某省市玉屏縣“侗鄉(xiāng)”假酒店項目建議書項目背景1·玉屏旅游前景■

據(jù)預(yù)測，到2020年，全域所需床位數(shù)約25400張；到規(guī)劃末期（2025年），全域所需床位數(shù)約69100張。■重點擴大中檔星級酒店，適度發(fā)展高檔星級酒店，高、中、低檔住宿設(shè)施結(jié)構(gòu)控制在高檔10-25%，中檔60-70%，低檔5-30%。同時大力發(fā)展特色民宿、星級農(nóng)家樂、度假酒店、青年旅舍、生態(tài)莊園、商務(wù)連鎖酒店、生態(tài)營地等住宿業(yè)態(tài)，形成豐富的住宿體驗?！?/p>

2015年游客接待量達260萬人次，總體上呈高速增長態(tài)勢，力爭到2020年，接待旅游總?cè)藬?shù)突破600萬人次。2·玉屏酒店現(xiàn)狀■酒店同質(zhì)化，缺少有文化特色的度假酒店。項目分析1·項目區(qū)位條件項目位置

2·項目現(xiàn)狀條件

2·項目現(xiàn)狀條件

3·業(yè)主需求1、總用地面積：依據(jù)規(guī)劃方案確定2、接待規(guī)模：150床（100間客房）項目開發(fā)方向建議SWOT開闊的視野與景觀依山傍水，良好的生態(tài)環(huán)境源交通便利W劣勢（Weaknesses）S優(yōu)勢(Strengths)整個縣域客房整體價格較低丙溪鄉(xiāng)村旅游配套現(xiàn)狀不足品牌的認可度弱玉屏旅游迅速發(fā)展,發(fā)展前景喜人玉屏酒店同質(zhì)化明顯，缺少有品質(zhì)、有文化品味的度假酒店政府強力打造云起小鎮(zhèn)（特色小鎮(zhèn)），本項目也是云起小鎮(zhèn)重要組成部分，可爭取政府優(yōu)惠政策縣域其他鄉(xiāng)村度假產(chǎn)品O機會（Opportunities）T威脅（Threats）1·SWOT分析1.度假酒某省市場細分化：在不同消費層級的需求促動下，衍生了諸如高端度假品牌、中檔度假公寓品牌、主題民宿客棧等一系列“高中低”結(jié)合的度假酒店類型某省市場度假某省市場類型的細分化將成為一種趨勢。

2.度假酒店設(shè)計以“客”為本：人性化、親情化、自然化、智能化、個性化……而今，考慮到家庭度假的需要，酒店設(shè)計會更加居家;考慮到鄉(xiāng)村生活的追捧，酒店設(shè)計會更加復(fù)古;考慮到科技應(yīng)用的潮流，酒店設(shè)計會大膽創(chuàng)新。

3.度假酒店服務(wù)內(nèi)容特色化：在仁安悅榕莊，游客可以騎乘牦牛或者酒店，或者在“藏式生活”主題下當(dāng)一次真正的游牧民族;北京的皇家驛棧，內(nèi)有皇家餐飲、皇家泡浴、皇家歌舞，讓游客徹底過一把當(dāng)皇帝的癮;香港迪士尼樂園酒店，酒店可為游客提供“迪士尼童話”主題的浪漫婚禮服務(wù)!這些具有特色的服務(wù)內(nèi)容，將成為度假型酒店的標(biāo)簽。

4.度假酒店運營模式多樣化：海南富力地產(chǎn)與一呆網(wǎng)強強聯(lián)手，實現(xiàn)“分時度假”居住新體驗;首家?guī)づ窨途频觊_業(yè)，洪清華稱客房收入占比最好不超過50%;君瀾酒店集團與同程旅游共同發(fā)布“君瀾度假全流程模式”。多樣化的運營模式，跨界的合作，將成為度假型酒店新的經(jīng)營之道?！龆燃倬频臧l(fā)展現(xiàn)狀2、度假酒店解析在體驗經(jīng)濟時代下，人們的消費觀念不斷更新，消費需求不斷升級，他們對產(chǎn)品或服務(wù)“非大眾化”的個性時尚體驗的追求更加鮮明，他們在接受服務(wù)過程中更希望獲得多重感官和情感的體驗，并感受到自我身份的確認和肯定，享受到身心滿足的愉悅。體驗經(jīng)濟時代到來酒店服務(wù)個性化需求精品度假酒店催生精品酒店的3個關(guān)鍵特征要被客人承認和接受，必須有某些讓客人興奮、無法忘卻、印象極深的主題或文化鮮明的主題文化若能挖掘并滿足客人度假的專門需求，便可能迅速獲得青睞并成為口碑相傳的目的地酒店獨具特色的功能個性化的貼心服務(wù)真正吸引見多識廣的客人對酒店欲罷不能、重復(fù)入住的不是酒店設(shè)計或設(shè)施，而是服務(wù)、服務(wù)和服務(wù)——硬件永遠有被超越的時候，只有服務(wù)品質(zhì)才能恒久流傳體驗經(jīng)濟下的精品酒店，賣的就是“體驗”。圍繞地域文化、建筑文化或裝飾文化體現(xiàn)，通過別出心裁的獨特設(shè)計，賦予客人深刻的體驗之旅深圳華興寺菩提賓舍：在深圳東部華僑城華興寺內(nèi)打造的“禪”文化主題的精品酒店巴黎的加利福尼亞酒店：從大堂、電梯、餐廳到客房樓層，展示著4200多件油畫、雕塑藝術(shù)真品，勝似一個美術(shù)館地域文化建筑文化裝飾文化酒店在先天選址上所體現(xiàn)出的文化氛圍，包括地域內(nèi)的地域資源、歷史遺存、文化形態(tài)等所營造的氛圍酒店整體外觀所表現(xiàn)出來的文化內(nèi)涵，例如中世紀(jì)歐洲建筑、中國古文化、威尼斯水文化……與建筑文化相對應(yīng)的，體現(xiàn)在設(shè)計及裝飾的文化內(nèi)涵，大到整個建筑的設(shè)計，小到各種裝飾品頤和安縵居：與頤和園僅一墻之隔，宛若私家園林的布局、明式家具的住家風(fēng)格，將中式風(fēng)格演繹到極致，甚至在度假村內(nèi)種植頤和園相同的樹木鮮明的主題文化精品酒店主要類型主題型精品酒店主要分布在一些文化歷史厚某省市，結(jié)合當(dāng)?shù)氐拿耧L(fēng)民俗或獨特建筑來表現(xiàn)主題，開發(fā)文化主題型精品酒店，從而形成獨特的文化、品位與個性，滿足對文化有獨特品位的高端客源的需求。如北京的安縵頤和、麗江的悅榕莊等。時尚型精品酒店分布于走在我國經(jīng)濟發(fā)展前某省市如上海、北京、廣州、深圳等地，滿足對尚高端客源的需求，因為這些地方既是精品酒店消費的主要客源地，也是引領(lǐng)消費時尚的前沿陣地。如廣州的W酒店（未開業(yè)）、上海新天地某省市精品酒店地域型精品酒店我國地域遼闊，山川獨特，風(fēng)景各異，如三亞、麗江、、九寨溝等地，借助風(fēng)景各異，使之成為酒店獨特的環(huán)境資源和其他酒店無法模仿與復(fù)制的特質(zhì)，開發(fā)地域型精品酒店，滿足對度假、休閑高端客源的需求。如三亞、麗江的悅榕莊、杭州的安縵法云酒店。參考案例悅榕莊悅榕酒店度假村集團

悅榕莊集團以營造優(yōu)雅浪漫，充滿活力與異國情調(diào)的度假環(huán)境為顧客提供親密的身心靈體驗。作為全球頂尖精品度假村、公寓住宅及SPA的經(jīng)營者，悅榕莊把環(huán)保意識完美融入于浪漫旅行中。旗下的酒店、度假村、公寓住宅、SPA、精品零售店及目的地俱樂部均提供了一個能夠讓人完全放松身心靈的“心靜軒”。在以延承當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)與保護環(huán)境的大前提之下，旗下的酒店與度假村均融合了亞洲傳統(tǒng)及地區(qū)特色，在建筑及裝潢擺設(shè)上大量采用當(dāng)?shù)靥赜械奶烊唤ú囊约疤厥怙L(fēng)格，以反映當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土民情。悅榕度假酒店集團目前在全球范圍內(nèi)擁有22家悅榕、悅椿及悅椿絢麗色彩三個頂級品牌酒店及度假村、62家SPA中心、66家悅榕精品店和2家高爾夫球場，并榮獲了100多項酒店行業(yè)大獎。預(yù)計到2010年，悅榕將在中國開設(shè)多家酒店度假村，可見悅榕集團已非常注重其在某省市場潛力。主要成功經(jīng)驗：

每家悅榕酒店都秉承悅榕集團文化，力求通過為客人創(chuàng)造與眾不同的體驗，增強員工的品牌自豪感，保護自然和人文環(huán)境來打造一個世界頂級的度假酒店。

1）悅榕充分利用了世界各地的地理優(yōu)勢和與眾不同的文化，盡量減少對環(huán)境的影響，給顧客以獨一無二的享受。

2）致力于為顧客營造私密感和奢華感。其價格昂貴，把消費對象定位在高檔人群，不做低端競爭，提升了企業(yè)形象，具有某省市場。

3）獨特的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。悅榕的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不是依據(jù)這個行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)而制定的，它取決于顧客的滿意度。這令悅榕不斷超越自己，不斷進步，慢慢形成了其他酒店不可比擬的優(yōu)勢。

麗江悅榕莊麗江悅榕莊建于2006年，2007年向游客開放酒店預(yù)訂。五十五棟納西式的別墅均朝東北向,每位佳賓均可欣賞到海拔五千六百公尺的玉龍雪山山頂。大自然景觀全部收集在麗江悅榕莊寬敞的別墅里,三百五十英尺的寬敞空間里包括室外摩浴池或私人泳池。麗江悅榕莊建筑既沿襲了悅榕營造優(yōu)雅浪漫的度假風(fēng)格，又很好地融合了地方性的納西傳統(tǒng)建筑風(fēng)情。建有四十棟花園和豪華花園別墅，十三棟泳池和豪華泳池別墅，一棟雙臥室泳池別墅及一棟總統(tǒng)別墅。麗江悅榕莊現(xiàn)代化酒店設(shè)施。麗江悅榕莊擁有五星級飯店的全套設(shè)施。包括會議室、網(wǎng)球場、圖書館及游戲室，以及有如飄浮在池塘上的白云餐廳。麗江悅榕莊的特點之一。屬悅榕SPA推出一系列由春、夏、秋、冬季節(jié)啟發(fā)的護理療程。悅榕SPA擁有六間配有暖爐的SPA護療室，一間茶樓、健身房以及瑜珈室。精品酒店是“后五星級酒店”的替代物，強調(diào)與單獨繁華的酒店體驗相反的深刻、精致“文化+物質(zhì)”體驗。精品酒店的存在需要深厚的文化底蘊和足夠的非本土文化休閑、旅游客人，強調(diào)深層次的共鳴和持續(xù)性的吸引力。精品酒店可以持續(xù)更新改進，但難以轉(zhuǎn)型必須堅持成為一種文化的載體。精品酒店與文化的關(guān)系

精品酒店強調(diào)地方文化與私密性的融合，導(dǎo)致中國各地精品酒店差別巨大，區(qū)域性顯著，各類酒店集團目前也僅集中在某省市或某省市等同某省市內(nèi)開店即使同一品牌下酒店之間也有極大區(qū)別，以迎合當(dāng)?shù)貐^(qū)域文化。區(qū)域性顯著3、設(shè)計愿景養(yǎng)生度假休閑1、空氣清新自然，滿目蒼翠，猶如置身于天然的氧吧，優(yōu)美宜人的自然景觀，以養(yǎng)生、休閑、美麗、健康的方式打造一片回歸自然的土地，讓身心與靈魂都和諧的棲居。健康錯落景隨步移自然2、利用地形高差及觀設(shè)計高低錯落、變化有序的建筑體量，營造令人興奮、景隨步移并與自然環(huán)境融合的體驗空間

3、依托貴州玉屏侗族文化，從侗族建筑、侗族大歌、琵琶舞、梯田、自然山水提煉設(shè)計元素，創(chuàng)造出超越傳統(tǒng)侗族語言的抽象民族形態(tài)，如同中國畫的寫意山水拋開形的束縛，追求一種文人墨客的至高境界—意境。度假酒店度假產(chǎn)品養(yǎng)中高端精品酒店：避免同質(zhì)化競爭某省市場機會酒店客房產(chǎn)權(quán)化：可回收投資鄉(xiāng)村度假院落：享受酒店提供度假產(chǎn)品（民族風(fēng)情體驗、農(nóng)耕活動等）雙拼、獨棟別墅（私人會所）：聚焦本某省市場（個人及企業(yè)）養(yǎng)：侗醫(yī)健康：4·產(chǎn)品策劃其他：?抓住區(qū)域中小某省市場機會某省市調(diào)確定配置要求。?落實銀行貸款政策對項目規(guī)模的要求。五、操作建議：某省市場調(diào)查與策劃定位。2、分期開發(fā)，實施回籠資金，減小投資壓力。3、引入知名品牌（合作、冠名等）；4、建立酒店管理專業(yè)團隊指導(dǎo)、管理酒店規(guī)劃、建設(shè)、裝修與運行工作，避免不必要的浪費與損失。5、爭取政府大力支持（土地地價、稅費減免等）。酒店投資估算名稱萬元土地500（爭取零地價）建筑土建部分2000酒店設(shè)備與裝修2500場地與園林景觀1000總計6000各部分名稱比例面積(M2)層高(米)層數(shù)(層)高度(米)酒店主樓30%30004-5418所12%1200428度假