物業(yè)電梯保養(yǎng)管理方案一、總則1.1制定目的為確保本物業(yè)轄區(qū)內(nèi)所有在用電梯安全、穩(wěn)定、高效運(yùn)行，最大限度降低設(shè)備故障率，延長(zhǎng)電梯使用壽命，保障業(yè)主、住戶及訪客的人身與財(cái)產(chǎn)安全，規(guī)范電梯保養(yǎng)管理流程，明確各相關(guān)方職責(zé)，提升電梯服務(wù)質(zhì)量與應(yīng)急處置能力，特制定本方案。本方案作為物業(yè)電梯管理工作的核心依據(jù)，需嚴(yán)格執(zhí)行并根據(jù)法規(guī)更新及實(shí)際運(yùn)行情況動(dòng)態(tài)優(yōu)化。1.2適用范圍本方案適用于本物業(yè)管理范圍內(nèi)所有已投入使用的電梯設(shè)備，包括乘客電梯、載貨電梯等，涵蓋電梯的日常檢查、定期保養(yǎng)、故障處理、應(yīng)急救援、檔案管理及相關(guān)協(xié)調(diào)工作。電梯的大修、改造工作另行參照國(guó)家規(guī)范及專項(xiàng)合同執(zhí)行。1.3編制依據(jù)本方案依據(jù)《中華人民共和國(guó)特種設(shè)備安全法》《特種設(shè)備使用管理規(guī)則》（TSG08-2017）、《電梯維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》（TSGT5002-2017）等國(guó)家法律法規(guī)及安全技術(shù)規(guī)范，結(jié)合電梯制造廠家提供的設(shè)備安裝使用維護(hù)說明書，以及本物業(yè)實(shí)際管理要求編制而成。二、組織架構(gòu)與職責(zé)分工2.1物業(yè)管理層職責(zé)物業(yè)管理層作為電梯管理工作的統(tǒng)籌主體，負(fù)責(zé)整體工作的規(guī)劃、監(jiān)督與協(xié)調(diào)。具體職責(zé)包括：篩選并委托具備相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)維保單位，簽訂規(guī)范的維保合同，明確維保范圍、周期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)承諾；審核維保單位提交的維保計(jì)劃與方案，定期檢查維保工作落實(shí)情況及記錄完整性；組織電梯年度定期檢驗(yàn)工作，協(xié)調(diào)處理年檢中發(fā)現(xiàn)的問題及相關(guān)資料備案；統(tǒng)籌處理電梯運(yùn)行中的重大故障、投訴及糾紛，保障業(yè)主權(quán)益；定期組織應(yīng)急演練，監(jiān)督應(yīng)急救援機(jī)制的有效性。2.2物業(yè)工程部職責(zé)物業(yè)工程部作為日常管理執(zhí)行部門，負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行狀態(tài)的實(shí)時(shí)監(jiān)控與維保工作的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。具體職責(zé)包括：配備專職電梯安全管理人員，負(fù)責(zé)每日電梯運(yùn)行檢查、記錄及異常情況上報(bào)；配合維保單位開展保養(yǎng)作業(yè)，提供必要的作業(yè)條件與安全防護(hù)支持，監(jiān)督維保人員持證上崗及操作規(guī)范性；建立并完善每臺(tái)電梯的安全技術(shù)檔案，收集、整理并歸檔維保記錄、故障處理報(bào)告、年檢資料等；定期對(duì)電梯轎廂、候梯廳進(jìn)行清潔管理，確保照明、通風(fēng)、緊急呼叫裝置等附屬設(shè)施正常運(yùn)行；向業(yè)主宣傳乘梯安全知識(shí)，張貼應(yīng)急聯(lián)系信息及警示標(biāo)識(shí)。2.3維保單位職責(zé)維保單位需具備國(guó)家認(rèn)可的電梯維保資質(zhì)，嚴(yán)格按照本方案及維保合同約定履行職責(zé)。具體包括：派遣持有有效《特種設(shè)備作業(yè)人員證》的專業(yè)技術(shù)人員開展維保工作，制定詳細(xì)的半月、季度、半年、年度維保計(jì)劃及實(shí)施方案；按照《電梯維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》要求，對(duì)電梯進(jìn)行清潔、潤(rùn)滑、調(diào)整、檢查及易損件更換，確保維保質(zhì)量符合安全標(biāo)準(zhǔn)；設(shè)立24小時(shí)維保值班電話，接到電梯故障通知后及時(shí)響應(yīng)，困人故障需在規(guī)定時(shí)間內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)（直轄市或設(shè)區(qū)的市不超過30分鐘，其他地區(qū)不超過1小時(shí)），遵循“先救人、后修復(fù)”原則處置；建立維保記錄制度，每次維保后填寫詳細(xì)記錄，經(jīng)物業(yè)電梯安全管理人員簽字確認(rèn)后歸檔，記錄至少保存4年；每年度至少進(jìn)行一次自行檢查，在定期檢驗(yàn)前完成，出具加蓋單位公章的自行檢查報(bào)告；協(xié)助物業(yè)制定應(yīng)急救援預(yù)案，每半年至少針對(duì)不同類型電梯開展一次應(yīng)急演練；發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重事故隱患時(shí)，立即告知物業(yè)并向當(dāng)?shù)靥胤N設(shè)備安全監(jiān)督管理部門報(bào)告。2.4業(yè)主與使用人職責(zé)業(yè)主及使用人應(yīng)自覺遵守乘梯安全規(guī)定，正確使用電梯設(shè)備，不攜帶易燃易爆、超重等危險(xiǎn)物品乘梯，不惡意損壞電梯部件；發(fā)現(xiàn)電梯運(yùn)行異常（如異響、抖動(dòng)、門開關(guān)故障等）時(shí)，及時(shí)告知物業(yè)或按下轎廂內(nèi)緊急呼叫按鈕，不擅自扒門、攀爬轎廂；配合物業(yè)及維保單位開展電梯保養(yǎng)、檢修及應(yīng)急處置工作，自覺避讓作業(yè)區(qū)域。三、保養(yǎng)內(nèi)容與周期規(guī)范3.1日常檢查（每日）由物業(yè)電梯安全管理人員或持證司機(jī)執(zhí)行，每日電梯運(yùn)行前及運(yùn)行中進(jìn)行檢查，重點(diǎn)內(nèi)容包括：機(jī)房、滑輪間環(huán)境清潔，門窗完好，照明正常；電梯運(yùn)行無異常振動(dòng)、異響及異味，平層精度符合要求；層門、轎門開關(guān)順暢，無卡阻現(xiàn)象，地坎槽內(nèi)無雜物；召喚按鈕、樓層顯示、轎廂內(nèi)照明、通風(fēng)設(shè)備正常運(yùn)行；緊急呼叫裝置、報(bào)警按鈕通訊暢通，轎廂內(nèi)監(jiān)控設(shè)備工作正常；制動(dòng)器、限速器等安全裝置外觀無異常。發(fā)現(xiàn)問題立即停止電梯使用，設(shè)置警示標(biāo)識(shí)并通知維保單位處理，做好檢查記錄。3.2半月保養(yǎng)由維保單位按計(jì)劃實(shí)施，核心內(nèi)容包括：清潔曳引機(jī)、編碼器，檢查運(yùn)行聲音及溫度，確認(rèn)油位正常；潤(rùn)滑限速器各銷軸部位，確保轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，測(cè)試電氣開關(guān)功能；檢查制動(dòng)器各銷軸動(dòng)作靈活度，調(diào)整制動(dòng)間隙，確保符合制造單位要求；清潔并檢查層門、轎門旁路裝置，確保工作正常；檢查手動(dòng)緊急操作裝置齊全且放置在指定位置；測(cè)試轎廂意外移動(dòng)保護(hù)裝置的制動(dòng)力自監(jiān)測(cè)功能，確保記錄完整；檢查導(dǎo)靴與導(dǎo)軌貼合情況，清除導(dǎo)軌表面雜物。3.3季度保養(yǎng)在半月保養(yǎng)基礎(chǔ)上，增加以下內(nèi)容：檢查曳引鋼絲繩張力均勻性，有無斷絲、磨損情況，必要時(shí)進(jìn)行潤(rùn)滑調(diào)整；檢查控制柜內(nèi)電氣元件，清除灰塵，緊固接線端子，排查有無過熱現(xiàn)象；檢查補(bǔ)償鏈（纜）有無損傷、松動(dòng)，必要時(shí)進(jìn)行緊固；測(cè)試安全鉗與限速器聯(lián)動(dòng)功能，確保靈敏可靠；檢查層門門鎖裝置，調(diào)整門鎖間隙，驗(yàn)證鎖緊有效性；對(duì)轎廂、對(duì)重導(dǎo)靴添加或更換潤(rùn)滑油，檢查磨損情況。3.4半年保養(yǎng)涵蓋季度保養(yǎng)內(nèi)容，重點(diǎn)強(qiáng)化以下工作：檢查曳引機(jī)齒輪箱油質(zhì)，若出現(xiàn)變質(zhì)、乳化現(xiàn)象及時(shí)更換；測(cè)試電動(dòng)機(jī)絕緣電阻，確保符合安全標(biāo)準(zhǔn)；全面調(diào)整電梯平層精度，優(yōu)化運(yùn)行穩(wěn)定性；檢查緩沖器性能，確認(rèn)外觀無損傷、滲漏，復(fù)位裝置正常；檢查門機(jī)系統(tǒng)，調(diào)整門機(jī)力矩參數(shù)，更換磨損的門掛板滑輪、門導(dǎo)靴等易損件；對(duì)電氣安全回路進(jìn)行全面檢測(cè)，確保各保護(hù)開關(guān)動(dòng)作可靠。3.5年度保養(yǎng)結(jié)合年度自行檢查開展，在定期檢驗(yàn)前完成，內(nèi)容包括：對(duì)電梯各機(jī)械部件、電氣系統(tǒng)進(jìn)行全面拆解檢查、清潔與潤(rùn)滑；更換老化、磨損嚴(yán)重的零部件（如曳引鋼絲繩、制動(dòng)襯片、接觸器等）；校驗(yàn)限速器動(dòng)作速度，確保符合標(biāo)準(zhǔn)要求；檢查曳引機(jī)軸承磨損情況，必要時(shí)進(jìn)行維修或更換；對(duì)電梯平衡系數(shù)進(jìn)行測(cè)試調(diào)整，確保符合設(shè)計(jì)要求；全面排查安全保護(hù)裝置（安全鉗、緩沖器、門鎖裝置等）的性能，完成聯(lián)動(dòng)測(cè)試；整理年度維保記錄，出具自行檢查報(bào)告，為定期檢驗(yàn)做好準(zhǔn)備。3.6定期檢驗(yàn)配合物業(yè)牽頭協(xié)調(diào)，維保單位全程配合特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)開展年度定期檢驗(yàn)工作。檢驗(yàn)前，維保單位對(duì)電梯進(jìn)行全面檢修調(diào)試，確保各項(xiàng)指標(biāo)符合檢驗(yàn)要求；檢驗(yàn)過程中，提供電梯安全技術(shù)檔案、維保記錄等相關(guān)資料，協(xié)助檢驗(yàn)人員開展測(cè)試工作；對(duì)檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題，制定整改方案，限期完成整改并報(bào)檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)復(fù)核，確保電梯通過檢驗(yàn)并取得使用許可。四、故障處理與應(yīng)急響應(yīng)4.1故障處理流程建立“接報(bào)-響應(yīng)-處置-復(fù)核-歸檔”全流程故障處理機(jī)制。物業(yè)接到電梯故障報(bào)告（含業(yè)主反饋、監(jiān)控發(fā)現(xiàn)、設(shè)備報(bào)警）后，立即通過應(yīng)急通訊系統(tǒng)安撫乘客（若困人），告知注意事項(xiàng)，同時(shí)通知維保單位；維保單位接到通知后，按規(guī)定時(shí)間抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，先判斷故障類型，困人故障優(yōu)先實(shí)施救援，再排查故障原因；針對(duì)電氣故障（如控制回路短路、傳感器失靈）、機(jī)械故障（如曳引機(jī)故障、門系統(tǒng)卡阻）等，制定專項(xiàng)維修方案，更換損壞部件，完成維修后進(jìn)行空載及負(fù)載試運(yùn)行，確認(rèn)無異常后方可恢復(fù)使用；故障處理完畢后，維保單位填寫故障處理記錄，詳細(xì)注明故障原因、處理過程、更換部件及試運(yùn)行情況，經(jīng)物業(yè)確認(rèn)后歸檔；物業(yè)定期分析故障數(shù)據(jù)，針對(duì)高頻故障制定預(yù)防性措施，優(yōu)化維保計(jì)劃。4.2應(yīng)急救援預(yù)案物業(yè)與維保單位共同制定電梯困人、火災(zāi)、地震、水淹等突發(fā)事件的應(yīng)急救援預(yù)案，明確救援組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé)、聯(lián)絡(luò)方式、處置步驟及物資保障。預(yù)案應(yīng)至少包括：困人救援流程（安撫乘客、確認(rèn)轎廂位置、手動(dòng)盤車平層、安全撤離）、火災(zāi)應(yīng)急處置（切斷電梯電源、引導(dǎo)乘客通過消防通道疏散、配合消防部門救援）、水淹應(yīng)急處置（停止電梯運(yùn)行、切斷電源、防止積水侵入設(shè)備核心區(qū)域）、設(shè)備故障應(yīng)急備用方案（如備用電源啟用條件）。4.3應(yīng)急演練與培訓(xùn)每半年至少組織一次電梯應(yīng)急演練，由物業(yè)牽頭，維保單位、保安部、客服部等多部門參與，模擬困人、故障停運(yùn)等場(chǎng)景，檢驗(yàn)應(yīng)急預(yù)案的可操作性及各部門協(xié)同能力；演練后及時(shí)總結(jié)不足，優(yōu)化預(yù)案內(nèi)容。同時(shí)，定期開展人員培訓(xùn)，物業(yè)電梯安全管理人員、值班人員需掌握應(yīng)急通訊操作、乘客安撫技巧及基本故障識(shí)別能力；維保人員需強(qiáng)化救援技能培訓(xùn)，確保熟練掌握手動(dòng)盤車、安全鉗釋放等操作；對(duì)業(yè)主開展乘梯安全及應(yīng)急常識(shí)宣傳，提升自我保護(hù)意識(shí)。4.4應(yīng)急物資保障物業(yè)在電梯機(jī)房、監(jiān)控中心配備專用應(yīng)急救援物資，包括：手動(dòng)盤車工具、液壓救援裝置、絕緣手套、絕緣鞋、萬用表、激光測(cè)距儀、應(yīng)急照明設(shè)備、便攜式備用電源、急救箱等；維保單位需攜帶專業(yè)救援工具及常用備件，確保故障處置及時(shí)高效；應(yīng)急物資定期檢查維護(hù)，確保性能完好，存放位置明確，便于快速取用。五、檔案管理與質(zhì)量監(jiān)督5.1檔案建立與管理物業(yè)為每臺(tái)電梯建立獨(dú)立的安全技術(shù)檔案，實(shí)行“一臺(tái)一檔”管理，檔案內(nèi)容包括：電梯出廠資料（合格證、說明書、技術(shù)參數(shù)表等）、安裝驗(yàn)收資料、改造及大修記錄、維保合同、維保計(jì)劃、歷次維保記錄、故障處理記錄、自行檢查報(bào)告、定期檢驗(yàn)報(bào)告及使用登記證書；檔案采用紙質(zhì)與電子雙重存檔方式，紙質(zhì)檔案專人保管，電子檔案?jìng)浞萘舸妫_保檔案完整、準(zhǔn)確、可追溯；檔案保存期限不少于電梯使用年限，報(bào)廢電梯檔案單獨(dú)歸檔留存至少5年。5.2質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制物業(yè)建立三級(jí)維保質(zhì)量監(jiān)督體系：日常監(jiān)督由電梯安全管理人員執(zhí)行，對(duì)維保人員作業(yè)流程、操作規(guī)范性進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，核對(duì)維保記錄真實(shí)性；月度監(jiān)督由工程部負(fù)責(zé)人組織，抽查當(dāng)月維保記錄，現(xiàn)場(chǎng)測(cè)試電梯運(yùn)行性能，與維保單位溝通整改問題；季度監(jiān)督由物業(yè)管理層牽頭，全面核查維保計(jì)劃落實(shí)情況、故障處理效率及業(yè)主投訴情況，評(píng)估維保單位服務(wù)質(zhì)量。對(duì)維保質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、未按合同履行職責(zé)的維保單位，發(fā)出整改通知，逾期未整改的，依據(jù)合同約定追究責(zé)任，必要時(shí)更換維保單位。5.3投訴處理與改進(jìn)物業(yè)設(shè)立電梯問題投訴專屬渠道（電話、客服中心、線上平臺(tái)），接到業(yè)主關(guān)于電梯運(yùn)行、維保服務(wù)的投訴后，24小時(shí)內(nèi)響應(yīng)，核實(shí)情況并協(xié)調(diào)處理；一般投訴3個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)，復(fù)雜投訴7個(gè)工作日內(nèi)給出解決方案并反饋業(yè)主；定期匯總投訴內(nèi)容，分析問題根源，針對(duì)性優(yōu)化維保計(jì)劃、服務(wù)流程或加強(qiáng)人員培訓(xùn)，持續(xù)提升電梯服務(wù)質(zhì)量。六、附則6.1方案更新本方案根據(jù)國(guó)家及地方特種設(shè)備安