工程款抵扣房款流程手冊工程款抵扣房款（以下簡稱“以工抵房”）是房地產(chǎn)開發(fā)與工程建設(shè)領(lǐng)域中，開發(fā)企業(yè)以自有商品房抵付應付施工方（或其他工程服務(wù)方）工程款的常見操作方式。本手冊結(jié)合實務(wù)操作經(jīng)驗，梳理全流程要點與風險防控，為相關(guān)主體提供實操指引。一、前期協(xié)商與協(xié)議文本擬定（一）協(xié)商核心要點1.抵扣基礎(chǔ)明確需確認擬抵扣的工程款性質(zhì)（如進度款、結(jié)算尾款、質(zhì)保金等），明確工程款對應的工程內(nèi)容已完工且驗收合格（或符合合同約定的付款節(jié)點）。同時約定可抵扣的房屋范圍（如指定樓棟、樓層、戶型）、房屋定價規(guī)則（按備案價、折扣價或成本價）。2.權(quán)利主體約定若施工方希望將房屋轉(zhuǎn)售給第三方（如員工、合作方），需提前約定“更名權(quán)”的行使條件（如是否需開發(fā)商同意、是否收取更名費），避免后續(xù)權(quán)屬糾紛。（二）協(xié)議簽訂要求1.主協(xié)議關(guān)聯(lián)以工抵房協(xié)議需與《建設(shè)工程施工合同》（或其他工程服務(wù)合同）形成關(guān)聯(lián)，明確“以房抵款”是工程款支付的特殊方式，而非房屋買賣的獨立交易。建議在原合同中增設(shè)“工程款支付方式”條款，或單獨簽訂《以房抵款補充協(xié)議》。2.關(guān)鍵條款約定房屋信息：明確房號、面積、單價、總價（需與工程款抵扣金額對應）、交房時間、質(zhì)量標準。抵扣方式：約定工程款抵扣的具體金額（如“乙方（施工方）應付工程款XX元，甲方（開發(fā)商）以XX套房屋總價XX元抵扣，差額部分[多退少補/另行結(jié)算]”）。權(quán)屬轉(zhuǎn)移：約定房屋備案、產(chǎn)權(quán)辦理的責任主體（通常開發(fā)商負責網(wǎng)簽、辦證，施工方或?qū)嶋H購房人配合提供資料）。二、抵扣金額的核定與確認（一）工程款金額確認1.工程結(jié)算依據(jù)需以經(jīng)雙方確認的《工程結(jié)算書》《進度款審批表》等文件為依據(jù)，明確已完成工程量、應付工程款（含已付款、未付款、質(zhì)保金比例）。若涉及第三方審計，需約定審計結(jié)果的認可方式。2.質(zhì)保金特殊處理若工程款包含質(zhì)保金，需約定質(zhì)保金抵扣的條件（如“質(zhì)保期屆滿且無質(zhì)量問題后，質(zhì)保金對應的房屋產(chǎn)權(quán)方可完全轉(zhuǎn)移”），避免因質(zhì)量糾紛影響房屋交易。（二）房款金額核算1.房屋價格構(gòu)成房款需明確是否包含契稅、維修基金、物業(yè)費等。若由施工方或?qū)嶋H購房人承擔稅費，需在協(xié)議中單獨列明（如“房屋總價為備案價XX元，其中契稅、維修基金由實際購房人自行承擔”）。2.金額對賬確認雙方需就“工程款金額-已付款-擬抵扣房款金額-差額（若有）”進行書面對賬，形成《工程款與房款抵扣確認書》，由雙方法定代表人或授權(quán)代表簽字蓋章。三、流程操作步驟（一）抵扣申請與內(nèi)部審批1.申請?zhí)峤皇┕し剑ɑ蚬こ谭?wù)方）向開發(fā)商提交《以房抵款申請書》，附工程結(jié)算文件、擬抵扣房屋需求說明（如自用或轉(zhuǎn)售）。2.開發(fā)商內(nèi)部審批開發(fā)商需經(jīng)財務(wù)、法務(wù)、營銷等部門聯(lián)審：財務(wù)部門審核工程款余額、資金計劃；法務(wù)部門審核協(xié)議合規(guī)性（如房屋是否被抵押、查封）；營銷部門確認房源可售性、價格備案情況。（二）房源選定與鎖定1.房源范圍確認開發(fā)商提供可選房源清單（含房號、面積、備案價、現(xiàn)狀說明），施工方可在清單內(nèi)選定房屋（或指定實際購房人選房）。選房后開發(fā)商需在銷售系統(tǒng)中鎖定房源，暫停對外銷售。2.實際購房人確認（若有）若施工方將房屋轉(zhuǎn)售給第三方，需提供實際購房人的身份信息、購房意向書，開發(fā)商需審核購房資格（如限購政策下的資質(zhì)）。（三）抵扣手續(xù)辦理1.補充協(xié)議簽訂開發(fā)商與施工方（及實際購房人，若有）簽訂《以房抵款補充協(xié)議》，明確：房屋權(quán)屬最終歸屬（施工方或?qū)嶋H購房人）；房款抵扣的具體金額（需與工程款余額對應）；剩余工程款（若有）的支付方式（如現(xiàn)金、商票等）。2.財務(wù)賬務(wù)處理開發(fā)商賬務(wù)：借記“應付賬款-工程款”，貸記“預收賬款-房款”；施工方賬務(wù)：借記“應收賬款-房款”（或“存貨-開發(fā)產(chǎn)品”，若自用），貸記“應收賬款-工程款”。（四）產(chǎn)權(quán)辦理與收尾1.網(wǎng)簽與備案若房屋歸屬施工方，開發(fā)商需配合辦理網(wǎng)簽（買受人為施工方）；若歸屬實際購房人，需直接與實際購房人簽訂《商品房買賣合同》并備案。2.房款發(fā)票與工程款發(fā)票開發(fā)商向房屋買受人開具房款發(fā)票（金額為抵扣的工程款金額）；施工方向開發(fā)商開具工程款發(fā)票（金額為抵扣的房款金額，需與工程款結(jié)算金額一致）。3.交房與產(chǎn)權(quán)登記開發(fā)商按合同約定交房，協(xié)助買受人辦理不動產(chǎn)權(quán)證。若房屋存在質(zhì)量問題，施工方仍需按工程合同承擔維修責任。四、風險防范與注意事項（一）法律合規(guī)性風險1.避免“陰陽合同”房屋備案價需與抵扣價一致，嚴禁通過“低開發(fā)票、高抵扣款”套取資金，否則可能被認定為偷稅或合同無效。2.優(yōu)先受償權(quán)限制若施工方已行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，需確認以房抵款不影響其他債權(quán)人利益（可通過律師盡調(diào)或法院確認）。（二）資金與稅務(wù)風險1.稅費承擔清晰化明確契稅、增值稅、企業(yè)所得稅的承擔主體：開發(fā)商需按房款金額繳納增值稅及附加、土地增值稅（視同銷售）；施工方需按工程款金額繳納增值稅及附加、企業(yè)所得稅；實際購房人需按房款金額繳納契稅。2.發(fā)票合規(guī)性工程款發(fā)票與房款發(fā)票的金額需對應，避免因“票款不一致”引發(fā)稅務(wù)稽查。（三）房源與產(chǎn)權(quán)風險1.房源核查開發(fā)商需確保抵扣房屋無抵押、查封、預售備案等限制，可通過不動產(chǎn)登記中心查詢房屋狀態(tài)。2.產(chǎn)權(quán)辦理時效協(xié)議中需約定“開發(fā)商逾期辦證的違約責任”，避免因開發(fā)商資金鏈問題導致產(chǎn)權(quán)拖延。（四）爭議解決機制建議在協(xié)議中約定仲裁或訴訟管轄（如“因本協(xié)議產(chǎn)生的糾紛，提交XX仲裁委員會仲裁”），并明確“以房抵款”的履行順序（如“工程款債權(quán)優(yōu)先于房屋買賣債權(quán)”）。五、常見問題解答（一）質(zhì)保金能否用于抵扣房款？可以，但需約定“質(zhì)保期屆滿且無質(zhì)量問題后，質(zhì)保金對應的房屋產(chǎn)權(quán)方可轉(zhuǎn)移”，或預留部分房款作為質(zhì)保金的擔保（如“抵扣房款中XX%作為質(zhì)保金，質(zhì)保期屆滿后無息退還”）。（二）跨項目工程款能否抵扣？若開發(fā)商為集團公司或關(guān)聯(lián)企業(yè)，需明確工程款所屬項目與抵扣房屋所屬項目的關(guān)聯(lián)關(guān)系，避免因“資金混同”引發(fā)稅務(wù)或債權(quán)糾紛（建議通過集團內(nèi)部協(xié)議明確資金往來）。（三）個人購房能否用工程款抵扣？可以，但需將工程款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給個人（需開發(fā)商同意），并簽