會(huì)計(jì)實(shí)操文庫1/9成本實(shí)操-房產(chǎn)銷售中心公司成本核算實(shí)例房產(chǎn)銷售中心（含開發(fā)商自銷團(tuán)隊(duì)、專業(yè)房產(chǎn)代理公司）核心業(yè)務(wù)為商品房銷售代理、樓盤營銷策劃、客戶接待服務(wù)、尾盤代銷、車位/商鋪銷售，成本構(gòu)成以銷售傭金成本（占比最高，約銷售額1%-3%）、營銷推廣成本、場地運(yùn)營成本、人工成本為主，核算方法采用項(xiàng)目法，按代理樓盤項(xiàng)目歸集成本。以一家專業(yè)房產(chǎn)代理公司（一般納稅人）為例，代理A住宅樓盤和B車位項(xiàng)目，完成2024年X月的成本核算。一、企業(yè)與業(yè)務(wù)基礎(chǔ)信息企業(yè)屬性：內(nèi)資一般納稅人，主營房產(chǎn)銷售代理，與開發(fā)商簽訂《銷售代理協(xié)議》，傭金比例為住宅銷售額2%、車位銷售額1.5%；成本核算周期為月度，按樓盤項(xiàng)目分?jǐn)偝杀?。核心?jīng)營參數(shù)項(xiàng)目類型代理傭金比例銷售定價(jià)月度銷售數(shù)據(jù)A住宅樓盤2%（含稅）10000元/㎡銷售面積2000㎡，銷售額2000萬元B車位項(xiàng)目1.5%（含稅）10萬元/個(gè)銷售車位50個(gè)，銷售額500萬元銷售中心運(yùn)營參數(shù)場地租金：租賃售樓處月度租金15萬元（含物業(yè)費(fèi)）裝修攤銷：售樓處裝修費(fèi)360萬元，攤銷期3年，月攤銷額=360萬÷36=10萬元銷售設(shè)備：沙盤/樣板間家具原值120萬元，折舊年限5年，月折舊額=120萬÷60=2萬元人員配置：銷售顧問10人、策劃人員2人、案場經(jīng)理1人，薪酬為“底薪+提成”二、月度成本構(gòu)成與基礎(chǔ)數(shù)據(jù)房產(chǎn)銷售中心成本分為主營業(yè)務(wù)成本（與銷售代理直接相關(guān)）和期間費(fèi)用（管理/行政費(fèi)用），核心核算主營業(yè)務(wù)成本。（一）主營業(yè)務(wù)成本—核心傭金成本傭金成本包含銷售顧問提成和渠道合作傭金，是銷售中心最大成本項(xiàng)。銷售顧問提成（按銷售額0.8%計(jì)提，剩余1.2%為公司毛利）項(xiàng)目銷售額提成比例提成金額A住宅2000萬元0.8%2000萬×0.8%=16萬元B車位500萬元0.5%（車位提成比例低）500萬×0.5%=2.5萬元提成總額--18.5萬元渠道合作傭金（與中介公司合作，按銷售額0.5%計(jì)提）渠道傭金總額=(2000萬+500萬)×0.5%=12.5萬元傭金總成本=銷售顧問提成+渠道合作傭金=18.5萬+12.5萬=31萬元（二）主營業(yè)務(wù)成本—營銷推廣成本推廣成本為樓盤銷售引流費(fèi)用，按項(xiàng)目銷售額比例分?jǐn)?。推廣項(xiàng)目月度金額分?jǐn)傄罁?jù)歸屬項(xiàng)目線上投放（抖音/房產(chǎn)平臺(tái)）20萬元按銷售額比例（住宅80%、車位20%）住宅16萬、車位4萬線下活動(dòng)（開盤暖場/客戶答謝）8萬元全部歸屬住宅項(xiàng)目住宅8萬物料制作（宣傳單頁/戶型圖）2萬元按銷售額比例住宅1.6萬、車位0.4萬推廣總成本--30萬元（三）主營業(yè)務(wù)成本—案場運(yùn)營成本案場運(yùn)營成本為售樓處日常運(yùn)營費(fèi)用，按項(xiàng)目銷售占比分?jǐn)?。成本?xiàng)目月度金額成本性質(zhì)分?jǐn)偙壤ㄗ≌?0%/車位20%）場地租金15萬元固定成本住宅12萬、車位3萬裝修攤銷10萬元固定成本住宅8萬、車位2萬設(shè)備折舊2萬元固定成本住宅1.6萬、車位0.4萬客戶接待費(fèi)（茶水/糕點(diǎn)）1萬元變動(dòng)成本（與來訪量相關(guān)）住宅0.8萬、車位0.2萬案場運(yùn)營總成本--28萬元（四）主營業(yè)務(wù)成本—人工成本（底薪部分）策劃人員、案場經(jīng)理底薪不計(jì)提提成，按固定工資計(jì)入成本。人員類型人數(shù)月度底薪總成本分?jǐn)傄罁?jù)策劃人員2人8000元/人1.6萬元全部歸屬住宅項(xiàng)目案場經(jīng)理1人15000元/人1.5萬元住宅1.2萬、車位0.3萬人工底薪總成本--3.1萬元（五）期間費(fèi)用（管理/行政費(fèi)用，不計(jì)入項(xiàng)目成本）費(fèi)用項(xiàng)目月度金額備注總部管理費(fèi)分?jǐn)?萬元按代理銷售額比例分?jǐn)傓k公耗材（打印紙/水電費(fèi)）0.5萬元售樓處辦公支出稅費(fèi)及附加2萬元按增值稅計(jì)提期間費(fèi)用合計(jì)-7.5萬元三、成本歸集與分?jǐn)傆?jì)算（一）各項(xiàng)目主營業(yè)務(wù)成本核算成本項(xiàng)目A住宅樓盤（分?jǐn)?0%）B車位項(xiàng)目（分?jǐn)?0%）總成本傭金成本31萬×80%=24.8萬31萬×20%=6.2萬31萬推廣成本25.6萬4.4萬30萬案場運(yùn)營成本22.4萬5.6萬28萬人工底薪成本2.8萬0.3萬3.1萬項(xiàng)目總成本75.6萬元16.5萬元92.1萬元（二）月度營收與毛利測算月度代理傭金總收入住宅傭金：2000萬×2%=40萬元車位傭金：500萬×1.5%=7.5萬元傭金總收入（含稅）=47.5萬元不含稅收入=47.5萬÷1.06≈44.81萬元各項(xiàng)目毛利計(jì)算項(xiàng)目傭金收入項(xiàng)目成本項(xiàng)目毛利毛利率A住宅40萬元75.6萬元-35.6萬元-89%B車位7.5萬元16.5萬元-9萬元-120%合計(jì)47.5萬元92.1萬元-44.6萬元-93.9%核心備注：單月項(xiàng)目毛利為負(fù)，原因是推廣成本和案場固定成本高，房產(chǎn)銷售是長周期業(yè)務(wù)，需按項(xiàng)目全周期核算利潤（開盤前期投入大，尾盤銷售時(shí)成本降低、毛利提升）。若按全周期測算（如1年銷售期，累計(jì)銷售額5億元），扣除固定成本后毛利率可達(dá)15%-20%。四、核心賬務(wù)處理分錄（一般納稅人，稅率6%）（一）確認(rèn)代理傭金收入借：應(yīng)收賬款—XX開發(fā)商475000貸：主營業(yè)務(wù)收入—住宅代理收入377358.49貸：主營業(yè)務(wù)收入—車位代理收入70754.72貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）26886.79（二）計(jì)提傭金成本計(jì)提銷售顧問提成借：主營業(yè)務(wù)成本—傭金成本（銷售提成）185000貸：應(yīng)付職工薪酬—提成工資185000計(jì)提渠道合作傭金借：主營業(yè)務(wù)成本—傭金成本（渠道傭金）125000貸：應(yīng)付賬款—XX渠道公司125000（三）支付營銷推廣與案場運(yùn)營成本支付線上投放、線下活動(dòng)費(fèi)借：主營業(yè)務(wù)成本—推廣成本300000貸：銀行存款300000計(jì)提場地租金、裝修攤銷、設(shè)備折舊借：主營業(yè)務(wù)成本—案場運(yùn)營成本280000貸：銀行存款（租金）150000貸：長期待攤費(fèi)用（裝修攤銷）100000貸：累計(jì)折舊（設(shè)備折舊）20000貸：銀行存款（接待費(fèi)）10000（四）計(jì)提人工底薪成本借：主營業(yè)務(wù)成本—人工成本31000貸：應(yīng)付職工薪酬—底薪工資31000（五）結(jié)轉(zhuǎn)期間費(fèi)用與利潤支付總部管理費(fèi)、辦公費(fèi)借：管理費(fèi)用—總部分?jǐn)?0000借：管理費(fèi)用—辦公費(fèi)5000借：稅金及附加20000貸：銀行存款75000月末結(jié)轉(zhuǎn)利潤借：本年利潤996000貸：主營業(yè)務(wù)成本921000貸：管理費(fèi)用55000貸：稅金及附加20000借：主營業(yè)務(wù)收入448113.21貸：本年利潤448113.21五、成本管控核心關(guān)鍵點(diǎn)優(yōu)化傭金結(jié)構(gòu)：銷售顧問提成與回款額掛鉤（而非簽約額），避免客戶退房導(dǎo)致的提成損失；渠道合作選擇“效果付費(fèi)”模式（如帶看成交后再付傭金）?？刂仆茝V成本：線上投放聚焦高轉(zhuǎn)化渠道（如本地房產(chǎn)平臺(tái)），減少無效曝