2025年房地產(chǎn)估價(jià)師之基本制度法規(guī)政策含相關(guān)知識(shí)押題練習(xí)試卷（附答案）一、單項(xiàng)選擇題（共30題，每題1分。每題的備選答案中只有1個(gè)最符合題意）1.根據(jù)《民法典》，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，（）。A.自動(dòng)續(xù)期，無(wú)需繳納費(fèi)用B.自動(dòng)續(xù)期，費(fèi)用依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理C.需重新簽訂出讓合同并繳納出讓金D.由政府無(wú)償收回答案：B解析：《民法典》第三百五十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期；續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。2.某宗居住用地出讓合同約定容積率為2.0，實(shí)際開(kāi)發(fā)時(shí)經(jīng)批準(zhǔn)調(diào)整為2.5，開(kāi)發(fā)商應(yīng)（）。A.無(wú)需額外繳費(fèi)B.補(bǔ)繳因容積率提高帶來(lái)的土地出讓金差額C.重新簽訂出讓合同D.向規(guī)劃部門申請(qǐng)行政復(fù)議答案：B解析：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第十八條，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。容積率調(diào)整屬于土地使用條件變更，需補(bǔ)繳差額出讓金。3.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在出具估價(jià)報(bào)告時(shí)，未注明估價(jià)假設(shè)，違反了（）。A.合法原則B.替代原則C.謹(jǐn)慎原則D.估價(jià)程序規(guī)范答案：D解析：《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T502912015）規(guī)定，估價(jià)報(bào)告應(yīng)包含估價(jià)假設(shè)和限制條件，未注明則違反估價(jià)程序要求。4.下列房地產(chǎn)中，不得設(shè)定抵押的是（）。A.已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)B.正在建造的建筑物C.出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)D.預(yù)購(gòu)的商品房答案：A解析：《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第八條規(guī)定，已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押。5.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，其投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的（）以上。A.15%B.20%C.25%D.30%答案：C解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)滿足投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分。每題的備選答案中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，錯(cuò)選或多選均不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1.下列屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓禁止情形的有（）。A.依法收回土地使用權(quán)的B.共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的C.權(quán)屬有爭(zhēng)議的D.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的E.已設(shè)定抵押但經(jīng)抵押權(quán)人同意的答案：ABCD解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，禁止轉(zhuǎn)讓的情形包括：（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合法定條件的；（2）司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）依法收回土地使用權(quán)的；（4）共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；（5）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。2.房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)時(shí)，應(yīng)提交的材料包括（）。A.注冊(cè)申請(qǐng)表B.學(xué)歷證明C.繼續(xù)教育合格證明D.聘用合同E.估價(jià)師資格證書(shū)答案：ADE解析：《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》第十一條規(guī)定，注冊(cè)需提交：（1）初始注冊(cè)申請(qǐng)表；（2）資格證書(shū)；（3）聘用合同；（4）繼續(xù)教育合格證明（延續(xù)注冊(cè)時(shí)提交）；（5）身份證件；（6）申報(bào)材料真實(shí)性承諾。三、判斷題（共10題，每題1分。正確的打“√”，錯(cuò)誤的打“×”）1.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立后，抵押房地產(chǎn)出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。（）答案：×解析：《民法典》第四百零五條規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)影響；抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。2.房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)可以是房產(chǎn)原值、房產(chǎn)租金或評(píng)估價(jià)值。（）答案：√解析：現(xiàn)行房產(chǎn)稅中，自用房產(chǎn)按原值減除一定比例后的余值計(jì)稅，出租房產(chǎn)按租金收入計(jì)稅；未來(lái)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)可能引入評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。四、綜合分析題（共2題，每題10分。每小題的備選答案中有1個(gè)或1個(gè)以上符合題意，錯(cuò)選或多選均不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）（一）2024年5月，甲公司以出讓方式取得一宗居住用地，土地出讓合同約定容積率≤2.0，建筑密度≤30%。2025年3月，甲公司申請(qǐng)將容積率調(diào)整為2.5，經(jīng)自然資源部門批準(zhǔn)并補(bǔ)繳土地出讓金后實(shí)施建設(shè)。2025年10月，乙銀行與甲公司簽訂抵押合同，以該在建工程為抵押發(fā)放貸款，并辦理了抵押登記。1.甲公司調(diào)整容積率需履行的程序包括（）。A.向規(guī)劃部門提出變更申請(qǐng)B.取得出讓方同意C.簽訂出讓合同變更協(xié)議D.公示變更方案答案：ABCD解析：根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《城市房地產(chǎn)管理法》，調(diào)整容積率需經(jīng)規(guī)劃部門審批、出讓方（自然資源部門）同意，簽訂變更協(xié)議，并依法公示。2.乙銀行的抵押權(quán)自（）時(shí)設(shè)立。A.抵押合同簽訂B.抵押登記C.在建工程完工D.甲公司取得預(yù)售許可證答案：B解析：《民法典》第四百零二條規(guī)定，以正在建造的建筑物抵押的，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。（二）2025年2月，估價(jià)師張某受某法院委托，對(duì)某棟住宅進(jìn)行司法拍賣估價(jià)。該住宅建成于2010年，建筑面積120㎡，所在小區(qū)同類住宅近期成交均價(jià)1.5萬(wàn)元/㎡。評(píng)估中，張某發(fā)現(xiàn)該住宅存在墻體裂縫（經(jīng)鑒定為非結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問(wèn)題），但未在估價(jià)報(bào)告中披露。1.張某未披露質(zhì)量問(wèn)題的行為違反了（）。A.獨(dú)立、客觀、公正原則B.合法原則C.謹(jǐn)慎原則D.估價(jià)程序規(guī)范答案：AD解析：估價(jià)師應(yīng)客觀反映房地產(chǎn)狀況，未披露影響價(jià)值的重要信息違反獨(dú)立、客觀、公正原則；同時(shí)，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求估價(jià)報(bào)告應(yīng)說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況，未披露屬程序違規(guī)。2.若該住宅因質(zhì)量問(wèn)題實(shí)際價(jià)值為1.4萬(wàn)元/㎡，而報(bào)告評(píng)估值為1.5萬(wàn)元/㎡，則可能