房屋租賃合同糾紛處理建議房屋租賃作為不動(dòng)產(chǎn)使用的重要交易形式，在城市生活中極為普遍。然而，租賃雙方因租金、維修、合同解除等問(wèn)題產(chǎn)生的糾紛時(shí)有發(fā)生，不僅影響居住或經(jīng)營(yíng)秩序，還可能引發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)。本文結(jié)合實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)與法律規(guī)范，從糾紛類型梳理、處理流程解析到風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防策略，為租賃當(dāng)事人提供一套兼具操作性與合規(guī)性的解決方案。一、常見(jiàn)房屋租賃合同糾紛類型（一）租金支付與拖欠糾紛租賃期限內(nèi)，承租人因資金周轉(zhuǎn)、對(duì)租金金額存疑或出租人催繳方式不當(dāng)，可能延遲或拒絕支付租金。此類糾紛常伴隨“是否構(gòu)成違約”“能否解除合同”的爭(zhēng)議，需結(jié)合合同約定的支付周期、寬限期條款判斷。（二）房屋維修責(zé)任糾紛房屋出現(xiàn)漏水、電路故障等損壞時(shí)，出租人與承租人常因“維修義務(wù)歸屬”產(chǎn)生分歧。根據(jù)法律規(guī)定，出租人負(fù)有保障房屋安全適用的基本義務(wù)，但因承租人過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致的損壞（如私改電路），維修責(zé)任可能轉(zhuǎn)移至承租人。（三）合同解除糾紛一方主張解除合同的情形包括：承租人認(rèn)為房屋存在安全隱患、出租人擅自漲租或提前收回房屋；出租人因承租人拖欠租金、擅自轉(zhuǎn)租等行為要求解約。爭(zhēng)議焦點(diǎn)多為“解除事由是否符合法定或約定條件”“解約通知是否有效送達(dá)”。（四）房屋轉(zhuǎn)租與轉(zhuǎn)借糾紛承租人未經(jīng)出租人書(shū)面同意轉(zhuǎn)租房屋，或轉(zhuǎn)借房屋給第三人使用，出租人發(fā)現(xiàn)后要求確認(rèn)轉(zhuǎn)租無(wú)效、解除合同。此類糾紛需結(jié)合合同是否禁止轉(zhuǎn)租、次承租人是否善意等因素判斷。（五）裝修及添附糾紛承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝修后，因合同解除或到期，雙方就“裝修物歸屬”“費(fèi)用承擔(dān)”產(chǎn)生爭(zhēng)議。若裝修未經(jīng)出租人同意，出租人可要求恢復(fù)原狀或賠償損失；若經(jīng)同意，需區(qū)分“附合裝修”與“可拆除裝修”的處理規(guī)則。（六）押金退還糾紛租賃結(jié)束后，出租人以“房屋損壞”“拖欠物業(yè)費(fèi)”為由扣留押金，承租人主張全額退還。爭(zhēng)議核心在于“押金性質(zhì)（違約金/保證金）”“損壞是否因承租人過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致”“費(fèi)用扣除是否有證據(jù)支撐”。二、糾紛處理的實(shí)務(wù)流程（一）協(xié)商解決：高效且低成本的首選租賃雙方應(yīng)優(yōu)先通過(guò)面對(duì)面溝通或書(shū)面函件協(xié)商。協(xié)商時(shí)需注意：明確爭(zhēng)議焦點(diǎn)：如租金拖欠糾紛，需核對(duì)支付記錄、合同約定的支付時(shí)間；維修糾紛需固定房屋損壞現(xiàn)狀（拍照、錄像）。提出合理方案：承租人拖欠租金可協(xié)商分期支付，出租人維修遲延可要求減免對(duì)應(yīng)租期的租金。留存協(xié)商證據(jù)：溝通記錄（微信、郵件）、書(shū)面協(xié)議需妥善保存，避免后續(xù)反悔。（二）調(diào)解介入：借助第三方化解矛盾若協(xié)商無(wú)果，可申請(qǐng)第三方調(diào)解：社區(qū)/街道調(diào)解：向房屋所在地的社區(qū)居委會(huì)、街道辦申請(qǐng)調(diào)解，調(diào)解員會(huì)根據(jù)事實(shí)與情理居中協(xié)調(diào)。行業(yè)調(diào)解：如房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)、租賃行業(yè)協(xié)會(huì)，對(duì)中介參與的租賃糾紛有專業(yè)調(diào)解經(jīng)驗(yàn)。人民調(diào)解委員會(huì)：由司法行政部門(mén)指導(dǎo)的調(diào)解組織，調(diào)解協(xié)議可申請(qǐng)司法確認(rèn)（賦予強(qiáng)制執(zhí)行力）。（三）仲裁途徑：高效但需合同約定若租賃合同中約定了仲裁條款（如“因本合同產(chǎn)生的爭(zhēng)議提交XX仲裁委員會(huì)”），可向約定的仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁：仲裁特點(diǎn)：一裁終局，流程比訴訟快，且仲裁員多為行業(yè)專家，對(duì)租賃糾紛的裁判更具針對(duì)性。注意事項(xiàng)：仲裁協(xié)議需明確仲裁機(jī)構(gòu)名稱，否則可能被認(rèn)定無(wú)效，需轉(zhuǎn)為訴訟。（四）訴訟維權(quán)：最終的司法保障若協(xié)商、調(diào)解、仲裁均無(wú)法解決，可向房屋所在地的人民法院提起訴訟：1.起訴準(zhǔn)備：證據(jù)材料：租賃合同、支付憑證、溝通記錄、房屋現(xiàn)狀照片、維修單據(jù)等。訴訟文書(shū)：民事起訴狀需寫(xiě)明原被告信息、訴訟請(qǐng)求、事實(shí)與理由。2.訴訟流程：立案：向法院提交材料，繳納訴訟費(fèi)（簡(jiǎn)易程序可減半）。審理：法院會(huì)組織開(kāi)庭，雙方舉證、質(zhì)證、辯論，法官結(jié)合法律與事實(shí)裁判。執(zhí)行：若一方不履行判決，可申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行（如查封房屋、劃扣賬戶）。三、糾紛處理的法律依據(jù)與關(guān)鍵條款（一）《中華人民共和國(guó)民法典》相關(guān)規(guī)定租金支付：第七百二十一條規(guī)定“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金……”，未約定或約定不明的，可協(xié)議補(bǔ)充，仍不能確定的，租賃期不滿一年的應(yīng)在租期屆滿時(shí)支付，一年以上的應(yīng)每屆滿一年支付，剩余租期不滿一年的在屆滿時(shí)支付。維修義務(wù)：第七百一十二條規(guī)定“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但是當(dāng)事人另有約定的除外”；第七百一十三條規(guī)定，承租人在租賃物需要維修時(shí)可請(qǐng)求出租人在合理期限內(nèi)維修，出租人未履行的，承租人可自行維修，費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)（因承租人過(guò)錯(cuò)除外）。合同解除：第七百二十四條規(guī)定了出租人“一房數(shù)租”、房屋被查封等導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的情形，承租人可解除合同；第七百二十二條規(guī)定承租人拖欠租金，出租人可催告后解除合同。（二）司法解釋與地方規(guī)定《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》（2020修正）對(duì)“違法建筑租賃”“轉(zhuǎn)租合同效力”“裝修物處理”等問(wèn)題作出細(xì)化規(guī)定，各地法院也會(huì)結(jié)合地方租賃政策（如租金管制、群租規(guī)定）裁判，需關(guān)注房屋所在地的司法實(shí)踐。四、糾紛預(yù)防的核心策略（一）合同簽訂：條款明確，權(quán)責(zé)清晰租金與支付：明確租金金額、支付周期、支付方式（銀行轉(zhuǎn)賬優(yōu)先，備注“XX房屋X期租金”）、逾期支付的違約金標(biāo)準(zhǔn)（不宜過(guò)高，一般不超過(guò)LPR的4倍）。維修與保養(yǎng)：約定“日常維修（如家電故障）由承租人負(fù)責(zé)，重大結(jié)構(gòu)損壞由出租人負(fù)責(zé)”，或明確維修響應(yīng)時(shí)間（如“出租人應(yīng)在接到通知后3日內(nèi)安排維修”）。解除與違約責(zé)任：約定“因承租人擅自轉(zhuǎn)租、拖欠租金超15日，出租人有權(quán)解除合同”；“因出租人提前解約，應(yīng)賠償承租人裝修損失（若經(jīng)同意）”等。押金條款：明確押金金額、退還條件（如“租賃期滿，房屋無(wú)損壞、費(fèi)用結(jié)清后3日內(nèi)退還”）、扣除情形（需列舉具體事由，如“拖欠物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)”）。（二）履行過(guò)程：留痕管理，及時(shí)溝通租金支付：通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬、支付寶/微信企業(yè)賬戶支付，備注清晰，保留電子回單；現(xiàn)金支付需讓出租人出具收條（注明“收到XX房屋X期租金”）。維修溝通：發(fā)現(xiàn)房屋損壞后，立即通過(guò)短信、微信或書(shū)面函件通知出租人，附上損壞照片、視頻，要求明確回復(fù)維修方案；若出租人拖延，可自行維修并留存發(fā)票、維修記錄，主張費(fèi)用抵扣租金。轉(zhuǎn)租與添附：如需轉(zhuǎn)租，必須取得出租人書(shū)面同意；裝修前提交方案，經(jīng)出租人簽字確認(rèn)，避免后續(xù)爭(zhēng)議。（三）證據(jù)留存：全程記錄，防患未然合同類：租賃合同原件、補(bǔ)充協(xié)議、押金收據(jù)、租金收條等。溝通類：微信/短信聊天記錄（注意保留原始載體，避免截圖篡改）、郵件、書(shū)面函件（郵寄時(shí)選擇“郵政EMS”并備注“催款函”“維修通知”等）?，F(xiàn)場(chǎng)類：房屋交接時(shí)的現(xiàn)狀照片（含水電表讀數(shù)）、維修前后的對(duì)比照片、裝修過(guò)程的視頻等。費(fèi)用類：物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)繳費(fèi)憑證，維修發(fā)票、購(gòu)物小票（用于證明裝修或維修支出）。五、典型案例解析：從糾紛到化解的實(shí)務(wù)參考案例：承租人王某因房屋漏水多次要求出租人李某維修，李某拖延3個(gè)月未處理，王某自行維修花費(fèi)3000元，后以“出租人未履行維修義務(wù)”為由拒付當(dāng)月租金（5000元），李某起訴要求支付租金并解除合同。處理過(guò)程：1.證據(jù)梳理：王某提交了微信溝通記錄（多次催促維修）、維修合同、發(fā)票、房屋漏水照片；李某主張“漏水是王某使用不當(dāng)導(dǎo)致”但無(wú)證據(jù)。2.法律適用：根據(jù)《民法典》第七百一十三條，出租人未履行維修義務(wù)，承租人自行維修的費(fèi)用應(yīng)由出租人負(fù)擔(dān)，且可主張減免對(duì)應(yīng)租期的租金。3.調(diào)解結(jié)果：法院主持調(diào)解，王某支付李某租金2000元（扣除維修