住房”條件）3.A（450萬×2.5%×50%=56250元）4.B（認房不認貸下，無房有貸款記錄首付比例30%）5.C（住宅用地公寓產(chǎn)權(quán)70年）6.C（“滿五”以房產(chǎn)證或契稅票較先者為準，“唯一”為家庭全國唯一住房）7.B（公積金貸款120萬，月供約5847元；商業(yè)貸款320-120=200萬，月供約1383元；合計約7230元）8.B（樓板滲水屬防水問題，非主體結(jié)構(gòu)）9.A（優(yōu)先協(xié)助解決貸款問題，而非直接解約）10.D（帶押過戶可跨銀行辦理）11.B（未約定時，出租人承擔維修責任）12.B（2025年新規(guī)小學學位間隔6年，初中3年）13.C（居住權(quán)登記后，所有權(quán)轉(zhuǎn)移不影響居住權(quán)）14.D（房齡不影響法拍房風險，主要風險為占用、戶口、欠費）15.C（需提供法院查封裁定，墊付金額不超過已支付房款，簽約后180日內(nèi)發(fā)現(xiàn)）二、多項選擇題1.ABCD（均屬“十不準”禁止行為）2.ABCD（產(chǎn)權(quán)核驗需全面核實）3.AC（隱性需求為未明確表達的潛在需求）4.ABC（非戶籍購房需社保、婚姻、無房證明，個稅非必要）5.ABCD（合同必備條款）6.ABCD（均可能導(dǎo)致貸款失?。?.ABD（安全保障服務(wù)含產(chǎn)權(quán)核驗、資金監(jiān)管、流程跟進，質(zhì)量檢測非強制）8.ACD（不可承諾超權(quán)限方案）9.ABC（備案需提交房產(chǎn)證，鏈家可協(xié)助但非統(tǒng)一代辦）10.ABD（因城施策涉及地方調(diào)控，規(guī)范中介收費屬全國性要求）三、案例分析題案例一答案：1.需承擔違約責任。依據(jù)《民法典》第500條，李先生在簽約前隱瞞房屋可能被查封的重大信息，構(gòu)成締約過失責任；即使查封發(fā)生在簽約后，其未如實披露債務(wù)糾紛，違反合同附隨義務(wù)。2.鏈家應(yīng)承擔產(chǎn)權(quán)核驗不及時的責任（簽約前未發(fā)現(xiàn)查封），需協(xié)助王女士收集證據(jù)、聯(lián)系李先生協(xié)商，并啟動“簽前查封先行墊付”承諾（若符合條件）。3.王女士可通過：①與李先生協(xié)商；②向鏈家申請墊付；③向法院起訴（主張解除合同、退還定金并賠償損失）。案例二答案：1.不能。合同未明確學區(qū)條款，學區(qū)政策屬政府行政行為，非賣方或鏈家可控，張先生無法以政策變更為由單方解約。2.需注意：①如實告知學區(qū)政策“可能調(diào)整”的風險；②提示客戶以教育局最新文件為準；③不在合同中承諾具體學區(qū)；④保留推薦時的溝通記錄。3.鏈家應(yīng)：①組織雙方協(xié)商，建議補充協(xié)議約定補償方案（如降價）；②提供教育局政策文件作為參考；③若協(xié)商不成，引導(dǎo)通過調(diào)解或訴訟解決。四、情景模擬題答案處理步驟：1.安撫情緒：與陳先生、賣方分別溝通，表達理解，避免矛盾激化。2.核實原因：確認征信逾期細節(jié)（是否為非惡意、能否開具證明），聯(lián)系銀行確認是否有補救可能（如增加共同還款人、提高首付比例）。3.法律依據(jù)：根據(jù)《民法典》第577條，陳先生因自身征信問題無法履約，構(gòu)成違約，需