物業(yè)電梯維保合同范本及執(zhí)行注意事項(xiàng)電梯作為物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的特種設(shè)備，其安全穩(wěn)定運(yùn)行直接關(guān)系到業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全與社區(qū)運(yùn)營秩序。一份權(quán)責(zé)清晰、標(biāo)準(zhǔn)明確的維保合同，既是規(guī)范維保服務(wù)的法律依據(jù)，也是防范安全風(fēng)險(xiǎn)的核心保障。本文結(jié)合行業(yè)實(shí)踐與法律規(guī)范，梳理電梯維保合同的核心條款設(shè)計(jì)邏輯，并從執(zhí)行層面對(duì)關(guān)鍵注意事項(xiàng)進(jìn)行拆解，為物業(yè)企業(yè)提供實(shí)操指引。一、電梯維保合同范本的核心條款設(shè)計(jì)（一）合同主體與標(biāo)的條款合同需明確甲乙雙方主體信息（物業(yè)公司全稱、維保單位全稱及法定代表人/授權(quán)代表），并以附件形式列明維保電梯清單，包含電梯編號(hào)、品牌型號(hào)、安裝位置、額定載重、運(yùn)行樓層等核心參數(shù)。需特別注明“清單所列電梯為合同維保標(biāo)的，未經(jīng)雙方書面確認(rèn)，任何一方不得擅自增減或變更標(biāo)的范圍”，避免后期因設(shè)備數(shù)量爭議引發(fā)糾紛。（二）維保內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.日常維保維度需細(xì)化日常維護(hù)的頻次（如半月維保、季度維保、年度維保）、具體作業(yè)內(nèi)容（如半月維保包含制動(dòng)器檢查、導(dǎo)軌清潔，季度維保增加鋼絲繩張力測試等），并引用《電梯維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》（TSGT5002-2017）等國家標(biāo)準(zhǔn)作為服務(wù)依據(jù)，明確“維保作業(yè)需符合現(xiàn)行特種設(shè)備安全技術(shù)規(guī)范要求，每類維保作業(yè)完成后需填寫《電梯維保記錄單》，由雙方現(xiàn)場負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)”。2.故障維修與應(yīng)急響應(yīng)約定“接到故障報(bào)修后，維保單位需在[X]分鐘內(nèi)響應(yīng)（如30分鐘），[X]小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場（如2小時(shí)，困人故障需15分鐘內(nèi)到場）”；明確“非維保方原因?qū)е碌牧悴考鼡Q，費(fèi)用由甲方（物業(yè)）承擔(dān)，但維保方需提供原廠/合格供應(yīng)商零部件報(bào)價(jià)單及更換必要性說明”，避免“以修代保”或過度維修爭議。（三）費(fèi)用與支付條款需明確維保費(fèi)用總額、支付周期（如月付、季付、年付）、支付節(jié)點(diǎn)（如每季度首月5日前支付上季度費(fèi)用），并約定“費(fèi)用包含人工費(fèi)、常規(guī)耗材費(fèi)，不含大修、零部件更換及特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測費(fèi)”。對(duì)于費(fèi)用調(diào)整，需設(shè)置“因政策變動(dòng)、原材料漲價(jià)等不可抗力因素導(dǎo)致成本變動(dòng)時(shí)，雙方協(xié)商調(diào)整費(fèi)用，調(diào)整幅度不超過[X]%（如5%），且需提前30日書面通知”的彈性條款。（四）雙方權(quán)利義務(wù)甲方（物業(yè)）義務(wù)：提供維保作業(yè)所需的水、電、照明及安全作業(yè)環(huán)境；及時(shí)支付費(fèi)用；配合維保方進(jìn)行特種設(shè)備定期檢驗(yàn)（如每年向特檢院申報(bào)年檢）。乙方（維保單位）義務(wù)：配備持《特種設(shè)備作業(yè)人員證》的技術(shù)人員；建立維保檔案（保存期不少于4年）；每年度向甲方提交《電梯安全評(píng)估報(bào)告》，對(duì)電梯安全狀況、零部件老化程度提出建議。（五）違約責(zé)任與爭議解決違約責(zé)任需量化：如維保方未按時(shí)完成維保作業(yè)，每逾期一次支付違約金[X]元（如500元）；因維保不到位導(dǎo)致電梯故障停運(yùn)超[X]小時(shí)（如24小時(shí)），甲方有權(quán)扣除當(dāng)期維保費(fèi)用的[X]%（如10%）。爭議解決優(yōu)先選擇“向電梯使用地人民法院提起訴訟”或“提交[X]仲裁委員會(huì)仲裁”，避免約定不明導(dǎo)致管轄爭議。二、合同執(zhí)行的核心注意事項(xiàng)（一）履約前：資質(zhì)核查與基線確認(rèn)1.維保單位資質(zhì)審查：要求維保方提供《特種設(shè)備安裝改造修理許可證》（電梯類），核查許可范圍（如是否包含乘客電梯、載貨電梯等）、有效期，并通過省/市特種設(shè)備安全監(jiān)督管理平臺(tái)驗(yàn)證資質(zhì)真?zhèn)?，避免“掛靠資質(zhì)”“超范圍維?！憋L(fēng)險(xiǎn)。2.設(shè)備基線確認(rèn)：合同簽訂前，聯(lián)合維保方對(duì)每臺(tái)電梯進(jìn)行“健康體檢”，記錄運(yùn)行參數(shù)（如平層精度、運(yùn)行噪音）、零部件老化程度（如鋼絲繩磨損量、接觸器觸點(diǎn)狀態(tài)），形成《電梯初始狀態(tài)確認(rèn)書》，作為后期維保效果評(píng)估的基準(zhǔn)。（二）履約中：過程監(jiān)督與動(dòng)態(tài)管理1.維保記錄閉環(huán)管理：要求維保人員每次作業(yè)后填寫《維保記錄單》，記錄作業(yè)內(nèi)容、更換零部件（型號(hào)、數(shù)量、單價(jià)）、電梯運(yùn)行狀態(tài)等，物業(yè)需指定專人每周抽查記錄的真實(shí)性（可通過現(xiàn)場復(fù)核作業(yè)痕跡、詢問業(yè)主電梯運(yùn)行感受驗(yàn)證）。2.應(yīng)急響應(yīng)實(shí)戰(zhàn)測試：每季度模擬“困人故障”“電梯沖頂/蹲底”等場景，測試維保方響應(yīng)速度、救援流程合規(guī)性（如是否使用三角鑰匙規(guī)范救援、是否第一時(shí)間安撫被困人員），并將測試結(jié)果納入季度考核。3.費(fèi)用支付與質(zhì)量掛鉤：在支付節(jié)點(diǎn)前，由物業(yè)工程部、客服部聯(lián)合出具《維保質(zhì)量評(píng)估表》，從“作業(yè)及時(shí)性”“故障解決率”“業(yè)主投訴率”三個(gè)維度評(píng)分，評(píng)分低于[X]分（如80分）時(shí)，按合同約定扣除相應(yīng)費(fèi)用。（三）履約后：效果評(píng)估與合同迭代1.年度維保效果審計(jì)：每年末，委托第三方機(jī)構(gòu)（或內(nèi)部組建跨部門小組）對(duì)電梯運(yùn)行故障率、零部件更換頻次、應(yīng)急響應(yīng)時(shí)效等指標(biāo)進(jìn)行審計(jì)，對(duì)比初始狀態(tài)數(shù)據(jù)，評(píng)估維保質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)。2.合同續(xù)簽的策略性調(diào)整：若維保質(zhì)量達(dá)標(biāo)，可在續(xù)簽時(shí)適當(dāng)延長合同期限，但需增加“逐年降低故障率”的考核指標(biāo)；若存在多次違約，需重新招標(biāo)，并將原維保方違約事實(shí)納入供應(yīng)商黑名單。三、常見風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)策略（一）維保單位資質(zhì)造假風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：使用過期/偽造的特種設(shè)備許可證，或?qū)嶋H作業(yè)人員無有效證件。應(yīng)對(duì)：合同中約定“若乙方資質(zhì)造假，甲方有權(quán)單方解除合同，并要求乙方支付合同總額20%的違約金”；每月抽查作業(yè)人員證件，通過“全國特種設(shè)備公示信息查詢平臺(tái)”驗(yàn)證。（二）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)模糊引發(fā)糾紛風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：合同僅約定“按國家標(biāo)準(zhǔn)維?！保醇?xì)化作業(yè)內(nèi)容，導(dǎo)致維保方“縮水作業(yè)”（如半月維保僅做表面清潔）。應(yīng)對(duì)：在合同附件中制定《電梯維保作業(yè)細(xì)則》，將每類維保的具體操作步驟、技術(shù)參數(shù)（如導(dǎo)軌潤滑周期、制動(dòng)器間隙范圍）量化，作為驗(yàn)收依據(jù)。（三）應(yīng)急響應(yīng)不及時(shí)導(dǎo)致事故擴(kuò)大風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：困人故障后，維保方超期到場，導(dǎo)致業(yè)主恐慌或人身傷害。應(yīng)對(duì)：在合同中約定“因乙方應(yīng)急響應(yīng)超時(shí)導(dǎo)致的一切損失（含業(yè)主索賠、行政處罰）由乙方承擔(dān)”；與周邊2家以上維保單位簽訂《應(yīng)急支援協(xié)議》，確保極端情況下的救援能力。電梯維保合同的本質(zhì)是“安全責(zé)任的契約化轉(zhuǎn)移”，其核心價(jià)值不僅在于明確雙方權(quán)責(zé)，更在于通過標(biāo)準(zhǔn)化條款與動(dòng)態(tài)化執(zhí)行，將電梯安全風(fēng)險(xiǎn)控制在源頭。物業(yè)企業(yè)需以“全周期管理”思維對(duì)待合同，從條款設(shè)計(jì)的精準(zhǔn)性，到執(zhí)行監(jiān)督的顆粒度，再到風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的敏捷性，構(gòu)建覆蓋“合同-作業(yè)-應(yīng)急-評(píng)估”的閉環(huán)管理體系，方能真正實(shí)現(xiàn)電梯安全的長治久安。---附：電梯維保合同（精簡范本）（注：以下為核心條款示例，實(shí)際使用需結(jié)合項(xiàng)目情況補(bǔ)充完善，并由法務(wù)審核）電梯維護(hù)保養(yǎng)合同甲方（委托方）：____________________（物業(yè)公司）乙方（服務(wù)方）：____________________（維保單位）鑒于：甲方為________小區(qū)（大廈）電梯使用管理單位，乙方具備電梯維保資質(zhì)，雙方就電梯維保事宜達(dá)成如下協(xié)議：第一條維保標(biāo)的乙方為甲方管理的____臺(tái)電梯提供維保服務(wù)，電梯清單見附件1。第二條維保內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.日常維保：按《電梯維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》（TSGT5002-2017）要求，每月進(jìn)行2次半月維保、1次季度維保、1次年維保，作業(yè)內(nèi)容見附件2。2.故障維修：接到報(bào)修后30分鐘響應(yīng)，困人故障15分鐘到場救援；非乙方原因的零部件更換，費(fèi)用由甲方承擔(dān)，乙方需提供報(bào)價(jià)單及更換說明。第三條服務(wù)期限自____年____月____日至____年____月____日。第四條費(fèi)用及支付1.年度維保費(fèi)用：人民幣_(tái)_______元（含人工費(fèi)、常規(guī)耗材費(fèi)）。2.支付方式：每季度首月5日前支付上季度費(fèi)用，即人民幣_(tái)_______元。第五條雙方責(zé)任（略，參考前文“雙方權(quán)利義務(wù)”條款）第六條違約責(zé)任（略，參考前文“違約責(zé)任”條款）第七條爭議解決協(xié)商不成，向電梯使用地人民法院提起訴訟。甲方（蓋章）：_______________