城市房屋拆遷估價辦法

第一條為規(guī)范本城市房屋拆遷估價行為，維護(hù)拆遷當(dāng)

事人的合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、

國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》、《壯族自治區(qū)實施〈城市

房屋拆遷管理條例〉細(xì)則》、建設(shè)部《城市房屋拆遷后價指

導(dǎo)意見》和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，結(jié)合本自

治區(qū)實際情況，制定本辦法。

第二條在本城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房

屋拆遷涉及的房地產(chǎn)估價活動，適用本辦法。

第三條本辦法所稱城市房屋拆遷估價（以下簡稱拆遷

估價），是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷

房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格

進(jìn)行的評估。

房屋拆遷評后價格為被拆遷的房地產(chǎn)市場價格，不包含

搬遷補(bǔ)助費、臨時安置補(bǔ)助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、

停業(yè)的補(bǔ)償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金

額。拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償辦法由市、縣人

民政府制定。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由

拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評

估確定。

第四條拆遷估價應(yīng)由具有建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的

房地產(chǎn)價格評估資格的估價機(jī)構(gòu)（以下簡稱估價機(jī)構(gòu)）承擔(dān)

（設(shè)區(qū)的城市需三級以上資質(zhì)），估價報告必須由專職注冊

房地產(chǎn)估價師簽字。

第五條拆遷估價應(yīng)當(dāng)堅持獨立、客觀、公正、合法的

原則。任何組織或個人不得非法干預(yù)拆迂估價活動和估價結(jié)

果。

第六條市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)每年向社會公布一

次符合資質(zhì)等級、綜合實力強(qiáng)、社會信譽(yù)好的估價機(jī)構(gòu)名單。

拆遷估價機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取投票、抽簽、競

標(biāo)等方式進(jìn)行。具體辦法由設(shè)區(qū)的城市房屋拆遷管理部門制

定。

房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，

原則上由一家估價機(jī)構(gòu)評估，需要由兩家或者兩家以上估價

機(jī)構(gòu)評估的，估價機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就拆遷估價的依據(jù)、原則、

程序、方法、參數(shù)選取等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。

第七條拆遷估價機(jī)構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。委

托人應(yīng)當(dāng)與估價機(jī)構(gòu)簽訂書面拆遷估，介委托合同。

第八條受委托估價機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受委托的

估價業(yè)務(wù)。估價機(jī)構(gòu)和估價人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或

者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。

第九條拆遷當(dāng)事人有義務(wù)向估價機(jī)構(gòu)如實提供拆遼

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估價所必需的資料，協(xié)助估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行實地查勘。

第十條受委托估價機(jī)構(gòu)和估價人員需要查閱被拆遷房

屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管

理部門應(yīng)當(dāng)允許查閱。

第十一條拆遷估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房

屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格”。

拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。

拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價值，不考慮房屋租

賃、抵押、查封等因素的影響。

第十二條委托拆遷估價的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆

遷房屋的性質(zhì)（包括用途，下同）和面積。

被拆遷房屋的性質(zhì)和面積原則上以房屋所有權(quán)證書記載

為準(zhǔn)。房屋所有權(quán)證未標(biāo)明的，以產(chǎn)權(quán)檔案記錄的為準(zhǔn)；產(chǎn)權(quán)

檔案未記錄的，以規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地規(guī)劃許可

證規(guī)定的用途為準(zhǔn)。有爭議的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向建設(shè)規(guī)劃行

政主管部門申請確認(rèn)，建設(shè)規(guī)劃行政主管部門應(yīng)在

收到申請之日起10個工作日內(nèi)給予確認(rèn)或答復(fù)。

房屋建筑面積是指房屋所有權(quán)證或其他具有法律效力的

權(quán)屬證明文書注明的建筑面積。有爭議的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向

房地產(chǎn)管理部門申請確認(rèn)，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)在收到申

請之日起10個工作日內(nèi)給予確認(rèn)或答復(fù)。

拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積能協(xié)

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商一致的，也可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。

第十三條市、縣人民政府或者授權(quán)的部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)

地房地產(chǎn)市場交易價格，至少每年第一季度定期公布一次不

同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場

價格。

第十四條拆遷估價應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易

價格和人民政府或其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，

結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。

第十五條喬遷估價人員應(yīng)當(dāng)對被拆遷房屋進(jìn)行實地

查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部

狀況的影像資料。

實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷

人簽字認(rèn)可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進(jìn)行實地

查勘、拍攝影像資料，或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄

上簽字的，經(jīng)由除拆遷人和估價機(jī)構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第

三人見證，并在估價報告中作出相應(yīng)說明后，評估機(jī)構(gòu)也可

以進(jìn)行評估。

第十六條拆遷估價一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。不具備

采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價

報告中充分說明原因。

第十七條拆遷評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以人民幣為計價的貨幣

單位，精確到元。

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第十八條拆遷人和估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶估價的初步

結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。

公示期滿后，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆

遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆

遷人轉(zhuǎn)交分戶估價報告。

評估報告應(yīng)當(dāng)按照《民事訴訟法》規(guī)定的方式送達(dá)。

被拆遷人居住在拆遷范圍外的，由其代理人或房屋使用

人負(fù)責(zé)通知該房屋所有權(quán)人。

第十九條拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問的，可

以向出具估價報告的估價機(jī)構(gòu)咨詢。估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋

拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果

產(chǎn)生的過程。

第二十條拆遷當(dāng)事人對估價結(jié)果有異議的，自收到估

價報告之日起5日內(nèi)，可以向原估價機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核估價。

也可以共同另行委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級的估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評

估。拆遷當(dāng)事人自收到估價報告之日起5日內(nèi)，未書面申請

復(fù)核估價也未另行共同委托評估的，視為對估價結(jié)果無異

議，估價結(jié)果作為拆遷補(bǔ)償依據(jù)。

對共同委托評估達(dá)不成一致意見的，拆遷當(dāng)事人可以向

被拆遷房屋所在地的房屋拆遷估價專家委員會（以下簡稱估

價專家委員會）書面申請技術(shù)鑒定。

第二十一條拆遷當(dāng)事人向原估價機(jī)構(gòu)申請復(fù)核估價

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的，該估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價申請之日起5日內(nèi)

給予答復(fù)。估價結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價報告；后價

結(jié)果沒有改變的，出具書面通知，并說明理由。

拆遷當(dāng)事人共同另行委托估價機(jī)構(gòu)評估的，受托估價機(jī)

構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具評估報告，評估所需費用由拆遷當(dāng)事人

共同承擔(dān)。

拆遷當(dāng)事人自收到復(fù)核估價或另行評估報告之日起15

日內(nèi)，未書面向估價專家委員會申請技術(shù)鑒定的，視為對復(fù)

核估價或另行評估的結(jié)果無異議。復(fù)核估價或另行評估結(jié)果

作為對拆遷補(bǔ)償及裁決的依據(jù)。

第二十二條拆遷當(dāng)事人對原估價機(jī)構(gòu)的復(fù)核估價結(jié)

果有異議，或者另行共同委托評估的結(jié)果與原估價結(jié)果有差

異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，自收到復(fù)核估價結(jié)果或另行評

估報告之日起15E內(nèi)，可以向被拆遷房屋所在地的估價專家

委員會書面申請技術(shù)鑒定。

第二十三條估價專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起

10日內(nèi)，對申請壟定的估價報告的估價依據(jù)、估價技術(shù)路線、

估價方法選用、參數(shù)選取、估價結(jié)果確定方式等估價技術(shù)問

題出具書面鑒定意見。

估價報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持，估價報告作為

對拆遷補(bǔ)償及裁決的依據(jù)。鑒定費用由申請人承擔(dān)；估價報

告存在技術(shù)問題的，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，并在5日內(nèi)重

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新出具估價報告，鑒定費用由被申請估價機(jī)構(gòu)承擔(dān)。重新出

具的估價報告應(yīng)堤交估價專家委員會鑒定。估價機(jī)構(gòu)拒不改

正錯誤，不按時重新出具估價報告的，由拆遷管理部門另行

委托其他估價機(jī)構(gòu)作出估價報告，該估價報告作為對拆遷補(bǔ)

償及裁決的依據(jù)。

第二十四條各設(shè)區(qū)城市估價專家委員會由各市房屋

拆遷管理部門牽頭組織資深的專職注冊房地產(chǎn)估價師及房

地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成。對拆遷估價進(jìn)行技

術(shù)指導(dǎo)，受理拆遷估價技術(shù)鑒定。

估價專家委員會通過公正方式選任房地產(chǎn)估價師設(shè)立

估價專家儲備庫，估價專家需具備如下條件：

（一）取得《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》；

（二）主持完成房地產(chǎn)估價項目5宗以上或評估建筑面

積累計在5萬平米以上；

（三）在當(dāng)?shù)卦u估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)；

（四）無違法或違反估價人員職業(yè)道德等不良記錄。

第二十五條受理拆遷估價技術(shù)鑒定后，估價專家委員

會應(yīng)當(dāng)從估價專家儲備庫中隨機(jī)抽取3名以上（含3名）單

數(shù)估價專家與房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面專家共同紐成

鑒定組，處理拆遷估價技術(shù)鑒定事宜。

鑒定組成人員與原估價機(jī)構(gòu)、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或

者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。

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原估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合估價專家委員會做好鑒定工作。

第二十六條估價專家委員會成員、估價機(jī)構(gòu)、估價人

員應(yīng)當(dāng)回避而未回避的，其鑒定結(jié)論或估價結(jié)果無效。

拆遷當(dāng)事人不如實提供有關(guān)資料或者不協(xié)助估價機(jī)構(gòu)

實地查勘而造成估價失實或其他后果的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)

任。

第二十七條對有下列行為之一的估價機(jī)構(gòu)和估價人

員，依據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》《房地產(chǎn)估價

師注冊管理辦法》等規(guī)定進(jìn)行處理，并記入其信用檔案：

（一）出具不實估價報告的；

（二）與拆遷當(dāng)事人一方串通，損害對方合法權(quán)益的；

（三）估價機(jī)構(gòu)為中標(biāo)相互串通，損害其他估價機(jī)構(gòu)合

法權(quán)益的；

（四）以回扣等不正當(dāng)競爭手段獲取拆遷估價業(yè)務(wù)的；

（五）允許他人借用自己名義從事拆遷估價或者轉(zhuǎn)讓、

變相轉(zhuǎn)讓受托的拆遷估價業(yè)務(wù)的；

（六）多次被申請鑒定，經(jīng)查證，確實存在問題的；

（七）未按估價專家委員會意見改正錯誤，按時重新出

具估價報告的；

（八）違反《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和本