2024年房地產(chǎn)估價(jià)師之基本制度法規(guī)政策含相關(guān)知識(shí)高分通關(guān)題庫(kù)甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2023年5月通過(guò)招拍掛取得某市一宗住宅用地，土地出讓合同約定容積率2.5，建筑密度30%，土地使用年限70年。2024年3月，甲公司擬將該地塊轉(zhuǎn)讓給乙公司開(kāi)發(fā)，雙方簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)，乙公司提出需核查該地塊開(kāi)發(fā)進(jìn)度是否符合轉(zhuǎn)讓條件。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)規(guī)定，判斷該地塊是否滿(mǎn)足轉(zhuǎn)讓條件需重點(diǎn)核查哪兩項(xiàng)指標(biāo)？若該地塊已投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占總投資（不含土地使用權(quán)出讓金）的25%，是否符合轉(zhuǎn)讓條件？解析：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)符合兩個(gè)條件：一是按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；二是按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上（注：此處總投資含土地出讓金以外的開(kāi)發(fā)成本）。題目中僅提及“投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占總投資（不含土地使用權(quán)出讓金）的25%”，若總投資定義為包含土地出讓金，則實(shí)際投入比例可能未達(dá)25%，需明確總投資口徑。通常法規(guī)中的“開(kāi)發(fā)投資總額”指項(xiàng)目總投資，包含土地成本，因此若題目中“不含土地出讓金”的25%，實(shí)際占項(xiàng)目總投資的比例會(huì)低于25%，不符合轉(zhuǎn)讓條件。某小區(qū)業(yè)主王某將其購(gòu)買(mǎi)的商品房出租給李某，租賃期限5年。租賃期間，王某因急需資金將該房屋抵押給銀行，未書(shū)面通知李某。后因王某未按期還款，銀行依法拍賣(mài)該房屋，買(mǎi)受人張某要求李某搬離。根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，李某是否有權(quán)繼續(xù)承租該房屋？解析：根據(jù)《民法典》第七百二十五條“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。但需注意抵押權(quán)設(shè)立與租賃權(quán)的時(shí)間順序。若租賃權(quán)設(shè)立在抵押權(quán)之前，則租賃關(guān)系不受抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)影響；若抵押權(quán)設(shè)立在租賃權(quán)之前，則抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃關(guān)系對(duì)受讓人不具有法律約束力。本題中王某先出租后抵押，租賃權(quán)設(shè)立在抵押權(quán)之前，因此銀行拍賣(mài)后，李某作為承租人有權(quán)要求繼續(xù)履行原租賃合同，張某無(wú)權(quán)要求李某搬離。2023年10月，某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估某工業(yè)廠(chǎng)房的市場(chǎng)價(jià)值，估價(jià)對(duì)象土地為劃撥性質(zhì)。估價(jià)師在測(cè)算土地價(jià)值時(shí)，是否需要扣除土地出讓金？若該廠(chǎng)房已辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)（記載用途為工業(yè)），但實(shí)際用于倉(cāng)儲(chǔ)，估價(jià)時(shí)應(yīng)如何確定用途？解析：劃撥土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估中，需考慮劃撥土地與出讓土地的權(quán)益差異。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格等于出讓土地使用權(quán)價(jià)格減去應(yīng)繳納的土地出讓金（或土地收益）。因此測(cè)算劃撥土地價(jià)值時(shí)，需扣除應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金。關(guān)于用途確定，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，估價(jià)對(duì)象用途應(yīng)依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、規(guī)劃許可文件等確定。若不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)記載用途為工業(yè)，實(shí)際用途為倉(cāng)儲(chǔ)，屬于擅自改變用途，估價(jià)時(shí)應(yīng)以法定用途（工業(yè)）為依據(jù)，同時(shí)可在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明實(shí)際用途與法定用途的差異及對(duì)價(jià)值的影響。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總建筑面積10萬(wàn)㎡，其中可售住宅8萬(wàn)㎡，配套商業(yè)1萬(wàn)㎡，物業(yè)管理用房0.5萬(wàn)㎡，地下車(chē)位500個(gè)（建筑面積1.5萬(wàn)㎡）。已知開(kāi)發(fā)成本為8億元（含土地成本3億元），管理費(fèi)用為開(kāi)發(fā)成本的3%，銷(xiāo)售費(fèi)用為銷(xiāo)售收入的2%，銷(xiāo)售稅費(fèi)為銷(xiāo)售收入的5.6%，目標(biāo)成本利潤(rùn)率為25%。采用成本法測(cè)算該項(xiàng)目住宅的平均售價(jià)時(shí)，總開(kāi)發(fā)成本應(yīng)包含哪些內(nèi)容？若目標(biāo)成本利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為開(kāi)發(fā)成本與管理費(fèi)用之和，試列出售價(jià)的計(jì)算公式（不計(jì)算具體數(shù)值）。解析：總開(kāi)發(fā)成本通常包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本（如前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)等）、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。但在成本法中，若采用成本加成法，計(jì)算基數(shù)一般為土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用之和，加上投資利息，再加開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。本題中目標(biāo)成本利潤(rùn)率基數(shù)為開(kāi)發(fā)成本與管理費(fèi)用之和（開(kāi)發(fā)成本8億元已含土地成本3億元，管理費(fèi)用=8億×3%=0.24億），則計(jì)算基數(shù)為8億+0.24億=8.24億。設(shè)銷(xiāo)售收入為S，銷(xiāo)售費(fèi)用=2%S，銷(xiāo)售稅費(fèi)=5.6%S，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=8.24億×25%=2.06億。根據(jù)成本法公式：銷(xiāo)售收入=土地成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，即S=8億（開(kāi)發(fā)成本含土地）+0.24億（管理費(fèi)用）+0.02S（銷(xiāo)售費(fèi)用）+0.056S（銷(xiāo)售稅費(fèi)）+2.06億（開(kāi)發(fā)利潤(rùn)）。整理后：S0.02S0.056S=8+0.24+2.06→0.924S=10.3→S=10.3/0.924（億元）。住宅平均售價(jià)=S/8萬(wàn)㎡（需注意可售面積僅為住宅8萬(wàn)㎡，商業(yè)、物管用房、車(chē)位可能不計(jì)入或單獨(dú)計(jì)算，題目明確測(cè)算住宅售價(jià)，故分母為8萬(wàn)㎡）。張某通過(guò)繼承取得其父母名下一套住宅，該住宅原購(gòu)房發(fā)票注明2015年購(gòu)買(mǎi)，契稅完稅證明顯示2016年繳納契稅，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)登記日期為2017年。2024年張某擬出售該住宅，計(jì)算增值稅時(shí)，購(gòu)房時(shí)間應(yīng)按哪一憑證確定？若該住宅為普通住房且面積90㎡，張某家庭唯一住房，是否免征個(gè)人所得稅？解析：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕172號(hào)），個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間，按“孰先”原則確定。本題中契稅完稅證明2016年，產(chǎn)權(quán)證2017年，購(gòu)房時(shí)間應(yīng)為2016年。出售時(shí)已滿(mǎn)5年（20162024），若為普通住房且是家庭唯一住房，根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅字〔1999〕278號(hào)），免征個(gè)人所得稅。某宗土地總面積1000㎡，規(guī)劃容積率3.0，建筑密度40%，限高24米（6層）。若設(shè)計(jì)為6層住宅樓，每層建筑面積相同，計(jì)算該宗地總建筑面積、建筑基底面積及是否符合規(guī)劃要求。解析：總建筑面積=土地面積×容積率=1000×3=3000㎡。建筑基底面積=土地面積×建筑密度=1000×40%=400㎡。每層建筑面積=建筑基底面積=400㎡（因每層投影面積等于基底面積），6層總建筑面積=400×6=2400㎡，小于規(guī)劃允許的3000㎡，符合容積率要求；建筑密度40%未超上限，限高24米（6層）符合要求，因此該設(shè)計(jì)符合規(guī)劃條件。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在評(píng)估一宗寫(xiě)字樓時(shí)，采用收益法測(cè)算，確定有效毛收入時(shí)需考慮哪些因素？若該寫(xiě)字樓當(dāng)前出租率85%，平均月租金150元/㎡（建筑面積），空置和收租損失率為潛在毛租金收入的10%，其他收入（如廣告位收入）月均2萬(wàn)元，總建筑面積5000㎡，計(jì)算年有效毛收入。解析：有效毛收入=潛在毛收入空置和收租損失+其他收入。潛在毛收入需考慮全部可出租面積的租金收入，本題中總建筑面積5000㎡，若全部可出租，則潛在毛月收入=5000×150=75萬(wàn)元；空置和收租損失=75萬(wàn)×10%=7.5萬(wàn)/月；其他收入2萬(wàn)/月。月有效毛收入=757.5+2=69.5萬(wàn)，年有效毛收入=69.5×12=834萬(wàn)元。需注意若部分面積不可出租（如公共區(qū)域），需扣除不可出租面積，但題目未提及，默認(rèn)全部可出租。李某購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房，與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并辦理了預(yù)告登記。后開(kāi)發(fā)商因資金鏈斷裂，將該房屋再次出售給王某并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。根據(jù)《民法典》規(guī)定，王某