第1頁無錫項目產(chǎn)品定位營銷中心第2頁CONTENTS

目錄第一部分項目概況第二部分無錫高端公寓市場

第三部分項目發(fā)展模式探討第四部分項目產(chǎn)品定位第五部分項目產(chǎn)品策劃第3頁CONTENTS

目錄第一部分項目概況第二部分無錫豪宅市場

第三部分豪宅客戶分析第四部分項目產(chǎn)品定位第五部分項目產(chǎn)品策劃第4頁1.1項目位置及現(xiàn)狀宗地位于無錫南長區(qū)太湖大道與通揚路交叉口東南側(cè)。項目西側(cè)隔世貿(mào)中心項目即是無錫規(guī)劃新CBD區(qū)域——太湖廣場項目概況本項目地塊第5頁本項目地塊1.2項目周邊及配套情況地塊西側(cè)500M為太湖廣場與清揚公園。地塊距圖書館、大會堂、行政服務(wù)中心約1公里地塊與中山路、五愛路等多個市級商業(yè)中心均在項目3公里以內(nèi)周邊教育資源包括輔仁中學(xué)、僑宜幼兒園、南長中心小學(xué)醫(yī)療設(shè)施方面，無錫醫(yī)療中心位于地塊周邊，無錫疾病控制中心、南長醫(yī)院均在本項目三公里輻射范圍之內(nèi)項目概況第6頁本項目地塊1.3項目周邊交通情況交通布局：立體交叉通行順暢以三橫兩縱一街太湖大道、通揚路、清揚路為主干道，距離市中心4公里以內(nèi)。第7頁

太湖廣場（開放式）－－無錫市未來最高檔的CBD區(qū)，且區(qū)級政府機(jī)構(gòu)多，生活配套完善，交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)。已形成以市民活動為主，兼顧旅游，集文化、娛樂、體育、健身、觀賞、集會和休閑為一體的高品位城市廣場。項目概況1.4太湖廣場規(guī)劃第8頁四至范圍：北至太湖大道、西至通揚路、東側(cè)以自然河道為界，南側(cè)與清名新村相鄰地塊面積：地塊南北長約200米，東西長約210米，面積約合34343平米地塊現(xiàn)狀：地塊為居住、工業(yè)混合的老城區(qū)，整體環(huán)境一般，處于拆遷階段。『宗地現(xiàn)狀』項目概況北側(cè)太湖大道南側(cè)道路東側(cè)古運河景觀東側(cè)歷史街區(qū)西側(cè)在建世貿(mào)中心項目地塊內(nèi)電瓶車廠1.5宗地現(xiàn)狀第9頁CONTENTS

目錄第一部分項目概況第二部分無錫高端公寓市場分析

第三部分項目發(fā)展模式探討第四部分項目產(chǎn)品定位第五部分項目產(chǎn)品策劃梁溪河板塊`蠡湖板塊太湖大道運河市中心太湖廣場```太湖新城`南長北區(qū)板塊魅力萬科城二期太湖國際社區(qū)三期觀山名筑融創(chuàng)天鵝湖二期世家名門綠城·玉蘭花園一期尚錦城一期太湖國際社區(qū)二期中星苑時代國際清揚御庭時代上城一期朗詩未來之家二期茂業(yè)·豪園世貿(mào)國際公寓蠡湖香榭湖濱壹號花園二期蠡湖壹號一期山水湖濱花園二期湖濱杰座佳城國際中心無錫高端公寓分布梁溪河板塊`蠡湖板塊太湖大道運河市中心太湖廣場```太湖新城`南長北區(qū)板塊藍(lán)庭國際名都華庭領(lǐng)館88萬達(dá)廣場萬科金域藍(lán)灣山語銀城陽光嘉園瑜憬灣花園二期奧林花園三期太湖錦園紫金·英郡瑜憬灣花園三期金色江南四期富安華庭中星苑時代國際清揚御庭時代上城一期朗詩未來之家二期茂業(yè)·豪園世貿(mào)國際公寓鼎牌·吾愛人家西水東一期無錫高端公寓分布第12頁規(guī)模——豪宅項目的規(guī)模普遍較大（30萬平米以上）在相關(guān)配套的打造上具備較大的優(yōu)勢；物業(yè)類型——較大的規(guī)模以及較低的容積率使得其他的項目在物業(yè)形態(tài)的選擇上比較的豐富，或者有較低的建筑覆蓋率，具備舒適的尺度空間與園林環(huán)境；樓體形態(tài)——大多數(shù)豪宅項目為一梯兩戶（最多三戶）的板式結(jié)構(gòu)，太湖廣場的項目由于規(guī)模小，容積率高，普遍設(shè)計較大的戶型來滿足戶型的舒適感項目名稱板塊總建面物業(yè)類型綠城·玉蘭花園一期太湖新城板塊1501495棟27層的高層2棟17層的小高層時代上城一期太湖廣場板塊102520.04?1棟28層高層;2棟8-9層小高層;10棟7層多層朗詩未來之家二期太湖廣場板塊90259.63棟15-16層小高層;2棟32層高層茂業(yè)·豪園太湖廣場板塊1300003棟44層的高層世貿(mào)國際公寓太湖廣場板塊1375651棟26層的高層1棟31層的高層2棟33層的高層2棟31層的高層1棟29層的高層1棟24層的高層;鼎牌·吾愛人家南長北片板塊78391?1棟28層高層;1棟31層高層;1棟11層小高層;1棟32層高層;1棟27層高層西水東中央生活區(qū)一期南長北片板塊148950.064棟32層的高層4棟16層的小高層萬達(dá)廣場梁溪河板塊377870.171棟22層的高層3棟10層的小高層1棟30層的高層1棟30層的高層7棟25層的高層1棟26層的高層2棟18層的小高層萬科金域藍(lán)灣梁溪河板塊384490?12棟33層高層蠡湖壹號一期蠡湖新城板塊1591868棟5-6層的多層;5棟23-30層的高層聯(lián)體:15棟規(guī)模與物業(yè)形態(tài)分析第13頁高端公寓項目分析太湖廣場項目的容積率明顯高于其他區(qū)域的項目；高容積率意味著在物業(yè)形態(tài)的上，太湖廣場的項目有著天然的劣勢；在無錫這類三線城市，如何突破高容積率與大戶豪宅的矛盾是本項目重點考慮的問題。容積率分析第14頁戶型分析項目戶型面積區(qū)間比例茂業(yè)豪園二房114-11749.10%三房150-18249.10%復(fù)式370以上1.80%世貿(mào)三房160-21557.33%四房187-28719.94%五房240-26222.31%朗詩一房53-6416.05%三房90-14074.39%四房197-2179.56%時代上城二房89-12251.47%三房123-15334.53%四房152-2558.90%金域藍(lán)灣二房89-9044.44%三房12111.11%四房157-21744.44%萬達(dá)一房50-7541.90%二房79-9322.22%三房124-13933.42%西水東二房88-9033.37%三房137-19754.44%躍層202-4008.02%吾愛人家二房89-9029.63%三房118-14259.26%躍層19-70-22311.11%玉蘭花園二房10415.52%三房168-1731.34%四房203-26635.52%蠡湖一號二房93-9311.33%三房117-16342.58%四房164-20120.12%第15頁太湖廣場板塊的茂業(yè)豪園一期、世貿(mào)國際的戶型都是以大戶型為主，戶型面積在200平米以上；戶型分析總結(jié)其他豪宅項目的戶型主要是以改善型的舒適戶型為主，兩房面積在90-100平米左右，三房戶型在140-170平米左右,且占了絕對的比例；一些特點鮮明的項目例如城市綜合體-萬達(dá)廣場、綠色科技住宅朗詩國際也配備了一些小戶型-一房，以及一些緊湊型的三房戶型；除了茂業(yè)豪園、與世貿(mào)國際兩個項目銷售速度較慢，09年其他豪宅項目均取得了很好的銷售業(yè)績。5月份所有項目的銷售速度大幅減緩項目名稱板塊月均銷售面積月均銷售套數(shù)月均銷售金額（萬元）綠城·玉蘭花園一期太湖新城板塊15,34079172,637,667時代上城一期太湖廣場板塊7,4016074,961,926朗詩未來之家二期太湖廣場板塊42854053042434茂業(yè)·豪園太湖廣場板塊2,2261420,859,668世貿(mào)國際公寓太湖廣場板塊26381232377411鼎牌·吾愛人家南長北片板塊322.2534170786.75西水東中央生活區(qū)一期南長北片板塊7,53649103,910,576萬達(dá)廣場梁溪河板塊15,915161155,855,724萬科金域藍(lán)灣梁溪河板塊4,3203352,270,792蠡湖壹號一期蠡湖新城板塊5,9073972,490,231銷售速度分析總結(jié)第17頁項目名稱容積率物業(yè)類型外立面風(fēng)格綠城·玉蘭花園一期3.025棟27層的高層2棟17層的小高層新古典主義建筑風(fēng)格，外墻采用石材干掛到頂時代上城一期1.48?1棟28層高層;2棟8-9層小高層;10棟7層多層簡約時尚的現(xiàn)代風(fēng)格建筑,外墻涂料朗詩未來之家二期2.53棟15-16層小高層;2棟32層高層簡約時尚的現(xiàn)代風(fēng)格建筑,外墻涂料茂業(yè)·豪園6.53棟44層的高層

世貿(mào)國際公寓5.641棟26層的高層1棟31層的高層2棟33層的高層2棟31層的高層1棟29層的高層1棟24層的高層;現(xiàn)代主義風(fēng)格,外墻采用石材干掛到頂鼎牌·吾愛人家1.8?1棟28層高層;1棟31層高層;1棟11層小高層;1棟32層高層;1棟27層高層建筑立面以現(xiàn)代灰為主，面磚西水東中央生活區(qū)一期2.74棟32層的高層4棟16層的小高層現(xiàn)代主義風(fēng)格，外墻:涂料;面磚;萬達(dá)廣場31棟22層的高層3棟10層的小高層1棟30層的高層1棟30層的高層7棟25層的高層1棟26層的高層2棟18層的小高層現(xiàn)代主義風(fēng)格，外墻:涂料;面磚;萬科金域藍(lán)灣2.5?12棟33層高層,輕盈、通透的外立面設(shè)計,創(chuàng)造現(xiàn)代的唯美風(fēng)格，外墻面磚蠡湖壹號一期1.28棟5-6層的多層;5棟23-30層的高層聯(lián)體:15棟外墻:面磚大部分項目的外立面是現(xiàn)代風(fēng)格，也有部分采用的是新古典風(fēng)格；建筑風(fēng)格與外立面分析未來新增高端住宅項目分析主要集中在南長區(qū)，濱湖區(qū)。占地39086容積率2.4建筑面積不包括地下部分94800總戶數(shù)845845物業(yè)類別住宅、寫字樓、商業(yè)項目地址清揚路與清名路交叉口東南角恒威中央領(lǐng)地物業(yè)類別3棟聯(lián)排別墅，1棟多層住宅，1棟高層商住樓項目地址南長區(qū)太湖廣場清揚路東側(cè)占地1.5萬容積率2.2南揚華庭總用地59482當(dāng)期建筑面積118964當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù)800戶左右容積率2綠化率70.00%物業(yè)類型普通住宅建筑形態(tài)5棟25-30層高層;裝修情況毛坯建筑形態(tài)5棟25-30層的高層規(guī)劃特征以高層為主做半圍合式布局地址濱湖區(qū)太湖大道與湖濱路交叉口的東南側(cè)天安曼哈頓天安曼哈頓一期總用地27360㎡，總建筑面積80041㎡，總戶數(shù)290戶，容積率2.35，綠地率45.4%。二（或三）期為南區(qū)，沿湖濱路，中南路呈“L”型布置的商業(yè)，三幢高層住宅。以160平米以上平層、精裝大宅為主。未來高端項目供應(yīng)量分析總建筑面積當(dāng)期推案量推案套數(shù)已售面積已售套數(shù)3月銷售均價整體銷售均價待開發(fā)量預(yù)售未售出量金域藍(lán)灣384490384490103171594836026561621910766019569玉蘭花園40000015014956967290552252809774100642498511742五愛人家78391783919981817167131501304609265西水東6954001489505564436055601362175391347754645043時代上城1100000102520816156406440454313204973699748017211茂業(yè)豪園45000013000073918501668574701037894673200007061世貿(mào)國際31331313756510422146452277224163661283417574851944朗詩未來175260175260149072128513408811591620211650014984蠡湖2號地塊16615221661522南揚華庭3431434314天元世家350000350000啟麟尚院1812218122恒威·中央領(lǐng)地9480094800天安曼哈頓118964118964第三橡膠廠地塊394218394218時代上河260827260827布勒制造廠地塊236929236929電瓶車廠地塊109626109626金科地塊497975497975蠡湖一號545697159186159187102416256210271269711825386511保利地塊269901269901綠城地塊569634569634盛高地塊7782247782248071096第23頁CONTENTS

目錄第一部分項目概況第二部分無錫高端公寓市場

第三部分項目發(fā)展模式探討第四部分項目產(chǎn)品定位第五部分項目產(chǎn)品策劃我們的一切研究都必須以現(xiàn)實條件為基礎(chǔ)，以確定的目標(biāo)為導(dǎo)向假定目標(biāo)項目的地價因素要求項目必須實現(xiàn)均價12500元/平米以上才會有利潤項目必須在開盤后兩年的期限內(nèi)銷售完畢根據(jù)以上的市場狀況以及項目土地屬性的判斷，結(jié)合其他城市類似CBD區(qū)域的案例，本項目可以有以下三個定位方向模式一：城市頂級豪宅模式二：高端公寓模式三：酒店式公寓（小戶型）主力戶型200平米以上的大戶平層或者躍層主力戶型在80-180平米的舒適型戶型主力戶型40-80平米以上的小戶型單位案例：茂業(yè)觀園北京朝陽觀公園區(qū)域凱燕環(huán)球中心無錫主流項目（西水東、朗詩未來之家）兩廣路及四惠朝陽公園區(qū)——城市景觀+CBD朝陽公園為北京市內(nèi)最大的公園，有“城市綠肺”之稱；朝陽公園的價值認(rèn)知經(jīng)歷了由北到南再到西的過程；棕櫚泉國際公寓均價18000元主力戶型176-216國興觀湖國際均價15000元（毛坯）主力戶型200公園大道均價18000元主力戶型160-170北京GOLF公寓均價18000元主力戶型273九號公寓均價20000元主力戶型266-286北京城市高檔公寓的標(biāo)桿型市場模式一：城市奢侈型公寓朝陽公園區(qū)域項目名稱規(guī)模容積率建筑形式核心賣點主力戶型銷售均價物業(yè)管理棕櫚泉國際公寓占地:7萬建面:24萬3.3板塔位置+景觀+產(chǎn)品176-21618000元5.6\7.2元/平方米公園大道占地:4.9萬建面:25萬3.98板樓板塔地段+尊貴感160-17018000元6.5元/平米北京GOLF公寓——板樓位置+景觀視野273三居18000元—觀湖國際公寓建面:31.3萬3.5板樓戶型+高舒適度200三居15000元毛坯3.98元/平米九號國際公寓占地:1.8萬建面:9萬3.83板樓地段+景觀視野+品質(zhì)266-28620000元8元/平米豪宅區(qū)的代名詞、位置+景觀，價格18000元以上高于同期的CBD核心區(qū)域、銷售速度20-30套/月模式一：城市奢侈型公寓第28頁茂業(yè)天地觀園直面太湖廣場、清揚公園，將來的地鐵1號站在小區(qū)下面，地處太湖廣場CBD核心位置，同時擁有稀缺的公園景觀資源茂業(yè)天地觀園是純粹的大戶型的項目300平米以上，這在無錫市場是從來沒有過的平層官邸，一期的項目叫茂業(yè)豪園，二期在產(chǎn)品上做了很大的升級，來匹配無錫頂級豪宅的定位，包括雙開門的電梯、三梯兩戶的格局等各方面都采用了非常高的標(biāo)準(zhǔn)。模式一：城市奢侈型公寓猜測：公司的運營模式以及前期的銷售導(dǎo)致對項目的銷售速度不敏感核心競爭力：CBD+城市稀缺景觀29對比自己客戶：真正的奢侈公寓的購買階層有限項目條件：項目規(guī)模小，難以分?jǐn)偤勒枰木薮笸度耄ㄈ绾廊A會所等）不具備奢侈公寓必備的資源條件市場風(fēng)險：無錫市場沒有成功先例，風(fēng)險極大、營銷不可控模式一：城市奢侈型公寓第30頁模式三：城市奢侈型公寓用途面積段（平米）比例酒店式公寓70左右77.5%80左右14.7%160左右6.9%355左右0.9%凱燕環(huán)球中心由比爾.蓋茨豪宅設(shè)計師JohnDavid親筆規(guī)劃，是集德國五星級酒店，商務(wù)酒店公寓，休閑，會議，康樂為一體的大型標(biāo)志性建筑，為太湖廣場重要規(guī)劃項目，東接無錫人民大會堂，西臨京杭大運河，周邊是無錫政治、文化CBD中心,地理位置極佳，風(fēng)景優(yōu)美.總高50層(近200米)，其中1-22層由凱賓斯基入駐，23層以上為精心籌造的總統(tǒng)套房之上的五星級酒店公寓、辦公公寓，由凱賓斯基大飯店管理公司統(tǒng)一管理?；举Y料物業(yè)類型：酒店式高層公寓物業(yè)地址：永和路18路占地面積：12146.7平方米建筑面積：134254平方米容積率：8.96綠化率：20%開盤時期：734套總套數(shù)：734套銷售套數(shù)：676套第31頁項目解析：對于具有代表意義的凱燕環(huán)球中心來說開盤時期12000元/平方米的價格成為當(dāng)時無錫市場價格標(biāo)桿，是無錫營銷最成功的酒店式公寓項目購買凱燕環(huán)球中心的絕大多數(shù)業(yè)主都是看中了世界十大酒店凱賓斯基的品牌、太湖廣場的地段以及未來的回報前景,占有了地利與人和,太湖廣場的地利優(yōu)勢；核心競爭力：CBD最核心+凱賓斯基酒店+市場先機(jī)32對比自己客戶：本地不缺乏有實力的投資型客戶，但市場承接的租賃客戶嚴(yán)重缺乏項目條件：項目位置的周邊商務(wù)環(huán)境較差凱燕引入世界級酒店品牌的模式難以借鑒市場風(fēng)險：由于前期凱燕項目的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于客戶預(yù)期，目前市場對其接受度有較大的風(fēng)險國家政策對投資型物業(yè)的打壓，未來市場的不確定性增強(qiáng)模式三：小戶型酒店式公寓北京CBD區(qū)域項目名稱規(guī)模容積率建筑形式核心賣點主力戶型銷售均價物業(yè)管理萬豪占地:1.2萬建面:8.9萬4.0塔樓區(qū)域+景觀160-23014000元3.7元/平方米溫莎大道占地:3萬建面:20萬5.0板塔位置80-120233-38816000元6.0元/平方米新城國際占地:10.5萬建面:32萬3.0板樓位置+園林180-20016000元6.5元/平方米金地國際花園占地:4萬建面:12萬3.0板樓位置+綜合體170-20014000元5元/平方米藍(lán)堡國際公寓占地:3.15萬建面:20萬4.74板塔位置170-19813500元4元/平方米高檔公寓代表性區(qū)域、后續(xù)供給較少、價格14000-16000元、銷售速度40套/月左右兩廣路及四惠區(qū)域——除了CBD一無所有所有城市資源與這兩個區(qū)域無關(guān)；價格提升較多依靠CBD的輻射提升區(qū)域價值，上升空間有限；競爭中，更多依靠與CBD的距離關(guān)系和價格優(yōu)勢取勝CBD華業(yè)玫瑰東方均價11000元主力戶型140-200合生國際花園預(yù)計10000元（精裝）主力戶型100-130富力城均價10500元（精裝）主力戶型110-160天之驕子均價9000元主力戶型110-130典型的主流住宅市場（主流客戶、緊湊戶型）較高的性能價格比是項目區(qū)的競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵CBD東南區(qū)域項目名稱規(guī)模容積率建筑形式核心賣點主力戶型銷售均價銷售狀況物業(yè)管理富力城占地:48.78萬建面:139萬2.7塔樓、板樓地段+園林110-16010500元77%2.8元/平方米合生國際占地:5萬建面:20萬3.4板樓地段+景觀+園林100-130預(yù)計10000元認(rèn)籌—CBD總部公寓—4.4板樓、板塔地段100-1308500元80%2.5元/平方米天之驕子占地:3.5萬建面:13.6萬2.73板樓地段+園林110-1309000元75%3.0元/平方米華業(yè)玫瑰東方占地：7.1萬建面：25萬2.78板樓生態(tài)主題+園林140-2001100070%3.5元/平米區(qū)域價值有所提高、供給量較大、產(chǎn)品針對主流中產(chǎn)階級、價格10000元、銷售速度60套/月左右第36頁區(qū)域南長地址太湖大道、規(guī)劃金星南路交叉口總建面17.5萬平米容積率2.9綠化率40%物業(yè)形態(tài)小高層，高層最早開盤2007-06-30規(guī)劃戶數(shù)1285物業(yè)管理費2.30元/平方米.月裝修標(biāo)準(zhǔn)1500-2000元/㎡37對比自己客戶：目前無錫市場的中產(chǎn)階級，客戶量大項目條件：位置優(yōu)于朗詩未來之家市場風(fēng)險：目前市場主力需求面積段，市場的風(fēng)險較小模式二：精品公寓第38頁CONTENTS

目錄第一部分項目概況第二部分無錫高端公寓市場

第三部分項目發(fā)展模式探討第四部分項目產(chǎn)品定位第五部分項目產(chǎn)品策劃4.1.客戶定位——區(qū)域競爭影響：競爭項目 未來兩年無錫豪宅市場的供應(yīng)將加大（見上表），

CBD的區(qū)位優(yōu)勢在逐漸增強(qiáng)，但是還未能像一類城市的CBD區(qū)域那樣無可取代，且本項目的規(guī)模限制難以享受CBD的成熟帶來的優(yōu)勢

無錫市區(qū)面積小，大多數(shù)豪宅項目都在周邊3公里的覆蓋范圍內(nèi)，物理區(qū)隔很小與一線城市的CBD的本質(zhì)區(qū)別，使得我們不可能有一線城市CBD的高端客戶群體4.1.客戶定位——區(qū)域競爭影響：競爭項目地塊規(guī)模與容積率未來競爭高端公寓項目的規(guī)模普遍較大，大多在20萬平米以上本項目潛在競爭項目容積率基本都在在2.5之內(nèi)本項目的實際容積率為6，在規(guī)劃設(shè)計上存在一定劣勢4.2.客戶定位——區(qū)域競爭影響：項目競爭優(yōu)劣勢CBD的區(qū)位優(yōu)勢。屬于古運河改造規(guī)劃范圍交通便利優(yōu)勢規(guī)模小容積率較高，不適宜發(fā)展資源型產(chǎn)品緊鄰交通主干道，有噪音劣勢優(yōu)勢劣勢 由于項目競爭狀況和本身素質(zhì)限制，在總價區(qū)間上不適合與西水東這樣的高端項目爭奪客戶，與市場低容積率項目爭奪客戶。4.5.客戶定位——項目定位圖客戶中產(chǎn)白領(lǐng)本項目西水東朗詩萬達(dá)高端4.4客戶定位——項目客戶總體定位結(jié)合現(xiàn)有客戶和片區(qū)發(fā)展趨勢，定位項目客戶構(gòu)成：成長型客戶，舒適型換房一族為主首次置業(yè)白領(lǐng)，個體私營業(yè)主無錫市區(qū)來源首次置業(yè)小業(yè)主、公務(wù)員尋求時尚城市生活的白領(lǐng)、公務(wù)員尋求經(jīng)濟(jì)的功能全面的換房一族尋求經(jīng)濟(jì)大戶型的客戶周邊區(qū)域來源希望通過置業(yè)標(biāo)榜其成功的周邊中小企業(yè)主生意往來、子女教育等因素在市內(nèi)購房的無錫市區(qū)高端住宅面積段產(chǎn)品供應(yīng)狀況2房707580859095100105110115120125金域藍(lán)灣

玉蘭花園

五愛人家

西水東

時代上城

茂業(yè)豪園

世貿(mào)公寓朗詩未來

3房9095100105110115120125130135140145150155160165170175180185190195200205210215300305金域藍(lán)灣

玉蘭花園

五愛人家

西水東

時代上城

茂業(yè)豪園

世貿(mào)公寓

朗詩未來

4房150155160165170175180185190195200205210215220225230235240245250255260265270275280285290295300金域藍(lán)灣

玉蘭花園

五愛人家西水東時代上城

茂業(yè)豪園世貿(mào)公寓

朗詩未來

數(shù)據(jù)來源365無錫房地產(chǎn)信息網(wǎng)部分高端樓盤如果占據(jù)3位一體的勢資優(yōu)勢源，如地段、景觀、配套環(huán)境等，在規(guī)劃戶型上往往會考慮同等戶型面積段的上限，即豪華型戶型（160-200）。而大部分樓盤還是以普通舒適型為主4.6.戶型定位——豪宅項目戶型特征 本項目的地段、景觀、配套環(huán)境三大要素中，只有地段要素優(yōu)勢明顯面積190平米以上，即面臨較大的銷售阻礙面積140-190平米戶型為高端住宅主流趨勢無錫市區(qū)高端住宅面積段產(chǎn)品銷售狀況數(shù)據(jù)來源365無錫房地產(chǎn)信息網(wǎng)面積140-190平米戶型供應(yīng)量大占需求面積段第2位的110-140平米，供應(yīng)相對偏小4.7.戶型定位——部分豪宅戶型銷售與供應(yīng)狀況

110-140是目前市場的空白點豪宅三房戶型面積區(qū)間及項目銷售狀況比較項目戶型面積區(qū)間比例項目均價茂業(yè).觀園三房150-18249.10%20000元/平米世貿(mào)三房160-21557.33%17000元/平米朗詩三房90-14074.39%17000元/平米時代上城三房123-15334.53%13000元/平米金域藍(lán)灣三房121-14511.11%17000元/平米萬達(dá)廣場三房124-13933.42%10000元/平米西水東三房137-19754.44%17000元/平米吾愛人家三房118-14259.26%12000元/平米玉蘭花園三房168-1731.34%12000元/平米蠡湖一號三房117-16342.58%12000元/平米剔除區(qū)位因素，可以看出主力戶型為舒適型的朗詩、金域藍(lán)灣等項目由于其鮮明的特點、出色的品質(zhì)以及推廣，和西水東、玉蘭花園這些主力戶型為豪華型項目一樣都實現(xiàn)了高單價、快銷售的目標(biāo)4.8.戶型定位——部分豪宅豪宅項目主力戶型與銷售價格對比 只要項目特點鮮明，品質(zhì)出眾，舒適型戶型一樣可以突破價格的上限戶型建筑面積（m2）贈送面積（m2）套數(shù)比例（％）2房2廳1衛(wèi)908平米32%3房2廳2衛(wèi)130-14010平米50%4房2廳2衛(wèi)160-16512平米17%頂層復(fù)式280-30030平米頂層復(fù)式4.9.戶型定位——戶型定位結(jié)論 綜合考慮項目定位，周邊目前市場供應(yīng)和市場反應(yīng)情況，片區(qū)未來發(fā)展趨勢的判斷，以及和競爭項目之間的關(guān)系，確定本項目戶型定位：

方向1戶型建筑面積（m2）贈送面積（m2）套數(shù)比例（％）2房2廳1衛(wèi)90833%3房2廳2衛(wèi)130-1401265%頂層復(fù)式260-28020-30三房單位頂層復(fù)式(2%)4.9.戶型定位——戶型定位結(jié)論 綜合考慮項目定位，周邊目前市場供應(yīng)和市場反應(yīng)情況，片區(qū)未來發(fā)展趨勢的判斷，以及和競爭項目之間的關(guān)系，確定本項目戶型定位如下：方向2第49頁戶型亮點：奢侈花池；超大景觀陽臺；超寬客廳開間；戶型創(chuàng)新元素：雙門電梯；雙套房；內(nèi)陽臺可改為房間；產(chǎn)品——兩梯三戶公寓約95平米約95平米約95平米入戶花園贈送一半面積超大陽臺贈送一半第53頁CONTENTS

目錄第一部分項目概況第二部分無錫高端公寓市場

第三部分項目發(fā)展模式探討第四部分項目產(chǎn)品定位第五部分項目產(chǎn)品策劃本項目的規(guī)模小、容積率高、未來周邊豪宅供應(yīng)量大，如何在激烈的競爭中脫穎而出，并能產(chǎn)生較高的溢價是本項目必須考慮的問題而同一板塊內(nèi)項目TOP地段的趨同，將面臨同質(zhì)化競爭，所以項目價值不僅僅體現(xiàn)在區(qū)位交通上，而要與古運河的街區(qū)改造融合，創(chuàng)造差異、引領(lǐng)市場項目的整體形象除了要切合項目客戶、產(chǎn)品、市場情況外，需要打造競爭對手難以模仿的特點，可支持本項目多期開發(fā)持續(xù)競爭的能力

不能模仿：稀缺自然資源。

容易模仿：普通產(chǎn)品

能被模仿：舶來品模式，產(chǎn)品概念，推廣能力

難以模仿：

產(chǎn)品創(chuàng)新能力

品牌忠誠

公司的威望

基于客戶的精神訴求

5.1項目整體形象定位經(jīng)典項目的內(nèi)涵激發(fā)了目標(biāo)客戶的內(nèi)心渴望和潛在需求金域藍(lán)灣西水東濃縮一城之脈世為貴胄地，再續(xù)龍脈朗詩未來之家世界級生活夢想項目競爭力的升華（附加值）（社會資源）

3142產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（核心產(chǎn)品）（外部資源/社區(qū)資源）“產(chǎn)品”和“服務(wù)”屬于主流品牌開發(fā)商的競爭力要素在產(chǎn)品和服務(wù)之外，應(yīng)該形成更高層面的人文內(nèi)涵，形成在區(qū)域內(nèi)很難被模仿和超越的優(yōu)勢本項目物質(zhì)精神升華我們要找到一種“人文精神”，引領(lǐng)客戶的生活方式，使他們?yōu)榱司竦淖非蠖敢庵Ц陡嗟奈镔|(zhì)成本。從無錫客戶的狀況來看，有較好的教育、追求“面子”，對人文精神有一定的追求。本項目第59頁1復(fù)興保護(hù)目標(biāo)及原則1.1規(guī)劃綱領(lǐng)無錫市古運河清名橋地區(qū)的規(guī)劃綱領(lǐng)是：保護(hù)街區(qū)風(fēng)貌，整治歷史環(huán)境，發(fā)展文化旅游，提升居住品質(zhì)。積極保護(hù)，以整治環(huán)境復(fù)興街區(qū)活力為目標(biāo)，與城市現(xiàn)代化建設(shè)和舊城改造有機(jī)聯(lián)系、相得益彰。整體創(chuàng)造，風(fēng)貌型保護(hù)為主，重點保護(hù)好街區(qū)整體歷史環(huán)境和風(fēng)貌。保護(hù)街區(qū)內(nèi)現(xiàn)存的街巷空間格局、河道水系、文物古跡、歷史建筑和歷史環(huán)境要素等物質(zhì)文化遺存，以及傳統(tǒng)文化、民間工藝、地方習(xí)俗等非物質(zhì)文化遺存。采取新舊街區(qū)互動，統(tǒng)一整體規(guī)劃，分段逐塊實施的整治模式。1.2保護(hù)重點吳文化與大運河發(fā)展歷史，江南漕運發(fā)展歷史；由河、街、橋、窯、坊眾多空間要素組成的“水弄堂”特色景觀環(huán)境；無錫民族工商業(yè)，如繅絲業(yè)、燒窯業(yè)、造船業(yè)和冶鑄業(yè)等發(fā)展歷史；江南磚瓦窯群遺址；街區(qū)內(nèi)明、清古民居和大量歷史建筑，古運河水鄉(xiāng)傳統(tǒng)風(fēng)貌。1.3保護(hù)目標(biāo)保護(hù)歷史文化街區(qū)內(nèi)的清名橋、古窯遺址等文物保護(hù)單位、歷史建筑、歷史環(huán)境要素，保存歷史真實性；保護(hù)古運河－水弄堂街區(qū)整體風(fēng)貌，使其成為無錫古運河特色水鄉(xiāng)傳統(tǒng)風(fēng)貌的典范；理順道路交通組織，切實改善街區(qū)交通狀況。整治歷史環(huán)境，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，優(yōu)化人居環(huán)境，使其成為保持傳統(tǒng)特色的文化居住社區(qū)。合理利用街區(qū)歷史文化資源，延續(xù)歷史文脈，發(fā)展有文化內(nèi)涵的傳統(tǒng)商業(yè)、旅游服務(wù)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)，激活街區(qū)功能，使其成為具有獨特文化景觀的城市活力地帶。1.4規(guī)劃原則真實性：保護(hù)街區(qū)真實歷史原物的真實性。整體性：保護(hù)街區(qū)整體格局和風(fēng)貌，保護(hù)有形的物質(zhì)文化遺產(chǎn)與無形非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的整體性?？沙掷m(xù)性：完善街區(qū)功能，改善基礎(chǔ)設(shè)施，提高街區(qū)環(huán)境質(zhì)量，實現(xiàn)街區(qū)社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益統(tǒng)一發(fā)展的可持續(xù)性。項目整體形象定位結(jié)合前面的客戶、戶型和周邊環(huán)境特別是古運河改造分析，確定本項目整體形象定位為：位于CBD城市核心的充滿歷史傳承與現(xiàn)代人文精神的高品質(zhì)國際社區(qū)第61頁鵬潤.**與城市一起復(fù)興鵬潤.**久違的生活在城市中復(fù)興鵬潤.**國際街區(qū)生活核心第62頁獨立商鋪第63頁獨立別墅式商鋪的設(shè)置作為體現(xiàn)項目精神氣質(zhì)的重要載體，起著拔高項目檔次的重要作用；商鋪的設(shè)計與后期經(jīng)營與整個古運河的改造有機(jī)的結(jié)合，使得項目與整個片區(qū)的特點有效融合；在項目的前期，商鋪可以先期經(jīng)營以及展示。附件1第64頁第65頁體量（㎡）容積率物業(yè)類型定位推案量（套）已售量（套）銷售率整盤均價（元/㎡）近期均價（元/㎡）25萬4.3高層城市豪宅48720742.5%1204914000世貿(mào)國際無錫豪宅個盤分析第66頁世貿(mào)國際190㎡3房228㎡3+1房無錫豪宅個盤分析第67頁世貿(mào)國際目前項目ABCD四棟均在售，項目整體銷售率達(dá)到42.5%。從10年至今的成交來看，190㎡房源由于價格優(yōu)勢，成交情況最好，162㎡產(chǎn)品由于價格偏高，制約其成交量；而200㎡以上房源成交比較穩(wěn)定。無錫豪宅個盤分析第68頁月份成交面積(㎡)成交套數(shù)(套)成交均價(元/㎡)成交金額(元)2010年3月885316,47614,588,4002010年2月162115,8182,562,5042010年1月2,4621113,39132,966,7102009年12月10,7425211,737126,079,6002009年11月7,3203011,67385,444,5502009年10月1,295611,94115,458,8002009年9月1,150612,54414,424,7902009年8月2,6401412,46132,895,4102009年7月4,2601913,48857,464,9802009年6月2,2541211,47325,863,8202009年5月1,844712,22822,547,2402009年4月780411,2508,779,6252009年3月542212,5286,790,2382009年1月2,6821211,30630,322,2902008年12月346211,6294,024,8642008年11月325120,0006,497,4002008年10月3,6021115,42155,545,5602008年9月251113,0003,257,4102008年7月2,346819,07644,743,4502008年6月739412,6159,321,0942008年4月251114,7003,683,3792008年3月777210,9598,512,9872008年1月4,4351412,68556,249,680總計52,090223

668,024,781產(chǎn)品200-400平米大戶豪宅型產(chǎn)品，產(chǎn)品過于超越市場，項目一度陷入困境09年以來隨著市場好轉(zhuǎn)，銷售有所改善，但與其他項目相比仍有很大差距。無錫豪宅個盤分析世貿(mào)國際第69頁體量（㎡）容積率物業(yè)類型定位推案量（套）已售量（套）銷售率整盤均價（元/㎡）近期均價（元/㎡）35萬B區(qū)1.44電梯洋房、高層綜合型社區(qū)64052782.3%9751洋房133154#~7#花園洋房整體規(guī)劃B區(qū)時代上城無錫豪宅個盤分析第70頁目前項目主推房源為4#~7#四棟花園洋房，前期電梯洋房以及1#樓1~2單元房源已基本售罄。從10年至今的成交來看，143㎡相對偏緊湊的產(chǎn)品由于總價存在一定優(yōu)勢，因此成交情況最好；而217㎡的頂層復(fù)式因為其無敵的視野受到消費者認(rèn)可，盡管單價較高，但整體成交依舊不錯。時代上城無錫豪宅個盤分析第71頁217㎡頂層復(fù)式143㎡3+1房時代上城無錫豪宅個盤分析第72頁月份成交面積(㎡)成交套數(shù)(套)成交均價(元/㎡)成交金額(元)2010年3月3,1871913,20442,081,5302010年2月4,4652613,41259,881,1902010年1月2,3141412,72629,447,9302009年12月4,6512510,74949,995,4102009年11月2,7331810,77629,447,7302009年10月12,27010010,284126,179,9002009年9月9,9311078,36883,108,0802009年8月24,8532348,326206,930,600總計64,404543

627,072,370營銷策略項目整體處于九龍倉全盤戰(zhàn)略的考慮之內(nèi)，目前項目并不急于大規(guī)