2025年建筑物業(yè)管理師職業(yè)資格考試試題及答案詳解一、單項選擇題（共20題，每題1分，共20分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）1.根據《物業(yè)管理條例》，下列事項中，不屬于業(yè)主共同決定的是（）。A.制定和修改管理規(guī)約B.選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)C.籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金D.決定物業(yè)服務企業(yè)的人員配置答案：D解析：《物業(yè)管理條例》第十一條規(guī)定，業(yè)主共同決定的事項包括：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施；有關共有和共同管理權利的其他重大事項。物業(yè)服務企業(yè)的人員配置屬于企業(yè)內部管理范疇，不屬于業(yè)主共同決定事項。2.某小區(qū)電梯因維保不當發(fā)生故障，導致業(yè)主王某被困2小時。根據《特種設備安全法》，責任主體應首先承擔（）。A.電梯生產廠家B.電梯使用單位（物業(yè)服務企業(yè)）C.電梯維保單位D.業(yè)主委員會答案：B解析：《特種設備安全法》第三十八條規(guī)定，特種設備屬于共有的，共有人可以委托物業(yè)服務單位或者其他管理人管理特種設備，受托人履行本法規(guī)定的特種設備使用單位的義務，承擔相應責任。因此，物業(yè)服務企業(yè)作為電梯使用單位，需首先承擔責任，后續(xù)可依據維保合同向維保單位追責。3.物業(yè)服務企業(yè)在承接查驗中發(fā)現(xiàn)公共區(qū)域墻面滲水，應（）。A.直接要求建設單位整改，整改完成前拒絕承接B.記錄問題后先行承接，再與建設單位協(xié)商整改C.要求業(yè)主委員會協(xié)調建設單位處理D.自行維修并從公共收益中列支費用答案：A解析：《物業(yè)承接查驗辦法》第十六條規(guī)定，現(xiàn)場查驗中，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)共用部位、共用設施設備的數量和質量不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知建設單位，建設單位應當及時整改。未經整改的，物業(yè)服務企業(yè)有權拒絕承接。4.某小區(qū)業(yè)主李某將住宅改為棋牌室經營，鄰居張某以影響休息為由投訴。根據《民法典》，正確的處理方式是（）。A.李某已取得營業(yè)執(zhí)照，物業(yè)服務企業(yè)無權干涉B.張某可直接要求李某停止侵害，李某需經有利害關系業(yè)主一致同意C.物業(yè)服務企業(yè)應立即拆除棋牌室設備D.需召開業(yè)主大會表決是否允許住宅商用答案：B解析：《民法典》第二百七十九條規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主一致同意。張某作為利害關系業(yè)主，有權要求李某停止侵害，無需業(yè)主大會表決。5.關于住宅專項維修資金的使用，下列說法正確的是（）。A.維修資金可用于小區(qū)綠化改造B.單筆使用5萬元以下無需業(yè)主表決C.緊急情況下可不經業(yè)主表決直接使用D.業(yè)主分戶賬面余額不足首期交存額30%的，需全體業(yè)主續(xù)交答案：C解析：《住宅專項維修資金管理辦法》第二十四條規(guī)定，發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，可不經業(yè)主大會表決，由物業(yè)服務企業(yè)或相關業(yè)主提出申請，經主管部門審核后使用。綠化改造屬于日常維護，一般從物業(yè)費列支；維修資金使用需符合“共用部位、共用設施設備”范疇，且緊急情況可簡化程序；續(xù)交標準為分戶賬面余額不足首期30%時，由業(yè)主大會決定續(xù)交方案，非全體業(yè)主。二、多項選擇題（共10題，每題2分，共20分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1.物業(yè)服務合同的主要內容應包括（）。A.服務事項與質量標準B.服務費用的收取標準和方式C.物業(yè)共用部位的經營與收益分配D.業(yè)主個人隱私保護條款E.合同終止的條件與程序答案：ABCE解析：根據《民法典》第九百三十八條，物業(yè)服務合同的內容一般包括服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。業(yè)主個人隱私保護屬于服務質量的隱含要求，通常不單獨作為合同主要內容條款。2.消防設施日常維護的關鍵環(huán)節(jié)包括（）。A.每月檢查火災自動報警系統(tǒng)功能B.每季度測試消防水泵啟動性能C.每年組織消防演練D.確保疏散通道無雜物堆放E.定期更換滅火器壓力不足的氣瓶答案：ABDE解析：《機關、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第二十五條規(guī)定，消防設施、器材應當定期組織檢驗、維修，確保完好有效。具體要求：火災自動報警系統(tǒng)每月檢查功能（A正確）；消防水泵每季度啟動測試（B正確）；疏散通道需保持暢通（D正確）；滅火器壓力不足需及時更換（E正確）。消防演練應每半年至少組織一次（C錯誤）。3.業(yè)主拒交物業(yè)費的合法情形包括（）。A.物業(yè)服務企業(yè)未按合同約定提供綠化養(yǎng)護服務B.房屋質量問題導致漏水（建設單位責任）C.物業(yè)服務企業(yè)擅自提高收費標準D.業(yè)主長期未居住房屋E.物業(yè)服務企業(yè)未公示公共收益收支情況答案：ACE解析：《民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主不得以未接受或無需接受相關物業(yè)服務為由拒交物業(yè)費（D錯誤）；房屋質量問題由建設單位負責，與物業(yè)費無關（B錯誤）。物業(yè)服務企業(yè)未履行合同義務（A）、擅自提高收費（C）、未公示公共收益（E）均屬于業(yè)主可拒交或要求減免的合法情形。4.電梯困人應急處理流程包括（）。A.立即通知電梯維保單位B.安撫被困人員情緒，告知勿強行扒門C.啟動緊急報警裝置聯(lián)系被困人員D.記錄困人時間、原因及處理過程E.直接使用工具強行開門救援答案：ABCD解析：《電梯使用管理與維護保養(yǎng)規(guī)則》規(guī)定，電梯困人時，物業(yè)服務企業(yè)應立即通知維保單位（A），通過緊急報警裝置與被困人員溝通（C），安撫情緒并提醒勿扒門（B）；維保單位到達后按專業(yè)流程救援，非專業(yè)人員不得強行開門（E錯誤）；事后需記錄處理過程（D正確）。5.共用部位經營收益（如電梯廣告）的使用范圍包括（）。A.補充住宅專項維修資金B(yǎng).支付物業(yè)服務企業(yè)額外服務成本C.用于小區(qū)公共設施更新D.按業(yè)主專有面積比例分配給業(yè)主E.沖抵部分業(yè)主的物業(yè)費答案：ACD解析：《物業(yè)管理條例》第五十四條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用（如公共設施更新或按面積分配業(yè)主）。收益歸全體業(yè)主所有，不得直接沖抵物業(yè)費（E錯誤），也不得作為物業(yè)服務企業(yè)額外成本（B錯誤）。三、案例分析題（共3題，每題20分，共60分）案例一：電梯困人事件處理2024年12月，某小區(qū)3號樓電梯因維保單位未按約定進行月度檢查，導致鋼絲繩磨損斷裂，業(yè)主陳某被困電梯30分鐘。陳某脫困后出現(xiàn)頭暈癥狀，到醫(yī)院檢查花費300元，要求物業(yè)服務企業(yè)賠償醫(yī)療費及精神損失費5000元。問題：1.分析本次事件的責任主體及法律依據。（8分）2.物業(yè)服務企業(yè)應采取哪些應急處理措施？（6分）3.針對此類事件，如何完善電梯管理機制？（6分）答案詳解：1.責任主體及法律依據：-首要責任主體為物業(yè)服務企業(yè)（電梯使用單位）。根據《特種設備安全法》第三十八條，物業(yè)服務企業(yè)作為電梯管理人，需履行使用單位義務，對電梯安全負責。-次要責任主體為維保單位。根據《電梯使用管理與維護保養(yǎng)規(guī)則》，維保單位未按約定進行月度檢查，未及時發(fā)現(xiàn)鋼絲繩磨損，構成違約，需承擔連帶責任。-陳某的醫(yī)療費屬于直接損失，應由物業(yè)服務企業(yè)先行賠償，再向維保單位追償；精神損失費因未造成嚴重后果（僅頭暈），一般不予支持（《民法典》第一千一百八十三條）。2.應急處理措施：-立即啟動電梯困人應急預案，通過電梯內緊急報警裝置與陳某溝通，安撫情緒，告知保持冷靜、勿扒門。-5分鐘內聯(lián)系電梯維保單位，說明困人位置及情況，要求30分鐘內到達現(xiàn)場（依據《電梯維修保養(yǎng)規(guī)范》）。-安排工作人員在電梯外值守，防止無關人員操作電梯。-陳某脫困后，詢問身體狀況，協(xié)助就醫(yī)并留存醫(yī)療記錄。-事后24小時內向業(yè)主委員會書面報告事件經過及處理結果。3.完善電梯管理機制：-加強維保合同管理，明確月度檢查項目（如鋼絲繩磨損檢測）、到場時間（困人時30分鐘內）、違約責任（未達標扣減服務費）。-建立電梯運行日志，每日記錄電梯開關門、平層準確度等狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)異常立即停用并報修。-每季度組織業(yè)主代表參與電梯安全檢查，公開維保記錄及費用明細。-每年對物業(yè)管理人員進行電梯應急培訓，確保掌握困人安撫、報警、記錄等流程。案例二：物業(yè)費糾紛處理某小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)（甲公司）與業(yè)主李某因物業(yè)費問題發(fā)生爭議。李某以“小區(qū)衛(wèi)生清潔不達標、公共區(qū)域照明損壞未修復”為由，拒交2023年1月至2024年12月物業(yè)費（共計12000元）。甲公司起訴至法院，要求李某支付物業(yè)費及滯納金（合同約定滯納金為日千分之一）。問題：1.法院是否會支持甲公司的全部訴訟請求？說明理由。（10分）2.若李某能提供照片、視頻證明衛(wèi)生清潔不達標（如垃圾滯留超24小時），法院可能如何判決？（5分）3.物業(yè)服務企業(yè)應如何避免此類糾紛？（5分）答案詳解：1.法院不會支持全部訴訟請求：-物業(yè)費部分：根據《民法典》第九百四十四條，業(yè)主需按約定支付物業(yè)費。李某以服務不達標為由拒交，需舉證證明甲公司存在重大違約行為。若李某無法充分舉證，法院可能判決其支付物業(yè)費。-滯納金部分：合同約定的日千分之一（年36.5%）遠超LPR（2024年約3.45%），屬于過高違約金。根據《民法典》第五百八十五條，法院可能調減至LPR的1.5倍（約5.18%）。2.若李某能提供有效證據證明衛(wèi)生清潔不達標（如垃圾滯留超24小時違反合同約定的“每日清運2次”），法院可能認定甲公司未完全履行合同義務，判決李某按比例支付物業(yè)費（如80%），并駁回滯納金請求。3.避免糾紛的措施：-細化物業(yè)服務合同，明確衛(wèi)生清潔標準（如垃圾清運時間、清潔頻次）、公共設施維修時限（如照明損壞24小時內修復）。-定期向業(yè)主公示服務記錄（如清潔排班表、維修工單），接受監(jiān)督。-建立業(yè)主反饋渠道（如微信群、意見箱），收到投訴后48小時內回復處理方案。-對長期未交費業(yè)主，先通過上門溝通、書面催繳（《民法典》第九百四十四條規(guī)定需書面催繳），再提起訴訟，避免直接起訴激化矛盾。案例三：高空拋物治理某小區(qū)發(fā)生高空拋物事件，一塊瓷磚從15樓墜落，砸中樓下兒童王某（5歲），造成頭部輕微傷，醫(yī)療費2000元。經調查，15樓共有4戶業(yè)主（A、B、C、D），其中A戶陽臺瓷磚脫落，B、C、D戶無明顯拋物痕跡，但無法排除人為拋物可能。問題：1.王某的醫(yī)療費應由誰承擔？法律依據是什么？（8分）2.物業(yè)服務企業(yè)在高空拋物治理中應履行哪些義務？（6分）3.如何通過技術手段預防高空拋物？（6分）答案詳解：1.醫(yī)療費承擔主體及依據：-首先由15樓A戶業(yè)主承擔。根據《民法典》第一千二百五十三條，建筑物及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落造成他人損害，所有人（A戶）不能證明自己無過錯的，應承擔侵權責任。-若A戶能證明瓷磚脫落是因房屋質量問題（建設單位責任），可向建設單位追償；若無法排除B、C、D戶人為拋物可能，根據《民法典》第一千二百五十四條，難以確定具體侵權人的，除能證明自己不是侵權人的外，由可能加害的建筑物使用人（B、C、D）給予補償。2.物業(yè)服務企業(yè)的義務：-日常巡查：每日檢查建筑物外墻、陽臺懸掛物，發(fā)現(xiàn)瓷磚松動等隱患及時通知業(yè)主整改（《物業(yè)管理條例》第三十五條）。-宣傳警