常州市信托制物業(yè)模式探索二○二五年十二月第一部分調(diào)研背景 第二部分目前信托制物業(yè)綜合數(shù)據(jù)分析 一、信托制物業(yè)實(shí)踐的基本情況與數(shù)據(jù)概覽 二、信托制物業(yè)面臨的主要難點(diǎn)與難點(diǎn)分析 三、信托制物業(yè)與傳統(tǒng)酬金制物業(yè)對(duì)比分析 第三部分信托制物業(yè)各階段關(guān)鍵矛盾與法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)剖析 第四部分完善與推進(jìn)信托制物業(yè)工作的對(duì)策建議 第五部分結(jié)語 第一部分調(diào)研背景一、調(diào)研目的隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷深入，物業(yè)服務(wù)管理水平已成為影響基層社區(qū)治理效能、關(guān)乎人民群眾日常生活幸福感與獲得感的關(guān)鍵因素。傳統(tǒng)的包干制、酬金制等物業(yè)服務(wù)模式在實(shí)踐中逐漸暴露出諸多痛點(diǎn)，如信息不透明、業(yè)主監(jiān)督缺失、物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間信任感薄弱、矛盾糾紛頻發(fā)等，制約了和諧社區(qū)的建設(shè)與基層社會(huì)的穩(wěn)定。為擺脫傳統(tǒng)物管困境，探索建立基于公開、透明、信義關(guān)系的新型社區(qū)治理模式，“信托制物業(yè)”作為一種創(chuàng)新實(shí)踐應(yīng)運(yùn)而生。該模式借鑒《信托法》理念，將業(yè)主（委托人）和物業(yè)企業(yè)通過設(shè)立共有基金賬戶、強(qiáng)制信息披露，重建業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間信任關(guān)系，提升物業(yè)服務(wù)透明度和效能。常州市作為長(zhǎng)三角地區(qū)重要中心城市，在基層治理創(chuàng)新方面一直進(jìn)行著積極探索。近年來，常州市已開始試點(diǎn)信托制物業(yè)模式，其推進(jìn)工作主要體現(xiàn)在政策引導(dǎo)、試點(diǎn)培育、宣傳培訓(xùn)和初步探索等層面：其中，鐘樓區(qū)住建局正積極謀劃區(qū)域內(nèi)具體推進(jìn)方案，選取代表性小區(qū)開展試點(diǎn)，組織培訓(xùn)提升各方認(rèn)知與操作能力。二、常州市信托制物業(yè)工作推進(jìn)概況常州市將推廣信托制物業(yè)作為創(chuàng)新基層治理、提升社區(qū)品質(zhì)的重要舉措，其推進(jìn)路徑呈現(xiàn)出“市級(jí)引導(dǎo)、區(qū)級(jí)探索、試點(diǎn)先動(dòng)物業(yè)管理創(chuàng)新，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，提高服務(wù)水平和效能”的指導(dǎo)思想一脈相承。常州市鐘樓區(qū)以“信托制”改革重塑物業(yè)服務(wù)管理模式，持續(xù)打造責(zé)任共擔(dān)、風(fēng)險(xiǎn)共治、服務(wù)共抓的“信義共同體”，探索小區(qū)長(zhǎng)效治理新路徑，實(shí)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)收繳率、居民滿意度“雙提升”，矛盾糾紛率、監(jiān)管成本“雙下降”，在具體實(shí)踐中，探索主要體現(xiàn)在三個(gè)層面：一是在政策框架上提供支撐，市級(jí)層面已研究制定相應(yīng)的試點(diǎn)指導(dǎo)意見，旨在為信托制模式的導(dǎo)入厘清方向、提供規(guī)范，對(duì)共有基金賬戶監(jiān)管、信息披露標(biāo)準(zhǔn)等核心環(huán)節(jié)進(jìn)行初步界定。二是在試點(diǎn)選擇上注重代表性，選取包括老舊小區(qū)等多種類型的項(xiàng)目進(jìn)行首批試點(diǎn)，以期形成可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)。三是在能力建設(shè)上開展系統(tǒng)性培訓(xùn)，鐘樓區(qū)住建局通過組織面向街道、社區(qū)、業(yè)委會(huì)和物業(yè)企業(yè)的專題培訓(xùn)與研討，重點(diǎn)解讀信托制模式的雙受托架構(gòu)、信義義務(wù)與公開機(jī)制，旨在提升業(yè)主認(rèn)知與物業(yè)公司實(shí)操能力，為模式平穩(wěn)落地奠定基礎(chǔ)。目前，試點(diǎn)工作已初步展現(xiàn)出在重塑信任、提升服務(wù)透明度方面的積極效果，但同時(shí)也面臨著業(yè)主共識(shí)度不足、新舊規(guī)則銜接不暢、長(zhǎng)效監(jiān)督機(jī)制缺位等現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。因此，本次調(diào)研旨在系統(tǒng)梳理常州市信托制物業(yè)的推進(jìn)現(xiàn)狀，深度剖析其面臨的法律挑戰(zhàn)與實(shí)踐困境，并為該模式的健康、可持續(xù)發(fā)展提供具有針對(duì)性和可操作性的對(duì)策建議。第二部分目前信托制物業(yè)綜合數(shù)據(jù)分析一、信托制物業(yè)實(shí)踐的基本情況與數(shù)據(jù)概覽截至2025年12月，常州市已累計(jì)推行信托制物業(yè)模式的小區(qū)數(shù)量約160個(gè)，約占全市住宅小區(qū)總數(shù)的8.5%。從區(qū)域分布看，試點(diǎn)工作以鐘樓區(qū)為重點(diǎn)推進(jìn)區(qū)域，試點(diǎn)小區(qū)數(shù)量占比超過62.3%，其中已落地實(shí)施項(xiàng)目144個(gè)，形成了一定的示范效應(yīng)。從小區(qū)類型看，試點(diǎn)覆蓋了老舊小區(qū)、安置小區(qū)等不同類型，體現(xiàn)了實(shí)踐層面的多樣性和探索意圖。在關(guān)鍵運(yùn)行指標(biāo)方面，信托制物業(yè)的初步效果已有所顯現(xiàn)。一是物業(yè)費(fèi)收繳率顯著提升，多數(shù)試點(diǎn)小區(qū)在導(dǎo)入該模式后一年內(nèi)，平均收繳率顯著提升，個(gè)別成熟試點(diǎn)小區(qū)甚至穩(wěn)定在86%左右。二是業(yè)主參與度與滿意度出現(xiàn)積極變化，根據(jù)針對(duì)已實(shí)施小區(qū)的抽樣調(diào)查，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)滿意度的評(píng)價(jià)從導(dǎo)入前的57分上升至85分；同時(shí)，涉及物業(yè)服務(wù)的有效投訴量同比平均下降約4%，表明信任關(guān)系有所修復(fù)。三是財(cái)務(wù)透明度大幅提高，所有試點(diǎn)小區(qū)均按規(guī)定設(shè)立了共管賬戶，并實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)流水、服務(wù)事項(xiàng)的線上線下同步公開，平均每月公示信息條目超百項(xiàng)，業(yè)主移動(dòng)端查詢次數(shù)月均十余次，形成了較強(qiáng)的監(jiān)督壓力。但數(shù)據(jù)背后也反映出一些結(jié)構(gòu)性問題，業(yè)主大會(huì)表決通過導(dǎo)入信托制模式的平均表決同意率僅為60%，顯示業(yè)主共識(shí)凝聚仍存在一定難度；在已導(dǎo)入的小區(qū)中，能夠建立常態(tài)化質(zhì)詢與監(jiān)督機(jī)制的較少，表明長(zhǎng)效治理機(jī)制的完全落地仍面臨挑戰(zhàn)。二、信托制物業(yè)面臨的主要難點(diǎn)與特點(diǎn)分析信托制物業(yè)作為一種制度創(chuàng)新，在重塑物業(yè)關(guān)系的同時(shí)，也因其規(guī)則的變革性而引發(fā)了新型的矛盾糾紛?；趯?duì)現(xiàn)有案例的梳理，相關(guān)糾紛主要集中在以下幾個(gè)類型，并呈現(xiàn)出鮮明特點(diǎn)：一是模式導(dǎo)入階段的程序性與共識(shí)性糾紛。這類問題主要源于業(yè)主大會(huì)在決定是否引入信托制模式過程中的程序瑕疵或共識(shí)不足。部分小區(qū)在組織召開業(yè)主大會(huì)表決時(shí)，因公告程序不規(guī)范、表決票發(fā)放與回收存在爭(zhēng)議、表決比例計(jì)算方式不明確等問題，導(dǎo)致決議效力受到質(zhì)疑，進(jìn)而引發(fā)部分業(yè)主提起“業(yè)主撤銷權(quán)”訴訟。其特點(diǎn)在于，糾紛焦點(diǎn)并非物業(yè)服務(wù)本身質(zhì)量，而是社區(qū)集體決策過程合法性與正當(dāng)性，反映出新舊模式轉(zhuǎn)換初期規(guī)則銜接的脆弱性。二是運(yùn)營(yíng)管理中的信息透明度與財(cái)務(wù)合規(guī)性糾紛。這是信托制模式核心價(jià)值所直接引發(fā)的糾紛類型。盡管制度要求強(qiáng)制信息披露，但業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間對(duì)于“何種信息應(yīng)被公開”、“公開的詳細(xì)程度與頻率”以及“共有基金賬戶支出是否絕對(duì)合理”等問題易產(chǎn)生分歧。典型情況包括業(yè)主質(zhì)疑物業(yè)企業(yè)未按約定公示大額維修費(fèi)用的詳細(xì)報(bào)價(jià)單，或?qū)δ承┓?wù)外包項(xiàng)目的合理性提出異議。此類糾紛的特點(diǎn)是專業(yè)性強(qiáng)、證據(jù)認(rèn)定復(fù)雜，且直接挑戰(zhàn)信托關(guān)系賴以存在的“信義”基礎(chǔ)。三是監(jiān)督權(quán)行使邊界與物業(yè)企業(yè)自主權(quán)的沖突糾紛。信托制賦予業(yè)主廣泛監(jiān)督權(quán)，但部分業(yè)主可能濫用此項(xiàng)權(quán)利：頻繁提出質(zhì)詢、超出合理范圍要求查賬、過度干預(yù)日常管理決策等，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率降低，雙方關(guān)系從“不信任”走向“對(duì)抗性監(jiān)督”。其特點(diǎn)表現(xiàn)為權(quán)利行使的邊界模糊，如何平衡業(yè)主的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)與物業(yè)企業(yè)的專業(yè)自主權(quán)和管理效率，成為司法實(shí)踐與社區(qū)治理中的新難題?？傮w而言，信托制物業(yè)糾紛已從傳統(tǒng)模式下單純的“服務(wù)質(zhì)量-費(fèi)用”矛盾，轉(zhuǎn)向以程序合法性、信息透明度、權(quán)利邊界為核心的更深層次爭(zhēng)議，這既是挑戰(zhàn)，也恰恰是推動(dòng)社區(qū)治理走向精細(xì)化和法治化的必經(jīng)階段。三、信托制物業(yè)與傳統(tǒng)酬金制物業(yè)對(duì)比分析1法律依據(jù)與關(guān)系本質(zhì)以《信托法》為基礎(chǔ)，構(gòu)建委托人（業(yè)主大會(huì)）-受托人（物業(yè)企業(yè)）-受益人（業(yè)主）的三方信義關(guān)系。以《民法典》合同編為基礎(chǔ)，構(gòu)成服務(wù)購(gòu)買者（業(yè)主）-服務(wù)提供者（物業(yè)企業(yè)）的雙方法律關(guān)系。2資金權(quán)屬與管理模式物業(yè)費(fèi)與公共收益屬于全體業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，必須存入獨(dú)立的共管賬戶或信托賬戶，資金所有權(quán)與物業(yè)企業(yè)自有資金隔離。物業(yè)企業(yè)按約定預(yù)算使用資金。物業(yè)費(fèi)由物業(yè)公司統(tǒng)一管理，缺乏強(qiáng)制性的獨(dú)立賬戶要求，資金所有權(quán)在支付后發(fā)生轉(zhuǎn)移。3風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)機(jī)制物業(yè)企業(yè)作為受托人，若因管理不當(dāng)（如挪用資金、維護(hù)不到位）導(dǎo)致?lián)p失，需承擔(dān)過錯(cuò)賠償責(zé)任。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)（如成本超支導(dǎo)致的虧損）主要由全體業(yè)主承擔(dān)。物業(yè)企業(yè)主要對(duì)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)承擔(dān)合同違約責(zé)任。4透明度與監(jiān)督機(jī)制要求資金收支全流程強(qiáng)制公開。業(yè)主通常可通過信息平臺(tái)實(shí)時(shí)查詢每一筆支出的明細(xì)和財(cái)務(wù)憑證，監(jiān)督權(quán)最強(qiáng)。要求定期公示收支情況，但公開的程度、頻率和詳細(xì)程度主要依賴合同約定，普通業(yè)主的知情權(quán)和直接監(jiān)督手段相對(duì)有限。5服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)明確性存在模糊地帶?！靶帕x義務(wù)”難以完全量化為具體服務(wù)條款，更依賴物業(yè)企業(yè)的自覺，易就服務(wù)的“合理性”與“質(zhì)量”產(chǎn)生爭(zhēng)議。相對(duì)明確。服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)與費(fèi)用通常在合同中有明確約定，質(zhì)價(jià)相符的對(duì)應(yīng)關(guān)系清晰，糾紛判定依據(jù)更為直接。6主體權(quán)責(zé)與成本對(duì)業(yè)主大會(huì)/業(yè)委會(huì)的專業(yè)能力和投入度要求極高，需深度參與預(yù)算審核與監(jiān)督；物業(yè)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)合規(guī)成本也顯著增加。對(duì)業(yè)主方專業(yè)能力要求相對(duì)較低；物業(yè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式成熟，管理成本相對(duì)可控。7可持續(xù)性與適應(yīng)性制度復(fù)雜度高，依賴持續(xù)的、有效的業(yè)主參與和監(jiān)督。否則易出現(xiàn)“信任疲勞”或監(jiān)督流于形式，長(zhǎng)期可持續(xù)性面臨考驗(yàn)?zāi)Ｊ胶?jiǎn)單成熟，運(yùn)行成本較低，在業(yè)主參與度不高或自治能力尚在培育的社區(qū)，適應(yīng)性更強(qiáng)?；谏鲜鰧?duì)比分析，可對(duì)信托制物業(yè)與酬金制物業(yè)的核心差異與制度特點(diǎn)作出如下總結(jié)：信托制物業(yè)的本質(zhì)，是試圖通過引入《信托法》中的信義關(guān)系，重構(gòu)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間“委托-管理”的治理基礎(chǔ)。其核心突破在于資金權(quán)屬的重新界定與監(jiān)督機(jī)制的強(qiáng)制透明，旨在從根源上化解因利益不一致導(dǎo)致的信任危機(jī)。然而，這一制度創(chuàng)新也帶來了相應(yīng)的復(fù)雜度與風(fēng)險(xiǎn)：其成功運(yùn)行高度依賴于業(yè)主方具備持續(xù)、專業(yè)的監(jiān)督能力，以及配套法律規(guī)則與裁判標(biāo)準(zhǔn)的完善。目前，其在“服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)量化”與“信義義務(wù)司法認(rèn)定”等方面存在的模糊性，構(gòu)成了實(shí)際推廣中的主要短板。相較而言，傳統(tǒng)酬金制物業(yè)是在現(xiàn)有《民法典》框架下，對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行“財(cái)務(wù)透明化”改進(jìn)的一種更為成熟的路徑。它保持了清晰的雙方合同關(guān)系，不改變資金的法律權(quán)屬，而是在管理流程中增強(qiáng)了成本公開與酬金提取的規(guī)則。其優(yōu)勢(shì)在于法律關(guān)系清晰、權(quán)責(zé)易于界定、操作門檻較低，是一種在現(xiàn)有法律與實(shí)踐框架內(nèi)更具適應(yīng)性和可操作性的漸進(jìn)式改革方案。綜上，兩種模式并非簡(jiǎn)單的替代關(guān)系，而是代表了不同層次的治理目標(biāo)和制度選擇。信托制物業(yè)是面向未來、追求深度社區(qū)共治與財(cái)產(chǎn)權(quán)保障的“理想模型”，但其實(shí)現(xiàn)條件較為嚴(yán)苛；酬金制物業(yè)則是立足當(dāng)下、側(cè)重改進(jìn)財(cái)務(wù)透明度與契約執(zhí)行的“務(wù)實(shí)路徑”，更易于在廣大社區(qū)中率先推廣實(shí)施。決策者與社區(qū)應(yīng)根據(jù)自身發(fā)展階段、業(yè)主組織化程度與治理能力，審慎選擇適合的模式。第三部分信托制物業(yè)各階段關(guān)鍵矛盾與法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)剖析信托制物業(yè)在常州的實(shí)踐探索，暴露出其在“導(dǎo)入-實(shí)施-運(yùn)營(yíng)”全生命周期中，因法律依據(jù)模糊、規(guī)則供給不足而引發(fā)的特有法律風(fēng)險(xiǎn)。以下分階段對(duì)關(guān)鍵法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行剖析，并結(jié)合最高人民法院發(fā)布的物業(yè)服務(wù)合同糾紛典型案例，揭示制度深層的不確定性。為統(tǒng)一法律適用標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)各方主體依法理性維權(quán)，2025年12月最高人民法院發(fā)布五個(gè)物業(yè)服務(wù)合同糾紛典型案例，精準(zhǔn)回應(yīng)了物業(yè)費(fèi)催交方式、服務(wù)合同終止后交接、業(yè)主自治權(quán)利邊界等實(shí)踐中常見多發(fā)的爭(zhēng)議焦點(diǎn)，為各級(jí)法院審理此類案件提供了明確的行為規(guī)范和裁判指引。鑒于信托制物業(yè)在實(shí)踐中面臨的法律規(guī)則空白，其糾紛處理亟需參考現(xiàn)有司法實(shí)踐所確立的核心原則。一、模式導(dǎo)入階段：法律依據(jù)缺失與程序效力風(fēng)險(xiǎn)本階段的核心風(fēng)險(xiǎn)在于，信托制物業(yè)的設(shè)立缺乏明確、上位法的直接依據(jù)，導(dǎo)致其核心法律行為—業(yè)主大會(huì)決議—的合法性基礎(chǔ)脆弱，易引發(fā)效力爭(zhēng)議。法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)一：表決規(guī)則適用不明，決議效力存在根本性爭(zhēng)信托制物業(yè)的引入，是適用《民法典》第二百七十八條“選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”的普通多數(shù)決，還是適用“改變共有部分的用途或利用方式”等重大事項(xiàng)的特別多數(shù)決，法律及司法解釋均無明確規(guī)定。常州部分地區(qū)實(shí)踐中要求采用特別多數(shù)決，此要求雖旨在審慎，但實(shí)質(zhì)上缺乏直接法條支撐，其本身也存在被質(zhì)疑合法性的風(fēng)險(xiǎn)。這種“無法可依”的現(xiàn)狀，使得任何決議都可能因表決門檻適用不當(dāng)而在訴訟中被撤銷。法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)二：業(yè)主大會(huì)決議的效力邊界模糊，外部主體越權(quán)挑戰(zhàn)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)最高人民法院案例一（某物業(yè)公司訴某小區(qū)業(yè)委會(huì)案）的裁判規(guī)則，業(yè)主大會(huì)決定僅對(duì)業(yè)主具有約束力，物業(yè)服務(wù)人無權(quán)對(duì)業(yè)主大會(huì)決議的效力提起訴訟。然而，在信托制模式下，物業(yè)服務(wù)人作為“受托人”是否因其特殊法律地位而獲得對(duì)決議效力的異議權(quán)？現(xiàn)有法律未作規(guī)定，實(shí)踐中可能引發(fā)新的濫訴風(fēng)實(shí)務(wù)困境：調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，本階段一切程序均在“無法可依”的灰色地帶中摸索。推動(dòng)者與參與者均面臨“怎么做都可能錯(cuò)”的困境，所謂的“程序合規(guī)”實(shí)質(zhì)上是基于謹(jǐn)慎經(jīng)驗(yàn)形成的地方慣例，而非國(guó)家法律設(shè)定的明確安全港。二、服務(wù)實(shí)施階段：信義義務(wù)虛化與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)缺失風(fēng)險(xiǎn)本階段的風(fēng)險(xiǎn)源于信托制核心—信義義務(wù)—在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域缺乏可操作的定義、衡量標(biāo)準(zhǔn)與監(jiān)督保障機(jī)制，導(dǎo)致制度優(yōu)勢(shì)難以落地，易產(chǎn)生新型糾紛。尤其需要指出的是，信托制物業(yè)下物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)不如傳統(tǒng)的包干制、酬金制明確。法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)一：“信義義務(wù)”在物業(yè)場(chǎng)景下無具體標(biāo)準(zhǔn)，司法裁判缺乏依據(jù)?！缎磐蟹ā返诙鍡l規(guī)定的受托人“誠(chéng)實(shí)信用、謹(jǐn)慎勤勉”義務(wù)，如何轉(zhuǎn)化為物業(yè)服務(wù)中“維修方案選擇、供應(yīng)商采購(gòu)、成本控制”的具體行為準(zhǔn)則？目前完全空白。相比之下，包干制和酬金制模式下，服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)與費(fèi)用有明確的對(duì)應(yīng)關(guān)系，糾紛發(fā)生時(shí)易于參照合同約定進(jìn)行裁判。而信托制模式下，服務(wù)質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)，缺乏像傳統(tǒng)模式那樣清晰的合同條款或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)作為評(píng)判依據(jù)，極易陷入“公說公有理”的僵局。法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)二：服務(wù)質(zhì)量的評(píng)判陷入主觀化，缺乏傳統(tǒng)模式的明確對(duì)標(biāo)。最高人民法院案例二（某物業(yè)公司訴徐某某案）明確，業(yè)主不得以房屋設(shè)計(jì)等非物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)范圍的問題為由拒交物業(yè)費(fèi)，這厘清了物業(yè)服務(wù)合同的邊界。然而，在信托制下，由于服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)模糊，業(yè)主對(duì)服務(wù)質(zhì)量的任何不滿都可能被引申為對(duì)“信義義務(wù)”履行的質(zhì)疑，而物業(yè)企業(yè)卻難以像傳統(tǒng)模式那樣，通過證明已履行合同明確列明的服務(wù)項(xiàng)目來免責(zé)。這使得服務(wù)質(zhì)量爭(zhēng)議更加復(fù)雜和難以裁決。法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)三：催交物業(yè)費(fèi)方式合法性風(fēng)險(xiǎn)。最高人民法院案例三（張某訴某物業(yè)公司案）明確，物業(yè)服務(wù)人不得以限制使用門禁等方式催交物業(yè)費(fèi)。在信托制下，物業(yè)費(fèi)性質(zhì)變?yōu)椤肮灿谢稹?，物業(yè)服務(wù)人若因業(yè)主欠費(fèi)而采取類似不當(dāng)措施，不僅違反上述案例精神，更可能構(gòu)成對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的非法處置，違反信義義務(wù)。實(shí)務(wù)困境：本階段的最大問題是“有理念，無標(biāo)準(zhǔn)”。信托制的法律內(nèi)核無法通過像傳統(tǒng)模式那樣清晰、量化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來落實(shí)，導(dǎo)致對(duì)服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)高度依賴主觀判斷，為糾紛的產(chǎn)生埋下了伏筆。三、長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)階段：治理結(jié)構(gòu)失效與退出機(jī)制風(fēng)險(xiǎn)本階段的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注系統(tǒng)長(zhǎng)期動(dòng)力與退出環(huán)節(jié)的合規(guī)性，揭示信托制所依賴的社區(qū)治理結(jié)構(gòu)本身具有脆弱性。法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)一：合同終止后的退出機(jī)制存在法律空白。最高人民法院案例四（某物業(yè)公司訴何某某案）明確，原物業(yè)服務(wù)人合同終止后拒不退場(chǎng)的，不得請(qǐng)求支付后期的物業(yè)費(fèi)。該規(guī)則同樣適用于信托制物業(yè)。但對(duì)于信托關(guān)系終止后，作為“受托人”的物業(yè)企業(yè)，其退出程序、資料移交、資產(chǎn)清算等是否應(yīng)適用比普通物業(yè)服務(wù)合同更嚴(yán)格的《信托法》下的清算義務(wù)？目前仍是空白，若處理不當(dāng)，極易引發(fā)類似案例三的糾紛，且復(fù)雜程度更高。法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)二：糾紛解決機(jī)制不匹配，批量化解難度大。信托制糾紛的核心是“是否違反信義義務(wù)”，其專業(yè)性、復(fù)雜性遠(yuǎn)超傳統(tǒng)物業(yè)費(fèi)糾紛。最高人民法院案例五倡導(dǎo)的“巡回審判+示范調(diào)解”方式對(duì)于化解涉眾糾紛具有積極意義，但信托制特有的信義爭(zhēng)議需要調(diào)解員和法官具備更高的法律與財(cái)務(wù)專業(yè)素養(yǎng)，現(xiàn)有機(jī)制應(yīng)對(duì)能力不足。實(shí)務(wù)困境：調(diào)研表明，信托制的可持續(xù)性及其平穩(wěn)退出，面臨比傳統(tǒng)模式更大的法律不確定性。一旦信托關(guān)系破裂，其清算和交接的復(fù)雜程度將遠(yuǎn)超普通物業(yè)服務(wù)合同更換，目前缺乏有針對(duì)性的法律規(guī)則予以規(guī)范。各階段風(fēng)險(xiǎn)均指向同一根源—立法空白與規(guī)則缺失。信托制物業(yè)并非在現(xiàn)有法律框架內(nèi)運(yùn)行，而是在嘗試“重構(gòu)”一套新的法律與治理關(guān)系，但支撐這套新關(guān)系的法律體系遠(yuǎn)未建成。尤其關(guān)鍵的是，在物業(yè)服務(wù)最核心的“服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”問題上，信托制相比傳統(tǒng)的包干制、酬金制反而呈現(xiàn)出明顯的模糊性和不可操作性，這構(gòu)成了其在實(shí)際推廣中的重大短板。當(dāng)前實(shí)踐是在“無法之地”進(jìn)行制度探險(xiǎn)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都潛藏著法律效力不確定的風(fēng)險(xiǎn)。最高人民法院發(fā)布的典型案例雖然為處理傳統(tǒng)物業(yè)糾紛提供了明確指引，但其規(guī)則在適用于信托制這一全新模式時(shí)，也面臨著解釋和適用的新挑戰(zhàn)。第四部分完善與推進(jìn)信托制物業(yè)工作的對(duì)策建議針對(duì)前述信托制物業(yè)在各階段面臨的關(guān)鍵矛盾與法律風(fēng)險(xiǎn)，一、夯實(shí)業(yè)主自治基礎(chǔ)，規(guī)范業(yè)主大會(huì)表決程序模式導(dǎo)入的合法性是整個(gè)信托制實(shí)踐的基石。為從源頭上減少爭(zhēng)議，必須著力夯實(shí)業(yè)主自治基礎(chǔ)，確保表決程序經(jīng)得起法律和時(shí)間的檢驗(yàn)。其一，建議由市級(jí)主管部門出臺(tái)《信托制物業(yè)模式導(dǎo)入操作糊地帶。《指引》應(yīng)明確，引入信托制物業(yè)是對(duì)物業(yè)管理模式的根本性變革，屬于《民法典》第二百七十八條規(guī)定的“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)”，其決議必須適用“面積占比三分之二以上且人數(shù)占比三分之二以上”的特別多數(shù)決規(guī)則。這一明確界定，可為全市提供統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟僮鳂?biāo)準(zhǔn)，從起點(diǎn)上杜絕因表決比例爭(zhēng)議引發(fā)的效力糾紛。其二，嚴(yán)格規(guī)范表決全過程，確保程序正義落到實(shí)處。建議《操作指引》對(duì)表決程序進(jìn)行細(xì)化。在公告環(huán)節(jié)，不僅要求提前與原模式的本質(zhì)區(qū)別、資金管理方式、業(yè)主權(quán)利義務(wù)的主要變化以及潛在風(fēng)險(xiǎn)提示，并提供合規(guī)的合同范本供業(yè)主查閱，確保業(yè)主是在“充分知情”的前提下行使表決權(quán)。在表決環(huán)節(jié)，推廣使用實(shí)名制電子投票系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)投票人身份核驗(yàn)、投票過程可追溯、結(jié)果即時(shí)生成并不可篡改，從而有效固定證據(jù)，減少后續(xù)關(guān)于投票真實(shí)性的爭(zhēng)議。其三，建立“決議前輔導(dǎo)與備案”機(jī)制，引入事前風(fēng)險(xiǎn)審查。建議建立由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）主導(dǎo)的決議前輔導(dǎo)機(jī)制。在業(yè)主大會(huì)召開前，鼓勵(lì)業(yè)委會(huì)將會(huì)議議題、公告內(nèi)容、表決票樣等材料報(bào)送街道備案。街道可依托法律顧問等專業(yè)力量，對(duì)程序的合規(guī)性進(jìn)旨在幫助社區(qū)提前發(fā)現(xiàn)并糾正程序瑕疵，降低決議被撤銷的法律風(fēng)險(xiǎn)，體現(xiàn)“指導(dǎo)于事前、解惑于源頭”的治理思路。公正的民主決策實(shí)踐，為信托制物業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)行奠定堅(jiān)實(shí)的法治基礎(chǔ)。二、強(qiáng)化信息披露與財(cái)務(wù)公開，保障業(yè)主知情權(quán)與監(jiān)督權(quán)信托制的生命力在于陽(yáng)光運(yùn)作。為解決服務(wù)實(shí)施階段因信息不對(duì)稱引發(fā)的信任危機(jī)，必須構(gòu)建一套標(biāo)準(zhǔn)明確、易于獲取、可驗(yàn)證的強(qiáng)制性信息披露與財(cái)務(wù)公開體系。其一，制定并推行全市統(tǒng)一的《信托制物業(yè)服務(wù)信息披露標(biāo)會(huì)同市場(chǎng)監(jiān)管、民政部門及行業(yè)協(xié)會(huì)，共同制定具有約束力的信息披露地方標(biāo)準(zhǔn)。該標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)實(shí)現(xiàn)“清單化”管理，在內(nèi)容上，不僅要求公開收支總額，更需細(xì)化至具體事項(xiàng)，如物業(yè)服務(wù)人報(bào)酬的計(jì)算方式與金額、公共收益的每一筆收支明細(xì)、專項(xiàng)維修資金的使用決策過程及全部支付憑證（如合同、發(fā)票、驗(yàn)收記錄等）。在頻率上，明確規(guī)定月度公示基本收支，季度發(fā)布詳盡的財(cái)務(wù)與服務(wù)報(bào)告，年度必須引入第三方審計(jì)并全文公開。此外，可探索建立“負(fù)面清單”，明確界定涉及商業(yè)秘密等可不公開的極少例外情形，做到“非禁即公開”，從根本上消除物業(yè)服務(wù)人“選擇性公開”的空間。其二，引入第三方專項(xiàng)審計(jì)與資金共管機(jī)制，確保財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性與公允性。為克服業(yè)主專業(yè)監(jiān)督能力的不足，建議強(qiáng)制規(guī)定信托制物業(yè)項(xiàng)目每年必須聘請(qǐng)具有資質(zhì)的第三方會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)共有基金賬戶進(jìn)行年度審計(jì)，審計(jì)報(bào)告應(yīng)向全體業(yè)主全文公開。對(duì)于大額預(yù)算外支出（如超過一定額度或涉及重大維修項(xiàng)目可規(guī)定需事先或事后引入第三方審價(jià)機(jī)制，對(duì)其合理性與公允性進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)，鼓勵(lì)和規(guī)范共有基金賬戶的“雙鑰共管”模式，即重要支付需經(jīng)業(yè)委會(huì)（或業(yè)主代表）與物業(yè)服務(wù)人共同確認(rèn)方可完成，從操作流程上強(qiáng)化內(nèi)部制衡，確保資金安全。其三，充分利用信息技術(shù)降低業(yè)主監(jiān)督門檻，變被動(dòng)查詢?yōu)橹鲃?dòng)推送。建議依托或升級(jí)本市現(xiàn)有的物業(yè)管理信息平臺(tái)，開發(fā)支持信托制模式的專用模塊，或推廣經(jīng)過認(rèn)證的第三方小程序。強(qiáng)制要求物業(yè)服務(wù)人將全部應(yīng)公開信息同步至該平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)“一端錄入、多端（如小區(qū)公告欄、業(yè)主微信群、手機(jī)APP）同步公開”。平臺(tái)應(yīng)具備便捷的查詢、篩選和導(dǎo)出功能，并設(shè)立線上質(zhì)詢渠道，確保每位業(yè)主可隨時(shí)、隨地、低成本的行使知情權(quán)與監(jiān)督權(quán)。通過技術(shù)手段將抽象的“公開”轉(zhuǎn)化為可感知、可操作的“透明”，方能真正將業(yè)主的監(jiān)督權(quán)落到實(shí)處，持續(xù)鞏固信任基礎(chǔ)。通過以上措施，旨在將信托制的核心優(yōu)勢(shì)—陽(yáng)光透明—制度化、常態(tài)化、便利化，使業(yè)主的知情權(quán)與監(jiān)督權(quán)從紙面權(quán)利轉(zhuǎn)化為有效的治理能力，從而從根本上化解因信息不透明引發(fā)的矛盾三、明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與監(jiān)督機(jī)制，構(gòu)建質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)體系為解決服務(wù)實(shí)施階段因標(biāo)準(zhǔn)模糊、監(jiān)督乏力導(dǎo)致的質(zhì)價(jià)不符矛盾，必須推動(dòng)物業(yè)服務(wù)從“感性評(píng)判”向“標(biāo)準(zhǔn)量化”轉(zhuǎn)變，構(gòu)建基于清晰契約和有效制衡的履約環(huán)境。其一，建議由市級(jí)主管部門牽頭制定并推廣《常州市住宅物量化，明確不同等級(jí)下公共區(qū)域保潔的頻次與檢查標(biāo)準(zhǔn)、綠化養(yǎng)護(hù)的具體操作規(guī)范與驗(yàn)收要求、公共設(shè)施日常維護(hù)與巡查的周期及記錄規(guī)范。此舉能將抽象的服務(wù)承諾轉(zhuǎn)化為可衡量、可驗(yàn)證的具體指標(biāo)，為物業(yè)服務(wù)人提供清晰的工作指引，也為業(yè)主監(jiān)督和第三方評(píng)估提供了客觀標(biāo)尺，從根本上減少因標(biāo)準(zhǔn)模糊引發(fā)的糾紛。其二，建立常態(tài)化、多元化的服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督與評(píng)估機(jī)制。單純依靠業(yè)主個(gè)體的分散監(jiān)督難以持續(xù)。建議強(qiáng)制推行季度業(yè)主代對(duì)照合同標(biāo)準(zhǔn)審議服務(wù)報(bào)告、處理共性訴求。更重要的是，應(yīng)強(qiáng)制引入第三方專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，每年至少一次對(duì)物業(yè)服務(wù)的人力配置、設(shè)備維護(hù)、保潔綠化等關(guān)鍵項(xiàng)目進(jìn)行抽樣檢測(cè)與綜合評(píng)估，并公開評(píng)估報(bào)告。這將有效彌補(bǔ)業(yè)主專業(yè)性的不足，形成“業(yè)主日常監(jiān)督+業(yè)委會(huì)常態(tài)化協(xié)調(diào)+第三方專業(yè)評(píng)估”的立體化監(jiān)督體其三，完善服務(wù)費(fèi)用與服務(wù)水平的動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)機(jī)制，增強(qiáng)制度彈性。信托制下，物業(yè)服務(wù)人的報(bào)酬相對(duì)固定，易在長(zhǎng)期內(nèi)因成本上漲而影響服務(wù)積極性。建議在合同范本中預(yù)設(shè)服務(wù)價(jià)格與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的協(xié)同調(diào)整機(jī)制。當(dāng)出現(xiàn)CPI顯著增長(zhǎng)、最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整或需應(yīng)對(duì)突發(fā)公共事件等特殊情況時(shí)，應(yīng)明確啟動(dòng)條件與調(diào)整程序，并嚴(yán)格規(guī)定任何調(diào)整方案均須經(jīng)第三方審計(jì)成本并重新提交業(yè)主大會(huì)表決通過。這既能保障物業(yè)服務(wù)的可持續(xù)性，又能確保任何變動(dòng)均基于充分協(xié)商與業(yè)主同意，維護(hù)信托關(guān)系的穩(wěn)定性。通過以上措施，旨在將服務(wù)質(zhì)量管控納入標(biāo)準(zhǔn)化、制度化、透明化的軌道，確保業(yè)主支付的每一筆費(fèi)用都能對(duì)應(yīng)明確、可感知的服務(wù)價(jià)值，從而構(gòu)建起長(zhǎng)期互信的良性發(fā)展格局。四、優(yōu)化政策性支持與引導(dǎo)，創(chuàng)新可持續(xù)的激勵(lì)機(jī)制以及目前適用范圍信托制物業(yè)的健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，離不開外部政策環(huán)境的有效支持與引導(dǎo)。為破解其面臨的共性難題，應(yīng)優(yōu)化政策供給，創(chuàng)新激勵(lì)機(jī)制，有效降低模式推廣與可持續(xù)運(yùn)行的制度成本。信托制物業(yè)作為一項(xiàng)仍處于探索階段的制度創(chuàng)新，目前面臨監(jiān)管框架尚未健全、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)難以量化等現(xiàn)實(shí)制約?；谄洹皬?qiáng)調(diào)過程透明、依賴共同監(jiān)督”的核心特點(diǎn)與當(dāng)前發(fā)展水平，該模式在現(xiàn)階段更適合在治理基礎(chǔ)相對(duì)明確、政府支持力度較大的場(chǎng)以及由政府提供托底保障的保障性住房小區(qū)。在這些場(chǎng)域中，其制度優(yōu)勢(shì)更易發(fā)揮，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)可控。一是設(shè)立專項(xiàng)扶持資金，精準(zhǔn)降低模式導(dǎo)入與轉(zhuǎn)型成本。建議市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政可考慮設(shè)立信托制物業(yè)推廣專項(xiàng)扶持資金，對(duì)成功導(dǎo)入該模式的老舊小區(qū)、保障性住房小區(qū)等治理難點(diǎn)項(xiàng)目，給予一次性獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼或提供第三方法律、會(huì)計(jì)服務(wù)采購(gòu)補(bǔ)貼。此舉能直接降低小區(qū)在方案論證、表決組織、合同擬定等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，激發(fā)試點(diǎn)積極性，起到“四兩撥千斤”的撬動(dòng)作用。對(duì)于主動(dòng)由傳統(tǒng)模式轉(zhuǎn)型升級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，亦可研究制定相應(yīng)的稅收優(yōu)惠或評(píng)級(jí)加分等激勵(lì)政策，引導(dǎo)市場(chǎng)力量積極參與。二是探索“信托制+維修資金”創(chuàng)新機(jī)制，破解老舊小區(qū)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)難題。針對(duì)眾多老舊小區(qū)公共維修資金不足的瓶頸，可探索政策創(chuàng)新，允許有意愿且符合條件的小區(qū)，在業(yè)主大會(huì)依法表決通過的前提下，將部分住宅專項(xiàng)維修資金以信托原則進(jìn)行管理和使用。即參照信托制模式，設(shè)立獨(dú)立賬戶，明確使用范圍、決策程序和信息公開要求，確保資金用于小區(qū)共有部分的長(zhǎng)期維護(hù)與更新，并通過專業(yè)運(yùn)作實(shí)現(xiàn)資金的保值增值。這不僅能拓寬老舊小區(qū)維護(hù)資金的來源，更能將信托制的透明、信義理念延伸至資產(chǎn)管理的更深層次，實(shí)現(xiàn)社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。三是將信托制實(shí)踐納入基層治理評(píng)價(jià)體系，強(qiáng)化正向激勵(lì)。建議將街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）推廣和支持信托制物業(yè)的成效，納入全市基層治理現(xiàn)代化水平評(píng)價(jià)或相關(guān)考核體系。定期組織開展優(yōu)秀試點(diǎn)小區(qū)、模范業(yè)委會(huì)和誠(chéng)信物業(yè)服務(wù)人的評(píng)選活動(dòng)，并通過媒體進(jìn)行廣泛宣傳，形成示范效應(yīng)。通過行政評(píng)價(jià)和榮譽(yù)激勵(lì)的雙重引導(dǎo)，推動(dòng)基層政府、社區(qū)組織、物業(yè)企業(yè)等多方主體從“被動(dòng)應(yīng)對(duì)”轉(zhuǎn)向“主動(dòng)作為”，共同營(yíng)造有利于信托制模式生根發(fā)芽、茁壯成長(zhǎng)的良好生態(tài)環(huán)境。通過上述政策性支持與引導(dǎo)，旨在為信托制物業(yè)這一創(chuàng)新模樹立典型示范，引導(dǎo)和激勵(lì)更多社區(qū)走上透明、信任、共治的可持續(xù)發(fā)展道路。五、健全多元化糾紛預(yù)防與調(diào)處機(jī)制，促進(jìn)社區(qū)和諧穩(wěn)定信托制物業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)行，有賴于建立一套高效、低成本的糾紛預(yù)防與化解體系。為避免矛盾積累和激化，應(yīng)構(gòu)建貫穿“預(yù)防-調(diào)解-訴訟”全鏈條的多元化