培訓(xùn)時間：2026年1月4日培訓(xùn)講師：XXX培訓(xùn)課件

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現(xiàn)在各類地產(chǎn)業(yè)主都有一套自己的固定體系

，相對很完善

，他

們之間經(jīng)常對標(biāo)學(xué)習(xí)

，

比如金地對標(biāo)電建、

電建對標(biāo)華潤

，

華潤對標(biāo)

中海、

萬科

，

業(yè)主關(guān)注的點就是我們要注意的點

，也是能夠更好的服

務(wù)業(yè)主、

打埋伏的機會。

下面咱們先從合同條款進行解讀和風(fēng)險識別。體系

合同重要條款解讀及風(fēng)險識別1.2總包合同條款解讀及風(fēng)險識別1.1業(yè)主合同體系分析合同重要條款解讀及風(fēng)險識別注意：

1、

過程進度款扣款及責(zé)任分判要及時回函處理；2、

涉及到13%稅率的甲指分包

，

甲方會讓我們開13%發(fā)票或者扣除4%的進項稅。（門窗、

鋼結(jié)構(gòu)單位）1.1合同體系說明-總包、三方、兩方合同體系分包合同發(fā)包人①

直接付款②

變更結(jié)算審核③

項目整體管理總承包人①

承擔(dān)連帶責(zé)任②

全面協(xié)調(diào)照管③

質(zhì)量進度管理④EHS統(tǒng)一管理專業(yè)分包人①

負完全責(zé)任②

現(xiàn)場配合分包合同專業(yè)分包人申報總承包人責(zé)任扣款復(fù)

核發(fā)包人審核分包合同專業(yè)分包人申報總承包人質(zhì)量進度意

見發(fā)包人審核付款合同三方甲方發(fā)包人乙方總承包人分包專業(yè)分包人分包合同專業(yè)分包人（

2方）發(fā)包人專業(yè)分包人（

3方）總承包人1簽約主體3分包付款5結(jié)算2管理責(zé)任4發(fā)票合同重要條款解讀及風(fēng)險識別1.2總包合同條款解讀及風(fēng)險識別1.1業(yè)主合同體系分析

合同重要條款解讀及風(fēng)險識別1.2總包合同條款解讀及風(fēng)險識別

合同重要條款解讀及風(fēng)險識別

2

重要條款解讀及風(fēng)險識別

1

合同文件范本簡介3、

合同簽署前的往來函件合同的解釋順序

，其中計1、合同協(xié)議書

算規(guī)范和（或）合同圖紙之間矛盾的

，以嚴(yán)格者為2、

中標(biāo)通知書

準(zhǔn)4、

專用合同條款及其附件5、

通用合同條款6、

工料規(guī)范及其附件7、

圖紙目錄及其所列合同圖紙8、

開辦費說明及工程量清單計量計價規(guī)則9、

工程量清單10、

其他合同文件（合同附件）11、

投標(biāo)文件(包括投標(biāo)書、投標(biāo)須知及技術(shù)標(biāo))風(fēng)險：

專用、

通用條款注意是否矛盾

，例如試驗費承擔(dān)主體不

同、施工標(biāo)準(zhǔn)不一致。重點：

仔細對比合同文件

，查出矛盾

，

突破談判。合同文件閉合、

避免漏項重復(fù)、

避免各文件對同一約定描述矛盾合同

文件往來函件中標(biāo)通知書合同重要條款解讀及風(fēng)險識別招標(biāo)文件1.2.1合同文件范本簡介邏輯關(guān)系：合同文件范本簡介1.2總包合同條款解讀及風(fēng)險識別

合同重要條款解讀及風(fēng)險識別2

重要條款解讀及風(fēng)險識別2.重要條款1.標(biāo)準(zhǔn)文本11.

合同履行過程中總承包人要求更換項目經(jīng)理及主要施工管理人員的

，應(yīng)提前7天書面通知發(fā)

包人和監(jiān)理人

，并取得發(fā)包人同意；但不因此免除違約責(zé)任

，發(fā)包人視更換人員后期履約情

況保留處罰權(quán)利；2.

發(fā)包人有權(quán)書面通知總承包人更換其認為不稱職的項目經(jīng)理及主要施工管理人員

，總承包人應(yīng)在收到發(fā)包人通知后7天內(nèi)進行更換;3.總承包人擅自更換項目經(jīng)理及主要施工管理人員

，或拒絕更換不稱職的項目經(jīng)理及主要施工管理人員

，須承擔(dān)違約責(zé)任。風(fēng)險：

項目經(jīng)理更換需要業(yè)主同意。重點：

尤其是政府類項目的項目經(jīng)理一般要求人證一致

，備案時注意。1、

項目經(jīng)理授權(quán)委托書范本條款解讀標(biāo)準(zhǔn)

文本11.項目經(jīng)理全權(quán)代表總承包人負責(zé)本工程；2.授權(quán)委托書在合同簽訂時由總承包人同時簽署。

合同重要條款解讀及風(fēng)險識別1.2重要條款解讀-標(biāo)準(zhǔn)文本1.

履約保函的格式需滿足發(fā)包人要求

，如不滿足

，視為未開保函;2.

總承包人未能按時提供或所提供的履約保函不符合指定格式時

，發(fā)包人有權(quán)在付給總承包人的款項內(nèi)先全額扣除相當(dāng)于履約保函之金額后再付款；3.總承包人明確無法開據(jù)履約保函的

，應(yīng)向發(fā)包人支付相當(dāng)于履約保函金額的履約保證金；或

向發(fā)包人做出申請

，在支付給其的款項內(nèi)先全額扣除相當(dāng)于履約保函之金額作為履約保證金;風(fēng)險：

注意保函比例及形式。重點：

尤其是注意保函的時效性

，是否因業(yè)主原因延期

，

而增補保函。2、

履約保函范本條款解讀標(biāo)準(zhǔn)

文本21.

履約保函在合同簽訂后30天內(nèi)提供；2.

履約保函金額為合同總價的10%；合同重要條款解讀及風(fēng)險識別1.2重要條款解讀-標(biāo)準(zhǔn)文本風(fēng)險：

保修期在保修協(xié)議約定過長

，啟動第三方機制不清楚

，加收管理費比例較高。重點：

所有保修協(xié)議必須評審

，協(xié)議條款劣于合同的及時識別

，盡可能越簡單越好

，后期若真惹官司

，保修金很難全額退回。1.統(tǒng)一歸納了啟用第三方維修的條件

，及啟用第三方維修后的扣款(加收20%管理費)；2.對保修期有其他要求的補充在專用條款

，比如浙江的防水保修期為8年；3.保修期在保修協(xié)議專用條款有補充的

，同步修改在專用合同條款。3、

工程質(zhì)量保修協(xié)議范本條款解讀1.

在保修期開始前簽署；2.通用條款為統(tǒng)一條款

，差異性要求已匯總在專用條款。標(biāo)準(zhǔn)

文本3

合同重要條款解讀及風(fēng)險識別1.2重要條款解讀-標(biāo)準(zhǔn)文本1.

評標(biāo)原則分為“有效技術(shù)標(biāo)價低者得”及“價低者得”兩種

，在投標(biāo)須知前附表予以明確。2.

如果重點項目

，最低價中標(biāo)風(fēng)險過大的

，發(fā)包人可以在投標(biāo)須知前附表增加“低于成本價廢標(biāo)條款”

：投標(biāo)人投標(biāo)總價低于發(fā)包人認定的成本價的

，將作廢標(biāo)處理。

發(fā)包人對低于

成本價的判斷擁有絕對解釋權(quán)。解讀：

對于成本價的認定

，招標(biāo)文件無需列明。風(fēng)險：

技術(shù)標(biāo)策劃內(nèi)容完美

，各種措施很到位

，

中標(biāo)后

，措施費包干

，

無法突破。重點：

投標(biāo)策劃時

，技術(shù)標(biāo)以響應(yīng)招標(biāo)文件要求即可

，切記“超長發(fā)揮

，全面展示”水平1.2重要條款解讀-重要條款1、

評標(biāo)原則評標(biāo)

辦法

合同重要條款解讀及風(fēng)險識別1、總承包人在收到發(fā)包人提供的圖紙后

，需復(fù)核圖紙的錯誤、遺漏、矛盾和缺陷。本工程圖紙間交叉的錯誤、遺漏、矛盾和缺陷以發(fā)包人、總承包人、設(shè)計人三方確定的正確的為準(zhǔn)。解讀：圖紙的錯誤

，責(zé)任主體應(yīng)是設(shè)計人?？偝邪顺袚?dān)復(fù)核責(zé)任

，但時常因為施工急迫、時間緊逼或出圖混亂等無法一一發(fā)現(xiàn)圖紙錯誤

，此情形下將有關(guān)風(fēng)險全部歸于總承包人承擔(dān)不太合理

，且也導(dǎo)致雙方大量此方面的爭議。為解決上述情況

，合同條款不在嚴(yán)格列明

，但實際操作上

，應(yīng)向總承包人灌輸：按此條款

，其負有復(fù)核的責(zé)任

，如果因為其未盡復(fù)核責(zé)任而導(dǎo)致的錯誤施工

，責(zé)任應(yīng)該由總承包人承擔(dān)。比如常規(guī)比較容易發(fā)現(xiàn)的錯誤、明顯的錯誤、不符合常規(guī)但總承包人也不進行復(fù)核導(dǎo)致的錯誤

，應(yīng)該規(guī)屬于總承包人未復(fù)核圖紙的責(zé)任

，相關(guān)額外費用由總承包人自行承擔(dān)。風(fēng)險：

圖紙錯誤、

清單漏項責(zé)任均由完美承擔(dān)。重點：

圖紙的問題盡早提出

，

關(guān)鍵問題留好溝通證據(jù)。

設(shè)計害怕變更率

，

甲方要進度。

各部門要及時看圖紙。1.2重要條款解讀-重要條款2、

圖紙的錯誤圖紙

錯誤

合同重要條款解讀及風(fēng)險識別1、工程量清單內(nèi)的數(shù)量為暫定數(shù)量

，須按發(fā)包人認可的正式施工圖進行重計量

，中標(biāo)人需在收到經(jīng)發(fā)包人確認的正式施工圖后30天內(nèi)提交調(diào)整后的工程量清單（含數(shù)量及單價）供發(fā)包人審核

，并積極與發(fā)包人及其委托

的造價顧問核對

，重計量工作需在收到正式施工圖后兩個月內(nèi)完成費用確認

，三個月內(nèi)簽署補充協(xié)議。按合同條款約定的付款辦法。解讀：在合同規(guī)定期限內(nèi)

，未完成重計量并簽署補充協(xié)議的

，招標(biāo)人有權(quán)降低之后的進度款支付比例

，且招標(biāo)人有權(quán)按照造價顧問提供的清單直接進行結(jié)算。風(fēng)險：

重計量時間緊迫

，不及時與業(yè)主溝通

，造成單方確認

，

并降低過程付款比例。重點：

重計量一定要提前、

提前、

再提前。

時間可以溝通

，實在完不成

，找圖紙問題延期

，在沒有效益前不要輕易蓋章鎖

定

，一旦上線

，很難否決。

策劃？

審計？1.2重要條款解讀-重要條款3、

暫定數(shù)量重計量工作暫定

數(shù)量

合同重要條款解讀及風(fēng)險識別1、總承包人的索賠

，應(yīng)在事件發(fā)生后立即與發(fā)包人、監(jiān)理人就現(xiàn)場大型施工機械設(shè)備、腳手架、扣件、現(xiàn)場人員等現(xiàn)場資源進行盤點

，并根據(jù)發(fā)包人的要求進行合理處置；如總承包人未能按照發(fā)包人的要求及時合理處

置的

，因此產(chǎn)生的額外費用/支出由總承包人自行承擔(dān)。解讀：嚴(yán)格按照合同工期分析對比總承包人的工期履約

，對工期造成的索賠進行責(zé)任分判。風(fēng)險：工期完不成

，履約不到位

，不僅是罰款

，更嚴(yán)重影響項目扭虧和后期經(jīng)營。重點：合同工期不要隨意突破

，總進度計劃完不成要想糾偏措施

，而不是隨意修改。過程中影響工期的一切因素要注意留痕和及時發(fā)函

，后期索賠肯定能用上。如果不發(fā)函確認

，工期延誤都是總包的原因。索賠事件發(fā)生后

，承包人應(yīng)在索賠事件發(fā)生后的28天內(nèi)向工程師遞交索賠意向通知書；在索賠實施結(jié)束28天內(nèi)及時遞交最終索賠報告。1.2重要條款解讀-重要條款4、索賠索賠

合同重要條款解讀及風(fēng)險識別1.發(fā)包人對甲供材料/設(shè)備的質(zhì)量負責(zé)。獨立供貨人負責(zé)供貨及卸貨堆放至發(fā)包人/總承包人指定的汽車可到達的地點(必要時總承包人無償以現(xiàn)有塔吊等起重設(shè)備以配合卸貨)

，總承包人負責(zé)材料和工程設(shè)備的清點、檢驗

和接收。2.發(fā)包人供應(yīng)的材料和工程設(shè)備使用前

，

由總承包人負責(zé)抽樣復(fù)檢

，檢驗或試驗費用由總承包人承擔(dān)

，不合格的不得使用。風(fēng)險：

投標(biāo)時不注意材料甲限品牌

，造成詢價失誤

，過程中偷換品牌

，

又被甲方處罰。重點：

無論投標(biāo)還是履約過程中

，一定要注意甲限品牌

，如果不經(jīng)甲方同意更換

，結(jié)算一定會扣錢。

例如

：鋼筋、

保

溫板、

砂漿、

膩子、

機電材料等。1.2重要條款解讀-重要條款5、

甲供材料與設(shè)備甲供

材料合同重要條款解讀及風(fēng)險識別投標(biāo)人須自行考慮甲供材的施工損耗并在安裝單價內(nèi)考慮且包干，并不會因甲供材的實際供貨單價及實際施工損耗而作出調(diào)整。甲供材的設(shè)計排版損耗根據(jù)現(xiàn)場施工的工藝樣板按實確定并由發(fā)包人無償供應(yīng)；但工程量清單中已約定設(shè)計排版損耗的，發(fā)包人僅會按約定的設(shè)計排版損耗供應(yīng)甲供材，如投標(biāo)人認為設(shè)計排版損耗不足的，應(yīng)將不足部分考慮在安裝單價內(nèi)。解讀：

甲供材料損耗分運輸損耗、設(shè)計排版損耗及施工損耗：a.

運輸損耗包括在供應(yīng)單價內(nèi)，供應(yīng)商承擔(dān)；b.設(shè)計排版損耗體現(xiàn)在供應(yīng)數(shù)量內(nèi)，原則上由發(fā)包人無償供應(yīng)給總承包人，但清單內(nèi)如約定了設(shè)計排版損耗率的

，超出設(shè)計排版損耗率的部分將由總承包人承擔(dān)

，并包括在總承包人的安裝單價內(nèi)。c.

施工損耗包括在總承包人安裝單價內(nèi)。風(fēng)險：

材料損耗投標(biāo)不考慮

，或甲供材到場后的卸車費沒看清

，我們工人卸車

，增加簽無效簽證。重點：

一般甲供材的到場卸車為甲供材廠家承擔(dān)

，特意關(guān)注合同條款

，

同時確認好涂料涂布率和面磚、

瓦的排布圖

，確保甲

供材不扣款。1.2重要條款解讀-重要條款6、

甲供材損耗甲供

損耗合同重要條款解讀及風(fēng)險識別1.工程變更：發(fā)包人對工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)場條件、合同工程范圍及界面、或經(jīng)監(jiān)理人批準(zhǔn)的施工方案進行任一方面的改變

，統(tǒng)稱為工程變更。解讀：總承包人提交的各版施工組織設(shè)計

，發(fā)包人的審核僅為技術(shù)可行性的評價

，所有施工組織設(shè)計的變化、相比投標(biāo)時的調(diào)整均不構(gòu)成變更的依據(jù)。2.設(shè)計變更：施工圖紙內(nèi)容和產(chǎn)品技術(shù)要求的變化（不包括施工單位深化設(shè)計內(nèi)容）

，以及施工圖紙與合同圖紙的差異造成的更改

，統(tǒng)稱為設(shè)計變更。3.現(xiàn)場簽證：

由設(shè)計變更或工程變更引起的現(xiàn)場已完成工程的拆改（但不包括設(shè)計變更或工程變更本身的內(nèi)容）

，以及圖紙無法計量需現(xiàn)場實測計量的

，稱為現(xiàn)場簽證?，F(xiàn)場簽證應(yīng)依附于某項工程變更或設(shè)計變更

,

不可單獨填寫和發(fā)放。風(fēng)險：

工程變更不及時確認

，后期補資料

，扯皮不清

，這也是造成我們確權(quán)率偏低的原因。重點：

變更流程一定要按照甲方規(guī)則去辦理

，例如華潤實際只有工程變更和設(shè)計變更兩種

，

必須都要決策通過

，

上線erp才行再者就是我們不怕列爭議

，怕的是沒有爭議。1.2重要條款解讀-重要條款7、

變更簽證變更

合同重要條款解讀及風(fēng)險識別1.發(fā)包人在移交施工現(xiàn)場前會按約定的內(nèi)容向總承包人提供施工現(xiàn)場及工程施工有關(guān)的基礎(chǔ)資料

，但該等資料僅供參考

，其準(zhǔn)確性和完整性發(fā)包人不予保證

，應(yīng)由總承包人至現(xiàn)場進行查勘、調(diào)查及核實。

且由此導(dǎo)致錯誤施工的責(zé)任亦由總承包人承擔(dān)。2.總承包人應(yīng)對施工現(xiàn)場和施工條件進行查勘

，并充分了解工程所在地的氣象條件、交通條件、鄰近建筑物、工地情況、開挖的土質(zhì)

，道路、儲存空間、起卸限制、風(fēng)俗習(xí)慣以及其他與完成合同工作有關(guān)的其他資料

，并承擔(dān)因此而發(fā)生的所有費用。總承包人承擔(dān)由此增加的費用和（或）延誤的工期。3.總承包人任何因忽視工地情況而引致的索償或工期延長將不獲批準(zhǔn)。關(guān)注：

如果真想中標(biāo)

，現(xiàn)場勘察一定要仔細

，相關(guān)場地外圍情況甲方有時候不單獨說明

，在開辦費里挖坑，

此項投標(biāo)要注意。

例如：

原場地建筑垃圾、

高壓線防護、

擾民、

自來水管道、

外圍道路使用等。1.2重要條款解讀-重要條款8、現(xiàn)場查勘查勘

風(fēng)險合同重要條款解讀及風(fēng)險識別1.分包工程照管費按費率包干

，不論實際情況如何

，費率均不作調(diào)整；2.未經(jīng)發(fā)包人允許

，總承包人不得再向?qū)I(yè)分包人索取類似費用

，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)

，除須退還所索取的費用外

，總承包人還須承擔(dān)所索取費用2倍的違約金

，發(fā)包人可從應(yīng)支付予總承包人的款項中直接予以扣除或作為債項向總承包人追討。解讀：發(fā)包人不介入總承包人收取的諸如安全押金等事項

，但如果總承包人額外收取

明確屬于照管范圍內(nèi)的費用

，按此條款執(zhí)行。關(guān)注：

1、總包管理費投標(biāo)時建議按成本上報

，后期可單獨再與分包談判管理費、

水電費、

垃圾清理費、

安全文

明保證金等費用；2、