法院對(duì)口頭協(xié)議書認(rèn)定1.甲方（買方/出租方/委托方）：

甲方名稱：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

甲方地址：中國(guó)北京市朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路88號(hào)XX大廈15層。

甲方法定代表人/負(fù)責(zé)人：張三。

甲方聯(lián)系方式工作電話）個(gè)人手機(jī)）。

甲方為一家依法注冊(cè)成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、銷售及租賃?；诩追綄?duì)XX地塊的開發(fā)項(xiàng)目需求，甲方擬通過購(gòu)買乙方的土地使用權(quán)或租賃乙方的物業(yè)用于項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。甲方具備完全民事行為能力，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，并已獲得本項(xiàng)目所需的各項(xiàng)政府批準(zhǔn)及資金支持。

2.乙方（賣方/承租方/服務(wù)提供方）：

乙方名稱：XX土地開發(fā)有限公司。

乙方地址：中國(guó)上海市浦東新區(qū)陸家嘴環(huán)路100號(hào)XX金融中心25層。

乙方法定代表人/負(fù)責(zé)人：李四。

乙方聯(lián)系方式工作電話）個(gè)人手機(jī)）。

乙方為一家依法注冊(cè)成立的土地開發(fā)企業(yè)，主營(yíng)業(yè)務(wù)為土地一級(jí)開發(fā)、整理及銷售。乙方目前持有位于XX市XX區(qū)XX地塊的土地使用權(quán)，該地塊面積約為XX畝，規(guī)劃用途為商業(yè)及住宅用地?；谝曳降耐恋亻_發(fā)計(jì)劃及資金回籠需求，乙方擬將上述土地使用權(quán)出售或租賃給甲方用于項(xiàng)目開發(fā)。乙方具備完全民事行為能力，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，并已取得該地塊的土地使用權(quán)證及相關(guān)開發(fā)許可文件。

協(xié)議簡(jiǎn)介：

雙方基于對(duì)XX市XX區(qū)XX地塊的開發(fā)建設(shè)需求，經(jīng)友好協(xié)商，達(dá)成合作意向。甲方擬通過購(gòu)買或租賃乙方持有的土地使用權(quán)或物業(yè)，用于XX房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)。該地塊具備良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及交通條件，周邊配套設(shè)施完善，市場(chǎng)需求旺盛，符合甲方開發(fā)高品質(zhì)住宅及商業(yè)綜合體的戰(zhàn)略規(guī)劃。乙方亦認(rèn)可甲方的資金實(shí)力及開發(fā)能力，雙方在平等、自愿、公平、誠(chéng)信的原則基礎(chǔ)上，擬通過本協(xié)議明確雙方的權(quán)利義務(wù)，確保合作順利進(jìn)行。協(xié)議的簽訂及履行將有助于甲方實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)，同時(shí)促進(jìn)乙方的資產(chǎn)變現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)雙方的互利共贏。本協(xié)議的達(dá)成及后續(xù)履行，將作為雙方后續(xù)簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議或租賃合同的依據(jù)，并構(gòu)成雙方合作的基礎(chǔ)框架。

第一條協(xié)議目的與范圍

本協(xié)議的主要目的在于明確甲乙雙方就XX市XX區(qū)XX地塊（以下簡(jiǎn)稱“標(biāo)的物”）的合作意向及后續(xù)權(quán)利義務(wù)關(guān)系，為雙方后續(xù)簽訂正式的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議或租賃合同奠定基礎(chǔ)。具體范圍包括但不限于：雙方就標(biāo)的物的權(quán)屬狀況、交易價(jià)格或租金、支付方式、履行期限等核心合作要素進(jìn)行初步協(xié)商；甲方確認(rèn)其購(gòu)買或租賃標(biāo)的物的意愿及能力；乙方確認(rèn)其出售或出租標(biāo)的物的意愿及資格；雙方設(shè)定合作的基本框架及條件；以及約定協(xié)議的生效、變更、解除及爭(zhēng)議解決機(jī)制。本協(xié)議旨在為雙方后續(xù)的具體交易協(xié)議提供指導(dǎo)和依據(jù)，確保合作流程的規(guī)范性和效率性。

第二條定義

本協(xié)議中下列詞語(yǔ)具有以下含義：

（1）"標(biāo)的物"：指位于XX市XX區(qū)XX地塊的土地使用權(quán)及/或乙方擬出租的XX物業(yè)。具體范圍以后續(xù)正式協(xié)議載明。

（2）"土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓"：指甲方購(gòu)買乙方持有的標(biāo)的物土地使用權(quán)的法律行為。

（3）"物業(yè)租賃"：指甲方租賃乙方擁有的標(biāo)的物（包括土地或建筑物）并支付租金的行為。

（4）"正式協(xié)議"：指本協(xié)議簽訂后，雙方就標(biāo)的物交易所簽訂的具有法律約束力的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議或租賃合同。

（5）"生效日期"：指正式協(xié)議的簽訂日期。

（6）"履行期限"：指正式協(xié)議中約定的各項(xiàng)義務(wù)的完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

第三條雙方權(quán)利與義務(wù)

1.甲方（買方/出租方/委托方）的權(quán)力和義務(wù)：

1.1權(quán)利：

a.甲方有權(quán)在符合法律法規(guī)及本協(xié)議約定的情況下，要求乙方提供標(biāo)的物的權(quán)屬證明文件，并有權(quán)對(duì)標(biāo)的物的權(quán)屬狀況、面積、規(guī)劃用途等進(jìn)行核實(shí)和。

b.在本協(xié)議有效期內(nèi)，甲方有權(quán)優(yōu)先與乙方協(xié)商簽訂正式的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議或租賃合同，具體條款以雙方最終協(xié)商結(jié)果為準(zhǔn)。

c.如乙方違反本協(xié)議約定，未能按時(shí)提供標(biāo)的物或存在權(quán)屬瑕疵，甲方有權(quán)解除本協(xié)議，并要求乙方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

1.2義務(wù)：

a.甲方應(yīng)向乙方提供其身份證明文件及具備購(gòu)買或租賃標(biāo)的物能力的證明材料，包括但不限于公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、財(cái)務(wù)報(bào)表、征信報(bào)告等，以證明其具備履行本協(xié)議及后續(xù)正式協(xié)議的資信條件。

b.甲方應(yīng)按照本協(xié)議及后續(xù)正式協(xié)議的約定，按時(shí)足額支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款或租金。甲方應(yīng)積極準(zhǔn)備并履行正式協(xié)議中約定的各項(xiàng)付款義務(wù)。

c.甲方應(yīng)保證其在本協(xié)議及后續(xù)正式協(xié)議中的行為符合相關(guān)法律法規(guī)，不得利用標(biāo)的物從事非法活動(dòng)。

d.甲方應(yīng)配合乙方完成標(biāo)的物權(quán)屬的變更登記手續(xù)（如適用），并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用（具體以正式協(xié)議約定為準(zhǔn)）。

e.甲方應(yīng)承擔(dān)因自身原因?qū)е碌脑诒緟f(xié)議履行過程中產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用，例如盡職費(fèi)用等（具體以正式協(xié)議約定為準(zhǔn)）。

2.乙方（賣方/承租方/服務(wù)提供方）的權(quán)力和義務(wù)：

2.1權(quán)利：

a.乙方有權(quán)要求甲方提供其身份證明文件及履約能力證明，以評(píng)估甲方的合作資格及風(fēng)險(xiǎn)。

b.乙方有權(quán)要求甲方按照本協(xié)議及后續(xù)正式協(xié)議的約定，按時(shí)足額支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款或租金。

c.如甲方違反本協(xié)議約定，未能按時(shí)支付款項(xiàng)或存在其他違約行為，乙方有權(quán)解除本協(xié)議，并要求甲方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，包括但不限于賠償損失、支付違約金等。

d.乙方有權(quán)要求甲方配合完成標(biāo)的物權(quán)屬的變更登記手續(xù)（如適用）。

2.2義務(wù)：

2.2.1乙方應(yīng)向甲方提供標(biāo)的物的權(quán)屬證明文件，并保證所提供文件的真實(shí)性、合法性和完整性。乙方應(yīng)保證其持有標(biāo)的物的權(quán)利來(lái)源合法，無(wú)任何權(quán)利負(fù)擔(dān)或爭(zhēng)議（具體以正式協(xié)議中的權(quán)屬盡職及瑕疵擔(dān)保條款約定為準(zhǔn)）。

2.2.2乙方應(yīng)按照本協(xié)議及后續(xù)正式協(xié)議的約定，在甲方支付相應(yīng)款項(xiàng)后（或根據(jù)正式協(xié)議約定的其他條件），配合甲方完成標(biāo)的物的交付手續(xù)，包括但不限于提供必要的鑰匙、文件、進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交接等。

2.2.3乙方應(yīng)保證其在本協(xié)議及后續(xù)正式協(xié)議中的行為符合相關(guān)法律法規(guī)，不得利用標(biāo)的物從事非法活動(dòng)。

2.2.4乙方應(yīng)配合甲方完成標(biāo)的物權(quán)屬的變更登記手續(xù)（如適用），并承擔(dān)因乙方原因?qū)е碌淖兏怯涃M(fèi)用（具體以正式協(xié)議約定為準(zhǔn)）。

2.2.5乙方應(yīng)承擔(dān)因自身原因?qū)е碌脑诒緟f(xié)議履行過程中產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用，例如提供權(quán)屬證明文件的費(fèi)用等（具體以正式協(xié)議約定為準(zhǔn)）。

2.2.6如約定為租賃關(guān)系，乙方還應(yīng)保證租賃物業(yè)符合法定用途，具備正常使用條件，并按照正式租賃合同的約定，在租賃期內(nèi)保持物業(yè)的持續(xù)可用性，除非因不可抗力或甲方原因?qū)е碌膿p壞除外。乙方應(yīng)提前通知甲方進(jìn)行必要的維修保養(yǎng)，并承擔(dān)維修費(fèi)用（具體以正式租賃合同約定為準(zhǔn)）。

第四條價(jià)格與支付條件

雙方同意，標(biāo)的物的最終價(jià)格及支付條件將在本協(xié)議框架下，通過后續(xù)簽訂的正式土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議或租賃合同進(jìn)行詳細(xì)約定。就本協(xié)議而言，雙方確認(rèn)就價(jià)格條款及支付條件達(dá)成原則性共識(shí)，即甲方愿意按照市場(chǎng)公允價(jià)格購(gòu)買或租賃標(biāo)的物，乙方愿意按照甲方提出的條件進(jìn)行出售或出租。具體價(jià)格數(shù)額、付款方式（如分期付款、一次性付款等）、每期付款金額、付款時(shí)間節(jié)點(diǎn)、支付賬戶等細(xì)節(jié)，均以正式協(xié)議的約定為準(zhǔn)。雙方承諾將積極協(xié)商，盡快達(dá)成一致意見，并完成正式協(xié)議的簽署。任何一方不得在本協(xié)議有效期內(nèi)，無(wú)正當(dāng)理由單方面變更或拒絕按照正式協(xié)議約定支付款項(xiàng)。

第五條履行期限

1.本協(xié)議自雙方簽字蓋章之日起生效，有效期為六個(gè)月。自本協(xié)議生效之日起六個(gè)月后，若雙方未能就正式協(xié)議的核心條款達(dá)成一致，本協(xié)議自動(dòng)失效。

2.雙方應(yīng)在本協(xié)議有效期內(nèi)，勤勉履行各自義務(wù)，積極協(xié)商并談判，爭(zhēng)取在協(xié)議有效期內(nèi)完成正式協(xié)議的簽署。

3.如雙方在本協(xié)議有效期內(nèi)就正式協(xié)議達(dá)成一致，則正式協(xié)議的履行期限按照正式協(xié)議的約定執(zhí)行。本協(xié)議的效力不因正式協(xié)議履行期限的起算而受影響。

4.任何關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)，如盡職期限、報(bào)價(jià)期限、正式協(xié)議簽署期限等，均應(yīng)在后續(xù)正式協(xié)議中明確規(guī)定。

第六條違約責(zé)任

1.甲方違約責(zé)任：

1.1若甲方在本協(xié)議有效期內(nèi)，無(wú)正當(dāng)理由拒絕或拖延與乙方就正式協(xié)議的核心條款達(dá)成一致，導(dǎo)致本協(xié)議自動(dòng)失效，甲方應(yīng)向乙方支付本協(xié)議標(biāo)的物預(yù)計(jì)價(jià)格（以雙方最后一次協(xié)商的價(jià)格為準(zhǔn)，或約定為人民幣XX萬(wàn)元）X%的違約金。該違約金不足以彌補(bǔ)乙方因此遭受的實(shí)際損失的，甲方還應(yīng)賠償乙方的實(shí)際損失。

1.2若甲方在正式協(xié)議簽署后，未能按照正式協(xié)議的約定按時(shí)足額支付任何一期款項(xiàng)，每逾期一日，應(yīng)按當(dāng)期應(yīng)付未付款項(xiàng)金額的X%向乙方支付違約金。逾期超過X日的，乙方有權(quán)解除正式協(xié)議，并要求甲方支付全部應(yīng)付款項(xiàng)及累計(jì)違約金。乙方解除正式協(xié)議的，甲方還應(yīng)賠償乙方因此遭受的損失，包括但不限于尋找其他交易對(duì)手的成本、機(jī)會(huì)損失等。

1.3若甲方因自身原因未能履行正式協(xié)議中關(guān)于配合完成權(quán)屬變更登記的義務(wù)，導(dǎo)致正式協(xié)議無(wú)法按期實(shí)現(xiàn)標(biāo)的物所有權(quán)或使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，甲方應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的所有法律責(zé)任和費(fèi)用，并賠償乙方因此遭受的全部損失。

1.4若甲方利用標(biāo)的物從事非法活動(dòng)，或違反正式協(xié)議的其他禁止性規(guī)定，給乙方造成損失的，甲方應(yīng)承擔(dān)全部賠償責(zé)任。

2.乙方違約責(zé)任：

2.1若乙方在本協(xié)議有效期內(nèi)，無(wú)正當(dāng)理由拒絕或拖延與甲方就正式協(xié)議的核心條款達(dá)成一致，導(dǎo)致本協(xié)議自動(dòng)失效，乙方應(yīng)向甲方支付本協(xié)議標(biāo)的物預(yù)計(jì)價(jià)格（以雙方最后一次協(xié)商的價(jià)格為準(zhǔn)，或約定為人民幣XX萬(wàn)元）X%的違約金。該違約金不足以彌補(bǔ)甲方因此遭受的實(shí)際損失的，乙方還應(yīng)賠償甲方的實(shí)際損失。

2.2若乙方在正式協(xié)議簽署后，未能按照正式協(xié)議的約定按時(shí)交付標(biāo)的物，或交付的標(biāo)的物存在權(quán)屬瑕疵且無(wú)法在合理期限內(nèi)排除，每逾期一日，應(yīng)按當(dāng)期應(yīng)付未付款項(xiàng)金額的X%向甲方支付違約金。逾期超過X日的，甲方有權(quán)解除正式協(xié)議，并要求乙方退還已支付款項(xiàng)并支付累計(jì)違約金。甲方解除正式協(xié)議的，乙方還應(yīng)賠償甲方因此遭受的損失，包括但不限于尋找其他投資機(jī)會(huì)的成本、機(jī)會(huì)損失等。

2.3若乙方因自身原因未能履行正式協(xié)議中關(guān)于配合完成權(quán)屬變更登記的義務(wù)，導(dǎo)致正式協(xié)議無(wú)法按期實(shí)現(xiàn)標(biāo)的物所有權(quán)或使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，乙方應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的所有法律責(zé)任和費(fèi)用，并賠償甲方因此遭受的全部損失。

2.4若乙方在租賃期間（如適用）未能保證租賃物業(yè)符合法定用途或正常使用條件，給甲方使用造成障礙或損失的，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

3.關(guān)于違約金的約定：本協(xié)議及后續(xù)正式協(xié)議中約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為守約方因違約行為所遭受損失的合理預(yù)判。若約定的違約金低于實(shí)際損失，守約方有權(quán)在訴訟或仲裁中請(qǐng)求增加；若約定的違約金過分高于實(shí)際損失，違約方有權(quán)請(qǐng)求適當(dāng)減少。雙方同意，以實(shí)際損失作為最終判定賠償數(shù)額的依據(jù)。

4.關(guān)于不可抗力導(dǎo)致的違約：若因不可抗力（定義見不可抗力條款）導(dǎo)致任何一方無(wú)法履行本協(xié)議或后續(xù)正式協(xié)議項(xiàng)下的全部或部分義務(wù)，該方不承擔(dān)違約責(zé)任，但應(yīng)在不可抗力發(fā)生后X日內(nèi)書面通知對(duì)方，并提供相關(guān)證明文件，并應(yīng)積極采取措施減少損失。不可抗力影響消除后，雙方應(yīng)繼續(xù)履行協(xié)議義務(wù)。

5.爭(zhēng)議解決期間的違約：在爭(zhēng)議解決期間，非因不可抗力或?qū)Ψ竭`約原因，任何一方不得擅自中斷或拒絕履行本協(xié)議或后續(xù)正式協(xié)議中尚未到期的義務(wù)。

第七條不可抗力

1.定義：本協(xié)議所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，包括但不限于：地震、臺(tái)風(fēng)、洪水、海嘯、干旱、雷擊、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)、動(dòng)亂、政府行為（如法律法規(guī)的變更、政策的調(diào)整、征收征用等）、疫情及其防控措施等。

2.通知與證明：任何一方因不可抗力而無(wú)法履行本協(xié)議或后續(xù)正式協(xié)議項(xiàng)下全部或部分義務(wù)時(shí)，應(yīng)在不可抗力發(fā)生后七個(gè)工作日內(nèi)書面通知對(duì)方，說明不可抗力的具體情況及其預(yù)計(jì)持續(xù)期限，并應(yīng)盡快提供不可抗力發(fā)生的有效證明文件。

3.責(zé)任免除：因不可抗力導(dǎo)致任何一方無(wú)法履行或不能完全履行本協(xié)議或后續(xù)正式協(xié)議項(xiàng)下義務(wù)的，受影響方不承擔(dān)違約責(zé)任。雙方應(yīng)根據(jù)不可抗力的影響，協(xié)商決定是否延期履行、部分履行或解除協(xié)議。若不可抗力影響持續(xù)超過三十日，雙方均有權(quán)解除本協(xié)議及后續(xù)正式協(xié)議，并互不承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力造成的損失，由各方自行承擔(dān)。

4.協(xié)商義務(wù)：盡管發(fā)生不可抗力，雙方仍應(yīng)本著合作精神，盡力采取措施減少損失，并在不可抗力消除后，協(xié)商恢復(fù)協(xié)議的履行。

第八條爭(zhēng)議解決

1.爭(zhēng)議類型：本協(xié)議及后續(xù)正式協(xié)議的履行過程中發(fā)生的任何爭(zhēng)議，包括但不限于協(xié)議的效力、解釋、履行、違約責(zé)任等，雙方應(yīng)首先通過友好協(xié)商解決。協(xié)商應(yīng)本著公平、合理的原則進(jìn)行，力爭(zhēng)在友好氛圍中達(dá)成一致解決方案。

2.協(xié)商不成處理：若雙方在書面通知后三十日內(nèi)就爭(zhēng)議事項(xiàng)無(wú)法達(dá)成一致意見，或任何一方在收到對(duì)方協(xié)商提議后三十日內(nèi)未予回應(yīng)的，應(yīng)將爭(zhēng)議提交至具有管轄權(quán)的人民法院訴訟解決。雙方同意，選擇以下第X項(xiàng)作為管轄法院：標(biāo)的物所在地有管轄權(quán)的人民法院；或XX市XX區(qū)人民法院。

3.仲裁選擇（如不選擇訴訟，則刪除本款或修改為仲裁條款）：若雙方在本協(xié)議簽訂前或簽訂后另行書面約定選擇仲裁，則應(yīng)將爭(zhēng)議提交至XX仲裁委員會(huì)，按照其屆時(shí)有效的仲裁規(guī)則進(jìn)行仲裁。仲裁裁決是終局的，對(duì)雙方均有約束力。仲裁地點(diǎn)為XX市。仲裁語(yǔ)言為中文。

4.適用的法律：解決爭(zhēng)議所適用的法律為中華人民共和國(guó)法律（為本協(xié)議之目的，不包括香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)及臺(tái)灣地區(qū)的法律）。

5.保密：雙方在爭(zhēng)議解決過程中，對(duì)于因協(xié)商、訴訟或仲裁而獲悉的對(duì)方商業(yè)秘密或其他保密信息，無(wú)論爭(zhēng)議是否解決，均應(yīng)承擔(dān)保密義務(wù)，不得向任何第三方泄露，但法律法規(guī)另有規(guī)定或獲得對(duì)方書面同意的除外。

6.爭(zhēng)議的獨(dú)立性：任何一方就本協(xié)議項(xiàng)下的任何爭(zhēng)議提起訴訟或仲裁，不影響雙方根據(jù)本協(xié)議或其他協(xié)議繼續(xù)履行其他未受爭(zhēng)議影響的條款或部分的義務(wù)，除非雙方另有明確約定。

第九條其他條款

1.通知方式：雙方在本協(xié)議及后續(xù)正式協(xié)議履行過程中產(chǎn)生的所有通知、請(qǐng)求、要求或其他通信，均應(yīng)采用書面形式，并通過專人遞送、掛號(hào)信、傳真、電子郵件等方式發(fā)送至本協(xié)議首部列明的地址或聯(lián)系方式。以電子郵件方式發(fā)送的，發(fā)出時(shí)視為送達(dá)；以專人遞送或掛號(hào)信方式發(fā)送的，簽收日或郵戳日視為送達(dá)。任何一方變更聯(lián)系方式，應(yīng)提前X日書面通知對(duì)方。

2.協(xié)議變更：對(duì)本協(xié)議的任何修改或補(bǔ)充，均須經(jīng)雙方協(xié)商一致，并簽署書面補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。未經(jīng)雙方書面同意，任何一方不得單方面變更本協(xié)議內(nèi)容。

3.協(xié)議的完整性與severability（可分割性）：本協(xié)議構(gòu)成雙方就合作事宜達(dá)成的完整協(xié)議，取代雙方此前就此達(dá)成的所有口頭或書面協(xié)議、諒解或安排。若本協(xié)議任