物業(yè)安全與維修管理規(guī)范范本一、前言為切實(shí)保障物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的人身、財(cái)產(chǎn)安全，提升物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)效能，結(jié)合物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)際需求與《物業(yè)管理?xiàng)l例》《特種設(shè)備安全法》等法律法規(guī)要求，制定本規(guī)范。本規(guī)范適用于[物業(yè)服務(wù)區(qū)域名稱]內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，旨在為物業(yè)服務(wù)工作提供清晰的操作指引，保障業(yè)主及使用人的合法權(quán)益與物業(yè)的長期安全運(yùn)行。全體物業(yè)服務(wù)人員、業(yè)主及物業(yè)使用人均應(yīng)遵守本規(guī)范。二、安全管理規(guī)范（一）設(shè)施設(shè)備安全管理1.特種設(shè)備管理電梯、鍋爐等特種設(shè)備需嚴(yán)格執(zhí)行“三落實(shí)、兩有證、一檢驗(yàn)、一預(yù)案”要求：落實(shí)管理機(jī)構(gòu)、責(zé)任人員、管理制度；設(shè)備及作業(yè)人員持有合法有效證件；按規(guī)定周期進(jìn)行法定檢驗(yàn)；制定專項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案并每年至少演練1次。電梯應(yīng)每日進(jìn)行試運(yùn)行檢查，記錄運(yùn)行狀況；每月對(duì)電梯安全裝置、轎廂設(shè)施進(jìn)行全面檢查，確保緊急呼叫裝置、照明系統(tǒng)功能正常。配電房實(shí)行24小時(shí)值班或定期巡檢制度，每日檢查高低壓配電柜運(yùn)行參數(shù)、通風(fēng)及防鼠設(shè)施，每季度對(duì)備用電源（發(fā)電機(jī)）進(jìn)行空載試運(yùn)行。給排水系統(tǒng)每周檢查水泵、閥門運(yùn)行狀態(tài)，每月清理二次供水水箱（池）周邊雜物，每半年對(duì)水箱（池）進(jìn)行清洗消毒，確保水質(zhì)符合生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)。2.通用設(shè)施維護(hù)公共區(qū)域照明、扶手、井蓋等設(shè)施每周巡檢，發(fā)現(xiàn)松動(dòng)、損壞立即維修；地下車庫排水系統(tǒng)每月檢查，雨季前清理排水溝、測試抽水泵功能；景觀水系、健身器材等設(shè)施設(shè)置警示標(biāo)識(shí)，每周檢查結(jié)構(gòu)安全，夏季開放時(shí)段安排專人值守。（二）消防安全管理1.消防設(shè)施維護(hù)每月檢查消防栓、滅火器、應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志等設(shè)施，確保器材完好、壓力充足、標(biāo)識(shí)清晰；每季度測試火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)功能，發(fā)現(xiàn)故障24小時(shí)內(nèi)修復(fù)。消防通道、安全出口嚴(yán)禁堆放雜物，保持24小時(shí)暢通；公共區(qū)域禁止私拉亂接電線，違規(guī)行為應(yīng)立即勸阻并整改。2.消防宣傳與演練每季度組織一次消防知識(shí)宣傳（如張貼海報(bào)、開展講座），每年至少開展1次全員消防演練，演練內(nèi)容包括火災(zāi)報(bào)警、初期火災(zāi)撲救、人員疏散等，確保員工熟練使用滅火器材，業(yè)主掌握基本逃生技能。（三）治安安全管理1.門禁與監(jiān)控系統(tǒng)小區(qū)主出入口實(shí)行24小時(shí)值守，訪客需登記或驗(yàn)證后進(jìn)入；單元門門禁系統(tǒng)每日檢查，確保刷卡、密碼、人臉識(shí)別等功能正常。監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)覆蓋小區(qū)出入口、電梯、主干道等重點(diǎn)區(qū)域，錄像保存時(shí)長不少于30天，監(jiān)控室實(shí)行專人值班，發(fā)現(xiàn)異常立即處置并記錄。2.巡邏與秩序維護(hù)保安人員實(shí)行定時(shí)（每2小時(shí)）與不定時(shí)巡邏結(jié)合，重點(diǎn)檢查公共區(qū)域設(shè)施、可疑人員及車輛。夜間巡邏需佩戴防暴器材，每班次巡邏次數(shù)不少于4次，巡邏路線應(yīng)覆蓋地下車庫、樓道、天臺(tái)等區(qū)域，發(fā)現(xiàn)安全隱患立即上報(bào)并跟進(jìn)整改。（四）公共區(qū)域安全管理1.樓道與公共空間每周檢查樓道照明、扶手、窗戶等設(shè)施，發(fā)現(xiàn)松動(dòng)、損壞立即維修；禁止在樓道堆放易燃物、停放電動(dòng)車，物業(yè)應(yīng)設(shè)置專用電動(dòng)車充電區(qū)域并配備滅火器材。2.停車場與景觀設(shè)施停車場每月檢查車位標(biāo)線、道閘系統(tǒng)、排水設(shè)施，惡劣天氣前重點(diǎn)檢查防洪、防滑措施。景觀水池、假山等設(shè)施設(shè)置明顯警示標(biāo)志，每周檢查結(jié)構(gòu)安全，夏季開放時(shí)段安排專人值守，防止兒童戲水發(fā)生意外。三、維修管理規(guī)范（一）日常維修管理1.報(bào)修與響應(yīng)業(yè)主可通過電話、APP、微信公眾號(hào)等方式報(bào)修，物業(yè)應(yīng)在接到報(bào)修后20分鐘內(nèi)聯(lián)系業(yè)主確認(rèn)情況，小修（如燈具更換、水龍頭維修）應(yīng)在當(dāng)日完成，中修（如墻面滲水、電路故障）48小時(shí)內(nèi)制定維修方案并進(jìn)場施工，大修項(xiàng)目需明確告知業(yè)主維修周期及進(jìn)度。2.維修流程與標(biāo)準(zhǔn)維修人員應(yīng)佩戴工牌、攜帶工具包上門，維修前向業(yè)主說明方案及費(fèi)用（費(fèi)用透明，無隱形收費(fèi)），維修后清理現(xiàn)場并請(qǐng)業(yè)主簽字確認(rèn)。維修材料需符合國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，更換的零配件應(yīng)保留樣品或票據(jù)，便于業(yè)主查詢。（二）專項(xiàng)維修管理1.維修資金使用涉及屋面防水、電梯大修等需使用專項(xiàng)維修資金的項(xiàng)目，應(yīng)按《專項(xiàng)維修資金管理辦法》流程操作：由業(yè)委會(huì)（或居委會(huì)）組織業(yè)主表決，表決通過后報(bào)主管部門備案，施工單位需具備相應(yīng)資質(zhì)，簽訂施工合同并明確質(zhì)量保修期限（不少于2年）。2.施工管理專項(xiàng)維修施工前應(yīng)公示方案、工期、費(fèi)用，設(shè)置警示標(biāo)識(shí)及防護(hù)措施；施工期間每日檢查施工安全（如用電、高空作業(yè)），每周向業(yè)主反饋進(jìn)度，竣工后組織業(yè)主、監(jiān)理、施工方共同驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后公示費(fèi)用決算。（三）維修質(zhì)量與費(fèi)用管理1.質(zhì)量驗(yàn)收日常維修實(shí)行“三級(jí)驗(yàn)收”：維修人員自檢、班長復(fù)檢、客服回訪（72小時(shí)內(nèi)回訪業(yè)主滿意度）。專項(xiàng)維修邀請(qǐng)第三方檢測機(jī)構(gòu)或行業(yè)專家參與驗(yàn)收，驗(yàn)收?qǐng)?bào)告存檔至少5年。2.費(fèi)用核算與公示維修費(fèi)用按“誰受益、誰承擔(dān)”原則分?jǐn)偅ü矃^(qū)域維修從專項(xiàng)維修資金列支），每月公示維修費(fèi)用收支明細(xì)，包括材料采購、人工成本、外包服務(wù)費(fèi)用等，接受業(yè)主監(jiān)督。四、應(yīng)急管理規(guī)范（一）應(yīng)急預(yù)案制定針對(duì)停電、水管爆裂、火災(zāi)、電梯困人、臺(tái)風(fēng)暴雨等突發(fā)事件，制定專項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急小組職責(zé)（指揮組、搶險(xiǎn)組、后勤組）、處置流程及聯(lián)系方式，每年修訂一次預(yù)案并組織培訓(xùn)。（二）應(yīng)急響應(yīng)流程1.事件報(bào)告員工發(fā)現(xiàn)突發(fā)事件應(yīng)立即向值班主管報(bào)告，主管10分鐘內(nèi)上報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理，重大事件（如火災(zāi)、人員傷亡）同時(shí)報(bào)屬地應(yīng)急管理部門。2.現(xiàn)場處置停電后15分鐘內(nèi)啟動(dòng)備用電源（如發(fā)電機(jī)），優(yōu)先保障電梯、消防、應(yīng)急照明供電；電梯困人時(shí)，維修人員30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，按“先救人、后修梯”原則處置，全程保持與被困人員溝通；水管爆裂時(shí)，立即關(guān)閉總閥，組織搶險(xiǎn)并通知受影響業(yè)主轉(zhuǎn)移貴重物品。3.后續(xù)跟進(jìn)事件處置后24小時(shí)內(nèi)發(fā)布情況說明，3日內(nèi)完成設(shè)施修復(fù)及總結(jié)復(fù)盤，針對(duì)暴露的問題修訂應(yīng)急預(yù)案或管理措施。（三）應(yīng)急物資管理建立應(yīng)急物資倉庫，儲(chǔ)備滅火器、沙袋、應(yīng)急燈、抽水泵、急救箱等物資，每月檢查物資有效期及完好率，不足時(shí)及時(shí)補(bǔ)充。每年組織一次應(yīng)急物資使用培訓(xùn)，確保員工熟練操作。五、監(jiān)督與考核（一）內(nèi)部監(jiān)督1.日常自查物業(yè)各部門每日自查安全隱患、維修質(zhì)量，填寫《每日巡查表》；每周由項(xiàng)目經(jīng)理組織聯(lián)合檢查，重點(diǎn)抽查電梯、消防、配電房等關(guān)鍵部位，檢查結(jié)果納入員工績效考核。2.專項(xiàng)檢查每季度開展一次安全與維修專項(xiàng)檢查，邀請(qǐng)行業(yè)專家或業(yè)主代表參與，檢查報(bào)告向全體業(yè)主公示，針對(duì)問題項(xiàng)制定整改臺(tái)賬，明確整改責(zé)任人及期限。（二）業(yè)主監(jiān)督1.投訴與反饋開通24小時(shí)投訴熱線、線上反饋通道，業(yè)主投訴應(yīng)在2小時(shí)內(nèi)響應(yīng)，24小時(shí)內(nèi)給出解決方案，復(fù)雜問題7日內(nèi)反饋處理結(jié)果。2.滿意度調(diào)查每半年開展一次業(yè)主滿意度調(diào)查，內(nèi)容涵蓋安全管理、維修服務(wù)、應(yīng)急處置等方面，調(diào)查結(jié)果低于80%時(shí)，分析原因并制定改進(jìn)措施，30日內(nèi)完成整改并公示。（三）考核機(jī)制1.員工考核安全與維修工作納入員工月度考核，考核指標(biāo)包括隱患排查數(shù)量、維修及時(shí)率、業(yè)主滿意度等，考核結(jié)果與績效工資、晉升掛鉤。2.外包單位考核對(duì)電梯維保、消防檢測等外包單位，每季度考核服務(wù)質(zhì)量，考核內(nèi)容包括響應(yīng)速度、維修合格率、應(yīng)急處置能力等，連續(xù)兩次考核不合格的，終止合作并重新招標(biāo)。六、附則1