物業(yè)設(shè)備設(shè)施維護(hù)與保養(yǎng)手冊(cè)一、引言本手冊(cè)旨在規(guī)范物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)工作，確保設(shè)備運(yùn)行安全、穩(wěn)定、高效，延長(zhǎng)使用壽命，提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。適用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)工程技術(shù)人員、管理人員及作業(yè)人員，可作為日常維護(hù)、定期保養(yǎng)及故障處置的操作指引。二、給排水系統(tǒng)維護(hù)與保養(yǎng)（一）生活供水系統(tǒng)1.生活水泵日常巡查：每日觀察水泵運(yùn)行聲音、振動(dòng)幅度及電機(jī)溫度，記錄壓力、流量參數(shù)；每周檢查進(jìn)出口閥門，確保無(wú)滲漏。定期保養(yǎng)：每月對(duì)水泵軸承加注鋰基潤(rùn)滑脂（型號(hào)依水泵說(shuō)明書(shū)），每季度清潔泵體及周邊環(huán)境；每半年開(kāi)展性能測(cè)試，檢測(cè)揚(yáng)程、流量是否達(dá)標(biāo)。2.二次供水水箱清潔與檢測(cè)：每半年聯(lián)合衛(wèi)生部門清洗、消毒水箱，同步開(kāi)展水質(zhì)檢測(cè)；每月檢查液位傳感器，清理溢流管、排污管雜物。結(jié)構(gòu)維護(hù)：每年檢查水箱防腐層，脫落、銹蝕時(shí)及時(shí)修補(bǔ)；每季度檢查支架、螺栓，防止松動(dòng)變形。（二）排水系統(tǒng)1.污水泵日常管理：每日檢查運(yùn)行狀態(tài)，觀察集水井水位；每周清理格柵雜物，避免堵塞泵體。保養(yǎng)與檢修：每季度拆解泵體，檢查葉輪、密封件；每半年用高壓水清洗排水管道，清除污垢、淤泥。2.排水管網(wǎng)巡查與維護(hù)：每月巡查管網(wǎng)接口密封性、管道沉降情況；每季度清理檢查井淤積物；雨季前全面檢查排水能力，疏通堵塞管道。三、供配電與電氣系統(tǒng)維護(hù)與保養(yǎng)（一）變配電設(shè)備1.變壓器日常巡查：每日監(jiān)測(cè)油溫、油位，傾聽(tīng)運(yùn)行聲音；每周檢查冷卻風(fēng)扇、散熱片，清除周邊雜物。專業(yè)保養(yǎng)：每年用2500V兆歐表檢測(cè)繞組絕緣電阻，每?jī)赡晡袡C(jī)構(gòu)進(jìn)行油樣檢測(cè)；每季度清掃本體及控制柜灰塵。2.高低壓配電柜端子與開(kāi)關(guān)：每月緊固接線端子，防止松動(dòng)發(fā)熱；每半年測(cè)試斷路器分合閘動(dòng)作，檢查觸頭磨損；電容補(bǔ)償柜每季度檢查電容器、熔斷器。（二）公共區(qū)域電氣1.照明系統(tǒng)日常巡檢：每月更換損壞燈具，檢查應(yīng)急照明電池（斷電測(cè)試30分鐘以上）；每年用500V兆歐表檢測(cè)線路絕緣電阻。2.配電箱清潔與檢查：每月清潔內(nèi)部灰塵，檢查開(kāi)關(guān)、熔斷器；每年測(cè)試接地電阻（≤4Ω），緊固接地螺栓。四、暖通空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)與保養(yǎng)（一）中央空調(diào)主機(jī)1.壓縮機(jī)與冷凝器日常監(jiān)測(cè)：每日記錄壓縮機(jī)壓力、油溫，檢查油位；每季度用高壓水槍清洗冷凝器銅管。深度保養(yǎng)：每半年檢測(cè)制冷劑壓力，查漏補(bǔ)漏后補(bǔ)充冷媒；每年更換冷凍油，清洗油過(guò)濾器。2.冷卻塔填料與風(fēng)機(jī)：每季度清理填料（去除水垢、藻類），檢查風(fēng)機(jī)葉片、軸承；每周檢查補(bǔ)水浮球閥，調(diào)整水位。（二）末端設(shè)備1.風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)與排水：每月清潔回風(fēng)濾網(wǎng)（指導(dǎo)業(yè)主維護(hù)，物業(yè)抽檢）；每月檢查冷凝水排水管，測(cè)試排水速度。盤管清洗：每半年用專業(yè)藥劑清洗翅片，清除積塵、油污。2.新風(fēng)機(jī)組濾網(wǎng)與皮帶：每月更換初效濾網(wǎng)，每季度調(diào)整皮帶張緊度（手指按壓下沉10-15mm）；每年潤(rùn)滑電機(jī)軸承，檢測(cè)絕緣電阻（≥0.5MΩ）。五、電梯設(shè)備維護(hù)與保養(yǎng)（一）曳引系統(tǒng)1.曳引機(jī)潤(rùn)滑與檢測(cè)：每月檢查油位，補(bǔ)充齒輪油；每季度潤(rùn)滑軸承，每半年測(cè)量曳引輪繩槽磨損（超2mm時(shí)車削或更換）。制動(dòng)系統(tǒng)：每月測(cè)試制動(dòng)器響應(yīng)時(shí)間（≤0.5秒），檢查制動(dòng)瓦磨損。（二）轎廂與門系統(tǒng)1.轎廂導(dǎo)靴每月檢查襯墊磨損，潤(rùn)滑導(dǎo)軌（用電梯專用油）；每日清潔轎廂內(nèi)壁、地板。2.門機(jī)系統(tǒng)每周清潔門導(dǎo)軌，潤(rùn)滑滑塊；每月測(cè)試光幕（遮擋后電梯門應(yīng)立即停止關(guān)閉）；每季度檢查門鎖結(jié)構(gòu)，測(cè)試電氣觸點(diǎn)。（三）安全裝置限速器：每年委托機(jī)構(gòu)校驗(yàn)動(dòng)作速度；每?jī)赡隃y(cè)試安全鉗（模擬超速，檢查制動(dòng)可靠性）。緩沖器：每季度檢查液壓油位，補(bǔ)充同型號(hào)油；外觀檢查有無(wú)變形、滲漏。六、消防系統(tǒng)維護(hù)與保養(yǎng)（一）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)1.探測(cè)器與控制器每半年用壓縮空氣吹掃煙感/溫感（避免濕布短路）；每月觸發(fā)報(bào)警按鈕，測(cè)試聯(lián)動(dòng)功能（啟動(dòng)聲光、關(guān)停空調(diào)）。每日檢查控制器指示燈，每周備份報(bào)警記錄，每月測(cè)試備用電源（放電后充電8小時(shí)）。（二）噴淋與消火栓系統(tǒng)1.噴淋泵與管道每周手動(dòng)啟動(dòng)噴淋泵（試運(yùn)行3-5分鐘），檢查壓力表；每半年對(duì)管網(wǎng)進(jìn)行1.5倍工作壓力試驗(yàn)，保壓30分鐘無(wú)滲漏。每月檢查噴淋頭（有無(wú)破裂、涂層脫落），清理消火栓箱雜物，檢查水帶、水槍、閥門。2.消火栓泵與管網(wǎng)每周試運(yùn)行消火栓泵，測(cè)試啟泵時(shí)間（≤2分鐘）；每年對(duì)室外消火栓出水測(cè)試，清除障礙物；潮濕區(qū)域管網(wǎng)每年除銹刷漆。（三）防排煙系統(tǒng)每月試運(yùn)行排煙風(fēng)機(jī)（檢查轉(zhuǎn)向、振動(dòng)），每季度測(cè)試防火閥（手動(dòng)/電動(dòng)開(kāi)啟，反饋信號(hào)正常）；每年清潔排煙風(fēng)管，確保通暢。七、智能化與安防設(shè)備維護(hù)與保養(yǎng)（一）監(jiān)控系統(tǒng)1.攝像機(jī)與存儲(chǔ)每月清潔鏡頭（用專用紙），調(diào)整監(jiān)控角度；每周檢查硬盤錄像存儲(chǔ)，清理過(guò)期錄像（保留30天以上）。每季度測(cè)試云臺(tái)轉(zhuǎn)動(dòng)，檢查交換機(jī)散熱、網(wǎng)線接口。（二）門禁與停車系統(tǒng)1.門禁控制器每日檢查刷卡/人臉識(shí)別成功率，每月清潔讀卡器；每季度檢查道閘欄桿平衡度，調(diào)整彈簧張力。2.停車系統(tǒng)每月清潔車牌識(shí)別相機(jī)鏡頭，測(cè)試夜間補(bǔ)光；每半年升級(jí)系統(tǒng)軟件，備份車輛信息。八、公共區(qū)域設(shè)施維護(hù)（一）停車場(chǎng)設(shè)施每季度檢查車位標(biāo)線，補(bǔ)刷反光漆；每月檢查車位鎖電池，更換失效電池；道閘維護(hù)同門禁系統(tǒng)。（二）公共照明與景觀設(shè)施每月檢查景觀燈防水、燈具密封性，更換損壞燈珠；每季度清潔噴泉水池，檢查水泵葉輪（同污水泵）。每月校準(zhǔn)景觀燈定時(shí)器，測(cè)試節(jié)假日模式切換。（三）安防設(shè)施每月測(cè)試周界紅外對(duì)射（遮擋后報(bào)警及時(shí)），每季度檢查電子圍欄電壓（空載≥5kV，觸網(wǎng)≤1kV）；每周檢查巡邏打卡點(diǎn)電量、信號(hào)，更換電池。九、維護(hù)管理建議1.臺(tái)賬管理：建立《設(shè)備維護(hù)檔案》，記錄保養(yǎng)、故障、零部件更換信息，便于追溯設(shè)備狀態(tài)。2.人員培訓(xùn)：每季度組織技術(shù)培訓(xùn)，邀請(qǐng)專家講解原理、故障排查，提