2025年物業(yè)管理師職業(yè)能力測(cè)試卷物業(yè)管理法律法規(guī)與政策解析試題附答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1.5分，共30分）1.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)司法解釋，關(guān)于業(yè)主大會(huì)成立條件的表述，正確的是（）。A.已交付的專有部分面積占比超過50%即可召開首次業(yè)主大會(huì)B.應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或10%以上業(yè)主聯(lián)名向街道辦事處提出申請(qǐng)C.首次業(yè)主大會(huì)籌備組中業(yè)主代表人數(shù)不得少于總?cè)藬?shù)的1/2D.業(yè)主大會(huì)作出籌集維修資金的決定，需經(jīng)參與表決業(yè)主中專有部分面積過半數(shù)且人數(shù)過半數(shù)同意答案：C解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條及《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第九條，首次業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表和居民委員會(huì)代表組成，其中業(yè)主代表人數(shù)不得少于籌備組總?cè)藬?shù)的1/2（C正確）。A錯(cuò)誤，需同時(shí)滿足“已交付專有部分面積占比超過50%”和“已交付業(yè)主人數(shù)占比超過50%”；B錯(cuò)誤，應(yīng)向街道辦事處提出申請(qǐng)的主體是“建設(shè)單位或20%以上業(yè)主聯(lián)名”；D錯(cuò)誤，籌集維修資金需經(jīng)參與表決業(yè)主中“雙四分之三”同意（專有部分面積和人數(shù)均過四分之三）。2.某小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同約定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)對(duì)欠繳物業(yè)費(fèi)業(yè)主采取斷水?dāng)嚯姶胧?，該條款的法律效力為（）。A.有效，屬于雙方意思自治B.部分有效，僅限合理期限內(nèi)C.無效，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定D.效力待定，需業(yè)主大會(huì)追認(rèn)答案：C解析：《民法典》第九百四十四條第三款明確規(guī)定“物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)”，該條款因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定無效（C正確）。3.關(guān)于利用小區(qū)公共區(qū)域設(shè)置廣告的收益歸屬，正確的是（）。A.歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有，因由其管理維護(hù)B.歸建設(shè)單位所有，因公共區(qū)域初始產(chǎn)權(quán)屬于建設(shè)單位C.扣除合理成本后歸全體業(yè)主共有D.由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商分配答案：C解析：《民法典》第二百八十二條規(guī)定“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有”（C正確）。4.業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，需履行的法定程序是（）。A.只需告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意C.向社區(qū)居委會(huì)備案D.取得相鄰業(yè)主中2/3以上同意答案：B解析：《民法典》第二百七十九條規(guī)定“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意”（B正確）。5.某小區(qū)因開發(fā)商未按規(guī)劃建設(shè)健身設(shè)施，業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，法院應(yīng)（）。A.支持業(yè)主，因開發(fā)商違約導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降B.駁回業(yè)主請(qǐng)求，物業(yè)費(fèi)與開發(fā)商違約無直接關(guān)聯(lián)C.部分支持，按比例減免物業(yè)費(fèi)D.調(diào)解要求開發(fā)商補(bǔ)償業(yè)主答案：B解析：《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定“業(yè)主僅以建設(shè)單位未履行物業(yè)共有部分的維修、養(yǎng)護(hù)義務(wù)為由拒交物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持”（B正確）。6.物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出小區(qū)，應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任是（）。A.只需移交資料，無需賠償B.按原合同標(biāo)準(zhǔn)支付占用期間的違約金C.賠償業(yè)主因此遭受的損失D.由街道辦事處強(qiáng)制清退答案：C解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條規(guī)定“物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和相關(guān)資料交還給業(yè)主委員會(huì)；拒不退出的，業(yè)主委員會(huì)可以向人民法院起訴，要求其退出并賠償損失”（C正確）。7.某小區(qū)電梯發(fā)生故障，需動(dòng)用維修資金維修，正確的程序是（）。A.由物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接申請(qǐng)使用B.經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意后使用C.由業(yè)主大會(huì)表決通過后，向主管部門申請(qǐng)D.經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上業(yè)主同意即可答案：C解析：《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十二條規(guī)定“使用維修資金需經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過（或業(yè)主共同決定），由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主向維修資金管理部門提出申請(qǐng)”（C正確）。8.關(guān)于業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的情形，錯(cuò)誤的是（）。A.因犯罪被判處刑罰B.喪失民事行為能力C.拖欠物業(yè)費(fèi)累計(jì)3個(gè)月D.以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭職答案：C解析：《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第四十六條規(guī)定“業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；（二）喪失民事行為能力的；（三）依法被限制人身自由的；（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形”。拖欠物業(yè)費(fèi)不屬于法定終止情形（C錯(cuò)誤）。9.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)將保潔服務(wù)外包給第三方公司，外包期間發(fā)生保潔員受傷事故，責(zé)任主體是（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.第三方公司C.受傷保潔員自身D.業(yè)主委員會(huì)答案：B解析：《民法典》第一千一百九十三條規(guī)定“承攬人在完成工作過程中造成第三人損害或者自己損害的，定作人不承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任”。保潔服務(wù)外包屬于承攬合同關(guān)系，第三方公司作為承攬人承擔(dān)責(zé)任（B正確）。10.業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開的財(cái)務(wù)報(bào)告有異議，要求查閱原始憑證，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕，業(yè)主可采取的救濟(jì)措施是（）。A.向街道辦事處投訴B.向法院提起訴訟C.聯(lián)合其他業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)D.要求業(yè)主委員會(huì)更換物業(yè)答案：B解析：《民法典》第九百四十三條規(guī)定“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。業(yè)主有權(quán)查閱、復(fù)制相關(guān)資料”。拒絕提供的，業(yè)主可起訴主張權(quán)利（B正確）。二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分，每題至少2個(gè)正確選項(xiàng)，錯(cuò)選、漏選均不得分）1.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主共同決定的事項(xiàng)包括（）。A.制定和修改管理規(guī)約B.選舉業(yè)主委員會(huì)C.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.決定物業(yè)費(fèi)調(diào)整方案答案：ABCD解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定業(yè)主共同決定事項(xiàng)包括：制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)（物業(yè)費(fèi)調(diào)整屬于“其他重大事項(xiàng)”）。2.前期物業(yè)服務(wù)合同終止的法定情形有（）。A.業(yè)主委員會(huì)與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同生效B.建設(shè)單位與原物業(yè)協(xié)商一致解除C.小區(qū)入住率達(dá)到80%D.原物業(yè)服務(wù)企業(yè)被吊銷資質(zhì)答案：ABD解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條規(guī)定“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止”（A正確）。B屬于協(xié)商解除；D因主體資格喪失導(dǎo)致合同終止（C錯(cuò)誤，入住率非法定終止條件）。3.物業(yè)使用中禁止的行為包括（）。A.在公共通道堆放雜物B.飼養(yǎng)導(dǎo)盲犬C.擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)D.利用房屋從事賭博活動(dòng)答案：ACD解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條規(guī)定“業(yè)主、物業(yè)使用人不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房；不得損害公共利益和他人合法權(quán)益；禁止在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事違反治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為”（A、C、D屬于禁止行為，B為合法行為）。4.關(guān)于維修資金的使用，正確的是（）。A.可用于電梯日常維護(hù)B.緊急情況下可不經(jīng)業(yè)主表決直接使用C.需專款專用，不得挪用D.業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，維修資金余額隨房屋一并過戶答案：BCD解析：維修資金用于“住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造”（電梯日常維護(hù)屬日常運(yùn)行費(fèi)用，由物業(yè)費(fèi)承擔(dān)，A錯(cuò)誤）。《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十四條規(guī)定緊急情況下可由業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)業(yè)主提出申請(qǐng)，經(jīng)主管部門審核后直接使用（B正確）。C、D符合《辦法》第十二條、第二十八條規(guī)定。5.業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)包括（）。A.召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議B.代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同C.監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施D.決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)答案：ABC解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定業(yè)主委員會(huì)職責(zé)：召集業(yè)主大會(huì)；代表業(yè)主與物業(yè)簽訂合同；監(jiān)督管理規(guī)約實(shí)施；及時(shí)了解業(yè)主意見并反饋；監(jiān)督物業(yè)履行合同。解聘物業(yè)需業(yè)主大會(huì)決定（D錯(cuò)誤）。三、案例分析題（共50分）案例一（15分）：2024年3月，某小區(qū)業(yè)主王某以“物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)”為由，連續(xù)6個(gè)月未繳納物業(yè)費(fèi)（每月300元）。物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次催繳未果后，于2024年10月將王某訴至法院，要求支付物業(yè)費(fèi)1800元及違約金（合同約定日千分之一）。王某辯稱：小區(qū)衛(wèi)生清潔不及時(shí)、公共區(qū)域路燈損壞未維修，物業(yè)服務(wù)存在重大瑕疵，應(yīng)減免物業(yè)費(fèi)。經(jīng)法院查明，小區(qū)確實(shí)存在部分區(qū)域垃圾清運(yùn)延遲、3盞路燈損壞超過1個(gè)月未修復(fù)的情況。問題：1.王某拒交物業(yè)費(fèi)的抗辯是否成立？說明理由。（5分）2.法院是否應(yīng)支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約金請(qǐng)求？若支持，如何確定違約金標(biāo)準(zhǔn)？（5分）3.若王某主張“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未公開公共收益收支情況”，能否作為拒交物業(yè)費(fèi)的理由？（5分）答案：1.不成立。根據(jù)《民法典》第九百四十四條及《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條，業(yè)主以物業(yè)服務(wù)存在一般瑕疵為由拒交物業(yè)費(fèi)的，法院不予支持。本案中，衛(wèi)生清潔不及時(shí)、路燈損壞屬于一般服務(wù)瑕疵，未達(dá)到“根本違約”程度，王某應(yīng)全額繳納物業(yè)費(fèi)（5分）。2.應(yīng)支持違約金請(qǐng)求，但需調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)。合同約定的日千分之一（年息36.5%）遠(yuǎn)超LPR四倍（約15.4%），法院可根據(jù)《民法典》第五百八十五條“違約金過分高于造成的損失的，人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少”的規(guī)定，將違約金調(diào)整為以欠繳物業(yè)費(fèi)為基數(shù)，按同期LPR1.5倍計(jì)算（5分）。3.不能。根據(jù)《民法典》第九百四十三條，業(yè)主對(duì)公共收益收支情況享有知情權(quán)，但知情權(quán)受侵害與物業(yè)費(fèi)繳納屬不同法律關(guān)系，業(yè)主可通過要求公開、向主管部門投訴或起訴主張權(quán)利，不能以此為由拒交物業(yè)費(fèi)（5分）。案例二（20分）：某小區(qū)2020年交付，建設(shè)單位與甲物業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定服務(wù)期限至業(yè)主委員會(huì)成立。2023年8月，小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，同年10月與乙物業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，約定2024年1月1日生效。甲物業(yè)以“前期合同未到期”“業(yè)主大會(huì)表決程序不合法”為由，拒絕退出小區(qū)，且未移交物業(yè)資料及公共收益賬目（累計(jì)32萬元）。業(yè)主委員會(huì)多次協(xié)商無果，遂向法院起訴。問題：1.甲物業(yè)拒絕退出的理由是否成立？說明法律依據(jù)。（5分）2.甲物業(yè)未移交公共收益賬目的行為是否違法？應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任？（5分）3.若甲物業(yè)在拒絕退出期間繼續(xù)收取物業(yè)費(fèi)，業(yè)主是否有權(quán)拒交？（5分）4.業(yè)主委員會(huì)可通過哪些途徑維護(hù)小區(qū)公共收益權(quán)益？（5分）答案：1.不成立?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條規(guī)定“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止”。本案中，業(yè)主委員會(huì)與乙物業(yè)的合同2024年1月1日生效，前期合同自動(dòng)終止，甲物業(yè)應(yīng)退出（5分）。2.違法。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條規(guī)定“物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和相關(guān)資料交還給業(yè)主委員會(huì)；對(duì)預(yù)收的物業(yè)費(fèi)，應(yīng)退還業(yè)主；對(duì)業(yè)主共有部分的收益，應(yīng)移交業(yè)主委員會(huì)”。甲物業(yè)未移交公共收益賬目，構(gòu)成侵權(quán)，需返還32萬元及利息，并賠償業(yè)主因此產(chǎn)生的損失（5分）。3.有權(quán)拒交。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條“物業(yè)服務(wù)合同終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以事實(shí)服務(wù)為由請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)”，甲物業(yè)無合法依據(jù)繼續(xù)提供服務(wù)，業(yè)主有權(quán)拒交（5分）。4.業(yè)主委員會(huì)可采取以下措施：①向法院起訴，要求甲物業(yè)返還公共收益及利息；②向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門投訴，由主管部門責(zé)令限期移交；③通過業(yè)主大會(huì)決議，將甲物業(yè)的違法行為記入信用檔案（5分）。案例三（15分）：2024年5月，某小區(qū)18樓業(yè)主李某在陽臺(tái)放置的花盆因風(fēng)大墜落，砸中樓下行人張某，造成張某頭部受傷，醫(yī)療費(fèi)及誤工費(fèi)共計(jì)8萬元。張某要求李某、物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償。李某辯稱“花盆墜落是不可抗力（大風(fēng)）導(dǎo)致，不應(yīng)擔(dān)責(zé)”；物業(yè)辯稱“已在小區(qū)公告欄提示‘禁止高空拋物’，且定期巡查，無過錯(cuò)”。問題：1.李某的抗辯是否成立？說明法律依據(jù)。（5分）2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任？（5分）3.若無法查明花盆所有人，張某的損失應(yīng)如何處理？（5分）答案：1.不成立?！睹穹ǖ洹返谝磺Ф傥迨龡l規(guī)定“建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸